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發(fā)布日期：2022-09-11 12:25:26 瀏覽：

前沿拓展：

賽虹橋上新！

與花語江南一路之隔的新盤上鐵淮風(fēng)曉月，預(yù)計(jì)本月底首開，全裝修均價(jià)4.3萬/㎡，升級(jí)裝修包2500元/㎡，預(yù)計(jì)首付6成起。

2500元/㎡的升級(jí)裝修包，配備了大金中央空調(diào)、博世地暖、百朗新風(fēng)，放到南京主城，性價(jià)比很高。但項(xiàng)目西側(cè)是鳳臺(tái)南路高架、東側(cè)緊鄰寧蕪鐵路，這兩大硬傷令買房人糾結(jié)不已。

含包均價(jià)約4.55萬/㎡的上鐵淮風(fēng)曉月，到底值不值得買？詳細(xì)解析來了。

項(xiàng)目基本信息

上鐵淮風(fēng)曉月位于賽虹橋板塊，具體的位置在鳳臺(tái)南路53號(hào)，周邊有花語江南、禹洲吉慶里、鳳凰和美等小區(qū)，步行5分鐘左右可達(dá)虹悅城。

項(xiàng)目所在地塊，是上鐵去年11月以37億底價(jià)所得。共打造9棟2633層的高層住宅，主力戶型為110㎡三房兩廳兩衛(wèi)、137㎡四房兩廳兩衛(wèi)，均為兩梯四戶。

這是上鐵在南京的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，由于沒有自己的物業(yè)，在淮風(fēng)曉月引進(jìn)了保利物業(yè)，預(yù)計(jì)2024年6月交付。

注意了，這塊地為賽虹橋街道安德門市場（一期）地塊，是鐵路場站綜合開發(fā)項(xiàng)目，后面還有二期、三期待開發(fā)。去年上鐵拿地的時(shí)候，出讓條件里的限制還挺多的：

① 開發(fā)商需將寧蕪鐵路改造工程的鐵路站場、線路工程等統(tǒng)一聯(lián)建，簡而言之就是配合寧蕪鐵路的搬遷改造；

② 由于項(xiàng)目緊靠鳳臺(tái)南路高架，開發(fā)商須做好沿鳳臺(tái)南路一側(cè)房屋的隔音降噪措施；

③ 地塊內(nèi)有文物，開發(fā)商須按照文物部門意見編制文物保護(hù)方案并完成修復(fù)、建設(shè)。這一點(diǎn)，淮風(fēng)曉月的沙盤上有相關(guān)公示，未來將打造西營村文化遺址公園。

除此之外，開發(fā)商還需要配建1所公辦小學(xué)以及1棟商業(yè)，對(duì)綜合開發(fā)的實(shí)力要求較高。

首開節(jié)點(diǎn)

上鐵淮風(fēng)曉月預(yù)計(jì)月底首開1、7、10號(hào)樓共391套房，中間戶110㎡，邊戶137㎡。

其中，1號(hào)樓臨高架，配備三玻兩腔的玻璃窗，另外開發(fā)商會(huì)在高架上做隔音屏，10號(hào)樓與寧蕪鐵路的直線距離約70米左右。

兩個(gè)主力戶型戶型圖，三開間朝南、南向雙陽臺(tái)、主臥套房，是南京市面常見的戶型設(shè)計(jì)，整體中規(guī)中矩。一個(gè)小問題，入戶門與廚房的設(shè)計(jì)布局，導(dǎo)致餐客廳的通透性不是很強(qiáng)。

據(jù)置業(yè)顧問介紹：上鐵淮風(fēng)曉月大概率是集中項(xiàng)目，將與河西中的頤和源璟，新玄武的復(fù)地明日之城、玄武寶龍城，南部新城的金地大成雅境，九龍湖的金隅紫京云筑等一起開盤。

預(yù)計(jì)價(jià)格以及首付比例

上鐵淮風(fēng)曉月是雙限項(xiàng)目，毛坯房限價(jià)4.1萬/㎡，目前已經(jīng)確定價(jià)格組成為全裝修2000元/㎡，升級(jí)裝修2500元/㎡，含包整體均價(jià)約4.55萬/㎡。

這一價(jià)格體系，比南部新城低一些，跟新玄武在售樓盤差不多，后面雨花臺(tái)區(qū)的雨核、鐵心橋新盤放風(fēng)4萬5左右，如果能批，跟上鐵淮風(fēng)曉月的價(jià)格段是相似的。

關(guān)于首付比例，置業(yè)顧問透露預(yù)計(jì)6成起，我們以全裝修均價(jià)為參考，將入手上鐵淮風(fēng)曉月的首付以及總價(jià)門檻做了估算：

升級(jí)裝修包

目前，上鐵淮風(fēng)曉月的升級(jí)裝修包價(jià)格已明確，2500元/㎡，品牌明細(xì)也已公示，一線君個(gè)人認(rèn)為性價(jià)比很高。

一方面，淮風(fēng)曉月的升級(jí)包里，硬件是大金中央空調(diào)、博世或威能地暖，百朗或松下新風(fēng)，另外有西門子的油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾竟瘛ｋm然地板、墻布、廚衛(wèi)臺(tái)盆龍頭等品牌乏善可陳，但價(jià)格擺在這，買不了上當(dāng)。

110㎡樣板間餐客廳

110㎡樣板間廚房

110㎡樣板間主臥

另一方面，南京主城的改善板塊里，升級(jí)裝修包的價(jià)格多在30005500元/㎡不等，2500元/㎡的鳳毛麟角。南部新城的裝修包“洼地”項(xiàng)目金陵華夏中心，即將加推的新房源，裝修包價(jià)格將從2500元/㎡提高到3200元/㎡左右。

附上鐵淮風(fēng)曉月基礎(chǔ)裝修和升級(jí)裝修明細(xì)：

基礎(chǔ)裝修

硬件：海信或美的空調(diào)，邁迪龍新風(fēng)，萬家樂或好太太熱水器；

餐客廳：地面德力菲或梵蒂美強(qiáng)化地板，墻面立邦乳膠漆；

廚房：地面、墻面是華碩或卓芝娜瓷磚，定制門檻石、推拉門、地柜，水槽、水龍頭為創(chuàng)美思或佳上佳品牌，油煙機(jī)和燃?xì)庠顬槿f家樂或好太太品牌；

衛(wèi)生間：地面、墻面是華碩或卓芝娜瓷磚，定制淋浴龍頭花灑、地漏、淋浴屏、小五金、門檻石、擋水條、浴室柜，臺(tái)盆和龍頭是創(chuàng)美思或佳上佳品牌，馬桶是正大或馬可波羅品牌，暖風(fēng)機(jī)是歐普或歐普惠品牌；

臥室：地面德力菲或梵蒂美強(qiáng)化地板，墻面立邦乳膠漆，定制門檻石和飄窗臺(tái)。

升級(jí)裝修

硬件：大金中央空調(diào)、博世或威能地暖，百朗或松下新風(fēng)；

餐客廳：地面為冠軍或東鵬瓷磚，墻面為歐雅或慕緹墻布，另有鋼木復(fù)合門以及四合一智能鎖；

廚房：地面和墻面為冠軍或東鵬瓷磚，定制門檻石、鋁合金玻璃推拉門、吊柜、地柜、櫥柜臺(tái)面、拉籃，弗蘭卡或摩恩水槽，奧普或松下涼霸，科勒或TOTO抽拉式水龍頭，西門子或弗蘭卡油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾竟?/span>，沁園或3M凈水器；

衛(wèi)生間：地面和墻面為冠軍或東鵬瓷磚，科勒或TOTO臺(tái)盆、龍頭、淋浴龍頭、花灑、馬桶（主衛(wèi)智能馬桶），奧普或松下暖風(fēng)機(jī)，定制門檻石、擋水條、地漏、淋浴屏等；

臥室：地面是書香門第或圣象實(shí)木復(fù)合地板，墻面是歐雅或慕緹墻布，定制門檻石和飄窗臺(tái)。

不利因素

前面說了，上鐵淮風(fēng)曉月有兩大硬傷：西側(cè)是鳳臺(tái)南路高架、東側(cè)緊鄰寧蕪鐵路。

鳳臺(tái)南路高架是無法改變的，所以政府賣地時(shí)在出讓條件里注明了，開發(fā)商要做好降噪措施。同樣在高架旁的花語江南也是這個(gè)問題。

售樓處門口即鳳臺(tái)南路高架，遠(yuǎn)處為花語江南

寧蕪鐵路困擾了南京人好多年，這一問題不是一朝一夕能解決的。不過上鐵拿地的條件之一是要配合寧蕪鐵路的搬遷相關(guān)工作，這樣看來，搬遷只是早晚的事情。

這里要插播一下，最近南京市交通運(yùn)輸局發(fā)布了改建鐵路寧蕪鐵路擴(kuò)能改造工程環(huán)境影響評(píng)價(jià)第二次公示，不過綜合各方面因素來看，寧蕪鐵路離正式搬遷還有很長的路要走。

值不值得買

了解完上鐵淮風(fēng)曉月的詳細(xì)情況，接下來說說項(xiàng)目值不值得買。

拉開地圖不難發(fā)現(xiàn)，上鐵淮風(fēng)曉月位于建鄴、秦淮、雨花三區(qū)的交界處，地理位置是很優(yōu)越的，開發(fā)成熟，配套完善。

開車510分鐘可達(dá)河西商圈、新街口商圈；周邊有雨花臺(tái)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，另有2所公辦小學(xué)、1所公辦初中用地；交通的話，鳳臺(tái)南路、雨花南路、內(nèi)環(huán)南線等干道通達(dá)，自駕較為便捷。一個(gè)缺點(diǎn)，距離地鐵1號(hào)線安德門、中華門站都約2公里左右，地鐵出行不是特別方便。

這樣的地段和配套下，注定了項(xiàng)目的很大一部分客群來自地緣改善。目前賽虹橋一帶鳳凰和美、錦虹美苑、綠島華庭等老小區(qū)眾多，改善需求是客觀存在的，另外在這一帶工作的人也有居住需求。一線君認(rèn)為，出于地緣改善和工作居住的需求，是可以放心買上鐵淮風(fēng)曉月的。

因?yàn)榻游鳎曳績r(jià)比河西便宜不少的優(yōu)勢，河西的部分外溢客群是愿意上車賽虹橋的。但出于近河西的角度選擇賽虹橋板塊，無疑仁恒城市星光更具優(yōu)勢。項(xiàng)目近軟件谷，與河西新城科技園一河之隔，沒有高架等不利因素，改善戶型110、143㎡與上鐵差異不大，且為精裝交付，均價(jià)4.4萬/㎡，加上仁恒的品牌效應(yīng)，全方位吊打上鐵淮風(fēng)曉月。買房人不妨等等仁恒的最后兩棟，買不到再買體量較大的上鐵也不遲。

最后，如果上鐵和河西、南部新城、新玄武、九龍湖等熱盤集中開，怎么選？一線君的建議是自住根據(jù)自己的需求買。投資需謹(jǐn)慎，實(shí)在要投資，南部新城、新玄武為新城，板塊想象力更豐富；九龍湖金隅是現(xiàn)房，投資時(shí)間成本少很多。

拓展知識(shí)：