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物業有義務維修室內油煙機嗎(家電維修上門維修抽油煙機)

發布日期：2023-04-01 18:02:59 瀏覽：

前沿拓展：

業主抱怨服務不到位物企抱怨不繳費

一、收費問題糾紛

1.什么時候開始收費才是合法的？

案例一：

何先生買了城西大道的房子，開發商通知交房，去了才知道是從物業公司手中接收房屋。物業公司要求必須先交半年的物業費后才能給鑰匙。何先生說自己的房子兩年內不會裝修，因此不愿交物業服務費，等住進來再交物業費，雙方發生糾紛。

問：物業費應該從什么時候交納？沒入住進的業主可以不交或少交嗎？

《物業管理條例》第42條規定，“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。……物業在未實際交付給買受人占有之前的物業服務費應由房產開發商交納，實際交付后應由業主買受人交納。”

沒有入住可以不交或少交嗎？

看前期物業服務合同的約定，有的約定未入住可以少交部分物業費。

2.能否因未使用小區的共有設施而不交納維修、管理、養護費？

案例二：

兒女們給李大爺老兩口在酒城小區買了房屋，小區的各種設施比較好，有網球場、游泳池和各種健身器材，李大爺老兩口因為身體原因，從未使用過，業委會在這些設施出現問題后決定由業主們交錢進行維修，李大爺拒絕交錢。未享受使用或放棄使用共有設施，可不交維修養護費嗎？

《物權法》第七十二條第一款規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

3.業主能否以服務不到位為由拒交物業費？

案例三：

天利小區的部分業主采取拒交物業費的方式抗議物業服務不到位。這些業主認為多次向物業人員反映小區因有業主養雞養狗而臟亂差，還有將公共綠地圈成自家綠地的，反映多次不見整改效果，所以拒交物業費。這些業主要求物業公司整改好后才能收物業費。這些主張能夠得到支持嗎？這些業主能否不交或少交物業費？

有人認為，物業服務合同是因是互負對待給付義務的雙務合同。

《合同法》第67條：“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”（互負債務是指雙方所負債務之間具有對價或牽連關系。當事人之間的履行和同等履行必須具備各方當事人所認同的同等價值。債見注）

所以認為服務有瑕疵時，可以到這些糾紛業主的物業費進行調整。

《最高院關于物業服務糾紛司法解釋》第三條：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

4.小區公共地面改的停車位，物業有權決定和收費嗎？小區的視頻廣告費由誰收取？業主使用電梯需要交費嗎？

《物權法》第七十四條第三款：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

小區內的公共地面歸全體業主共有，是否劃為車位，劃多少車位，如何收費，應由業主決定。

小區內安裝的視頻廣告費的收入也歸全體業主所有。

住宅樓墻面屬于該棟樓業主共有，因此，墻面廣告收入也應為該棟樓的業主共有，物業公司無權收取該項費用。

《物權法》第七十六條第一款第（七）項規定：“（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”

《區分所有的司法解釋》第六條：建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條：改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

5.小區內的燃氣管道由業主掏錢更換嗎？水電氣抄表工工資由業主支付嗎？小區的水管爆裂，應由業主掏錢維修嗎？

《城鎮燃氣管理條例》：第十九條：管道燃氣經營者對其供氣范圍內的市政燃氣設施、建筑區劃內業主專有部分以外的燃氣設施，承擔運行、維護、搶修和更新改造的責任。

《物業管理條例》：第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

6.物業公司可以采取刁難或其它破壞性手段收費嗎？

案例四：

空愛小區的水管爆了，業主要求物業公司找人修理了，修理后沒幾天，又通知要停水，有業主發現，停水原因竟然是水管被堵上了。而后，又有業主發現水管小區物業人員鋸斷了。

案例五：

某業主家里突然停電，業主找到小區物業服務企業，要求檢查停電原因，但物業服務企業告知他，是因其拖欠物業管理費而停電。業主與物業服務企業交涉無果后，找到供電管理部門，但供電部門的工作人員到達現場后，物業服務企業拒絕打開配電房的門，要求交費后方能通電。

案例六：

某物業公司為了解決收費難，在小區各棟樓的電梯內安裝了刷卡系統，乘坐電梯必須先繳納兩年的物業費，不繳納則不能乘坐電梯。該物業公司的行為合法嗎？

二、業主和物業在小區的管理上權利和義務不明產生的糾紛

1.小區管理的理念是什么？業主有哪些權利和義務？

小區的管理是業主的自主管理，屬于私法自治范疇，國家的公權力不輕易介入，介入多體現服務性的或引導性的而非強制性的，如街道辦有指導成立業委會的職責。

自治性還體現在業主自主管理，和物業服務收費等方面放開競爭，由供需雙方自由協商等。

當然，司法權力具有強制性，但它是在自治出現糾紛之后才介入的。

業主的權利（見《物業管理條例》第六條）：

（1）接受服務權利；

（2）提議召開業主大會及提議權；

（3）對管理規約和議事規則的建議

（4）參加業主大會即選舉權；

（5）知情權和監督權

第十一條　下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

2.業主共有部分被擅自占用、改變用途、進行經營活動時，如何維權？

陽光小區張某買車后沒有車位，遂將自己所在一樓旁邊的公共綠地平整了一塊，作為停車位，周邊的鄰居發現后，依此效仿，小區內的綠地被占用很多，其它業主對此非常不滿，找物業公司，物業說管不了。業主們如何維權？找誰處理？如何處理？

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條第一款規定：建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

這里的“權利人”指誰？

部分業主有權作為原告起訴嗎？

《區分所有權糾紛解釋（草案）》第13條的規定：“業主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一）已經選出業主委員會的，為業主委員會；（二）沒有選出業主委員會的，或者業主委員會怠于行使權力的，為業主大會或者業主”

物業公司有權作為原告起訴嗎？

《最高法院的物業服務糾紛司法解釋》第四條：業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

3.業主沒有參加業主大會，是否應該遵守大會決定？

第十二條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

4.條例第十二條規定，業主大會或業委會的決定侵害業主權利的，受侵害的業主可以申請撤銷。業主能否撤銷業委會與物業公司簽訂的合同？

一般情況下，某個或某幾個業主對業委會根據授權簽訂的合同，即使不滿意，也不享有合同的撤銷權，因為合同的撤銷權只屬于簽訂合同的雙方的，個別業主不享有撤銷權，但當業委會超越授權簽訂合同的，業主可主張越權代理的行為無效，同樣能起到否定合同的效果。但當全體業主都提出撤銷合同時，考慮訴權存在，因為業委會只是全體業主的代理人。

5.業主在接受房屋進行裝修時發現買房時開發商要求簽訂的前期物業服務協議有諸多限制性規定，那么業主裝修時是否可以置之不理按照自己意愿隨意進行裝修？

《物業管理條例》第二十二條　建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十三條　建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

三、服務是否到位問題的糾紛

1.物業公司的管理權限有多大？

為了小區業主的安居和共同的福祉，物業公司才在業主的授權下，享有一定的管理權，這種管理權針對業主時更多是以發現、勸阻和向有關部門反映業主違反管理規約等形式。

物業人員無權人身強制和暴力管理。

案例七：

今年1月，網上發帖稱，酒城小區業主因為安裝保險窗和物業發生沖突，物業拿刀砍人。業主報料稱，物業要求小區內不能安裝凸出的保險窗，因小區所有的窗戶都是往外開的，如果按物業規定安裝平的保險窗，窗戶從里面打不開。業主們統一了保險窗的規格和雨棚顏色，多次找到物業商議解決，城管也來協調過，但一直沒能得到解決。后有業主拉來防盜窗打算強行安裝，物業強行扣押業主準備安裝的保險窗，從而發生沖突，出現砍人情況。

2.小區業主和其它人員不服從管理時，如何處理？

《物業管理條例》　第四十六條：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。”

也可以依據《最高法院的物業服務糾紛司法解釋》第四條作為原告起訴行為人。第四條：業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

3.如何解決服務不到位問題

(1)技術方案簡單：盡可能的細化服務項目、標準和違約責任。

(2)真正實現困難：需要物業公司改變理念，業主愛區如家，依法維權，增強公德心，業委會成員不僅應有公益心，愿意為大家辦事，同時應該相關基本法律知識，提升辦事能力。

4.快遞該不該由物業公司收取？

很多小區的物業公司不愿收，認為這不是自己的職責。

有的小區物業公司認為淘寶京東等發的貨物質量問題不敢保證，快遞在運輸過程中也可能亂丟亂放造成物品損害，怕擔責任。

實踐中物業的只是免費代收，一般不對其損害和丟失負責。

《合同法》第三百七十四條規定：“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償的，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任。”

從物業工作服務于業主的理念出發，物業公司應該代收快遞。但應合理的安排，避免不當的承擔責任，如設置快遞柜。

一、住改商糾紛

小區內住房大量改為“私家菜”、“家常菜”飯店，改為“舒服美”按摩，或“常勝客”茶樓的，如何處理？

案例八：

瀘州市龍馬潭區杜家街某小區因某業主洪某將住房改為幼兒園，每天近800人左右進出小區，給小區帶來了安全隱患。

小區內業主聯名找洪某商談多次，洪某對業主們提出的意見不但不接受，而且還到處發泄對業主們的不滿，為了“出氣”竟然邀約朋友打砸了小區內的乒乓球臺。

《物權法》第七十七條　業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

《區分所有權司法解釋》：第十條　業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

二、業主之間的侵權糾紛

處理原則：一般是行為人責任，但當業主將房屋出租他人，明知他人從事有危險的行為而產生的損失，業主也應承擔相應的責任。

案例九：

瀘州龍馬潭區杜家街梧桐苑小區的一獨居老人，因家中鎖壞了，請鎖匠換鎖，聽鎖匠說會修熱水器，就請其修理家中的熱水器，鎖匠修理熱水器時，誤把水管接入氣管，導致整個小區125只氣表進水、損壞，小區天然氣停止供氣。造成近5萬元的損失，損失由誰賠償？

有律師分析主張，老人輕信鎖匠口頭所稱的可以安裝，為選人不當，需要承擔賠償責任。鎖匠也因為明知道自己沒有專業的安裝資質，而輕易處理具有一定危險性的專業工作，即使鎖匠是免費幫忙，也因為他對損害后果的發生有預見性而進行放任性處理，所以，鎖匠仍然有過錯。鑒于老人與鎖匠對此事件的發生都有過錯，所以他們應當對全體受損業主的損失承擔連帶賠償責任。

《侵權責任法》第三十五條規定：“ 個人之間形成勞務關系，提供勞務一方因勞務造成他人損害的，由接受勞務一方承擔侵權責任。提供勞務一方因勞務自己受到損害的，根據雙方各自的過錯承擔相應的責任。”

三、業主之間因相鄰權發生的糾紛

相鄰權，是指兩個或者兩個以上的不動產所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己所有或占有、使用、收益的不動產行使所有權或占有、使用、收益時，享有的要求對方給予必要方便的權利。

正確處理相鄰關系的原則：“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”。

案例十：

楊某住房二樓的一側窗戶與經營飯店的鄰居劉某安裝油煙機的墻體相鄰，楊某發現自家二樓房間里總有油煙味，查找原因后發現，是因為劉某飯館廚房的油煙機排放口離自家窗戶太近，只要油煙機一開，就會有油煙竄到自己的房間里。楊某找劉某協商和物業管理人員上門勸說，劉某均置之不理。后楊某向法院起訴，請求劉某停止侵害、排除妨礙，改建油煙機排放口。

案例十一：

墻磚脫落砸中商販

為啥業主都要賠錢？若確實無辜，有沒有機會自證清白？

聶煒昌陳銅陳曉霞

樓房外墻磚掉落砸中行人，導致頭部骨折，傷者將樓棟全體業主告上了法院。2015年5月，重慶市五中院對這起案件作出二審判決，樓棟全體業主被判共同承擔受害者11余萬元的損害賠償。

做生意時被外墻磚砸中頭

據法院查明，自2005年起，田某就在綦江某市場做瓜子生意，他的攤位正好在一棟建筑樓下。2010年8月1日傍晚，田某在攤點附近經營時，大樓一塊外墻磚脫落，不巧砸中田某頭部，導致其頭部受傷，入院治療。事后，田某被轉入重慶大坪醫院住院治療，經診斷為右頂部顱骨凹陷性骨折。

把大樓全體業主告上法庭

外墻磚脫落，算一起意外事件，但找不到具體的責任人。田某四處奔走，多次索賠無果。2013年10月14日，田某向法院起訴，將大樓全體業主告上法庭，要求判令被告連帶賠償其醫療費、殘疾賠償金等共計13余萬元。

為啥業主們要賠錢？

理由1：不能證明無錯即有錯

經過審理，一審法院認為，田某受傷，是被告所在樓房墻磚脫落所致。依照《中華人民共和國侵權責任法》第八十五條，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

那么如何能證明自己無過錯呢？以2009年石橋鋪渝州新城的“天降叉棍傷人案”為例，法院終審判決47戶業主共同補償20萬余元，有兩戶業主免責。其中一戶是清水房沒有住人；另一戶的業主拿出事發第二天的報紙作為證據，報道稱其家的陽臺被廣告牌遮擋，屬于全封閉狀態，不可能掉叉棍下去。合議庭采納了這名業主的證據，排除了從她家陽臺掉叉棍下去的可能性。

理由2：放棄權利不代表沒義務

在這起案件中，發生墻磚脫落的外墻面屬于整棟建筑物，依法應屬這棟建筑物全體業主的共有部分，業主對此享有權利，承擔義務，不得以放棄權利而不履行義務。田某要求建筑物的所有權人承擔民事責任，于法有據，應予以支持。據此，法院一審判決大樓全部所有人，也即全部業主承擔賠償責任。

最大的問題是，面對“連坐”式的賠償結果，很可能有業主不愿意給錢，而實際情況往往更復雜。比如，事發時房子出租，理應租賃戶去賠，然而官司打了幾年，租賃戶也許早就搬了。此前的類似案例中，受害人的律師表示，一旦進入終審判決，如果業主不愿意支付，傷者將向法院申請強制執行。

理由3：沒有超過訴訟時效

一審判決后，有部分業主不服，上訴稱，田某在大樓墻邊擺攤，忽略安全，也應承擔一定責任。另外，田某2010年受傷，卻在2013年才提起訴訟，超過了訴訟時效。

市五中院審理后認為，田某受傷后，一直通過訴訟的方式積極地主張自己的權利，訴訟時效并未超過法律規定的期限。

同時，田某長期緊鄰事發樓房擺攤經營，也應對自身損失承擔相應責任，應自行承擔10%的責任。

這也為不幸被砸的受害者提了個醒，按規定，一般的民事訴訟時效是兩年，身體受到傷害要求賠償的訴訟時效期則為一年。

拓展知識：