個(gè)人房貸余額縮水！專家解讀→

來源：國際金融報(bào)

（原標(biāo)題：大幅縮水！專家解讀→）

李若菡

多家上市銀行個(gè)人房貸余額縮水！

4月9日，《國際金融報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前已披露的21份A股上市銀行2023年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年末有15家銀行的個(gè)人住房貸款余額較2022年末出現(xiàn)縮水，其中，六大國有行縮水約5166.26億元。

有專家指出，這一現(xiàn)象出現(xiàn)的關(guān)鍵原因依舊是房地產(chǎn)市場的需求不足，主要與房地產(chǎn)周期相關(guān)。房地產(chǎn)低谷期，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，開拓適應(yīng)低谷期的金融創(chuàng)新。

房貸余額縮水

2023年是房貸優(yōu)惠政策密集出臺(tái)的一年。隨著上市公司年報(bào)披露季的來臨，各家銀行的房貸余額縮水引發(fā)關(guān)注。

具體來看，在6家國有大行中，僅郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人房貸規(guī)模較上年出現(xiàn)3.32%的增長，余額增加了762.28億元，其余5家銀行縮水1%至3%不等。2023年，國有大行個(gè)人房貸規(guī)模合計(jì)約26.43萬億元，較上年整體縮水約5166.26億元。

A股上市的9家股份制銀行中，除浦發(fā)銀行和華夏銀行尚未披露年報(bào)數(shù)據(jù)外，僅平安銀行、中信銀行和浙商銀行個(gè)人房貸余額增長，而在已披露年報(bào)的8家城農(nóng)商行中，僅有青島銀行較前一年微增1.05%，增量為4.86億元。

值得注意的是，也有不少銀行年報(bào)中出現(xiàn)了加大按揭貸款投放量的表述。農(nóng)業(yè)銀行指出，2023年，該行個(gè)人住房貸款投放7810億元，較上年多投放178億元。興業(yè)銀行也在年報(bào)中顯示，該行2023年按揭貸款投放量同比增長30%。民生銀行則在報(bào)告期內(nèi)投放個(gè)人住房貸款825.01億元，同比多投放124.74億元，增幅達(dá)17.81%。

數(shù)據(jù)來源：上市銀行2023年年報(bào) （李若菡制表）

一面是銀行加大個(gè)人房貸投放量，一面卻是個(gè)人房貸余額的縮減，為何會(huì)出現(xiàn)這種情況？

“如果某家銀行個(gè)人房貸投放更大了但余額減少了，這說明還貸更多了。這也是可以合理預(yù)期的，銀行在房地產(chǎn)低谷期增加個(gè)貸投放，那么現(xiàn)在面臨的自然是更多的還款額。”上海交通大學(xué)高級(jí)金融學(xué)院副教授李楠對記者表示。

素喜智研高級(jí)研究員蘇筱芮表示，一方面，部分地區(qū)的存量房貸利率未跟隨宏觀環(huán)境及時(shí)調(diào)整，處于偏高狀態(tài)，購房者出于資金負(fù)擔(dān)過重的考慮而提前還貸；另一方面，一些擁有閑置資金的購房者并未尋找到較好的投資渠道，存款利率持續(xù)走低，理財(cái)收益又存在波動(dòng)，權(quán)衡之下，這部分購房者可能會(huì)認(rèn)為提前還貸更加妥當(dāng)。

市場需求不足

“最近兩年買房的人少了很多。現(xiàn)在租房業(yè)務(wù)越來越規(guī)范，很多年輕人購房的觀念也有所轉(zhuǎn)變，房貸業(yè)務(wù)不是很好做，大多數(shù)銀行的投放量提不上來。另外，提前還貸的情況也一直有，還款額遠(yuǎn)超出投放額，可能我們一個(gè)月的投放量在八千萬，提前還款額可以達(dá)到一至兩個(gè)億?！币晃汇y行業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“現(xiàn)在的情況下，個(gè)人房貸余額處在下滑線上，未來可能還會(huì)繼續(xù)下降”。

李楠告訴記者，從計(jì)算方式來說，個(gè)人住房貸款余額為前一年余額加上當(dāng)年的新增額，再減去當(dāng)年的還款額。因此，2023年個(gè)人住房貸款余額不減少的前提就是新增額持續(xù)地大于還款額。“在目前環(huán)境下，這是不可能出現(xiàn)的。”李楠直言，“多數(shù)商業(yè)銀行出現(xiàn)個(gè)人房貸減少的根本原因并不是提前還貸，而是年初新增額減少。”

“關(guān)鍵原因依舊是房地產(chǎn)市場的需求不足，而這一現(xiàn)象的出現(xiàn)主要與房地產(chǎn)周期相關(guān)?！崩铋M(jìn)一步分析道，“房地產(chǎn)是長期耐用品，居民購買住房后，在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生新的購房需求。同時(shí)，當(dāng)我國城鎮(zhèn)化達(dá)到一定程度，居民的住房剛需得到一定滿足后，房地產(chǎn)市場的需求量會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，其中數(shù)量最大的剛性需求快速下跌，而改善性和投資性的住房需求則更加關(guān)聯(lián)房價(jià)預(yù)期，在房地產(chǎn)市場低谷期會(huì)報(bào)復(fù)性壓縮。所以，當(dāng)前房地產(chǎn)低谷期，市場需求不足，每年的個(gè)人住房貸款的還款額大于新增額是一個(gè)正常的市場現(xiàn)象。”

蘇筱芮也在采訪中表示，房貸余額整體規(guī)模出現(xiàn)下降，跟房地產(chǎn)所處的市場環(huán)境有所關(guān)聯(lián)。從增量層面看，一些地區(qū)受到房價(jià)下跌等影響，購房觀望情緒濃厚；而從存量層面看，提前還貸的發(fā)生導(dǎo)致存量規(guī)模有所減少，也使得房貸規(guī)模受到?jīng)_擊。

后市情況如何

4月初，不少二三線城市階段性取消首套房貸款利率下限，有的城市房貸利率已降至歷史新低。在低息政策的加持下，未來房貸走勢將會(huì)如何？銀行又要如何應(yīng)對當(dāng)下的情形？

李楠指出，中國剛剛經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的黃金十年，獲得了城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，住房剛需已經(jīng)得到相當(dāng)?shù)臐M足或透支。在此背景下，商業(yè)性房地產(chǎn)市場的剛需不足將是近幾年的突出特點(diǎn)，改善性需求依舊旺盛但相對彈性，“房住不炒”作為行業(yè)健康發(fā)展的長期政策限制了房地產(chǎn)的投資性需求。

“低息政策對改善性、投資性需求有一定的刺激作用，但不會(huì)是決定性要素。與之相反，低息政策期間，購房者的付息壓力減少，自然愿意還更多的本金。假設(shè)購房者每年的可還款收入是固定的，在低息政策刺激下，理性的業(yè)主會(huì)把更多的錢用于歸還房貸本金，縮短還款期，快速改善自己的負(fù)債狀況。所以，若低息政策對購房需求沒有體現(xiàn)出刺激作用，那么低息對加快還款的刺激反而會(huì)出現(xiàn)?！崩铋M(jìn)一步分析道。

“對于商業(yè)銀行而言，應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)周期性興衰的規(guī)律，一方面跳出持續(xù)十年的舒適區(qū)，更多地在房地產(chǎn)行業(yè)以外尋找新的增長點(diǎn)；另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，需要拋棄房地產(chǎn)繁榮期的許多傳統(tǒng)觀念和做法，尋找房地產(chǎn)行業(yè)在低谷期的差異化表現(xiàn)，開拓適應(yīng)低谷期的金融創(chuàng)新。”李楠最后建議道。