朝陽燃?xì)庠罹S修(北京燃?xì)庠钌祥T維修)

前沿拓展：

2019年1月，朝陽八里莊街道機(jī)二委小區(qū)引進(jìn)專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司后，小區(qū)車輛亂停亂放、環(huán)境臟亂等問題得到有效解決。八里莊街道供圖

探索國企兜底、先嘗后買、引入社會資本參與等多種物業(yè)治理模式，解決老舊小區(qū)物業(yè)管理難題

老舊小區(qū)長期“失管”、小區(qū)物業(yè)服務(wù)差居民不滿意……物業(yè)問題一直是一項治理難題，在12345投訴中，物業(yè)問題也一直位居前列。2019年，朝陽區(qū)采取成立區(qū)屬物業(yè)公司“兜底”、出臺物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式，使12345熱線中相關(guān)投訴在年底比年初降低了40%多。

新京報訊 記者從1月7日召開的朝陽區(qū)兩會新聞發(fā)布會上了解到，針對老舊小區(qū)物業(yè)難題，2019年，朝陽區(qū)采取成立區(qū)屬物業(yè)公司“兜底”、成立物業(yè)管理協(xié)會規(guī)范行業(yè)發(fā)展、出臺物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式，使12345熱線中相關(guān)投訴在年底比年初降低了40%多。

物業(yè)問題一直位居投訴前列

老舊小區(qū)因為歷史遺留問題長期“失管”、小區(qū)物業(yè)服務(wù)差居民不滿意……物業(yè)問題一直是一項治理難題，在12345投訴中，物業(yè)問題也一直位居前列。

朝陽區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，圍繞這一老大難問題，2019年，朝陽區(qū)圍繞以“法治物業(yè)、智慧物業(yè)、品牌物業(yè)”打造一流“朝陽物業(yè)”的目標(biāo)，構(gòu)建“黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、企業(yè)運營、多方參與、群眾評價”的工作體系，在實踐中探索出了“國企兜底、先嘗后買、引入社會資本參與”等多種物業(yè)治理模式。堅持以黨建引領(lǐng)物業(yè)，成立行業(yè)協(xié)會、街鄉(xiāng)物業(yè)聯(lián)盟，探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會融入基層治理，構(gòu)建人人有責(zé)、人人盡責(zé)、人人享有的社會治理共同體。

去年5月，朝陽區(qū)成立區(qū)屬國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)——北京朝陽家園物業(yè)管理有限公司，按照“保安上崗、保潔上樓、車停有序、人居提升”的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，對老舊小區(qū)的物業(yè)管理承擔(dān)托底性物業(yè)服務(wù)。截至去年11月，北京朝陽家園物業(yè)管理有限公司已經(jīng)進(jìn)駐全區(qū)26個街鄉(xiāng)的老舊小區(qū)，覆蓋受益群眾5208戶、1.8萬余人、建筑面積近50萬平方米。

在全市率先成立物業(yè)管理協(xié)會

7月12日，朝陽區(qū)在北京市率先成立物業(yè)管理協(xié)會，并同步成立協(xié)會黨委，制定《北京市朝陽區(qū)物業(yè)管理協(xié)會議事規(guī)則》、《北京市朝陽區(qū)物業(yè)管理協(xié)會自律準(zhǔn)則》、《北京市朝陽區(qū)物業(yè)管理協(xié)會會員公約》，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。同時，倡議、鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè),積極響應(yīng)“社區(qū)吹哨，物業(yè)報到”的機(jī)制，參與社區(qū)治理。

同時，朝陽區(qū)各街鄉(xiāng)都成立了物業(yè)聯(lián)盟，逐步建立和完善區(qū)級物業(yè)管理協(xié)會——街鄉(xiāng)物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟——社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“朝陽物業(yè)”三級聯(lián)動機(jī)制。目前，各街鄉(xiāng)實現(xiàn)了成立物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟及聯(lián)盟功能型黨組織100%全覆蓋，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過“雙向進(jìn)入、交叉任職”、完善黨建聯(lián)建機(jī)制等方式參與社區(qū)治理。

出臺住宅項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

為解決物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、服務(wù)質(zhì)量低等突出問題，朝陽區(qū)房管局會同物業(yè)管理協(xié)會組織專門力量，對區(qū)內(nèi)103個實施物業(yè)管理項目的房改房、老舊小區(qū)進(jìn)行實地調(diào)研，征求意見建議200余條，組織開展了四輪專家評審，最終形成《朝陽區(qū)住宅項目物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。標(biāo)準(zhǔn)包含7大項、51小項，主要對實施物業(yè)管理的房改房小區(qū)綜合服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)、裝飾裝修管理、房屋管理、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行規(guī)范。

朝陽區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《標(biāo)準(zhǔn)》的出臺為朝陽區(qū)房改房小區(qū)、老舊小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展提供了指導(dǎo)性意見，指引了方向。房改房小區(qū)及老舊小區(qū)可參照該標(biāo)準(zhǔn)開展物業(yè)服務(wù)工作。行業(yè)主管部門和屬地街鄉(xiāng)可依據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》對實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)項目逐項開展測評，對房改房小區(qū)、老舊小區(qū)管理情況給出專業(yè)評價。

朝陽區(qū)還率先推出“品牌物業(yè)”項目，通過業(yè)主、第三方機(jī)構(gòu)、所服務(wù)的街鄉(xiāng)和社區(qū)三個層級，從業(yè)主滿意度、房屋設(shè)施設(shè)備管理、園區(qū)環(huán)境管理服務(wù)、街鄉(xiāng)社會、專業(yè)部門等五個維度進(jìn)行專業(yè)測評。目前已對全區(qū)280個物業(yè)項目進(jìn)行測評，推出首批35家物業(yè)項目品牌，包括5A級（14家）和4A級（21家），樹立了行業(yè)標(biāo)桿，引領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展。

朝陽區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)過區(qū)級和各街鄉(xiāng)一系列的措施和努力，據(jù)統(tǒng)計，2019年底朝陽區(qū)物業(yè)投訴量比年初下降40%多。

案例1

先嘗后買 八里莊推“大小物業(yè)服務(wù)”

為徹底解決老舊小區(qū)失管棄管的痛點問題，八里莊街道試點“先嘗后買”、“大小物業(yè)綜合服務(wù)”模式。所謂“大小物業(yè)綜合服務(wù)”模式，就是打破原有“樓、院”觀念，按照服務(wù)管理項目分類，將公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境秩序管理、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、停車服務(wù)、便民服務(wù)等項目分別“打包”整合，交由正規(guī)的“區(qū)域大物業(yè)”來管理；而“小物業(yè)”指的是原有產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)公司作為責(zé)任主體，對樓體、公共設(shè)施設(shè)備及樓內(nèi)居民家中維修等事項進(jìn)行管理。

紅廟機(jī)二委就屬于該地區(qū)典型的老舊小區(qū)，一共有6棟樓，原單位物業(yè)管理只管生活設(shè)施維修，小區(qū)車輛亂停亂放，居民出行矛盾多，小區(qū)環(huán)境臟亂，基本處于物業(yè)失管狀態(tài)。去年1月，小區(qū)和居民自管會一起決定引入專業(yè)物業(yè)，并提出“先嘗后買”，即先提供物業(yè)服務(wù)再收取費用。

一個月下來，小區(qū)重新施劃了停車線，停車管理變得有序，小區(qū)24小時有保安上崗，安全進(jìn)一步提升……居民們看到了物業(yè)入駐后實實在在的變化。到了2月底，物業(yè)公司開始收取每月150元的停車費時，居民繳費率達(dá)到90%以上。目前小區(qū)居民的分項服務(wù)費收繳率達(dá)到了95%。

案例2

勁松試點社會資本改造老舊小區(qū)

改造老舊小區(qū)面臨資金壓力大、維護(hù)管理難等問題。2018年7月，朝陽區(qū)首個引入社會力量、利用社會資本開展老舊小區(qū)改造的嘗試在勁松北社區(qū)啟動。

勁松北社區(qū)改造及物業(yè)管理一整套建議方案確定后，改造資金從哪里來？如何實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)長效化？就成了引入物業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵性問題。

勁松北社區(qū)既有房屋中，10%是收取物業(yè)費的商品房，10%是直管公房，80%是未收取物業(yè)費的房改房。勁松街道和愿景集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，率先落地社會力量參與的市場化機(jī)制，改變“政府兜底、街道代管”的局面。

據(jù)介紹，政府老舊小區(qū)綜合整治菜單中基礎(chǔ)類項目，由街道按程序申請市、區(qū)兩級財政資金進(jìn)行改造，自選類項目以及其他提升項目經(jīng)費由愿景集團(tuán)投入資金推進(jìn)。區(qū)房管局、勁松街道授權(quán)愿景集團(tuán)對社區(qū)閑置低效空間進(jìn)行改造提升，統(tǒng)籌提供相關(guān)服務(wù)和閑置資源的運營權(quán)，讓物業(yè)公司獲取合理收益。物業(yè)企業(yè)以多層0.43元/平方米、高層1.42元/平方米的直管公房價格為統(tǒng)一物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，提供一星級服務(wù)，引導(dǎo)培養(yǎng)居民物業(yè)繳費習(xí)慣，增強(qiáng)自身造血功能，最終實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)長期良性循環(huán)。

舊貌換新顏，40歲老小區(qū)改造完成后，勁松北社區(qū)居民都感覺到小區(qū)變大了、衛(wèi)生變好了。

新京報記者 沙雪良

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