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前沿拓展：

| PART 1 |

要說4月樓市里的流量王，三墩北板塊的紫雅云邸必占重要一席。

西湖學區、限價等因素加身，紫雅云邸未開先熱，市場關注度較高，尤其是開盤價格的實際走向如何，讓不少購房者心心念念。

伴隨4月17日項目領證開盤，價格的靴子正式落地：精裝均價28600元/平，約148㎡戶型的單套售價約400440萬。

紫雅云邸雖然單價上存在部分倒掛紅利，但房源總價在三墩北板塊二手房市場中的價格倒掛優勢微小。

同時考慮到板塊二手樓市中套售價400萬以上的房源成交乏力、成交周期長，對紫雅云邸的購買邏輯，我們仍堅持在《三墩北新盤首開均價3萬內，“閉眼搖”？| 房叔跑盤No.36》（點擊查看詳情）一文中闡述的主張：

紫雅云邸可作為自住“閉眼搖”，因為以400來萬同時撬動西湖區學區優勢和一步到位四房改善，以及板塊可期的成長性，這樣的性價比在西湖區其他樓盤身上基本看不到。

投資客則需審慎考慮。紫雅云邸的大面積戶型，以及單套房源總價接近板塊目前二手市場中的成交高點，使得后續的增值收益情況不夠明朗，并可能拉長成交周期。

紫雅云邸的周邊配套情況、板塊發展觀點，我們同樣在《三墩北新盤首開均價3萬內，“閉眼搖”？| 房叔跑盤No.36》（點擊查看詳情）一文中已提及，本篇不再重復敘述。

產品規劃上，紫雅云邸容積率高達2.9，小盤模式，內部配套由兒童游玩區、健身設施和小面積園林綠植構成，外立面材質為涂料，帶自持物業，居住品質整體一般。亮點在于兩梯兩戶的設計，增加居住私密感和戶型通透性。因此項目的戶型設計整體不錯，但裝標性價比一般。

據了解，項目開盤推出148套可售房源，預估中簽率約10%；另剩余8套位于第23層的房源，因做抵押房而要后續擇機推出。

這次沒有“上車”紫雅云邸的購房者，還有第二次機會。

下文為選房建議。對產品熟悉的購房者可直接拉到文尾查看選房建議。

金輝紫雅云邸選房指南

| PART 1 |

搖號信息

△金輝紫雅云邸樓幢及戶型分布

搖號房源：2、3、4號樓共148套房源

主力戶型：高層約148㎡四房

均價：高層精裝均價約28600元/㎡（含精裝3000元/㎡）

驗資門檻：現金存款證明首套不少于100萬元，二套不少于200萬

高層次人才家庭傾斜比例：20%，29戶

無房家庭傾斜比例：20%，30戶

登記時間：4月21日9時起至4月23日18時止

| PART 2 |

規劃配套

△金輝紫雅云邸區位圖

| 項目信息 |

開發商：金輝地產

拿地時間：2017年09月13日

拿地樓面價：拿地樓面價19635元/㎡，自持比例30%。

項目體量：占地面積11349㎡，地上建筑面積32912.1㎡（含自持）

項目規劃：3幢27F可售高層+1幢27F自持高層

交房時間：2021年6月30日

總戶數：可售156戶+自持100戶

車位配比：1:1.38

物業：金輝物業

物業費：3.35元/月/㎡（含能耗）

梯戶關系：高層2梯2戶

容積率：2.9

綠化率：30%

外立面材料：涂料+玻璃

戶型：高層約148㎡四房

| 周邊二手房售價 |

龍湖水晶酈城約120方四房，套成交價約410萬，成交時間2019年。

中國鐵建西湖國際城洋房約131方四房，套成交價約430450萬，成交時間2019年至2020年1月。

| 周邊城市界面 |

北面：紫金明珠公園、杭長高速

西面：安置房（6幢24F高層）、莊墩路、安置房五幸家園、繞城高速

南面：星洲二小、規劃在建幼兒園、規劃在建初中、規劃在建公共服務設施項目（內設農貿市場、衛生服務中心、文化活動中心、體育中心、養老院）

東面：中國鐵建西湖國際城

△金輝紫雅云邸周邊城市界面

| 軌道交通 |

地鐵4號線紫金港路站：直線約780m

| 小區內部配套 |

健身設施，兒童游玩區，綠植園林

| 周邊商業購物娛樂配套 |

規劃在建公共服務設施項目（內設農貿市場等）直線距離約530m

五幸金座、五幸銀座：近鄰

303生活廣場直線距離約1.3km

金地廣場直線距離約1.9km

永旺夢樂城直線距離約2.8km

| 周邊學校 |

星洲二小、規劃幼兒園、規劃初中：直線距離約400m

| 周邊醫療 |

省立三甲浙江醫院三墩分院直線距離約2.3km

| PART 3 |

戶型、裝標點評

高層約148㎡四房兩衛戶型 →

|優點|

①采光、通透性佳

②四開間朝南，南面寬較大

③各房間功能區空間寬綽

④電梯前廳和廚房北面，有較大的空間可利用

|缺點|

書房鄰客廳而設，實用性降低

高層約148㎡四房兩衛戶型裝標 →

3000元/平裝標，包含海信空調、博世地暖、羅格朗開關面板；以及廚房內的摩恩洗滌池、方太油煙機、方太燃氣灶；和衛生間的朗斯淋浴房、貝朗盥洗盆、貝朗馬桶、摩恩臺盆龍頭、摩恩花灑等重點家電項目。

其中地暖、開關面板和衛生間裝標品牌較高端，裝標整體性價比一般。

房屋交付時南陽臺的管道不做包裝，交由業主自行包裝。

| PART 4 |

一房一價&噪聲測評

| 一房一價表 |

| 噪聲測評表 |

| PART 5 |

選房建議

△金輝紫雅云邸樓幢及戶型分布

約148㎡戶型選房建議：

所處位置：2、3、4號樓

紫雅云邸容積率為2.9，2、3、4號樓為可售樓幢，1號樓為自持樓幢，樓層都為都為27層。西南側有24層的安置小區

2號樓在冬季受1號樓的直接影響及西南側安置房影響，中低樓層采光影響較大，3號樓受1號樓影響，低樓層采光受一定影響。

樓盤東側為西湖國際城高層樓幢，3、4號樓冬季低樓層受一定影響。

總體來說，此次開盤樓幢中低樓層受1號樓、東側西湖國際城高層及西南側的安置房影響，采光都有一定影響。

而紫雅云邸戶型設計都為148方的大戶型，自住將成為主流，那么采光成為選房參考的重中之重。

①因戶型西側采光面較少，建議優先選擇2號樓西邊套中高樓層，兼具采光及北側的河道景觀，其次選擇3號樓東邊套中高樓層，再而選擇4號樓中高樓層。

②2號樓東邊套受1號樓影響，3號樓西邊套受2號樓影響，4號樓西邊套受3號樓影響，采光較一般。故2號樓東邊套、3、4號樓西邊套中高樓層作為備選。

③2號樓西邊套中低樓層，3號樓東邊套中低樓層，4號樓東邊套中低樓層，3號樓西邊套中低樓層，4號樓西邊套中低樓層依次作為最后選擇。

END

文/豆豆豆豆泡 編輯/豆豆豆豆泡

拓展知識：