新一輪“房改”政策，將對(duì)“老破小”形成強(qiáng)烈沖擊！

新一輪“房改”政策，將對(duì)“老破小”形成強(qiáng)烈沖擊！

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，近日國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”），現(xiàn)已傳達(dá)至各省市，要求各地政府按照“工薪收入群體可負(fù)擔(dān)、項(xiàng)目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)”的原則，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮。該文件還提出，要推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。這一文件被多地官員稱為“新房改方案”。

隨著這一方案的落實(shí)和實(shí)施，將極大增加城市公租房和保障房的配比，上海的租賃市場(chǎng)將走向新加坡公屋的道路。隨著每年公租房和保障房的大量上市，使得政府建設(shè)的公共房屋資源不再匱乏，申請(qǐng)變得容易，租金變得更便宜，而且跟老破小相比，環(huán)境更好，房屋更新。這就使得老破小的租房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)將不復(fù)存在，租金回報(bào)率越來(lái)越低。不過(guò)這個(gè)前提是政府公租房投入加大，需要長(zhǎng)時(shí)間的沉淀，估計(jì)要到2030年后。

后續(xù)，隨著后續(xù)房地產(chǎn)稅的進(jìn)一步落實(shí)和實(shí)施，老破小在租金下滑，保障房市場(chǎng)強(qiáng)烈沖擊，持有成本增加的情況下，必然會(huì)導(dǎo)致有一波老破小“置換拋售潮”，如果拆遷無(wú)望，后續(xù)將形成品質(zhì)住宅由于“置換需求”水漲船高，老破小在大量拋盤下將越來(lái)越難賣，在惡意競(jìng)爭(zhēng)下，房東容易出現(xiàn)心態(tài)崩塌，一落千丈。不排除內(nèi)環(huán)內(nèi)個(gè)別優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的堅(jiān)挺，畢竟供需關(guān)系決定市場(chǎng)和價(jià)格。當(dāng)然，這個(gè)前提是市區(qū)和郊區(qū)保障房和廉租房等形成規(guī)模，形成體系:政府在郊區(qū)新建供給，在市區(qū)通過(guò)拆遷，回收完善配套，保守估計(jì)也得到2030年后，所以，老破小仍有操作的空間和時(shí)間。我是老周，一個(gè)業(yè)余的房產(chǎn)分析師。