新一輪“房改”政策，將對“老破小”形成強烈沖擊！

新一輪“房改”政策，將對“老破小”形成強烈沖擊！

據財聯社報道，近日國務院印發了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（以下簡稱“14號文”），現已傳達至各省市，要求各地政府按照“工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發展可持續”的原則，規劃建設保障性住房，讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮。該文件還提出，要推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期。這一文件被多地官員稱為“新房改方案”。

隨著這一方案的落實和實施，將極大增加城市公租房和保障房的配比，上海的租賃市場將走向新加坡公屋的道路。隨著每年公租房和保障房的大量上市，使得政府建設的公共房屋資源不再匱乏，申請變得容易，租金變得更便宜，而且跟老破小相比，環境更好，房屋更新。這就使得老破小的租房價格優勢將不復存在，租金回報率越來越低。不過這個前提是政府公租房投入加大，需要長時間的沉淀，估計要到2030年后。

后續，隨著后續房地產稅的進一步落實和實施，老破小在租金下滑，保障房市場強烈沖擊，持有成本增加的情況下，必然會導致有一波老破小“置換拋售潮”，如果拆遷無望，后續將形成品質住宅由于“置換需求”水漲船高，老破小在大量拋盤下將越來越難賣，在惡意競爭下，房東容易出現心態崩塌，一落千丈。不排除內環內個別優質學區的堅挺，畢竟供需關系決定市場和價格。當然，這個前提是市區和郊區保障房和廉租房等形成規模，形成體系:政府在郊區新建供給，在市區通過拆遷，回收完善配套，保守估計也得到2030年后，所以，老破小仍有操作的空間和時間。我是老周，一個業余的房產分析師。