天通苑維修馬桶(天通苑馬桶坑距)

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來源：國是直通車

如果說房子、教育、醫(yī)療是人的三大“戰(zhàn)場”，那么集前兩者于一身的學區(qū)房恐怕是一場讓人耗盡心力的“惡戰(zhàn)”。為了不讓孩子輸在起跑線上，不少焦慮的家長愿意窮盡所有財力去拼一套學區(qū)房。

近日，北京家長們的焦慮癥可能更嚴重了。

4月30日，北京市學區(qū)資源最豐富的西城區(qū)出臺入學新規(guī)，主要有兩點內容：

1、自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。

2、自2020年起，西城區(qū)將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用于登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位(符合國家生育政策的除外)。簡單來說就是多校劃片+“六年一學位”。

多校劃片意味著一個小區(qū)對應多個學校，為了上某個名校而高價購買來的“對口”學區(qū)房變得不一定“對口”了，學區(qū)房可能會失去名校的高溢價；“六年一學位”則表示，一套房產在6年內，只能有1個直系子女就近在學區(qū)內入學（二胎除外）。兩點內容都是為了給學區(qū)房熱和擇校熱降溫，避免炒作。

最近幾年的報道中，處處可見學區(qū)房的瘋狂：北京5平米多點的“老破小”拍出120多萬元的高價；一套不到40平方米的學區(qū)房，就要1000多萬；深圳學位房價格大漲，有小戶型一平米超過30萬元；還有其他的什么房價“跳漲”，一猶豫就被搶光等等消息更是不絕于耳。

那么問題來了，多校劃片之后，北京的學區(qū)房會“涼涼”嗎？以北京為標桿，全國的學區(qū)房是否會就此脫下瘋狂的外衣？

這趟“末班車”有點燙手

過去每次因為搶搭政策末班車都會造成需求的集中釋放。這次也不例外。現(xiàn)在距離西城區(qū)的學區(qū)房新政落地時間7月31日還有兩個多月，西城幾個熱門片區(qū)的學區(qū)房掛牌量和交易量雙雙猛增。

火到什么程度呢？據(jù)媒體報道，“五一”期間，宏廟小學對口小區(qū)豐匯園36小時就成交了3套千萬元級的老破小學區(qū)房，最高單價超過25萬元/平方米。業(yè)內人士透露，目前德勝、金融街等熱門區(qū)域附近的一居室、小兩居差不多都被買空了，市場上還沒被定下來的大都是總價在1500萬元以上的房子。

貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，近一周（5.15.8）北京西城區(qū)日均掛牌量環(huán)比4月增長400%。以對口宏廟小學的豐匯園小區(qū)為例，“五一”期間的新增掛牌量是4月全月的兩倍以上，48平方米、50方米戶型的成交熱度明顯上升。

雖交易活躍，不過，目前學區(qū)房價并未出現(xiàn)大漲。貝殼數(shù)據(jù)顯示，5月4日，匯豐園小區(qū)48平方米的住宅成交價格較4月同戶型、同裝修的成交下降50萬元。

中原地產首席分析師張大偉對中新社國是直通車記者表示，7月31日新政策落地后，會對學區(qū)房價格產生一定影響，特別是少數(shù)最頂級的學校，比如育翔小學、實驗二小、宏廟小學,裕中小學,椿樹館等直升熱門小學，短期肯定是利空，會影響價格下調3%5%左右。但對于區(qū)域內普通學校來說，反而是利好，因為學區(qū)名額不緊張。

學區(qū)房會涼嗎？

北京的優(yōu)質學區(qū)資源集中在東城、西城、海淀三個區(qū)域，西城是最后一個提出多校劃片政策的區(qū)域

△圖片來源：大偉看樓市

早在多年前，教育部就提出在“教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方”，積極穩(wěn)妥采取多校劃片，將熱點小學、初中分散至每個片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡。

可見，多校劃片應該以義務教育資源均衡化為基礎，才能真正起到預期目的。目前北京各個名校的分校在各區(qū)域遍地開花，但其質量卻良莠不齊，距離真正意義上的均衡還有很多路要走。

單看近期北京西城區(qū)的政策，張大偉指出，即便多校劃片了，學區(qū)房還是學區(qū)房，其背后優(yōu)質教育資源的溢價并沒有消失，人們對學區(qū)房的需求也不會消失。所以認為新政之后學區(qū)房會“涼涼”，實是言之尚早。

一位網友指出，如果買北京東城區(qū)新鮮胡同的房子，“多校”劃片無非就是史家、史家分校、和新鮮胡同小學，都是名校。但是如果把房子買在天通苑還能劃到好學校么？

多校劃片本身似乎也并沒有帶來學區(qū)房價的大降溫。看看海淀區(qū)，當?shù)匾?guī)定2019年1月1日開始實施多校劃片。但政策前后，海淀區(qū)學區(qū)房的價格并未出現(xiàn)明顯波動。以過去中關村三小的對口小區(qū)蜂鳥家園為例，2020年3月該小區(qū)二手房的掛牌價與2018年學區(qū)房政策調整前并沒有明顯的變化，一居室的成交價在600700萬元左右。

新冠肺炎疫情還可能帶來對學區(qū)房的額外需求。張大偉表示，從北京20142016年的新生兒數(shù)量來看，未來3年，北京將迎來“幼升小”的高峰，特別是在2022年。加之疫情影響導致留學或者選擇國際學校的家庭減少，優(yōu)質學區(qū)反而會更加炙手可熱。

買學區(qū)房不只是個經濟賬

買學區(qū)房劃算嗎？認真考慮過買學區(qū)房的人可能都知道，學區(qū)房大多是老破小，沒什么環(huán)境可言，水管、電路、馬桶等配套也不太好使，居住體驗很差。不少人買來甚至只是為了學區(qū)名額，并不真的居住。

從出租的角度來說，有關統(tǒng)計顯示，一些老破小的租房收益率甚至不到1%，還不如把錢存銀行。

這樣看來，買一套動輒上千萬的學區(qū)房似乎并不劃算。但是學區(qū)房的價值并不完全是個經濟問題，而是涉及到階層變動等深層次的社會心理問題。

一直以來，買學區(qū)房有一條很清晰的邏輯鏈條。花幾百、上千萬買套老破小，孩子可以保證上對口的牛校小學，然后直升重點初中，大比例進入重點高中，之后是考入國內的重點大學或者出國留學。孩子有不小的幾率能成為精英，走上人生巔峰。即便孩子沒能成為頂尖精英人才，房子也沒白買，一轉手，還能賺個幾百萬。

當然，在目前的市場環(huán)境之下，賣掉學區(qū)房再大賺一筆的可能性不大，但對很多家有適齡孩子的家長來說，學區(qū)房是剛需，買了再轉手也不太會虧本。

有人認為，學區(qū)房的焦慮主要集中在中產階級身上。他們通過高考，從農村走到城市甚至是大都市，然后又通過奮斗買房、換房進入現(xiàn)在的階層，每一次的變化都伴隨巨大的焦慮和競爭。

一方面，路徑依賴讓他們希望孩子從源頭上接受更好的教育，以復制他們曾經的奮斗路線和成功經驗；另一方面，階層變化向下容易向上難，想要讓下一代過的比自己好，最直接可靠的方式就是投資教育。所以，有人將為學區(qū)房額外付出的溢價視為為打破階層固化而交的“買路錢”。

房子能解決教育問題嗎？

但從另一個角度來看，把教育和房子放在一起形成的學區(qū)房其實是教育走向公平的產物。

張大偉指出，以北京為例當下最熱門的宏廟，裕中，椿樹館等直升熱門小學大多是9年一貫制學校。過去這些學校的初中部分基本都需要“拼關系”、“批條子”才能上。現(xiàn)在雖然學區(qū)房貴，但一定程度上保證了游戲的公平和規(guī)則的穩(wěn)定。

但房子并不能解決教育的問題，單靠多校劃片也很難真的給學區(qū)房降溫。

大家都知道學區(qū)房的價值并不在于房子本身，而在于其所捆綁的戶籍、教育資源、同學資源等一系列隱性價值。而多校劃片并沒有改變這種本質，而是增加了優(yōu)質學區(qū)的競爭成本和風險。

真正能解決教育資源稀缺問題的，唯有教育公平性。有的地方采用統(tǒng)考制度，完全以分數(shù)說話，讓孩子自行競爭。公平性確實得到了保證，但這種方式也存在過度強調應試教育，培養(yǎng)不出多能人才的問題。

有評論指出，讓更多普通學校擁有更多更好的師資等資源才是根本。各區(qū)域學校教學水平差不多，才能真正讓人放棄對牛校的追逐，才能真正淡化學區(qū)房的概念。

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