一天兩城跟進(jìn)，樓市限購正在退出歷史舞臺(tái)

全面取消樓市限購，正出現(xiàn)在越來越多的城市中。

9月11日，山東濟(jì)南市、青島市相繼調(diào)整購房政策。自2023年9月11日起，山東濟(jì)南取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易。青島也發(fā)布通知稱，全域取消限購政策。

同一天，蘇州召開新聞發(fā)布會(huì)，在“促進(jìn)房地產(chǎn)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”方面提到，購買120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購房資格審核。與此同時(shí)，將綜合采取購房補(bǔ)貼、房票安置、團(tuán)購等方式，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

截至目前，已有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、蘭州、南京、濟(jì)南、青島、蘇州等多城全面取消限購政策。這一曾經(jīng)調(diào)控樓市的措施，正從不少城市的“工具箱”中退出。

業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，限購政策發(fā)揮過積極的歷史作用，但當(dāng)前“從嚴(yán)限購”已經(jīng)不能滿足“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展要求。中期而言，一線之外的城市限購有望取消或明顯優(yōu)化，而一線城市也存在分區(qū)優(yōu)化的可能性。

核心城市排隊(duì)松綁限購

三季度尤其是9月以來，全國迎來新一輪樓市政策大潮。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月1～10日，全國已有超30省市優(yōu)化樓市政策，政策頻次30余條，各地為抓住“金九銀十”落地節(jié)奏加快。9月初，一線城市全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，與此同時(shí)，取消限購正出現(xiàn)在越來越多的核心城市中。

9月11日，青島發(fā)布相關(guān)通知：調(diào)整住房限購區(qū)域，將市南區(qū)、市北區(qū)(原四方區(qū)域除外)移出限購區(qū)域，全域取消限購政策。同時(shí)，優(yōu)化住房上市交易年限，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易。濟(jì)南也發(fā)布了類似政策。

而在此之前，已有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、蘭州、南京等地全面取消限購政策。9月7日，南京宣布玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明，被認(rèn)為打響了核心城市全面松綁的“第一槍”。

新一輪政策加碼，為何觸及到了限購政策？首先與各地樓市基本面有關(guān)。

以濟(jì)南青島為例，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，2023年前8月，兩城累計(jì)成交規(guī)模均不及去年同期。2023年1～8月，濟(jì)南、青島新建商品住宅分別成交43273套、69518套，較去年同期分別下降約2.2%、11.3%。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的市場情緒指數(shù)，自今年以來，濟(jì)南情緒指數(shù)在2月份小幅回升后邁入持續(xù)下行通道，8月濟(jì)南情緒指數(shù)降至0.85，邁入市場低迷區(qū)間；青島情緒指數(shù)入年以來持續(xù)下降，自4月份起進(jìn)入市場低迷區(qū)間。

在上述市場環(huán)境下，關(guān)榮雪認(rèn)為，取消限購、降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會(huì)釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對(duì)去庫存和拉動(dòng)市場活力有著重要意義。取消限售，也將加快房屋在市場的流通力，同時(shí)對(duì)改善換房時(shí)間限制大幅度松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場活躍度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣表示，目前完全退出限購的城市，主要特征就是樓市下行幅度大，庫存去化壓力大，二手房掛牌量非常大。

此外，部分城市仍保留中心區(qū)限購，僅退出外圍區(qū)域限購。根據(jù)中指研究院監(jiān)測顯示，除了一線城市，目前杭州、長沙、成都、西安、廈門、蘇州、無錫、福州、武漢、鄭州、天津等城市仍有限購政策，其中多個(gè)城市僅部分主城區(qū)域限購。

李宇嘉表示，這類城市或是一二線熱點(diǎn)城市中的核心城市，或是近年來人口集聚規(guī)模大、“一省獨(dú)大”的城市，樓市基本面還不錯(cuò)，比如西安、長沙等；或是供求關(guān)系極易緊張，漲落彈性大的城市，比如廈門。若全面退出限購，對(duì)省內(nèi)其他地區(qū)的虹吸效應(yīng)太強(qiáng)。

順應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢變化

限購逐漸淡出房地產(chǎn)舞臺(tái)，與當(dāng)下行業(yè)發(fā)展形勢息息相關(guān)。

中信證券表示，2010年之后，限購政策發(fā)揮過積極的歷史作用，限制了房價(jià)過快上漲，但繼續(xù)從嚴(yán)限購，已經(jīng)不能滿足供求關(guān)系發(fā)生重大變化的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展要求。

據(jù)上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2010年4月，由于此前房價(jià)持續(xù)高漲，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（新國十條），首次提出“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)”。

2011年1月，國務(wù)院發(fā)文，明確對(duì)直轄市、計(jì)劃單列市等住房限購要求，全國范圍內(nèi)限購強(qiáng)度趨于最高值，有效遏制了房價(jià)過快上漲。2014年，房地產(chǎn)限購曾有過短暫優(yōu)化調(diào)整，到2016年又進(jìn)入從嚴(yán)執(zhí)行周期，直至2023年開始市場出現(xiàn)新的變化。

“限購作為一種行政性的限制措施，已經(jīng)不匹配當(dāng)前已經(jīng)發(fā)生供求關(guān)系重大變化的事實(shí)。”中信證券表示，中期來看，一線城市之外的城市限購有望取消或大幅度優(yōu)化，一線城市也存在分區(qū)優(yōu)化限購政策的可能性。隨著限購放開等政策繼續(xù)落地，一二線城市的銷售均價(jià)有望在四季度環(huán)比止跌，全國商品房銷售情況年內(nèi)有望復(fù)蘇。

李宇嘉也表示，國家做出“適應(yīng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”的重要判斷后，過去長期過熱時(shí)期的政策，要全面糾偏和回歸，這不是邊際調(diào)整，而是方向上的變化。新形勢不僅指供求關(guān)系，而且是房地產(chǎn)預(yù)期、房價(jià)預(yù)期、買房行為等多方面的變化。房地產(chǎn)的基本面發(fā)生了更迭，緊縮性政策都要跟著退出。

在他看來，參考2014年退出限購潮，預(yù)計(jì)一線城市和二線熱點(diǎn)城市核心區(qū)將保留限購，其他將徹底退出，且這種安排將是長效機(jī)制。但整體來看，除了核心區(qū)少數(shù)具有資源價(jià)值、供應(yīng)少的樓盤外，投資多套房對(duì)樓市的支撐力度明顯減弱。未來樓市能否穩(wěn)定住，關(guān)鍵看新市民、年輕人、外來人口的收入和就業(yè)能否支撐，以及房價(jià)是否匹配收入。

國金證券則認(rèn)為，商品住宅回歸商品屬性后，此前因承載較大民生任務(wù)而受到的各類限制措施(限購、限售 、限價(jià)、限貸等)將逐步松綁。限購松綁之外，如果后續(xù)新房備案價(jià)能夠進(jìn)一步松動(dòng)，一方面能給予房企合理的利潤空間，另一方面市場銷售分化將加劇，通過價(jià)格機(jī)制實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。