三分之二的房貸可申請下調利率？5個關鍵問題幫你看懂存量房利率調整

千呼萬喚的存量房利率調整終于有了明確指引了！

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）。《通知》明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

《通知》的發布意味著存量首套房貸利率調整窗口打開。不過，不少小伙伴通讀全文后依舊疑惑：哪些房貸可以調整？調整幅度是多少？需要主動找銀行嗎，還是銀行會幫我調整？

別急，我們通過5個關鍵問題逐字拆解《通知》，逐一幫你解答。

問題1

哪些房貸

可以調整？

三類“首套房”可申請

關于這個問題，《通知》原文是這么寫的：

存量首套住房商業性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

如何理解這一標準？從字面意義上看，關鍵詞是“首套房”。

“首套房”如何認定呢？對此，權威人士解讀，主要包括三類人群：

一是發放時即按首套房政策執行的房貸；

二是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當地政府“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現在地方政府執行“認房不認貸”政策的；

三是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執行“認房不認貸”政策的。

也就是說，除了買的是時候就明確首套房的以外，這兩種情況也算：

一是小明此前在廣州“賣一買一”房子，因為“認房又認貸”利率定價采取了二套房的標準。但現在隨著廣州執行“認房不認貸”政策，他的這套房子也可以申請調整為首套利率了！

二是小明此前有兩套房子，但現在賣了一套房子后，其持有的原定價“二套房”利率的房貸，也可以申請調整為首套！

問題2

能下調多少？

平均降幅約為0.8個百分點

能降多少是大家最關注的。

根據《通知》，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

這段本來關鍵的話，實在說得太繞了。

我們來翻譯一下：簡單來說，你房貸批下來的那年那一刻，所在城市官方定的最低房貸利率是多少，你現在就有機會降到這條線。

舉個例子，2021年小明在廣州市買了首套房，申請了房貸，當時廣州市規定的首套房貸利率不低于LPR+20BP。按當時看，也就是4.85%。

但2021年時調控特別嚴，銀行不斷加點，給小明的利率是LPR+100BP，也就是5.65%，那么，9月25日之后，小明就可以申請利率從“LPR+100BP”降到“LPR+20BP”，也就是降0.8個百分點。

若300萬元房貸，30年的房貸還款期，以等額本息方式計算，每月小明可少交1450.5元的房供；30年可節省52.218萬元。

也就是說，當初銀行給你加碼的利率越多，這次你能省的錢就越多。

據接近監管的人士透露，此次房貸利率下降，平均降幅在0.8個百分點左右，也就是上文舉例的小明的水平。這下真可節省一筆不小的開支。

當然了，我們計算的是最多的情況。在實際執行層面，由于涉及多方面的復雜因素，仍需要各地政府按照“因城施策”，以及各金融機構的實際情況進行細化。

分析到這里，很多人就要問了：我怎么記得當初我申請房貸所在城市的房貸利率呢？

來，我們借你一臺時光機看看：2019年10月至2022年5月全國首套房貸利率政策下限為LPR，而2022年5月至今為LPR20個基點。此外，有多地與全國首套房貸利率政策下限不一致。我們給你羅列出來了：

2019年以來各城市首套房貸利率政策下限與全國不一致的情況

問題3

怎么調整？

兩種方式可供選擇

《通知》提供了兩種方式：對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發放貸款置換存量首套房貸，或協商變更合同利率水平。

也就是說，可以直接向銀行申請調整房貸利率水平；也可以申請一個新的房貸，來置換以前那個利率比較高的房貸。

當然，除了這兩種方式，央行也鼓勵銀行采取批量調整的方式。

很多人要問了：選擇不同的方式，所確定的利率會有所不同嗎？

據南方+了解，預計采用不同的方式調整后的利率水平不會有明顯區別。

問題4

什么時候

能申請？

9月25日之后

《通知》明確，從9月25日起可以向銀行提出申請。

《通知》發布之后，不少銀行深夜發文對新政進行響應。記者了解，9月25日前，銀行將進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。

問題5

受惠面

有多廣？

三分之二的存量房貸

根據權威測算，我國住房貸款余額是39萬億元，其中符合這次條件的首套房的住房貸款余額是在25萬億元左右。按照比例來算，這次大概有三分之二的住房貸款可以申請下降房貸利率了。

采寫：南方+記者 陳穎

制圖：周美霖

【作者】 陳穎；周美霖

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