徐州申花燃?xì)庠罹S修(徐州燃?xì)庠罹S修點(diǎn))

前沿拓展：

文 | 《地產(chǎn)小王子》主筆 花花

01

聽起來都覺得不可置信，杭州一個(gè)安置房竟然都要賣到10萬+？

海潮雅園位于望江新城板塊，目前在貝殼網(wǎng)上顯示掛牌29套，其中三分之一房源掛價(jià)在10萬/㎡以上。

不過話說回來，這是掛價(jià)10萬+。掛15萬+都行啊，誰又管得著呢？

其實(shí)在1年前，該小區(qū)已經(jīng)上過一次熱搜。

當(dāng)時(shí)，交付還不到一年，就有一張成交截圖在杭州購(gòu)房群、朋友圈里瘋傳。圖片顯示：111㎡，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，總價(jià)1100萬，單價(jià)約9.9萬/㎡，已售。

接近10萬/㎡單價(jià)，讓不少人驚呆。不過，隨著后來市場(chǎng)降溫，這個(gè)話題很快便沉寂了下來。

最近，杭州首批“最美安置房”評(píng)選結(jié)果出爐，海潮雅園三園入圍，于是海潮雅園二手房又被提起。

“誰買誰后悔，回遷房接盤的人少。”

“查了一下，這個(gè)板塊板塊好啊，難怪可以這么高的價(jià)格。”

“根本不可能，商品房才這個(gè)價(jià)，就是亂說的。”

對(duì)于海潮雅園，大家褒貶不一、眾說紛紜。

那么，海潮雅園能不能賣到10萬+？又值不值10萬+呢？

02

海潮雅園共分四個(gè)園區(qū)建設(shè)，其中一園于2020年4月交付，二園、三園從去年底開始交付，四園還在建設(shè)中。

綠城代建，據(jù)說當(dāng)初單單設(shè)計(jì)就花了半年時(shí)間，總圖方案改了3稿，外立面出了4稿作對(duì)比。

我這次看的主要就是一園，共11幢高層，沿街部分底商已經(jīng)開門。

外立面采用大面積淺藍(lán)玻璃，上層搭配淺灰色真石漆，一二層搭配淺灰色石材干掛。整體色調(diào)清新雅致，有種“水墨”的味道。

從外立面來看，它的賣相足以和很多商品房媲美了。

據(jù)中介介紹，小區(qū)物業(yè)是城南物業(yè)，管理并不嚴(yán)格，我們沒受到任何阻攔就進(jìn)入了小區(qū)。這方面和很多商品房仍有很大差距。

園區(qū)內(nèi)，設(shè)計(jì)感較為一般，游玩設(shè)施、休憩設(shè)施都很簡(jiǎn)單，植被大多是一些草坪，喬木看上去也很稀疏。

難得的是，樓幢多為底層架空，擺放了一些簡(jiǎn)單的座椅。

看的兩幢樓棟，都是兩梯三戶設(shè)計(jì)。目前，小區(qū)很多房子已經(jīng)包好了陽(yáng)臺(tái)。

按照現(xiàn)在的市場(chǎng)，10萬+的房子基本是豪宅定位了。但在我看來，海潮雅園離豪宅的標(biāo)準(zhǔn)肯定相距甚遠(yuǎn)，和一些剛需商品房小區(qū)倒是可以比一比。

03

相比于火熱的討論度，海潮雅園看房量卻并不高。

手邊買房數(shù)據(jù)顯示，近30天帶看量61次，而近7天才6次。若是按照1個(gè)人看3套房，近一周才2組客戶。

我看了3套房子，都是87㎡左右的戶型。總體來說，海潮雅園房東價(jià)格都掛的非常狠，但還價(jià)空間也很大。

第一套是4樓中間套，掛價(jià)760萬，單價(jià)約8.8萬/㎡。房間為半毛坯狀態(tài)，廚房、衛(wèi)生間的水管道全部裸露，瓷磚、吊頂也沒有做好，現(xiàn)在住著租戶。

房東非常誠(chéng)心出售，還價(jià)8090萬應(yīng)該不是什么問題。

還有一套是8樓東邊套，掛價(jià)792萬，單價(jià)要9萬/㎡左右。房東自住裝修，有地暖、中央空調(diào)，廚房有西門子烤箱、蒸箱、洗碗機(jī)、油煙機(jī)、燃?xì)庠畹取?/span>

戶型為三房一衛(wèi)，朝南、朝北各有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，都已經(jīng)包好。朝北臥室稍微有點(diǎn)小，其中一間房基本只能放下一張大床。

房東想置換更大的房子，價(jià)格也有談判余地。

“現(xiàn)在部分房東掛牌價(jià)不肯降的，只有一些急賣、誠(chéng)心賣的房東，可以好好談價(jià)格。”

在貝殼網(wǎng)上，海潮雅園一園的掛牌價(jià)從7.4萬/㎡11.2萬/㎡不等。

中介小哥告訴我，去年4/5月份，海潮雅園賣到過9萬+/㎡、10萬/㎡，所以現(xiàn)在房東們心理預(yù)期也高了。

不過，隨著市場(chǎng)降溫，現(xiàn)在海潮雅園成交價(jià)大概在7.27.3萬/㎡之間。

手邊買房數(shù)據(jù)顯示，截止目前，海潮雅園一共簽約了5套，戶型都在8691㎡之間：最高單價(jià)103617元/㎡，發(fā)生在去年6月；最低單價(jià)69336元/㎡，發(fā)生在今年1月。

近30天，漲價(jià)有2套，降價(jià)7套。

04

事實(shí)上，海潮雅園二手房能以超乎想象的高價(jià)成交，不僅僅是因?yàn)椤邦佒怠保怯扇矫嬖蚬餐俪傻摹?/span>

當(dāng)然，顏值占很大關(guān)系。

海潮雅園的實(shí)景呈現(xiàn)確實(shí)還不錯(cuò)，可以媲美一般的商品房。

而且，海潮雅園由綠城代建。在杭州，綠城在一定程度上是“品質(zhì)”的代名詞。有綠城品牌加持，大家對(duì)海潮雅園的接受度更高。

其次，板塊也是一個(gè)相當(dāng)重要的因素。

望江新城是杭州核心地段之一，板塊內(nèi)擁有高鐵、地鐵匯聚的交通樞紐點(diǎn)，新世界商業(yè)綜合體也在動(dòng)工狀態(tài)。

新房限價(jià)是杭州的天花板，69800元/㎡，且搖號(hào)熱度預(yù)計(jì)很高。二手房方面，同板塊的御品掛價(jià)都在10萬以上，戶型較大，總價(jià)更高。

相比之下，海潮雅園更容易入手。

還有很重要的一點(diǎn)，就是學(xué)區(qū)。海潮雅園的學(xué)區(qū)是九年一貫制的錢學(xué)森學(xué)校。

學(xué)校自開工起，就吸引了很多家長(zhǎng)的關(guān)注。設(shè)48個(gè)班，其中30個(gè)小學(xué)班，18個(gè)初中班，另設(shè)錢學(xué)森紀(jì)念館、圖書館、航空模型展示館及天象館、國(guó)際交流中心等，硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)很高。

據(jù)中介小哥透露，有不少購(gòu)房者看海潮雅園，就是沖著學(xué)區(qū)去的。

不過，10萬+的價(jià)格還是太夸張了，7萬+我倒是覺得是一個(gè)合理價(jià)位。

目前，御品還沒網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，但聽中介小哥介紹，已有兩套成交，成交價(jià)在10萬出頭。

連公認(rèn)的豪宅都只有10萬出頭，海潮雅園想達(dá)到10萬+，明顯不太現(xiàn)實(shí)。

若是對(duì)望江新城、錢學(xué)森學(xué)校沒有執(zhí)念，同價(jià)位段的二手房選擇其實(shí)很多。

看房當(dāng)天，按照海潮雅園差不多的預(yù)算，我還看了春江花月、康都紫軒。前者學(xué)區(qū)一般，為鳳凰小學(xué)，后者交付已有10多年，只考慮小區(qū)環(huán)境，兩者都不錯(cuò)。

再比如奧體次新房，創(chuàng)世紀(jì)、天璞都有8萬上下掛牌的房源；還有申花，武林邸、東方福邸、慧園等也可以去撿撿漏。品質(zhì)都比海潮雅園更好，地段也是杭州樓市中的網(wǎng)紅。

海潮雅園這一波“營(yíng)銷”，確實(shí)是太成功了。

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