浦口區(qū)燃?xì)庠钌祥T(mén)維修(上海煤氣灶上門(mén)維修)

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本報(bào)記者 郭陽(yáng)琛 張家振 南京報(bào)道

“這房子沒(méi)法住人了。”望著眼前交付不久的明發(fā)國(guó)際中心“公寓”，羅曉（化名）滿面愁容。

據(jù)羅曉介紹，在購(gòu)房時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商明發(fā)集團(tuán)宣傳的通燃?xì)狻⒚裼盟姡罱K在交付時(shí)已全部化為泡影。與此同時(shí)，所謂的“挑高4.8米”實(shí)際凈得只有4.6米左右，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中卻通過(guò)“放大版”樣板間讓購(gòu)房者產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2017年以來(lái)，盡管南京市各部門(mén)針對(duì)“商改住”陸續(xù)出臺(tái)了4份規(guī)范文件，但明發(fā)集團(tuán)等房企依舊游走在灰色地帶，頻打政策擦邊球，以至于當(dāng)?shù)夭粫r(shí)陷入“公寓”產(chǎn)品“交付即維權(quán)”的怪圈。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“商改住”泛濫的根源在于南京商辦類(lèi)產(chǎn)品嚴(yán)重供大于求，商辦產(chǎn)品庫(kù)存難以消化。同時(shí)，因普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格不斷提高，催生出了市場(chǎng)對(duì)小戶型、低總價(jià)公寓產(chǎn)品的大量需求，但開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售往往會(huì)給出“通燃?xì)狻钡忍摷俪兄Z。

“想要解決‘商改住’違規(guī)亂象，需要多個(gè)部門(mén)共同研究?jī)蓚€(gè)問(wèn)題：如何加大小戶型公寓的供給？如何解決商辦產(chǎn)品嚴(yán)重供大于求的現(xiàn)狀？”南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示。

“公寓”偽裝術(shù)

羅曉是陜西西安人，已在南京工作多年。兩年前，她在江北新區(qū)明發(fā)國(guó)際中心買(mǎi)下了一套47平方米的“公寓”，彼時(shí)單價(jià)近2萬(wàn)元/平方米。這和當(dāng)時(shí)周邊普通住宅均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米相比，價(jià)格并不便宜。

當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問(wèn)告訴羅曉，明發(fā)國(guó)際中心是南京市即將絕版的可通燃?xì)夤ⅲ粌H包含民水民電，還擁有4.8米挑高，可做成“雙鑰匙”Loft。而且項(xiàng)目地處江北新區(qū)研創(chuàng)園，無(wú)論自主還是租賃在未來(lái)都有較好前景。

雖然交付時(shí)間比合同約定晚了近一個(gè)月，羅曉還是按捺不住入住新房的歡喜，但當(dāng)她看到新房時(shí)卻大吃一驚。“廚房沒(méi)有燃?xì)夤艿溃兄Z的民水民電也變成了商用水電。最可氣的是，我們自行測(cè)量層高只有4.62米，個(gè)子稍高些的業(yè)主站在二樓隔層根本沒(méi)法站直。”羅曉說(shuō)。

3月18日，記者實(shí)地走訪明發(fā)國(guó)際中心發(fā)現(xiàn)，站在已交付“公寓”的二樓隔層，房頂密集分布著數(shù)根緊貼頭頂?shù)募t色消防管道；而在樣板間時(shí)，可以明確感覺(jué)到空間較為寬闊，站在隔層上距離天花板仍有超過(guò)20厘米的空間。

剛剛交付的南京明發(fā)國(guó)際中心由于“通燃?xì)狻⒚裼盟姟背兄Z未能實(shí)現(xiàn)及層高“縮水”等問(wèn)題，引發(fā)近800名業(yè)主維權(quán)。（本報(bào)記者 郭陽(yáng)琛/攝影）

“我們當(dāng)時(shí)看的樣板間展示有燃?xì)庠詈湾伨撸脴I(yè)顧問(wèn)和中介發(fā)來(lái)的宣傳文字、圖片也都顯示會(huì)預(yù)留燃?xì)夤艿溃⒊兄Z保證民水民電。不然誰(shuí)會(huì)花這么高的價(jià)格買(mǎi)一間辦公房呢？”李進(jìn)（化名）反問(wèn)道。

據(jù)業(yè)主介紹，目前明發(fā)國(guó)際中心已有近八成的業(yè)主參與維權(quán)，總數(shù)近800人。

業(yè)主代表李進(jìn)曾就配套燃?xì)鈫?wèn)題與明發(fā)集團(tuán)工程部工作人員交涉，但被告知：“小區(qū)里沒(méi)有燃?xì)夤艿赖囊?guī)劃，我們現(xiàn)在想補(bǔ)但沒(méi)有規(guī)劃做不了。后續(xù)如果規(guī)劃通過(guò)了，但燃?xì)夤艿酪灰尤胧覂?nèi)就是燃?xì)夤镜氖虑榱恕！?/p>

“我們這個(gè)項(xiàng)目是不通燃?xì)獾模壳熬S權(quán)業(yè)主都是另一家銷(xiāo)售代理公司接待的，他們是如何包裝宣傳的我就不得而知了。”在項(xiàng)目沙盤(pán)前，明發(fā)國(guó)際中心一位置業(yè)顧問(wèn)向記者強(qiáng)調(diào)。

在用電方面，早在2016年拿地時(shí)，南京供電公司浦口供電營(yíng)業(yè)部曾就明發(fā)國(guó)際中心供配電取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題給出書(shū)面回復(fù)稱(chēng)，土地性質(zhì)為商業(yè)，酒店式公寓執(zhí)行相應(yīng)的非居民照明電價(jià)，后期如有業(yè)主持房產(chǎn)管理部門(mén)出具的變更為居民住宅性質(zhì)的相關(guān)憑證，可直接辦理變更電價(jià)業(yè)務(wù)。

明發(fā)集團(tuán)方面也表示，相關(guān)公寓的供電工程已裝表到位，現(xiàn)執(zhí)行商業(yè)電價(jià)；后期會(huì)和供電公司協(xié)商，爭(zhēng)取根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際使用用途執(zhí)行相應(yīng)電價(jià)，并由物業(yè)統(tǒng)一收集資料、集中代辦。

但據(jù)業(yè)主介紹，明發(fā)集團(tuán)直到現(xiàn)在仍未向供電公司提交任何材料和申請(qǐng)。

南京市江北新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)人向記者表示，目前，江北新區(qū)已就業(yè)主反映的明發(fā)國(guó)際中心問(wèn)題成立工作小組，由建設(shè)與交通局牽頭，市場(chǎng)監(jiān)督管理局等多個(gè)部門(mén)協(xié)助處理。

不斷重復(fù)的營(yíng)銷(xiāo)套路

裝修華麗的樣板間，加上銷(xiāo)售人員的“花言巧語(yǔ)”，共同編織出了購(gòu)房者對(duì)于“商改住”項(xiàng)目的幻想。

對(duì)于明發(fā)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，旗下產(chǎn)品已經(jīng)不是第一次出現(xiàn)類(lèi)似問(wèn)題。位于南京江北新區(qū)浦口萬(wàn)匯城地鐵站附近的明發(fā)財(cái)富中心，部分樓棟自2019年開(kāi)始陸續(xù)交房，直到收房時(shí)業(yè)主才發(fā)現(xiàn)房屋與當(dāng)初置業(yè)顧問(wèn)口中介紹的“公寓”大相徑庭。

一位業(yè)主代表告訴記者，在購(gòu)房時(shí)樣板房、宣傳單頁(yè)全部是按居住功能的公寓套型對(duì)外公開(kāi)宣傳銷(xiāo)售，而實(shí)際交付的房屋卻為“辦公”性質(zhì)，因此無(wú)法開(kāi)通燃?xì)狻４送猓M管房屋配備了衛(wèi)生間和煙道，但規(guī)劃圖紙上卻沒(méi)有。

明發(fā)銀河城也存在類(lèi)似問(wèn)題。購(gòu)房時(shí)宣傳介紹均為4.8米挑高公寓，兼具住人、辦公雙重用途。但簽約時(shí)合同上的“房屋規(guī)劃用途”一欄為空白，之后置業(yè)顧問(wèn)以需要房產(chǎn)部門(mén)蓋章為由將合同拿走。但當(dāng)業(yè)主幾個(gè)月后再次拿到合同時(shí)，房屋規(guī)劃用途一欄已變成“辦公”。

據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，近年來(lái)，南京因違規(guī)“商改住”引發(fā)的大規(guī)模維權(quán)不斷，常用“套路”主要是隱瞞辦公屬性；謊稱(chēng)可通燃?xì)狻⒚裼盟姡灰浴疤舾摺痈摺舾摺比M概念誤導(dǎo)購(gòu)房者，“很多銷(xiāo)售人員在售房過(guò)程中往往會(huì)有意無(wú)意地模糊三者之間的概念”。

北京金訴律師事務(wù)所主任、北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣告訴記者，商改住是一種違法行為，我國(guó)任何土地、房產(chǎn)的用途都是有明確規(guī)劃的。不論是建設(shè)、銷(xiāo)售還是使用時(shí)，都必須符合其規(guī)劃用途。

“在商業(yè)用房相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范中是不包括燃?xì)獾模绻_(kāi)發(fā)商在商業(yè)用房安裝煤氣管道就構(gòu)成違規(guī)建設(shè)。”王玉臣表示，“商改住”項(xiàng)目維權(quán)不斷的原因在于，開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售將明明不能用于居住的房子，以居住名義銷(xiāo)售，并通過(guò)樣板間進(jìn)行誤導(dǎo)。“宣傳可以通燃?xì)狻⒚裼盟姡瑢?shí)際卻做不到，這會(huì)構(gòu)成虛假宣傳。”

二線城市商辦困局樣本

“南京‘商改住’項(xiàng)目層出不窮，主要還是商辦地塊供應(yīng)嚴(yán)重大于需求，同時(shí)存在項(xiàng)目遠(yuǎn)離地鐵站、周邊沒(méi)有商辦運(yùn)營(yíng)氛圍和相應(yīng)配套等規(guī)劃布局不合理現(xiàn)象。”張輝表示，所以“商改住”產(chǎn)品充斥市場(chǎng)也是市場(chǎng)倒逼的結(jié)果，成為了這類(lèi)產(chǎn)品去化銷(xiāo)售的一種突圍方式。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，從2017年開(kāi)始，南京辦公產(chǎn)品空置率開(kāi)始迅速攀升，2018～2020年連續(xù)3年新增供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于凈吸納量。截至2020年末，南京辦公市場(chǎng)存量約為189萬(wàn)平方米。其中，第四季度總凈吸納量錄得14706平方米，市場(chǎng)平均空置率在25.1%左右。

而當(dāng)下出現(xiàn)維權(quán)的“商改住”項(xiàng)目，大多也是在2017年前后開(kāi)始對(duì)外出售的。為此，南京市對(duì)于違規(guī)“商改住”也出臺(tái)了多份規(guī)范文件。

例如，2017年3月，南京市規(guī)劃局、國(guó)土資源局、住房保障和房產(chǎn)局三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)建筑項(xiàng)目管理的通知》，明確商業(yè)辦公類(lèi)非住宅類(lèi)建筑，其室內(nèi)建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標(biāo)注酒店式公寓功能。此外，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營(yíng)使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層。

2021年3月10日，南京市規(guī)劃資源局、南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《既有建筑改變使用功能規(guī)劃建設(shè)聯(lián)合審查辦法》強(qiáng)調(diào)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將非住宅建筑改為住宅、酒店式公寓的，可直接不予受理施工許可、消防設(shè)計(jì)審查或消防驗(yàn)收備案。

盡管禁令層層壓頂，但面對(duì)去化和利潤(rùn)的雙重誘惑，南京違規(guī)“商改住”問(wèn)題依舊屢禁不止。

在王玉臣看來(lái)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商違規(guī)“商改住”問(wèn)題，大多只是被定性為“虛假宣傳”，違法違規(guī)成本太低。政府監(jiān)管執(zhí)法力度還需要進(jìn)一步加強(qiáng)，不能讓開(kāi)發(fā)商借此違規(guī)獲得高額利益。

“近幾年，上海市通過(guò)嚴(yán)格的規(guī)范和執(zhí)法，現(xiàn)在違規(guī)‘商改住’問(wèn)題已不多見(jiàn)，但一線城市的做法對(duì)于南京這樣的二線城市并不完全適用。”張輝指出，一線城市的商辦市場(chǎng)更為發(fā)達(dá)，類(lèi)似南京等二三線城市如果完全效仿上海市的做法，對(duì)于當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將造成毀滅性的打擊。

張輝認(rèn)為，解決違規(guī)“商改住”問(wèn)題的關(guān)鍵還是要圍繞市場(chǎng)需求來(lái)供應(yīng)土地，逐漸讓商辦市場(chǎng)的供求變得更加均衡，而不是導(dǎo)致市場(chǎng)有大量庫(kù)存需要消化。規(guī)劃部門(mén)也應(yīng)該好好研究市場(chǎng)，不能不顧市場(chǎng)、脫離市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)劃的地段、指標(biāo)等都要更加合理。

（編輯：石英婧 校對(duì)：顏京寧）

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