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這兩天，福田新洲的富通上舍65套房源，單價10.5萬11.4萬/㎡帶裝修，只有8批認籌登記，刷新了深圳的“打新”記錄。

上一次認籌記錄刷新的是龍華觀瀾的山水華庭，108套住宅，只有24批意向登記客戶。

作為斷貨王福田CBD南的項目也不香了，除了項目本身定位和設計的問題，說明當下的打新市場，豪宅進入了分化期，好的很好，差的則非常掙扎。

從“金九銀十”兩個月來看，深圳已經高密度推出超34個新盤，并且進入11月后，在短短的12天就出了8個住宅項目。

照這樣的推盤勢頭，11月份計劃入市的項目，大概都能如期而至。

目前南山推盤的數量已經兌現兩個，這陣子又兌現了福田的富通上舍、羅湖的東海富匯豪庭，光明龍光玖瑞府、龍崗頤安雍悅華府、以及龍崗遠洋新干線。

在淡市的情況下，動作都很迅速，說明項目方已經很難沉得住氣了。

所以11月份，其他還在列的項目，估計也很快會出爐。

寶安11月的計劃是6個新盤，今天就來看看玖玖頌閣這個藏在新安老城的項目。

今年寶安具備入市條件的新盤住宅不少，@格隆匯樓市梳理了一番，有將近33個（包含已開盤、計劃開盤）。

其中，已經開盤的項目，累計已經達到16個，新安和寶中的，就只剩玖玖頌閣了，而且還很低調，暫沒風聲。

如果不是今年下半年，每月計劃入市榜單有名，大家都差點把這個項目遺忘在江湖。

玖玖頌閣的開發主體是深圳市俊弘星實業，這家公司實際上是中熙地產旗下的全資子公司。

中熙已經有25年的開發經驗，開發過的項目有沙井的香莎公館、西鄉的香檳山花園、南山的香山美林苑。

@格隆匯樓市實探項目當天，最大的感受是，周邊的舊改紅利管夠。

玖玖頌閣位于寶安區新安街道新安四路265號，斜對面是寶立方。

地段屬于寶安新安的傳統老城區片區，土地現狀主要以舊工業區和舊住宅小區為主，幾乎沒有新增用地的可能。

所以，新安片區內舊改立項非常多。

現在已經有15個明確的舊改項目，包括新安安華工業區舊改、中糧69區工業園舊改、凸版印刷工業區舊改、中糧大悅城25區舊改、寶城342片區舊改、寶城43區碧海花園舊改等。

而玖玖頌閣所在的舊改位置屬于寶城342片區更新單元，更新單元內分為東、西兩個片區。

東片區2017年由招商地產操刀更新，西片區則由中熙地產2018年操刀更新。

更新單元內，招商操刀的范圍，現在已經建成現樓的招商臻府。

招商臻去年8月份開盤，住宅戶型建面約118155㎡，均價約8.84萬/㎡，單價區間在89.5萬/㎡，總價區間在9481478萬/套，共57套商鋪，608套住宅，當天去化近50%左右。

更新范圍內，目前黃金臺住宅綜合樓1棟已經啟動更新意愿征集，樓體外多處掛著“舊城改造齊參與”的標簽。

（黃金臺小區）

目前由中熙操刀的玖玖頌閣，也建成了5棟31層的住宅。

（新安四路一側）

所以未來，黃金臺綜合樓以及黃金臺商業街更新，片區內的價值會面臨升級。

因為項目處于老城區，所以@格隆匯樓市最多的感受是，交通有一定的擁堵風險。

不管是項目所處的文匯B街、黃金臺商業街，還是建安一路，道路面寬不夠理想。

考察當天，盡管是非上下班高峰，黃金臺行業街以及文匯B街都出現一些小擁堵。

并且黃金臺步行街往雅然居方向，雅然居的地下停車庫入口，黃金臺商業大廈地下停車庫。

（黃金臺商業街）

（黃金臺商業街）

（文匯B街）

（建安一路）

（非早晚高峰新安四路路況）

并且在項目的四周路口的交匯處，每相隔約五六百米便有一處紅綠燈，日常早晚高峰期，擁堵情況不容樂觀。

（新安四路與前進一路交匯處）

所以如果依賴自駕或公交出租等出行，會有擁堵的風險。

而且如果是自駕，雖然通過新安路以及新湖路主干道，大約9公里可以去到前海的卓越前海壹號。

但因為新安屬于老城區，所以早晚高峰，廣深公路、北環大道、興業路、新安六路、新安五路以及前進一路等主干道，時常也會有堵車情況。

但未來區域內交通或得到改善。

項目距離最近的地鐵站是5號線的靈芝地鐵站，百度地圖測距約2公里。不過目前項目約直線500米處，是在建地鐵12號線上川站，預計2022年開通。

通過上川站可以與5號線靈芝站、15號線（在建中）流塘站一站換乘，從而到達南山、福田的中心地帶。

正因為項目所處的位置在老城區，所以配套會相對成熟。

就商業配套來說，玖玖頌閣周邊的商業足夠，除了自帶的8000平商業，在東北方向，還集中了寶立方中心、沃爾瑪超市、天虹等中小型商業。

（上川地鐵站的其中一個出口，開在沃爾瑪門口）

附近臨街的店鋪也比較多元，很容易可以滿足日常購物的需求。

而且，項目驅車前往壹方城購物中心（約4.7公里）以及海雅繽紛城（約2.7公里）也不算太遠。

所以，商業配套的成熟度非常高。

目前玖玖頌閣價格還有待開發商公布，但具體情況可以參考周邊的一二手房價格情況。

在同地段位置的招商臻府去年入市均價為8.8萬/平，周邊的二手房今年1月份，流塘陽光掛牌均價約9.28萬/㎡，中糧錦云掛牌均價約9.6萬/㎡。

不過從二手房參考價來看，如流塘陽光參考均價為7.52萬/平，華盛盛薈名庭參考均價為7.37萬/平，中糧錦云參考均價為7.15萬/平，而整個新安片區二手房參考均價約為8.7萬/平。

所以，如果按照現在的價格體系作參考，項目的價格區間也可能在8萬/平左右。相對周邊二手來說，價格差距不會特別大。

5 總結

寶安遲遲不入市的新盤不少，最出名的云璽錦庭、新錦安海納公館、都市茗薈，被戲稱為“寶中捂盤三兄弟”。

除此之外，還有@格隆匯樓市前陣子實訪的項目榕江壹號院，拖拖拉拉超過10年還沒入市。

而玖玖頌閣2020年3月施工，2023年12月施工完畢，速度非常快。

如果按照這樣的施工節奏，加上最近這幾個月是新盤入市高峰，玖玖頌閣確實有可能在今年剩下的一個半月入市。

所以，希望玖玖頌閣能夠準時出爐。

而且如果玖玖頌閣能夠如期入市，也算是給新安老片區，補充點新房供應。

項目優點方面：

1、新安老城配套相對完善，項目樓下，約三四百米處即是天虹、沃爾瑪、寶立方、文匯中學以及規劃地鐵口等成熟配套，生活便利程度高；

2、片區內舊改價值點較多，能夠享受城市項目更新紅利；

3、和周邊二手房價格有一定差距；

4、距離寶中、前海比較近，約八九公里便可到達深圳前海的核心位置。

項目缺點方面：

1、項目周邊非常多老舊小區，待更新的農民房和工業區需要時間，整體景觀面貌不佳；

2、周邊住宅密集，在一定程度上分流居住群體；

3、老城區交通改善有限，道路規劃基本定型，日常出行有一定的堵車風險；

4、靠近建安四路主干道一側，車流密集，底層住戶可能會有汽車噪音干擾。

所以，如果對居住要求非常高的話，那么對周邊的環境因素需要謹慎考慮。

最后，補充一下近期的市場情緒。

最近，關注買房市場的人出現很明顯的羊群效應。

最明顯的，近期不少媒體報道，大佬們抄底我們的房企股債，地產股票集體拉升，然后又迅速回落，于是不斷的有人問是不是下一輪的機會點到了。

雖然春江水暖鴨先知，但是亂花漸欲迷人眼。

很多消息只是媒體報道，既沒有看到放松限購限貸政策，也沒有重磅的實質性政策落地。

只是針對性地對房企來說，是不錯的消息。

這么久以來，股市和樓市，運行的是兩套邏輯，得分開來看。

股市更多的是看情緒，看消息面，都是以天為周期波動，而樓市更多的是看政策和買賣本質，周期以月為單位，年為單位。

大哥們玩的是股市和債市，并沒有直接下場玩樓市，這兩天看到房企股債的情緒到底了，出手實屬正常，因為買了又賣不過是兩三天的事情。

但買房子的，就不能這么玩了。

房子買了，要賣短則半年，長則5年10年，才能出手，在這個時間段，股市債市不知道又經歷幾個牛熊了。

所以如果是個人買房，就多關注一些本地消息，一些能夠量化的行情，別總盯著那些高大上的熱點和大政策。

本文源自格隆匯