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2022年3月以來(lái)，政策暖風(fēng)頻吹，地方松綁城市超過(guò) 60 個(gè)，為樓市復(fù)蘇埋下伏筆。然而，新一輪新冠疫情突襲，讓樓市再度籠罩上一層陰霾。預(yù)期中的“小陽(yáng)春”有沒(méi)有失約？暖風(fēng)與陰霾并行疊加之下，各地的樓市真實(shí)狀況究竟如何？搜狐焦點(diǎn)&拼房帝《風(fēng)起百城》系列報(bào)道，全面盤(pán)點(diǎn)各地當(dāng)下樓市真相，本文為南京篇。

售樓處是樓市的第一戰(zhàn)場(chǎng)，市場(chǎng)暖不暖從售樓處的看房人多不多就能反應(yīng)一二。

從近期的跑盤(pán)與市場(chǎng)走訪中，我們發(fā)現(xiàn)目前南京新房市場(chǎng)的熱度分化極為明顯。一些品質(zhì)較高或是性價(jià)比較高的盤(pán)，即便是工作日也有不少人看房，尤其是在開(kāi)盤(pán)前后的階段。但一些續(xù)銷(xiāo)盤(pán)的情況就沒(méi)那么好了。

對(duì)于置業(yè)顧問(wèn)來(lái)說(shuō)，躺著賣(mài)房已經(jīng)成了過(guò)去，投資客撤場(chǎng)，自住改善客也越來(lái)越挑剔，再加上市場(chǎng)上新房供應(yīng)量的激增，僧多粥少的局面也越來(lái)越嚴(yán)重。

一位熱點(diǎn)板塊的置業(yè)顧問(wèn)表示，面對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)首先肯定是要調(diào)整心態(tài)，給自己樹(shù)立信心。市場(chǎng)好的時(shí)候大家都能分到紅利，這個(gè)是毫無(wú)難度的，但是市場(chǎng)不好的時(shí)候，往往才是最考驗(yàn)一個(gè)人的時(shí)候，一定不能躺平，要比之前更加努力才行。

其實(shí)買(mǎi)房人的觀望情緒在現(xiàn)階段也是再正常不過(guò)的現(xiàn)象，市場(chǎng)邁入一個(gè)新周期，任何一條樓市調(diào)控政策都能形成連鎖反應(yīng)，買(mǎi)房人自然就會(huì)陷入“買(mǎi)”與“等”的兩難境地。當(dāng)然，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的打磨，大家也愈發(fā)理智，對(duì)于擁有一套好房子的渴望也更加強(qiáng)烈。

對(duì)于買(mǎi)房人，置業(yè)顧問(wèn)也根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)提出了三點(diǎn)買(mǎi)房建議：

首先，大家心態(tài)要擺正。房地產(chǎn)是一個(gè)周期波動(dòng)式的商品，政策干預(yù)后短期來(lái)看肯定有明顯效果，但希望各位買(mǎi)房人把目光拉長(zhǎng)一點(diǎn)，等過(guò)幾年回頭看看，這不過(guò)是不可阻擋的上升趨勢(shì)中一個(gè)小小插曲。

其次，切勿人云亦云。一定要按照自己的實(shí)際住房需求來(lái)，不能被其他人帶偏，情緒這東西很容易蔓延，自己一旦猶豫起來(lái)，可能就錯(cuò)過(guò)了最好的上車(chē)時(shí)機(jī)。

最后，還是建議剛需趁早上車(chē)?，F(xiàn)在不少板塊、樓盤(pán)首付比例、價(jià)格都可以談，如果70%符合自己的需求，就應(yīng)該可以下手，否則行情一旦好轉(zhuǎn)，再下手就來(lái)不及了。

在最近的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)中，我們也發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)基本都是剛需或者改善自住的買(mǎi)房人，而且十分挑剔，如果沒(méi)有自己滿意的戶型或者樓層了就寧愿等下次開(kāi)盤(pán)或者再去看別的項(xiàng)目，不少人也表示，雖然現(xiàn)在樓市不火了，但是房子好買(mǎi)了，也不像以前著急趕趟的買(mǎi)房子，可以好好選，而且真正要住的還是得買(mǎi)。

房?jī)r(jià)方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自去年12月以來(lái)，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比一直持續(xù)上漲。

成交數(shù)據(jù)方面，根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止至2022年3月31日24:00，今年一季度南京樓市新房認(rèn)購(gòu)5703套、成交21132套，與去年一季度相比（認(rèn)購(gòu)10098套、成交30052套），認(rèn)購(gòu)量接近腰斬，暴跌43%，成交量下跌29%。

從各月來(lái)看，今年12月份南京新房市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)好，成交量分別達(dá)到8558、8152套，超過(guò)去年同期（2021年1月新房成交7657套，2月新房成交6187套）。

受疫情影響，今年3月樓市數(shù)據(jù)相對(duì)慘淡。新房成交數(shù)值創(chuàng)近年來(lái)新低，成交約5666套房源，與去年3月份15089套的成交量相比，下跌近63%。

但目前南京新房庫(kù)存仍在7.5萬(wàn)套的高位，而去年同期是6萬(wàn)套庫(kù)存。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月31日，今年一季度南京共計(jì)領(lǐng)取銷(xiāo)許約72次，超過(guò)1.1萬(wàn)套新房入市。

其中3月就有共34盤(pán)領(lǐng)取銷(xiāo)許，尤其是最后一周一次性22盤(pán)、超4000套房源入市。

但整個(gè)3月僅6盤(pán)達(dá)到搖號(hào)要求，分別是：大校場(chǎng)錦云臺(tái)、河西中頤和源璟、城南中海南山印、雨核金基嘉玥、軟件谷龍湖怡康舜山府、大校場(chǎng)金陵華夏中心。

可以說(shuō)眼下的市場(chǎng)想要做到搖號(hào)開(kāi)盤(pán)已經(jīng)是奢侈，更別說(shuō)“日光”了。大多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)能賣(mài)個(gè)5、6成已經(jīng)算是很好的成績(jī)了，更多的樓盤(pán)面臨的是去化艱難，不管你是在江核、河西還是大校場(chǎng)。有些較為偏遠(yuǎn)的板塊甚至開(kāi)盤(pán)數(shù)月也賣(mài)不出一套。

面對(duì)這樣的市場(chǎng)，不少信心不足的買(mǎi)房人肯定是猶豫著不敢出手的。對(duì)于接下來(lái)南京樓市的走向，大V也給出了自己的看法。

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樓市大V說(shuō)

今春全國(guó)疫情+樓市拐點(diǎn)推遲等因素疊加，讓南京金三銀四的成色稍顯不足?，F(xiàn)下全市新房庫(kù)存量約7萬(wàn)套+，庫(kù)存壓力還是比較大的。種種跡象或預(yù)示，南京樓市今年將會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)冷熱不均，兩極分化現(xiàn)象。

位于主城核心地段或高能級(jí)產(chǎn)城地段的品質(zhì)改善項(xiàng)目話語(yǔ)權(quán)仍然強(qiáng)勢(shì)，多個(gè)遠(yuǎn)郊剛需板塊或?qū)⒗^續(xù)遇冷，銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)。而南京目前最新的應(yīng)對(duì)動(dòng)作，是接連放開(kāi)都市圈溧水、六合兩區(qū)的限購(gòu)門(mén)檻，支持外地人“無(wú)需社?！痹诋?dāng)?shù)刭I(mǎi)房。

個(gè)人對(duì)今年南京樓市走勢(shì)的三大預(yù)判：

1.新房市場(chǎng)搖號(hào)盤(pán)有限，“日光”將成為少數(shù)現(xiàn)象。多數(shù)樓盤(pán)不用搖號(hào)，普通購(gòu)房者可以減少焦慮。掌握更多主動(dòng)權(quán)，與開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)，索取優(yōu)惠等。

2.二手房市場(chǎng)整體供大于求，依舊處于“價(jià)格回調(diào)”階段。由于疫情、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等影響，部分業(yè)主收入下降，月供壓力較大。未來(lái)不排除急于出手而降價(jià)拋售，適合部分意向客群成功撿漏。

3.隨著全國(guó)“救市”暖風(fēng)頻吹，政策面與貨幣持續(xù)寬松化，長(zhǎng)期看對(duì)樓市依然利好?？陀^看，前期樓市超跌反而提供機(jī)會(huì)，跌出上漲的空間。結(jié)合南京4月第一批次集中出讓20幅地塊，以江核、大校場(chǎng)、雨花森林等為首的多個(gè)板塊毛坯限價(jià)上漲。無(wú)論是房企還是買(mǎi)房人，都將迎來(lái)出手的臨界點(diǎn)，困境反轉(zhuǎn)黎明或已不遠(yuǎn)。

總結(jié)：歷史規(guī)律告訴我們，市場(chǎng)底部必然孕育新生。鑒于南京已有遠(yuǎn)郊兩區(qū)松綁限購(gòu)，后期不排除更有力的措施出臺(tái)。進(jìn)一步改善區(qū)域銷(xiāo)量，滿足購(gòu)房者合理住房需求，提振市場(chǎng)信心，助力實(shí)現(xiàn)今年穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)。

那么接下來(lái)南京的買(mǎi)房人該不該出手，又該怎么買(mǎi)？

對(duì)于買(mǎi)房自住的人來(lái)說(shuō)，尤其是剛需，無(wú)論什么時(shí)候都是上車(chē)的最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)一去不復(fù)返，等到最后換來(lái)的可能就是越來(lái)越高的首付門(mén)檻。在自己的預(yù)算范圍內(nèi)，首先根據(jù)自己的工作生活范圍選擇合適的板塊，再去選擇其中發(fā)展?jié)摿ι晕⒋笠恍┑?，如果區(qū)域內(nèi)新房較多，那么一定要選擇品牌開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，這樣以后換房就要輕松很多。

對(duì)于剛改、改善來(lái)說(shuō)，居住舒適度就更為重要，品質(zhì)是選擇樓盤(pán)的第一要素，因?yàn)橹挥泻玫漠a(chǎn)品才能穿越周期，多看多對(duì)比，選擇自己喜歡的戶型產(chǎn)品。

現(xiàn)在市場(chǎng)上新房很多，血拼姐今天也為大家挑選出了值得關(guān)注的一些高品質(zhì)新房，以供大家買(mǎi)房參考。

仙林湖中海觀文瀾

推薦理由：配套齊全，總價(jià)門(mén)檻低，品質(zhì)高

仙林湖純新盤(pán)中海觀文瀾即將首開(kāi)，最小89平戶型總價(jià)只要300萬(wàn)起步！

項(xiàng)目打造13棟1620F住宅，面積段約89 、108、110、130 ㎡，放風(fēng)價(jià)約3.8萬(wàn)/㎡（含2000元/㎡升級(jí)裝修包），無(wú)底復(fù)。

項(xiàng)目打造LDKG一體化洄游戶型，創(chuàng)新超寬百變客廳，三開(kāi)間朝南，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)近乎落地窗設(shè)計(jì)，采光絕佳。

同時(shí)2000元/㎡的升級(jí)裝修包性價(jià)比也非常高，三大件包含：大金中央空調(diào)、博世地暖以及百朗的新風(fēng)，廚房采用方太灶具、油煙機(jī)和洗碗機(jī)，衛(wèi)生間采用漢斯格雅的龍頭、恒溫花灑，唯寶的臺(tái)盆和智能坐便器以及百朗浴霸。

項(xiàng)目門(mén)口就是地鐵4號(hào)線仙林湖站，一條馬路之隔就是萬(wàn)達(dá)茂商業(yè)，旁邊還有仙林湖公園、江蘇省中醫(yī)院紫東分院（仙林分院），生活非常方便。

89㎡戶型不買(mǎi)包的話，總價(jià)約300萬(wàn)起就可入住仙林湖。項(xiàng)目即將首開(kāi)，感興趣的朋友可以點(diǎn)擊咨詢置業(yè)顧問(wèn)劉戰(zhàn)

江核前灣中海觀江樾

推薦理由：江核潛力股，創(chuàng)新2米進(jìn)深廣角陽(yáng)臺(tái)

眼下江核最新的毛坯限價(jià)已高達(dá)4萬(wàn)/㎡，而前不久剛剛首開(kāi)的中海觀江樾含升級(jí)裝修包均價(jià)只要3.6萬(wàn)/㎡，相比之下這價(jià)格是真的香！而且此次首開(kāi)的均價(jià)低于整盤(pán)均價(jià)約1000元/㎡以上，性價(jià)比真的高！

項(xiàng)目142㎡以下戶型首次采用270度廣角陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，最大進(jìn)深2米，陽(yáng)臺(tái)窗下反坎低至22cm，擴(kuò)大采光面，近乎落地窗的既視感。

精裝標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)選一線品牌，升級(jí)包采用大金中央空調(diào)、百朗新風(fēng)、博世地暖，配置史密斯前置+末端凈水，升級(jí)全屋插座系統(tǒng)等等，關(guān)鍵還只要2000元/㎡，性價(jià)比無(wú)敵。

江核純新盤(pán)中海觀江樾已首開(kāi)13、15、17號(hào)樓，戶型面積110、118、128、142㎡，銷(xiāo)許均價(jià)約34154元/㎡，另有裝修包2000元/㎡，首付3成起，目前還有部分房源在售，想買(mǎi)的抓緊找置業(yè)顧問(wèn)陳晨

仙林湖云樾觀山府

推薦理由：稀缺低密改善，五恒科技洋房

昨天，仙林湖的云樾觀山府領(lǐng)取了A地塊89套洋房銷(xiāo)許，很快開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目全裝修銷(xiāo)許均價(jià)36388元/㎡，另有裝修升級(jí)包3550元/㎡，戶型建面約130、140、185㎡，首付3成起。

云樾觀山府整體打造19棟820F低密住宅，包含811層洋房、1720層小高層。洋房和小高層小區(qū)分開(kāi)進(jìn)行管理，容積率只有1.8。

同時(shí)項(xiàng)目也是區(qū)域內(nèi)首家五恒科技住宅，打造恒溫恒氧恒濕恒潔恒靜的科技舒適環(huán)境。比較好的一點(diǎn)是，項(xiàng)目五恒住宅可以自己獨(dú)立操作控制，每個(gè)房間也可以獨(dú)立控制溫度和濕度。

裝修標(biāo)準(zhǔn)上，裝修包內(nèi)配置有洗碗機(jī)、直飲水、涼霸、電動(dòng)窗簾、客廳背景墻、魔鏡、燈光控制、智能音箱、監(jiān)控、不銹鋼踢腳線等，品牌上采用杜拉維特、高儀等。想買(mǎi)的朋友可以聯(lián)系置業(yè)顧問(wèn)朱飛

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