存量房貸利率下調有戲？鼓勵自主協商變更房貸合同釋放了啥信號

7月14日，在國新辦舉行的新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾在談到房貸“提前還款大幅增加”現象時，明確表示：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。

央行貨幣政策司司長鄒瀾此話一出，引發了全社會的強烈反響。這番話的真正用意或是：要改變房貸“提前還貸”格局，商業銀行必須放下姿態，要么對原來的房貸合同按照相關要求進行變更，要么干脆現在就發放一筆新貸款置換原來高利率的存量貸款；這句話的核心意思是，之前的存量房貸利率與現在新發放房貸之間的利率差距太懸殊了，在存款利率和理財產品收益率大幅下降的態勢下，“提前還貸潮”不可避免。

由此，貨幣政策司司長鄒瀾的這番話，也意味著房貸合同更改和存量房貸利率下調有戲。

今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，銀行對住房銷售支持力度明顯加大，但個人住房貸款余額總體還略微減少，尤其是住戶中長期貸款只增長了1.46萬億，中間差約2萬億元大都為“提前還貸”造成的。而出現“提前還貸”的原因，主要是理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，加上合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這樣就不可避免地迫使有房貸的朋友使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

同時，要看到，房貸提前還款對銀行信貸經營影響較大：不僅會打亂銀行房貸計劃，使銀行目前較為優質的信貸資產發生流失，也會使銀行信貸經營收入減少。

作為商業銀行來說，與借款人自主協商變更合同約定，可能會帶來不少的困惑：增加工作量，帶來一定的工作壓力；尤其是變更合同原來約定的利率，或者新發放低利率房貸置換原來高利率房貸，暫時可能會讓銀行收益受損。

但銀行機構也要學會辯證而長遠地看問題，要懂得短暫的“犧牲”是為了更長久的“收益”，因為所有這一切相對整個銀行信貸長遠經營以及整個國家宏觀經濟健康發展來說，是不得不付出的必要代價。這么做也有不可估量的作用：

一則，實施操作之后，有可能遏制“提前還貸潮”，在很大程度上能穩住個人按揭房貸規模，畢竟房貸對銀行來說仍是優質資產。

二則，房貸合同更改既可大幅減輕成千上萬家庭的經濟負擔和壓力，又可讓大量社會資金流向消費等領域，這不僅對促進樓市銷售回暖、消費復蘇以及金融投資理財活動活躍發揮作用，也能在很大程度上避免房地產調控“硬著陸”。

三則，現在銀行躺著140萬億的儲蓄，即便按2%的利率，銀行每年也要支出巨額的利息；存量房貸利率下調，才有可能讓民眾敢于消費，才能化解這一困局。

作者/莫開偉 中國地方金融研究院研究員

編輯/岳彩周

校對/李立軍