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新綠園項(xiàng)目精裝修專項(xiàng)調(diào)研

杭州綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

目 錄

一、 精裝修住宅市場現(xiàn)狀機(jī)發(fā)展趨勢(shì)

（一） 國際發(fā)展現(xiàn)狀

（二） 國內(nèi)各城市發(fā)展現(xiàn)狀

（三） 杭州發(fā)展現(xiàn)狀

（四） 精裝修發(fā)展趨勢(shì)

二、 個(gè)案調(diào)研和分析（精裝修樓盤配置）

(一) 杭州項(xiàng)目

(二) 上海項(xiàng)目

三、 結(jié)論和建議

(一) 本案精裝修的定位

(二) 本案精裝修的投入

(三) 本案精裝修設(shè)計(jì)的介入時(shí)機(jī)

(四) 本案精裝修的配置

(五) 本案精裝修工程的的實(shí)施和管理

1. 關(guān)于設(shè)計(jì)

2. 關(guān)于圖紙

3. 關(guān)于部品集成

4. 關(guān)于合同、招標(biāo)

5. 關(guān)于材料定樣和供應(yīng)

6. 關(guān)于施工

7. 關(guān)于精裝修樣板房施工部位和施工時(shí)機(jī)

附件二：齊魯?駿園“完全uni主義”精裝修的具體操作

一、 精裝修住宅市場現(xiàn)狀機(jī)發(fā)展趨勢(shì)

（一） 國際發(fā)展現(xiàn)狀

精裝修住宅在西歐、日本等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)非常普遍，一般整體水平達(dá)到70%、80%。據(jù)英國《金融時(shí)報(bào)》最近報(bào)道，在歐美市場，很多精裝豪宅項(xiàng)目開始流行手繪地板——即先設(shè)計(jì)好圖案，等地板鋪好以后，再把圖案手繪到地板上。這種安裝定制的手繪地板，為房產(chǎn)貼上非常個(gè)性化的獨(dú)特標(biāo)簽，被稱為踩在腳底下的昂貴藝術(shù)品。

（二） 國內(nèi)各城市發(fā)展現(xiàn)狀

1. 精裝修住宅的市場占有情況

目前國內(nèi)主要城市的消費(fèi)者裝修觀念已經(jīng)發(fā)生很大變化，逐漸接受了精裝修產(chǎn)品，如北京、上海、廣州、深圳等地，精裝修已發(fā)展到較成熟的地步。在2005年中國精裝修樓盤高峰論壇上，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化中心發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示：

北京：北京新建裝修住宅占到其總量的25%—30%，市中心新建樓盤的裝修比例達(dá)到70%左右。北京市居民愿意購買精裝修房的比例超過60%。不僅高檔住宅大多選擇精裝，就連一些中檔樓盤也開始嘗試精裝。可以說，目前精裝住宅已經(jīng)成為北京樓市的發(fā)展趨勢(shì)。

上海：上海新建裝修住宅占到其總量的35%。上海市中心裝修比例從2002年的40%上升到2004年的70%以上，徐匯區(qū)全裝修房的比例已經(jīng)達(dá)到80%，中心區(qū)域的全裝修房的比例也基本超過40%。在2005年，市中心新建住宅的全裝修房比例達(dá)到70%以上，郊縣區(qū)域的裝修房比例為15%20%之間。裝修已經(jīng)成為上海中高檔住宅的發(fā)展方向，是上海房地產(chǎn)走向成熟的標(biāo)志。

重慶：重慶城區(qū)新建裝修住宅占到其總量的10％左右。

廣州：廣州新建裝修住宅占到其總量的50%。

青島：青島新建裝修住宅占到其總量的30％。

成都：成都中心城區(qū)裝修住宅占到其總量的40％。

杭州：目前杭州精裝修房源約1000套左右，占市場總量的5％左右。

2. 精裝修的標(biāo)準(zhǔn)：

精裝修住宅是指新建房屋交付前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝和粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位，可以簡稱全裝修住宅。在實(shí)際操作中，精裝修住宅項(xiàng)目在裝修內(nèi)容定位上層次是不同的。當(dāng)前主要有以下幾種裝修方式：

1. 部分裝修的毛坯房：主要完成廚房、衛(wèi)生間的裝飾、裝修。

2. 菜單式精裝修成品房：提供若干選擇方案經(jīng)購房者決定后，開發(fā)商統(tǒng)一裝修、裝飾。其中又可劃分為套餐式、點(diǎn)菜式和自助式三種。但菜單式裝修的實(shí)質(zhì)僅是一種延伸服務(wù)，裝修款也不計(jì)入房價(jià)。

3. 一次精裝修成品房：購房者沒有選擇的余地。如果不能滿足購房者的需求，必然影響銷售或推翻原裝修重來。

4. 全配置式成品房：配置全部家電日用生活用品這樣的住宅。

5. 目前的國內(nèi)精裝修成品房主要采取第2、3種。

（三） 杭州發(fā)展現(xiàn)狀

1. 市場概況，消費(fèi)者認(rèn)知和接收程度

目前杭州樓市推出精裝修項(xiàng)目的有近20多個(gè)樓盤，但這些樓盤都不是純住宅概念。其中一部分是精裝修的小戶型單身公寓項(xiàng)目，如天元西溪風(fēng)尚、新青年廣場、中浙太陽國際等；另一部分是精裝酒店式公寓項(xiàng)目，如丁香公寓、錢塘沁園、華潤西子中心、世貿(mào)麗晶等；剩下是精裝辦公項(xiàng)目，如金桂大廈、萬新大廈、西湖金座、紫晶商務(wù)城等。這些精裝房源因其戶型面積小，總價(jià)低，去化速度較快，尤其受到一些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的年輕人和一些從事外貿(mào)、IT、設(shè)計(jì)等智力型個(gè)私企業(yè)老總的歡迎。市場接受度方面，根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)杭州第六屆人居展購房需求的問卷調(diào)研，其中對(duì)室內(nèi)裝修這一塊，接受毛坯房的占55.1％,接受簡裝修的占25.3％,接受精裝修的逼近20％,占19.6％,是歷屆房展會(huì)最高。而影響消費(fèi)者接受度的主要為質(zhì)量、價(jià)格和個(gè)性化三個(gè)方面。

2. 關(guān)于杭州精裝修純住宅樓盤的體量

綜觀市場，杭州精裝修純住宅樓盤現(xiàn)可推算的體量為6532套（此數(shù)據(jù)不含陽光海岸的體量），除去不在新綠園項(xiàng)目競爭之列的經(jīng)濟(jì)型的新明半島，市場上共計(jì)有精裝修豪宅體量為1532套。而這1532戶中，未售套數(shù)近1000戶（實(shí)際數(shù)據(jù)為997）。這1000套房子的目標(biāo)客戶群相仿，都在尋求金字塔頂尖人士。隨著陽光海岸的推出及錢塘江岸部分江景房頂層改作精裝修，精裝修豪宅在未來二年內(nèi)的競爭態(tài)勢(shì)將會(huì)愈演愈烈。

杭州精裝修純住宅項(xiàng)目列表

樓盤名稱

開盤時(shí)間

規(guī)劃套數(shù)

已售套數(shù)/剩余套數(shù)（套）

價(jià)格（元/平方米）

主力戶型（平方米）

樓盤點(diǎn)評(píng)

新明半島

2005.12.30

5000

一期：400/400

二期：未開

均價(jià)5700

140—180

精裝修純住宅中端產(chǎn)品

金色海岸

2004.9.7

569

一期：234/3

二期：105/1

三期：未開

均價(jià)22600

210368

國際江景豪宅

倚天·盛世錢塘

2005.12.27

196（精裝小戶型）

196/1朝北，見不到陽光）

1700018000

50—80㎡

7幢中的一幢為LOFT小戶型精裝修

通策·錢江時(shí)代

2004.7.30

約20

20/20

未定

300600㎡

頂層精裝修豪宅設(shè)私家泳池

西湖八號(hào)公館

未開

58

未開

40000（地價(jià)為25000）

100—220㎡

西湖邊極品住宅（開發(fā)商為義烏本地企業(yè)）

觀邸國際

2006.1.4

未定，預(yù)測為200套左右

二期一線江景規(guī)劃為精裝修

未定

200㎡以上

錢江南岸國際寓所

陽光海岸

未開

未定

據(jù)業(yè)界人士預(yù)測為精裝修

未定

未定

一線江景豪宅

新綠園項(xiàng)目

489

合計(jì)

6532套

（四） 精裝修發(fā)展趨勢(shì)

1. 我國住宅裝飾裝修的形式多樣性會(huì)長期存在

目前消費(fèi)者既有表示只希望做精裝修不做毛坯房，也有表示只做毛坯房不做精裝修房，對(duì)比實(shí)力還比較相當(dāng)，發(fā)達(dá)城市如北京、上海、廣州、深圳的消費(fèi)者希望購買精裝修的比例也僅達(dá)到60%左右，其它內(nèi)陸城市和二、三線城市的消費(fèi)者精裝修的意識(shí)還沒有完成形成。

2. 精裝修房發(fā)展成為市場主流的內(nèi)外動(dòng)因

1） 國家政策

早在2002年，國家建設(shè)部就提出要在全國范圍內(nèi)推廣住宅裝修一體化，2010年左右全國將推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房。

2003年，浙江省建設(shè)廳也提出了三五年內(nèi)使商品住宅裝修一次到位率達(dá)到30%50%。

2002年《上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展“十五”計(jì)劃》等相關(guān)政策的指示，本市全裝修住宅的建設(shè)目標(biāo)是：2002年3萬套(己落實(shí)32100套)，2003年10萬套，“十五”期末，新建住宅基本實(shí)現(xiàn)全裝修。

2006年8月初，杭州市政府轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)杭州市區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作的實(shí)施意見》中，明確提出，2008年起，杭州新建商品住宅中，全裝修房的比例要占到50%以上。

2） 行業(yè)趨勢(shì)

有關(guān)資料顯示，精裝修房在北京、上海、深圳及廣州等城市的樓市產(chǎn)品中所占比重正以每年10％的增幅遞增。目前，廣州60%以上的新建樓盤都實(shí)行精裝修，上海約為50%（2001年至2004年上海住宅全裝修房占總開發(fā)套數(shù)的比例從0.58%上升到了40%，增長態(tài)勢(shì)迅猛，徐匯、靜安、黃浦、盧灣等市中心區(qū)域更是達(dá)到70%以上），而北京的精裝修樓盤也達(dá)到40%以上，在這些城市中，銷售最好的往往就是精裝修房，可見精裝修房在這些房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市已經(jīng)顯示出其優(yōu)越性和廣泛的市場接受度。

作為走在中國房地產(chǎn)發(fā)展前列的長三角城市，杭州的樓市近年來出現(xiàn)了成品裝修房，并呈現(xiàn)出大受市場歡迎的良好局面。目前已有金色海岸、逸天廣場、新明半島等樓盤推出了精裝修房。從市場反應(yīng)來看，這種不同于毛坯房的精裝修房，得到了廣泛的支持和大部分購房者的青睞。這也說明杭州購房者的消費(fèi)習(xí)慣在隨著住宅產(chǎn)品的升級(jí)換代逐漸改變，變得更加成熟，更具有理性眼光。

3） 市場認(rèn)同

各方面的調(diào)查數(shù)據(jù)均顯示在北京、上海、廣州、深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，全裝修房已被市場普遍接受（上海的接受程度已經(jīng)直逼80%）。多次置業(yè)者、海歸派、追求生活品質(zhì)的家庭以及投資客戶對(duì)于全裝修房都有著旺盛的需求。

4） 客戶需求

從直接收益看，精裝修可為業(yè)主節(jié)省大量時(shí)間，減少精力和財(cái)力的浪費(fèi)；對(duì)開發(fā)商而言，由于集中采購，可以用同樣的價(jià)格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價(jià)比；從間接附加收益看，精裝修房還能在很大程度上提高其投資價(jià)值，真正實(shí)現(xiàn)即買即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。

5） 社會(huì)需求

減少二次污染和浪費(fèi)。做到資源節(jié)約化，盡量減少材料資源耗用，走資源消耗低、環(huán)境污染少、生態(tài)能夠良性循環(huán)的發(fā)展之路，才是開發(fā)企業(yè)所追求的發(fā)展目標(biāo)。

6） 核心競爭力

通過全面家居解決方案，能夠加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力，擴(kuò)大與競爭對(duì)手的差距。

7） 發(fā)展時(shí)機(jī)

縱覽當(dāng)今發(fā)達(dá)國家的住宅產(chǎn)業(yè)，基本都是全裝修交樓；現(xiàn)在，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市消費(fèi)者對(duì)精裝修住宅的市場認(rèn)知度和消費(fèi)能力的不斷提高，精裝修市場產(chǎn)業(yè)鏈、本身生產(chǎn)要素的逐漸具備和成熟等因素，已使住宅市場具備了推進(jìn)全面家居解決方案的條件和環(huán)境。

3. 精裝修房是住宅產(chǎn)業(yè)不可阻擋的趨勢(shì)

精裝修房是世界居住的普及形式，也是今后房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)方向，是成熟客戶和成熟開發(fā)商的共同選擇。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由單純的開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向開發(fā)、建設(shè)、服務(wù)并重的局面，產(chǎn)品也由初級(jí)向高級(jí)提升，產(chǎn)業(yè)服務(wù)也由基礎(chǔ)性向增值性不斷深化。

精裝修房在未來的變化主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：

1） 首先是“量”會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，而且會(huì)加速的擴(kuò)大。隨著毛坯房裝修顯現(xiàn)出的種種弊端及部分消費(fèi)者對(duì)毛坯房裝修的厭倦，市場存在一定的需求變化。同時(shí)精裝修住宅在資源節(jié)約、質(zhì)量保證、環(huán)保等方面具有毛坯房不可比擬的優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)群體比例逐年上升。

2） 它的區(qū)域性會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)散，會(huì)由集中于中心城區(qū)向外發(fā)散，由發(fā)達(dá)城市向內(nèi)地城市發(fā)展、向二線、三線城市發(fā)展。

3） 是價(jià)位，隨著市場的逐步成熟，開發(fā)商資源整合能力不斷加強(qiáng)，裝修房的價(jià)位會(huì)逐漸下降。

4） 隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，住宅精裝修將朝模式化和集約化方向發(fā)展，消費(fèi)者參與度越來越高。

5） 裝飾裝修行業(yè)的大組合。

在新建住宅中，精裝修的比重會(huì)不斷上升，在這種發(fā)展過程中，市場應(yīng)該說會(huì)形成三類主要的企業(yè)：第一類企業(yè)就是有比較大品牌的企業(yè)，主攻方向配合房地產(chǎn)開發(fā)商做一次精裝修。第二類就是比較專業(yè)化的企業(yè)，主要是根據(jù)各個(gè)消費(fèi)層次進(jìn)行個(gè)性化的二次精裝修；第三類就是專業(yè)分包性的企業(yè)，有勞務(wù)分包，或者是有專項(xiàng)安裝。

二、 個(gè)案調(diào)研和分析（精裝修樓盤配置）

(一) 杭州項(xiàng)目

樓盤名稱

精裝修成本（元/㎡）

室內(nèi)部分

公共部分

點(diǎn)評(píng)

精裝純住宅

金色海岸

6000

ü 吊頂：英國BPB雙層石膏板；

ü 門窗：德國旭格斷橋隔熱門窗系統(tǒng)；

ü 廚房：原裝進(jìn)口西門子SIEMENS嵌入式廚房電器，原裝進(jìn)口德國西曼帝克Siematic廚柜；

ü 空調(diào)：日本大金戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)；

ü 熱水：A．O史密斯中央熱水爐；

ü 潔具：德國唯寶、漢斯格雅興、福絡(luò)雙人按摩浴缸、雅生龍頭花灑；

ü 開關(guān)：德國吉徠

ü 墻面：上等墻紙

電梯：原裝進(jìn)口OTIS電梯；

定位國際江景豪宅，裝修用材品牌明確，強(qiáng)調(diào)精裝修工藝，用造名車的標(biāo)準(zhǔn)造房。

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新明半島

1100

ü 吊頂：客廳、飯廳、走廊局部吊頂天花配飾線，掃高級(jí)環(huán)保乳膠漆；

ü 門窗：美國黑胡桃木飾面防火防盜門，鋁合金框配雙層中空玻璃；

ü 廚房：人造石臺(tái)面，整體廚柜（低柜及吊柜）、抽油煙機(jī)（方太）、煤氣灶、消毒柜、碎骨機(jī)、連體洗盆、直飲水龍頭及高級(jí)冷熱水龍頭；

ü 空調(diào)：客廳及餐廳采用嵌入式空調(diào)，臥室采用高檔品牌掛機(jī)；

ü 熱水：高檔品牌熱水器

ü 潔具：高檔洗臉盆及冷熱水龍頭，配高級(jí)馬桶

ü 開關(guān)：普通插座

ü 墻面：客廳、臥室乳膠漆、其余為面磚；

未定

精裝修純住宅中端產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)型。廣州星河灣原設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)打造。室內(nèi)精裝修材質(zhì)品牌不能確定，樣板房中廚衛(wèi)品牌為一般的國內(nèi)品牌，在宣傳資料中常以“高檔”二字代替。

核心廣告語——完美生活新標(biāo)桿

錢江時(shí)代

未透露

ü 門窗：德國旭格鋁合金門窗

ü 櫥柜：德國西曼蒂克

ü 潔具：德國VILLEROY&BOCH

ü 浴缸：法國HERBEAU

ü 龍頭：德國DORN BRACHT旗下LULU

ü 床：法國CURVA TRECA遙控液壓平衡床

ü 雪茄柜：法國LV路易威登，紅酒柜：法國EUROCAVE

ü 瓷器、餐具：英國皇室瓷器，英國皇室銀質(zhì)餐具

ü 寢具：法國YUES DELOVME依芙德倫

ü 書房用品：德國MONBLANC萬寶龍書房用品。

藝術(shù)長廊過廳，電梯廳裝飾進(jìn)口地磚、轎廂內(nèi)鋪設(shè)高檔大理石

共推出頂層20席精裝修大宅，347632平方米

，樓頂設(shè)私家泳池。

邀請(qǐng)法國著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師尚博擔(dān)綱精裝修設(shè)計(jì)，提供5次與設(shè)計(jì)師面對(duì)面交流的機(jī)會(huì)，并有專業(yè)人士陪同考察世界住宅的機(jī)會(huì)一次。

該項(xiàng)目精裝修是典型的救盤手段。

核心廣告語——核心時(shí)代 核心生活

觀邸國際二期

2000—3000（暫定）

未定

未定

二期規(guī)劃為精裝修江景房，還沒最后確定。

戈雅公寓

設(shè)計(jì)費(fèi)250元/㎡，成本2500元/㎡

抽油煙機(jī)、燃?xì)鉅t、水槽：Boloni

消毒柜：安佳

冰箱：LG

浴缸：ARTO

臺(tái)盆、淋蓬頭：RETONE

坐便器：CASSINA、MOSO、KOK

洗衣機(jī)：LG

空調(diào)：科龍

墻面：刷乳膠漆

地面：地磚

樓梯扶手：鐵藝扶手

樣板房精裝修檔次一般，較為大眾化，設(shè)計(jì)師自用發(fā)揮的空間較大，部分細(xì)節(jié)如廚房等不太實(shí)用，景觀、外立面做好，形成準(zhǔn)現(xiàn)房開盤對(duì)銷售的促進(jìn)作用大。

配置了新風(fēng)系統(tǒng)，這對(duì)于沿路的房子尤為實(shí)用，降躁需要關(guān)窗，新風(fēng)的作用尤為重要。

南岸花城

排屋樣板房精裝修75萬/套（含設(shè)計(jì)費(fèi)），套均面積200㎡，推算單方成本3700元左右

空調(diào)：NORICA、富士通

燃?xì)鉅t、冰箱：西門子

抽油煙機(jī)：ARISTON

消毒柜：Blin

水槽：櫻花

臺(tái)盆：DURAVIT

龍頭：漢斯格雅

浴缸：CASCADE、ROCA

坐便器：CASCADE

電器開關(guān)：AUPU

對(duì)精裝修較重視，投入也比較大，但裝修檔次較為大眾化，聘請(qǐng)杭州典尚進(jìn)行精裝修設(shè)計(jì)，從樣板房看，水平一般的精裝修單位與國際知名的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)相比，設(shè)計(jì)理念和處理手法等差距較為明顯

綠城·桃花源

洗衣機(jī)：西門子

水槽：富蘭克林、科勒

冰箱、抽油煙機(jī)、烤箱、消毒柜、燃?xì)鉅t：西門子

臺(tái)盆、馬桶、浴缸：DURAVIT

龍頭、淋蓬頭：Hansgrole（漢斯格雅）

裝修檔次較高，古典風(fēng)格，裝修細(xì)節(jié)處理較到位，與千萬豪宅的身價(jià)較為匹配。

翡翠城

1800左右

ü 臺(tái)盆、坐便器、浴缸：DURAVIT

ü 熱水器：松下

ü 龍頭、淋蓬頭：Hansgrohe

ü 洗衣機(jī)：西門子

ü 冰箱：華日

ü 熱水器：松下

ü 水槽：Blanco/Moen

ü 抽油煙機(jī)、燃?xì)鉅t、消毒柜：Ariston/Valenti

ü 微波爐：西門子

ü 櫥柜：柏麗

ü 衛(wèi)生間石材：歐亞 米黃

ü 地板：兔寶寶，實(shí)木復(fù)合地板（定做）/柚木復(fù)合地板（定做）

ü 電器開關(guān)：西門子

ü 空調(diào)：大金

施工時(shí)間很緊（兩個(gè)多月）很多細(xì)節(jié)還不到位，如：主衛(wèi)臺(tái)盆大理石臺(tái)面邊角位的處理，沐浴間玻璃墻僅用玻璃膠固定等。做得最粗糙的是不銹鋼制品，焊接工藝較差，值得借鑒。

精裝小戶型

南都·逸天廣場

1500

ü 內(nèi)墻:廳，臥室：涂料為主

ü 衛(wèi)、廚：墻磚，馬賽克

ü 櫥柜:科寶－博洛尼

ü 水槽:科寶－博洛尼

ü 油煙機(jī)：伊萊克斯油煙機(jī)

ü 坐便器、臺(tái)盆、龍頭:樂家

外墻:面磚，局部石材，涂料

電梯:合資富士達(dá)

一個(gè)集酒店、公寓、寫字樓的復(fù)合產(chǎn)品，精裝修品質(zhì)在小戶型中有一定的代表性。

銀色港灣

未透露

門窗:塑鋼、進(jìn)戶保安門

外墻:日本進(jìn)口涂料、毛石

電梯：芬蘭通力

裝修質(zhì)量不盡如人意，多項(xiàng)指標(biāo)與合同不符。

中浙·太陽國際公寓

20003000

松下品牌產(chǎn)品全裝修

電梯：觀光電梯

外墻涂料：金屬氟碳漆

太陽國際太追求外觀、實(shí)用性不夠。精裝修品質(zhì)一般。

綠都·泰富廣場

800

精裝修，配備空調(diào)等，衛(wèi)生間、廚房裝修齊全，需自購活動(dòng)家具

地段優(yōu)勢(shì)顯著，配套齊全，自住投資兩相宜

綠都·百瑞廣場

1000

衛(wèi)生間、廚房裝修齊全，配備空調(diào)等

外墻:赭色梯:上海三菱（兩梯兩戶/三戶）

精裝修品質(zhì)一般

龍禧硅谷酒店廣場

1000以上

ü 門窗:加厚中空玻璃

ü 廚房:海爾整體廚房家電

ü 衛(wèi)生間:精裝修，樂家衛(wèi)浴/貝朗潔具

ü 空調(diào):大金中央空調(diào)

大堂:酒店式大堂

該項(xiàng)目總投資3.8個(gè)億，是杭州濱江一橋輻射范圍下唯一的一個(gè)大型商貿(mào)綜合體。精裝修品質(zhì)在小戶型中尚可。

新青年廣場

1000元左右

普通木地板

品牌空調(diào)

精裝修品質(zhì)一般，因臨近高架，有噪音，銷售情況欠佳。

瑞豐·格林

未透露

ü 衛(wèi)生間、廚房裝修齊全，需自購家具家電。

ü 中央環(huán)保清潔系統(tǒng)：美國碧慕

ü 櫥柜:德國柏麗

ü 衛(wèi)浴潔具:吉事多

ü 防盜門

ü 高級(jí)電腦馬桶

ü 安裝管道直飲水

富士達(dá)電梯

精裝修品質(zhì)一般

濱江新城市廣場

未透露

ü 衛(wèi)生間：普通馬桶

ü 潔具CASERO

ü 空調(diào):海爾

ü 熱水器:海爾60升

ü 廚房：方太抽油煙機(jī)及櫥柜。

外墻：面磚

木制門下端與地面接壤處有比較大的空隙，廉價(jià)的地板，粗糙的墻壁，衛(wèi)生間的配套潔具也屬低端產(chǎn)品。

紫晶商務(wù)城

2000元—3000元左右

ü 衛(wèi)生間：科勒或TOTO二選一。

ü 松下小型洗衣、干衣機(jī)：松下

此樓盤只銷售3層（1921）自住房，每層20套，共計(jì)60套。精裝修品質(zhì)較好。

神州白云大廈

600

ü 內(nèi)墻:白色乳膠漆大堂:精裝修門窗:彩鋁窗

電梯:東芝電梯

外墻:進(jìn)口涂料

非真正意義上的精裝修，顯得粗糙。

錢塘·沁園

2000左右

ü 衛(wèi)生間：高級(jí)電腦馬桶，潔具（樂家）

ü 空調(diào)：海爾

外墻：面磚

電梯：東芝

項(xiàng)目整體為酒店式SOHO加純住宅。精裝修品質(zhì)在同類產(chǎn)品中居上。

理想·碧云閣

未定

ü 衛(wèi)生間：樂家潔具；

ü 洗衣機(jī)：松下（4.2公斤）

ü 熱水器：海爾（60升）

ü 空調(diào)：海爾（1.5匹）

裝修品質(zhì)一般，臨平主城區(qū)市民為主，多為2次置業(yè)。

新綠園廣場

2500左右

ü 美國HONEYWELL中央智能化熱回收新風(fēng)系統(tǒng)

ü 芬蘭恩似托衛(wèi)生間地?zé)嵯到y(tǒng)

ü 日本大金空調(diào)

ü 法國圣戈班玻璃雙層夾膠LOW—e玻璃

ü 德國絲吉利婭—奧彼門窗五金件

ü 韓國（株（IREVO電子門鎖系統(tǒng)

ü 德國ABB燈光場景控制系統(tǒng)

ü 德國西門子家電

ü 德國SIEMATIC櫥柜

ü 德國唯寶潔具

ü 德國漢斯格雅龍頭

ü 移門：美國士丹利 500～600元/㎡

ü 衛(wèi)生間石材：新綠園石材耗量35000～38000㎡，400多元/㎡（施工價(jià)）

ü 戶內(nèi)門，木制品：正大，乙供；戶門鑰匙為帶指紋及密碼形式

ü 外墻:LowE玻璃、鋁材和進(jìn)口高檔石材

ü 日立NPX型電梯1600/1400/2600 1.75m/s，2.5m/s，寫字樓配8臺(tái)電梯，電梯門廳點(diǎn)式干掛石材裝修。

綠城集團(tuán)首個(gè)在市中心打造的精裝修精品樓盤。裝修品質(zhì)值得參考。

丁香公寓

小戶型1800元,復(fù)式25003000元

ü 衛(wèi)生陶瓷：德國進(jìn)口威寶

ü 龍頭:：德國進(jìn)口漢似格雅

ü 櫥柜：德國進(jìn)口西曼帝克

ü ＶＲＶ空調(diào)：日本合資大金

ü 熱水器：美國合資史密斯

ü 開關(guān)：德國進(jìn)口吉徠

ü 可視對(duì)講：韓國進(jìn)口彩色液晶三星

ü 門鎖：韓國進(jìn)口電子鎖泰琪特

ü 客梯：日本進(jìn)口三菱

ü 立面石材：紫點(diǎn)黃麻 580元/㎡，施工費(fèi)300元/㎡

小戶型精裝修顯得有點(diǎn)沉重，頂樓復(fù)式戶型精裝修剛動(dòng)工，材質(zhì)沒定。

金桂大廈

2000

ü 電磁爐：西門子

ü 坐便器、臺(tái)盆：DURABVIT

ü 龍頭、淋蓬頭：Hansgrohe

ü 熱水器：A.O史密斯

ü 電器開關(guān)：Merlin Gerin

ü 電磁門鎖：IREVO

ü 空調(diào)：大金

ü 新風(fēng)：美國布郎

外立面采用高級(jí)外墻干掛石材和部分鋁合金玻璃幕墻，窗戶為彩色鋁合金斷橋雙層中空玻璃，精裝修大堂，品牌電梯。

樓盤定位較模糊，商住皆可的取向，導(dǎo)致既不宜商亦不宜住，精裝修投入后對(duì)樓盤銷售的推動(dòng)和價(jià)格拉升并沒有起到很明顯的促進(jìn)作用。比照周邊項(xiàng)目，如果做毛坯房，銷售利潤會(huì)更好，精裝修投入未能有效撬動(dòng)利潤。

廣廈吉家

800—1000

配有標(biāo)準(zhǔn)廚房、獨(dú)立煙道和管道煤氣

18層以上為精裝修，品質(zhì)一般

華潤西子中心

4000

未定

未定

酒店服務(wù)式公寓以武林CBD地標(biāo)之身份，據(jù)守武林商圈的鉆石位置。

天元?西溪鋒尚

800

門窗:全落地窗，地板：普通

電梯:德國蒂森電梯，

精裝修品質(zhì)一般，受年輕人歡迎

凱恩西湖金座

2000—3000

大金 VRV層式變頻中央空調(diào)

其科材質(zhì)品牌未定

電梯: 奧迪斯

精裝修品質(zhì)較好，有借鑒意義

萬新大廈

小戶型酒店式公寓：600～700

ü 櫥柜：高檔櫥柜

ü 水槽：歐林

ü 空調(diào)：松下

ü 衛(wèi)浴：臺(tái)盆、坐便器、淋浴房品牌DURAVIT

ü 地板：普通復(fù)合地板

外墻:全隱框玻璃幕墻，

幕墻：東升（反映不好）

精裝修品質(zhì)一般，每套裝修成本3萬元左右（不含設(shè)備），套均建筑面積35㎡左右，精裝修成本600～700元/㎡

世貿(mào)·麗晶城

2000—3000

未定

未定

包括高檔景觀公寓、國際化寫字樓、國際化商務(wù)公寓、按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的賓館以及精品商鋪等。

(二) 上海項(xiàng)目

樓盤名稱

裝修成本

室內(nèi)裝修配置

公共部分

世茂濱江花園

未透露

ü 廚房：德國“POGGENHOHL”整體櫥柜/“WHILPOOL”廚房電器/“KUPPERSBUSCH”抽油煙機(jī)及灶具

ü 衛(wèi)生間：西班牙“ROCA”潔具/德國“HANSGROHE”瀑布花灑

ü 插座：“西門子”插座

ü 空調(diào)：TRANE獨(dú)立中央空調(diào)機(jī)組.

上海三菱GPS－|||，

三梯二戶的垂直交通設(shè)計(jì)

萬科朗潤園

未透露

ü 進(jìn)戶門：德國霍曼品牌

ü 地板：樂洋洋或菲林格爾實(shí)木復(fù)合地板

ü 涂料：多樂士

ü 廚房：美時(shí)廚柜

ü 衛(wèi)生間：樂家衛(wèi)浴/摩恩系列五金件/安洋木門/能率或林內(nèi)熱水器

ü 插座：西門子

ü 空調(diào)：日立或松下

海上海

未透露

ü 進(jìn)戶門：南洋木質(zhì)防盜分戶門；地板：南洋實(shí)木復(fù)合地板；

ü 涂料：愛迪科乳膠漆；

ü 廚房：美時(shí)櫥柜/林內(nèi)燃?xì)獗趻鞝t/伊萊克斯廚房三件套/弗蘭卡水槽、龍頭/亞細(xì)亞墻地磚；

ü 衛(wèi)生間：亞細(xì)亞墻地磚/科勒潔具/阿波羅淋浴房；

ü 開關(guān)插座面板：松下；

ü 戶內(nèi)空調(diào)：松下智能變頻戶式中央空調(diào)。

城市經(jīng)典玉墅

未透露

ü 廚房：SMEG抽油煙機(jī)/燃?xì)庠罹?不銹鋼水斗/Anaheim碎骨機(jī)/諾邇廚柜；

ü 衛(wèi)生間：TOTO系列浴缸/奧普浴霸；史密斯燃?xì)鉄崴鳎?/span>

ü 開關(guān)插座：澳德奇勝

ü 空調(diào)：特靈家用中央空調(diào)；

古北瑞仕花園

未透露

ü 進(jìn)戶門：三好木門；

ü 柚木地板：三好、立豐；

ü 涂料：澳大利亞威迪；

ü 廚房：德國柏麗廚柜；旭格門窗／意大利原裝SMAG電器／合資西門子電器。

ü 衛(wèi)生間：國產(chǎn)科勒衛(wèi)浴；斯米克、諾貝爾、冠軍、亞細(xì)亞墻地磚；雷力士熱水器；原裝德國高儀龍頭；

ü 開關(guān)：梅蘭日蘭、松下；

ü 空調(diào)：意大利RHOSS；

安亭新鎮(zhèn)

未透露

ü 地板：上家/久家/環(huán)亞/福馬；

ü 乳膠漆：紅魔/立邦；木器漆：長春藤/百路得/歐龍。

ü 廚房： 華帝灶具/方太脫排；

ü 衛(wèi)生間：亞細(xì)亞/皇冠/冠軍/諾貝爾/維多利墻地磚；

ü 沖淋房：貝蒙/康淋/協(xié)華；卡斯卡特/樂家潔具；漢斯格雅龍頭；

ü 開關(guān)插座：西門子；

華府天地

未透露

ü 廚衛(wèi)一線品牌聯(lián)合：德國EBKE/Miele/Blanco/Villeroy&Boch/DomBrach/意大利Scavolini/美國DupontCorian/日本TOTO或同級(jí)產(chǎn)品

ü 戶式中央系統(tǒng)：

中央空調(diào)：三菱電機(jī)或同級(jí)產(chǎn)品（VRV新風(fēng)、新冷媒R410A）

中央除塵：美國BEAM或同級(jí)產(chǎn)品

中央凈水：Canature（中、加合資）或同級(jí)產(chǎn)品

中央熱水爐：Vaillant（德國）、CHAPPEE（法國）或同級(jí)產(chǎn)品

中央地暖：客廳、餐廳、臥室、主衛(wèi)、書房均配備地暖系統(tǒng)，次衛(wèi)（除傭人房衛(wèi)生間外）配備散熱架采暖系統(tǒng)。

ü 戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：

進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚/墻磚、進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口地毯、品牌實(shí)木地板、進(jìn)口品牌乳膠漆等組成地面、墻面和頂面裝飾，崩配備高級(jí)實(shí)木及進(jìn)口門鎖。

ü 外墻：裙房和主樓干掛巴西進(jìn)口花崗巖“皇室金麻”，并采用外墻保溫材料

ü 住宅公寓大堂、電梯廳：酒店標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)精裝修

ü 電梯：日本進(jìn)口FUJITEC電梯

翠湖天地·御苑

同上

標(biāo)準(zhǔn)住宅單位：

ü 廳及臥室：

墻面及天花為高級(jí)乳膠漆/石膏板外涂高級(jí)乳膠漆、地面及樓梯鋪設(shè)高品質(zhì)柚木實(shí)木地板

ü 廚房：

墻、地面鋪設(shè)玻化磚、天花為面刷白色高級(jí)乳膠漆吊頂

ü 衛(wèi)生間：

墻、地面鋪設(shè)高級(jí)人造大理石、天花為面刷白色高級(jí)乳膠漆吊頂

ü 陽臺(tái)/服務(wù)陽臺(tái)：

地面防滑地磚、外墻面為高級(jí)仿真石漆、天花為涂料

ü 傭人房：

地面為防滑地磚、墻面為白色乳膠漆

ü 傭人衛(wèi)生間：

墻、地面分別為墻、地磚、天花為鋁質(zhì)吊頂

ü 外墻窗及陽臺(tái)移門：

高品質(zhì)電鍍鋁合金隔熱橋外框，內(nèi)鑲中空玻璃

ü 冷熱水管：

高品質(zhì)銅管

ü 進(jìn)戶門：

高級(jí)實(shí)木防盜門

ü 電話線：

每戶預(yù)留二條電話直線

ü 寬帶網(wǎng)絡(luò)線及端口：

光纜接至樓宇寬帶機(jī)房，提供住戶寬帶網(wǎng)絡(luò)接入，戶內(nèi)預(yù)留2個(gè)可同時(shí)使用的網(wǎng)絡(luò)端口，并設(shè)置無線上網(wǎng)接受器

ü 有限電視/衛(wèi)星電視：

小區(qū)中央接收系統(tǒng)同時(shí)提供有線電視至每戶；預(yù)留衛(wèi)星電視接口，待小區(qū)通過政府相關(guān)部門批準(zhǔn)后開通

設(shè)施設(shè)備：

ü 廳：(二選一)

壁爐——開能

等離子電視機(jī)——松下

ü 廚房：

櫥柜——poggen pohl

爐灶/電烤箱/微波爐/抽油煙機(jī)——gaggenau

料理臺(tái)——kuraray

純水器——Pentair

純水器龍頭——Franke

雙開門冰箱/洗碗機(jī)——kuppersbusch

水槽——Franke

水槽龍頭——kohler

ü 衛(wèi)生間：

衛(wèi)浴潔具及配套龍頭/花灑——kohler

LCD電視機(jī)(僅限12號(hào)樓主衛(wèi)生間)——comemon

衛(wèi)浴五金件——decorlux

配備地暖系統(tǒng)——Nexans

ü 工作陽臺(tái)：

洗衣機(jī)及干衣機(jī)——Teka

熱水器——恒熱

洗滌池——聞洲

洗滌池龍頭——AOLEISHI

ü 傭人衛(wèi)生間：

衛(wèi)浴潔具——?dú)W諾

臺(tái)盆龍頭/淋浴龍頭/花灑——PRONTO

衛(wèi)浴五金件——KARLUX/T.C

ü 其他：

可視對(duì)講系統(tǒng)——ihome

空調(diào)系統(tǒng)——采用“松下”的小型家庭中央空調(diào)

公共部位：

ü 外墻：巴西金山麻（SAHARS GOLD）花崗石/高級(jí)仿真石漆

ü 電梯：迅達(dá)客梯

ü 大堂和電梯廳：地面鋪設(shè)大理石/花崗巖、墻面鋪砌墻紙及柚木飾板

ü 信箱：大堂設(shè)不銹鋼信箱

ü 保安系統(tǒng)：小區(qū)配置周界報(bào)警系統(tǒng)；所有住宅樓宇的首層、二層和頂層的門/窗的室內(nèi)安裝紅外線探測器。小區(qū)花園、主要區(qū)域、出入口、地下車庫、住宅樓宇入口和首層大堂及電梯橋廂內(nèi)、會(huì)所大堂及游泳池以及兒童游戲區(qū)都配置CCTV監(jiān)控系統(tǒng)，并連接至樓宇管理中心。每戶單元配置可視訪客對(duì)講電話，并連接小區(qū)及住宅樓宇的各進(jìn)出口大門；單元內(nèi)均安置緊急報(bào)警按鈕，連接至樓宇管理中心。各住宅樓宇的首層大門及地下室門廳進(jìn)出門采用IC卡電子門鎖，連接每戶的可視訪客電話。

ü 智能設(shè)備：小區(qū)設(shè)集中污水處理系統(tǒng)和垃圾集中處理系統(tǒng)；單元內(nèi)預(yù)裝煤氣泄漏探測器，與樓宇安防中心連通。

三、 結(jié)論和建議

從以上調(diào)研個(gè)案我們可以看到，基于每個(gè)精裝修樓盤檔次定位的不同，其精裝修的定位也有一定的差異。對(duì)于那些在住宅精裝修方面具有相當(dāng)成熟經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)而言，精裝修作為樓盤標(biāo)準(zhǔn)配置已成為主流趨勢(shì)，將精裝修作為產(chǎn)品的有力賣點(diǎn)促進(jìn)銷售打造產(chǎn)品和開發(fā)商品牌的樓盤，其精裝修的設(shè)計(jì)、檔次、用材、施工管理等方面都具有較高的水平。檔次高品質(zhì)好的精裝修住宅的認(rèn)可度很高，對(duì)于金字塔尖的消費(fèi)人群而言，基于其閱歷和人生經(jīng)驗(yàn)，高檔次高品質(zhì)的精裝修才能真正打動(dòng)這類消費(fèi)者，平庸和大眾化的精裝修反而會(huì)令客戶對(duì)樓盤產(chǎn)生負(fù)面的評(píng)價(jià)和認(rèn)知。從調(diào)研個(gè)案看，裝修價(jià)格占房價(jià)比例視每個(gè)樓盤情況而定，一般市場的裝修價(jià)格根據(jù)裝修方式的不同，約占銷售單價(jià)的10%—20%左右，高檔精裝修樓盤的精裝修投入甚至達(dá)到樓盤售價(jià)的30％以上。

(一) 本案精裝修的定位

就本案而言，精裝修是產(chǎn)品的重要亮點(diǎn)，是項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵之一；在綠城開發(fā)項(xiàng)目中已有較多的精裝修樓盤，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，形成了良好的市場口碑；本案所處區(qū)域?yàn)楹贾莞邫n住宅樓盤的聚集區(qū)域，競爭樓盤高檔次、高品位的精裝修產(chǎn)品得到了市場的廣泛認(rèn)可和好評(píng)。有鑒于此，本案的精裝修定位必須是高檔、精致，在綠城已開發(fā)精裝修項(xiàng)目的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新和提升，具有實(shí)質(zhì)性突破亮點(diǎn)的精裝修產(chǎn)品，通過打造具有示范性和標(biāo)竿意義的精裝修高檔住宅——精致豪宅，形成產(chǎn)品差異化競爭優(yōu)勢(shì)。

(二) 本案精裝修的投入

通過調(diào)研和分析，建議本案精裝修成本在2000元/㎡以上，精裝修設(shè)計(jì)應(yīng)適當(dāng)考慮客戶的個(gè)性化需求（如躍層一對(duì)一），建議推出幾種不同風(fēng)格的精裝修方案供客戶選擇，對(duì)于躍層戶型的精裝修設(shè)計(jì)，客戶與室內(nèi)設(shè)計(jì)師的直接溝通是十分必要的。

(三) 本案精裝修設(shè)計(jì)的介入時(shí)機(jī)

建造精裝修住宅，首先要實(shí)施土建設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)一體化。土建設(shè)計(jì)方案確定后，裝修設(shè)計(jì)單位就應(yīng)提前介入，針對(duì)住宅套內(nèi)的平面布置、設(shè)備及管線的位置，提出相應(yīng)的裝修方案圖，兩個(gè)方案相互補(bǔ)充完善并進(jìn)行調(diào)整。重點(diǎn)解決土建、設(shè)備與裝修的銜接問題，解決界面的聯(lián)系，真正達(dá)到裝修的標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化、通用化，為裝修的工業(yè)化生產(chǎn)打下基礎(chǔ)，改變土建、裝修相互脫節(jié)的局面，使室內(nèi)空間更趨合理。裝修一次到位應(yīng)在土建施工開工前，確定裝修設(shè)計(jì)方案，由公司優(yōu)選隊(duì)伍，統(tǒng)一組織，采用工業(yè)化的集成方式加以實(shí)施。

(四) 本案精裝修的配置

本案的精裝修應(yīng)以保證檔次和品質(zhì)，使精裝修能真正成為本案具有競爭力的產(chǎn)品亮點(diǎn)為第一原則打造本案，按目前新綠園項(xiàng)目戶均建筑面積約160㎡，參照新綠園廣場已被市場認(rèn)可的中高檔次配置標(biāo)準(zhǔn)，精裝修配置建議如下：

類別

序號(hào)

材料名稱

品牌、產(chǎn)地

型號(hào)

單價(jià)（元）

數(shù)量

小計(jì)

備注

進(jìn)

戶

門

1

防盜防火分戶門

廣東恒福立

5578.00

1套

5578.00

甲供

2

防盜防火分戶門鎖

韓國蓋特曼

2380.00

1套

2380.00

合計(jì)：7958.00

廚

房

廚

房

3

廚房櫥柜

德國西曼帝克

43426.00

1套

43426.00

甲供

4

人造石臺(tái)面

韓國三星

780.00

3.6延米

2808.00

5

廚房油煙機(jī)

西門子（德國）

4816.00

1臺(tái)

4816.00

6

廚房燃?xì)庠?/p>

西門子（意大利）

3404.00

1臺(tái)

3404.00

7

廚房嵌入式微波爐

西門子（英國）

6159.00

1臺(tái)

6159.00

8

廚房嵌入式烤箱

西門子（德國）

4499.00

1臺(tái)

4499.00

9

廚房全嵌洗碗機(jī)

西門子（德國）

6196.00

1臺(tái)

6196.00

10

廚房雙門冰箱

西門子（韓國）

13000.00

1臺(tái)

13000.00

11

廚房洗衣干衣機(jī)

西門子（中國）

4300.00

1臺(tái)

4300.00

12

廚房星盆

佛蘭卡（合資）

/

1200.00

1只

1200.00

13

廚房龍頭

科勒（合資）

/

585.00

1只

585.00

甲供

14

廚房凈水器

美國CUNO

1210.00

1只

1210.00

15

廚房墻面磚

亞細(xì)亞無縫磚

257.23

16.86 m2

4336.90

乙供

16

廚房地磚

亞細(xì)亞無縫磚

237.76

6.47 m2

1538.30

17

防水石膏板吊頂

可耐福

199.31

5.84 m2

1164.00

18

鋁扣板

樂思龍

465.21

2.16 m2

1004.85

19

門套線

櫻桃木實(shí)木

57.62

11.5 m

662.63

20

門套

櫻桃木貼皮

423.36

1.4 m2

592.70

21

玻璃門

櫻桃木貼皮

/

2009.95

2扇

4019.90

22

廚房大理石門檻

土耳其

794.43

0.35 m2

278.05

23

廚房鋁片百葉簾

日本

192.00

1.4m2

268.80

甲供

24

廚房煤氣報(bào)警器

星光

400.00

1套

400.00

25

廚房燈具

香港偉奧

60.00

4只

240.00

26

廚房開關(guān)面板

德國吉來

200.00

11只

2200.00

合計(jì)：108304.00

主

衛(wèi)

27

主衛(wèi)座便器

德國威寶

5950.00

1只

5950.00

甲供

28

主衛(wèi)浴缸

德國威寶

5560.00

1只

5560.00

甲供

29

主衛(wèi)面盆

3205.00

1只

3205.00

30

主衛(wèi)面盆龍頭

德國漢斯格雅

2642.00

1只

2642.00

31

主衛(wèi)淋浴龍頭

3052.00

1只

3052.00

32

主衛(wèi)浴缸龍頭

2163.00

1只

2163.00

33

主衛(wèi)墻面大理石

土耳其

778.15

19 m2

14784.85

乙供

34

主衛(wèi)地面大理石

土耳其

794.43

3.43 m2

2724.90

35

主衛(wèi)淋浴房底座

意大利SM

1799.95

1套

1799.95

36

主衛(wèi)面盆石材

巴西

1192.31

0.964 m2

1149.38

37

主衛(wèi)浴缸裙邊

巴西

995.55

2.36 m2

2349.50

38

浴缸鍍鋅角鋼鋼架

/

/

480.54

1套

480.54

39

主衛(wèi)淋浴房玻璃門

上海耀玻

(含五金)

1006.97

1套

1006.97

40

石材墻面v槽磨邊

/

/

7.26

40 m

290.40

41

鍍鋅角鋼鋼架隔墻

/

/

214.26

2.2 m2

471.37

42

主衛(wèi)五金件毛巾?xiàng)U

廣東帝朗

177.14

2

354.28

43

主衛(wèi)五金件卷紙盒

229.06

1只

229.06

主

衛(wèi)

44

防水石膏板吊頂

可耐福

199.31

3.7 m2

737.45

乙供

45

主衛(wèi)鋁板

吉祥

135.04

0.945 m2

127.61

46

主衛(wèi)排氣扇

松下

400.00

1只

400.00

甲供

47

主衛(wèi)排氣扇出風(fēng)口

杭州金盾

148.99

1只

148.99

乙供

48

主衛(wèi)空調(diào)出風(fēng)口

102.54

1只

102.54

49

主衛(wèi)燈具

60.00

5只

300.00

甲供

50

主衛(wèi)開關(guān)面板

德國吉來

200.00

5只

1000.00

51

主衛(wèi)鏡柜

櫻桃木貼皮

/

1061.71

1只

1061.71

乙供

52

主衛(wèi)玻璃門

櫻桃木貼皮

/

2009.95

1扇

2009.95

53

主衛(wèi)門套

櫻桃木貼皮

423.36

0.84 m2

355.62

54

主衛(wèi)門套線

櫻桃木實(shí)木

57.62

10 m

576.20

55

主衛(wèi)地漏

匯泰龍

46.00

2只

92.00

56

主衛(wèi)鋁片百葉簾

日本

192.00

0.36 m2

69.12

甲供

57

浴缸鋼化清玻隔斷

上海耀玻

374.84

2.74 m2

1027.06

乙供

58

主衛(wèi)浴缸檢修門

櫻桃木貼皮

/

500.00

0.88 m2

400.00

59

主衛(wèi)鏡面裝飾墻

上海耀玻

208.76

0.838

174.94

60

主衛(wèi)面盆木柜

櫻桃木貼皮

/

1515.15

1只

1515.15

主

衛(wèi)

61

主衛(wèi)門檻

巴西

1059.63

0.119 m2

126.09

乙供

合計(jì)：58435.00

次

衛(wèi)

62

次衛(wèi)座便器

德國威寶

2155.00

1只

2155.00

甲供

63

次衛(wèi)面盆

2235.00

1只

2235.00

64

次衛(wèi)面盆龍頭

德國漢斯格雅

603.00

1只

603.00

65

次衛(wèi)淋浴龍頭

1978.00

1只

1978.00

66

次衛(wèi)地面大理石

土耳其

794.43

1.91 m2

1517.36

乙供

67

次衛(wèi)墻面大理石

794.43

12.3 m2

9771.48

68

次衛(wèi)淋浴房底座

意大利SM

1431.48

1.23 m2

1760.73

69

次衛(wèi)淋浴房

香港旭輝

530.00

2.6 m2

1378.00

70

次衛(wèi)五金件毛巾環(huán)

廣東帝朗

/

142.06

2只

284.12

71

次衛(wèi)五金件卷紙盒

/

229.06

1只

229.06

72

次衛(wèi)浴巾架

/

383.23

1只

383.23

73

防水石膏板吊頂

可耐福系列

199.31

1.2 m2

239.17

74

次衛(wèi)鋁板

吉祥

135.04

0.72

97.23

75

次衛(wèi)排氣扇

松下

400.00

1只

400.00

次

衛(wèi)

76

次衛(wèi)鋁百葉出風(fēng)口

杭州金盾

148.99

1只

148.99

77

次衛(wèi)燈具

60.00

4只

240.00

甲供

78

次衛(wèi)開關(guān)面板

德國吉來

200.00

5只

1000.00

79

次衛(wèi)面盆石材

巴西

0.858

1192.31

1023

乙供

80

次衛(wèi)地漏

匯泰龍

46.00

2只

92.00

81

次衛(wèi)玻璃門

櫻桃木貼皮

/

2009.95

1扇

2009.95

82

次衛(wèi)門套

櫻桃木貼皮

423.36

0.84 m2

355.62

83

次衛(wèi)門套線

櫻桃木實(shí)木

57.62

12 m

691.44

84

次衛(wèi)配電木柜

櫻桃木貼皮

2963.95

1只

2963.95

85

石材墻面v槽磨邊

/

/

7.26

23m

166.98

86

鍍鋅角鋼鋼架隔墻

/

/

214.26

2.42 m2

518.5

87

次衛(wèi)鏡柜

櫻桃木貼皮

/

1028.53

1只

1028.53

合計(jì)：33262.00

主

臥

88

主臥地面地板

柚木實(shí)木復(fù)合地板

507.69

16.5 m2

8376.89

乙供

乙供

89

主臥墻紙鋪貼

美國進(jìn)口

/

88.31

24.768m2

2187.26

90

主臥踢腳線

櫻桃木實(shí)木

121.57

11 m

1337.27

91

主臥房門

櫻桃木貼皮

2065.25

1扇

2065.25

92

主臥門套

櫻桃木貼皮

/

423.36

0.612 m2

259.10

93

主臥門套線

櫻桃木實(shí)木

57.62

10 m

576.20

94

主臥床頭翻板暗柜

櫻桃木貼皮

985.00

1組

985.00

95

主臥木制鏡面暗柜

櫻桃木貼皮

1769.52

1組

1769.52

96

主臥木制衣柜

櫻桃木貼皮

3704.93

1組

3704.93

97

主臥開關(guān)面板

德國吉來

200.00

12

2400.00

甲供

98

主臥窗紗

國產(chǎn)

36.50

6.76

246.74

99

主臥窗簾軌道

國產(chǎn)

11.50

3.38 m

38.87

100

主臥石膏板吊頂

可耐福（雙層）

155.29

17.4 m2

27.02.05

乙供

101

主臥異形石膏線

/

55.29

11m

608.19

102

主臥燈光槽

可耐福

199.16

2.18 m2

434.17

103

主臥燈具

26001

508

9

3000.00

甲供

104

主臥窗簾箱

可耐福

82.74

3.38 m

279.66

乙供

105

主臥墻面封平

/

120.36

10.263 m2

1235.25

106

主臥空調(diào)回風(fēng)口

杭州金盾鋁質(zhì)

366.67

1只

366.67

107

主臥空調(diào)出風(fēng)口

415.05

1只

415.05

合計(jì)：30306.00

次

臥

108

次臥地面地板

柚木實(shí)木復(fù)合地板

507.69

11.43m2

5802.90

乙供

109

次臥墻紙鋪貼

美國進(jìn)口

/

88.31

25.5m2

2251.90

乙供

110

次臥踢腳線

櫻桃木實(shí)木

121.57

10.7m

1300.80

111

次臥房門

櫻桃木貼皮

2065.25

1扇

2065.25

112

次臥門套

櫻桃木貼皮

/

423.36

0.612 m2

259.10

113

次臥門套線

櫻桃木實(shí)木

57.62

10 m

576.20

114

次臥開關(guān)面板

德國吉來

200.00

11只

2200.00

甲供

115

次臥窗紗

國產(chǎn)

36.50

4.22 m

154.03

116

次臥窗簾軌道

國產(chǎn)

11.50

2.1 m

24.15

117

次臥石膏板吊頂

可耐福（雙層）

155.29

10.6m2

1646.07

乙供

118

次臥異形石膏線

/

55.29

10m

552.90

119

次臥燈光槽

可耐福

199.16

2m2

398.32

120

次臥窗簾箱

可耐福

82.74

2.115m

175.00

121

次臥空調(diào)回風(fēng)口

杭州金盾鋁質(zhì)

366.67

1只

366.67

122

次臥空調(diào)出風(fēng)口

500.31

1只

500.31

合計(jì)：18268.00

書

房

123

書房地面地板

柚木實(shí)木復(fù)合地板

507.69

8.86m2

4498.13

乙供

124

書房墻紙鋪貼

美國進(jìn)口

/

88.31

20m2

1766.2

125

書房踢腳線

櫻桃木實(shí)木

121.57

9.1m

1106.287

126

書房房門

櫻桃木貼皮

2065.25

1扇

2065.25

127

書房門套

櫻桃木貼皮

/

423.36

0.612 m2

259.10

128

書房門套線

櫻桃木實(shí)木

57.62

10 m

576.20

129

書房開關(guān)面板

德國吉來

200.00

6只

1200.00

甲供

130

書房窗紗

國產(chǎn)

36.50

4 m

144.00

131

書房窗簾軌道

國產(chǎn)

11.50

2 m

23.00

132

書房石膏板吊頂

可耐福（雙層）

155.29

8.86m2

1375.87

乙供

133

書房異形石膏線

/

55.29

9.32m

515.30

134

書房燈光槽

可耐福

199.16

1.6m2

318.66

135

書房窗簾箱

可耐福

82.74

2.035m

168.38

136

書房空調(diào)回風(fēng)口

杭州金盾

鋁質(zhì)

366.67

1只

366.67

137

書房空調(diào)出風(fēng)口

350.95

1只

350.95

合計(jì)：14729.00

衣

庫

138

衣庫地面地板

柚木實(shí)木復(fù)合地板

507.69

3.55m2

1802.30

乙供

139

衣庫墻紙鋪貼

美國進(jìn)口

/

88.31

9.5m2

838.95

140

衣庫踢腳線

櫻桃木實(shí)木

121.57

6.2m

753.73

141

衣庫移門

櫻桃木貼皮

2009.95

2扇

4019.90

142

衣庫門套

櫻桃木貼皮

/

423.36

0.68m2

287.88

143

衣庫門套線

櫻桃木實(shí)木

57.62

11.31m

651.68

144

衣庫石材窗臺(tái)板

啡網(wǎng)紋

162.29

0.6 m

97.37

145

衣庫燈具

50.00

4

200.00

甲供

146

衣庫開關(guān)面板

德國吉來

200.00

3

600.00

147

衣庫石膏板吊頂

可耐福

155.29

3.55m2

551.28

乙供

148

衣庫鋁片百葉簾

日本

192.00

0.84 m2

161.28

甲供

149

衣庫鏡面

5mm銀鏡

175.7

3.01 m2

528.86

乙供

150

衣庫窗簾箱

可耐福

82.74

0.6 m

49.64

151

成品衣柜

北京瑞時(shí)

3300.00

1套

3300.00

甲供

152

移門五金件

凱恩斯

300.00

1套

300.00

乙供

合計(jì)：14136.00

客

餐

廳

153

客廳餐廳地面地板

柚木實(shí)木復(fù)合地板

507.69

42m2

21322.98

乙供

154

客廳餐廳墻紙

美國進(jìn)口

/

88.31

64.974m2

5737.85

155

客廳餐廳踢腳線

櫻桃木實(shí)木

121.57

30m

3647.10

156

入戶門基層

/

230.65

1樘

230.65

157

客廳餐廳石膏板吊頂

可耐福（雙層）

155.29

42m2

6522.18

158

客廳餐廳異形石膏線

/

115.81

24m

2779.44

159

客廳餐廳燈光槽

可耐福

199.16

4.8m2

955.97

160

客廳餐廳燈具

25002

5013

15只

5650.00

甲供

161

客廳餐廳開關(guān)面板

200

16只

3200.00

162

客廳餐廳窗紗

國產(chǎn)

36.50

14.32m

522.68

163

客廳餐廳窗簾軌道

國產(chǎn)

11.50

7.16m

82.34

164

客廳餐廳窗簾箱

可耐福

82.74

7.16m

592.42

乙供

165

可視門鈴

1000.00

1

1000.00

甲供

合計(jì)：52238.00

陽

臺(tái)

166

陽臺(tái)地磚

亞細(xì)亞

284.05

16.83 m2

4788.14

乙供

167

陽臺(tái)墻面磚

亞細(xì)亞

284.05

9.324 m2

2648.48

168

設(shè)備陽臺(tái)包柱

/

300.00

1根

300.00

乙供

169

設(shè)備陽臺(tái)地漏

匯泰龍

46.00

1只

46.00

170

陽臺(tái)石膏板吊頂

可耐福系列

199.31

2.45 m2

488.30

171

拖把池

圣妮拉

/

168.00

1套

168.00

甲供

172

砌體墻面膩?zhàn)诱移?/p>

/

/

18.07

78.354 m2

1465.22

乙供

173

砂加氣門洞扁鐵加固

/

/

9.94

6樘

59.64

合計(jì)：9962.00

設(shè)

備

174

中央空調(diào)機(jī)組/新風(fēng)

大金

200.00

160m2

32000.00

甲供

175

地?zé)?/p>

芬蘭ensto

220.00

5.34

1174.00

176

水電工程

150.00

160m2

24000.00

乙供

177

防水處理

2000.00

1項(xiàng)

2000.00

合計(jì)：59174.00

工程直接費(fèi)：406772.00元

綜合費(fèi)15%：61015.00元

工程總造價(jià)：467787.00元

每平方造價(jià)：2923.00元

說明：

1. 新綠園廣場無熱水器項(xiàng)目，其實(shí)際為城市供熱管網(wǎng)，在新綠園項(xiàng)目項(xiàng)目的測算中需要增加鍋爐的費(fèi)用，以新綠園A.O smith口徑計(jì)算：5368元(含安裝輔材所有費(fèi)用)。5368/160=33.55元/m2。

2. 地?zé)岬某杀緸樾戮G園三期映霞苑的費(fèi)用，新綠園項(xiàng)目的費(fèi)用中已明確無此項(xiàng)費(fèi)用；

3. 水電工程的費(fèi)用為新綠園放大的費(fèi)用，其在新綠園項(xiàng)目中應(yīng)該無此項(xiàng)內(nèi)容；

4. 中央空調(diào)機(jī)組/新風(fēng) DAKIN因?yàn)樾戮G園為日本原裝進(jìn)口機(jī)，其數(shù)據(jù)偏大，按照新綠園口徑，應(yīng)該在185元/m2（銷售面積）；

即：做到新綠園廣場標(biāo)準(zhǔn)：

2923＋33.55（熱水器）－1174/160（新綠園的數(shù)據(jù)）－15（空調(diào)的差價(jià)）－150（水電安裝工程在總承包中列支）＝2784.84元。

(五) 本案精裝修工程的的實(shí)施和管理

通過調(diào)研，我們也了解了一些精裝修個(gè)案工程實(shí)施、施工以及工程管理等方面的情況，借鑒其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，提出以下建議：

1. 關(guān)于設(shè)計(jì)

ü 土建設(shè)計(jì)宜選用凈模制，用模數(shù)空間包容部品群；

ü 土建設(shè)計(jì)宜選用定型門窗洞口系列。盡量避免使用刀把門，為后裝房門、做門套提供便利條件；

ü 水、暖、氣等設(shè)施管道系統(tǒng)應(yīng)集中定型定位布置，豎向管道宜綜合設(shè)計(jì)應(yīng)固定在輕鋼龍骨支架上，形成定型的預(yù)制管束，逐層吊裝對(duì)接后包敷。水平管道可利用地坪墊層、吊頂布置，或采用布管矮墻連接管束中的豎管和后水箱潔具；

ü 強(qiáng)、弱電線路，最好采用獨(dú)立的布線系統(tǒng)，以便維護(hù)、更新線路和增加、改變用電點(diǎn)位置，從而避免影響其他部品和裝修面層的完好。

2. 關(guān)于圖紙

設(shè)計(jì)圖紙完成后，應(yīng)向裝修施工單位進(jìn)行交底，說明施工中應(yīng)注意的問題和技術(shù)要求。

1) 設(shè)計(jì)單位應(yīng)向開發(fā)單位和施工單位提供以下圖紙資料：

ü 裝修施工詳圖（包括水暖電附屬專業(yè)圖）；

ü 設(shè)備部品清單；

ü 概算。

1) 開發(fā)單位應(yīng)向購房者提供以下竣工圖：

ü 套型（套內(nèi)）平面圖及使用面積；

ü 選材和設(shè)備配置使用說明書；

設(shè)備接口位置和接口圖、套內(nèi)面積；

裝修設(shè)計(jì)圖紙作為必備資料交給購房者，購房者對(duì)照?qǐng)D紙進(jìn)行驗(yàn)收；

設(shè)備產(chǎn)品使用說明書及精裝修過程圖片光盤。

3. 關(guān)于部品集成

設(shè)計(jì)人員應(yīng)了解材料部品的規(guī)格、式樣和品質(zhì)，以及生產(chǎn)廠家的加工能力和安裝方式等，通過組合先在圖紙上加以集成。尤其是廚房、衛(wèi)生間的設(shè)備配置，必須通過排列才能確定空間的各種尺寸。對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)裝修的部位，要進(jìn)行尺寸實(shí)測。工廠加工，現(xiàn)場組裝，要求裝修設(shè)計(jì)為現(xiàn)場的快速組裝創(chuàng)造接合條件，盡可能減少手工加工的環(huán)節(jié)。

4. 關(guān)于合同、招標(biāo)

ü 施工單位的施工界面劃分及施工協(xié)調(diào)是精裝修工程管理的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)，因此，建議在總分包合同在合同中最好能將想到的各項(xiàng)配合費(fèi)用明確細(xì)化，以避免在后期管理中扯皮，減少管理協(xié)調(diào)的工作量。

ü 招投標(biāo)階段的技術(shù)澄清方面應(yīng)對(duì)對(duì)圖紙上面不能完全表達(dá)的施工要求給予文字的補(bǔ)充和明確。

ü 招標(biāo)階段對(duì)精裝修材料的管理應(yīng)注意：在樣板房實(shí)施階段根據(jù)設(shè)計(jì)師選型，對(duì)適合的品牌選擇3~5家，通過材料招標(biāo)確定；對(duì)于不能確定品牌的材料在施工招標(biāo)階段，采用暫定價(jià)格；投標(biāo)階段的送樣應(yīng)是整體材料的小樣板，施工進(jìn)場階段的送樣確認(rèn)須送與使用規(guī)格接近的樣品；施工樣板材料的確認(rèn)中，需要看到實(shí)際效果的裝飾材料（乙供為主），須施工單位做樣品確認(rèn)。

ü 簽訂精裝修工程合同時(shí)，不可預(yù)見問題應(yīng)適當(dāng)放量，留有互動(dòng)余地，如：材料價(jià)格上漲，10％～15％幅度內(nèi)怎么處理？超出此幅度協(xié)商解決方式？詢標(biāo)時(shí)應(yīng)該有所涉及。在招標(biāo)期間詢標(biāo)盡量做到細(xì)致，如部分乙供材料請(qǐng)施工單位考慮漲價(jià)因素，甲方可考慮投標(biāo)單位采用材料市場價(jià)格浮動(dòng)接受度。

ü 在合同履約保證金中約定考察過的、合同承諾到位的項(xiàng)目經(jīng)理的到位率與質(zhì)量保證金掛鉤，確保工程的順利進(jìn)行。

ü 關(guān)于總分包配合費(fèi)用：建議提醒分包單位在簽合同時(shí)考慮總包管理費(fèi)用，作出報(bào)價(jià)；甲方指定分包時(shí)讓總包適當(dāng)參與或征詢其意見。

5. 關(guān)于材料定樣和供應(yīng)

室內(nèi)精裝修的材料相對(duì)“毛坯”房來說，其材料無論是從種類還是數(shù)量上，均成幾何級(jí)數(shù)的增長，而如何從數(shù)量眾多的產(chǎn)品中選擇適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品，將是一個(gè)漫長的比較過程，因此，需要從設(shè)計(jì)階段對(duì)產(chǎn)品的定位檔次有一個(gè)清晰的闡述。同時(shí)，由于精裝修甲供材料眾多，材料的采購、供應(yīng)時(shí)機(jī)對(duì)于工程進(jìn)度影響深遠(yuǎn)。基于以上認(rèn)識(shí)，建議工程現(xiàn)場建議有保障的材料采供人員，予以保證工程的順利進(jìn)行。

6. 關(guān)于施工

ü 從調(diào)研情況看，總體感覺國有施工單位組織措施完善，資金實(shí)力較強(qiáng)，工作態(tài)度端正，總包單位的履約能力較強(qiáng)。

ü 精裝修進(jìn)場后，總包單位最關(guān)注的是精裝修單位的隊(duì)伍素質(zhì)，建議在精裝修單位選擇階段，總包單位應(yīng)積極與與業(yè)主方溝通，適當(dāng)參與或提出建議。

ü 施工期間因場地使用極為緊湊，總包單位對(duì)土方施工、基坑施工、地下工程施工等施工階段應(yīng)有專項(xiàng)場布方案。場平、場布一定要總體規(guī)劃，分布實(shí)施。

ü 建議工程部在項(xiàng)目總體實(shí)施以前建模，提前發(fā)現(xiàn)將要面對(duì)的問題并有所準(zhǔn)備（類似于工程建設(shè)過程中的樣板，對(duì)于以后的工程管理中需要加強(qiáng)樣板制度的貫徹執(zhí)行力度）。

ü 以新綠園廣場為例，其幕墻是大問題，施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后，嚴(yán)重影響后續(xù)精裝修工程的施工，工序顛倒，施工交叉多，返工多，扯皮多；因此應(yīng)控制住施工的關(guān)鍵線路，進(jìn)度控制應(yīng)有側(cè)重點(diǎn)。從新綠園的經(jīng)驗(yàn)來看，就是關(guān)鍵的工序出問題（幕墻材料供應(yīng)及施工），導(dǎo)致交叉施工，協(xié)調(diào)難度增大。另外一個(gè)建議是，精裝修最好能夠在水、電通了的情況下進(jìn)行，因?yàn)榫b修工作面多，施工用水、用電非常麻煩。當(dāng)然，安全要管好。

ü 相對(duì)于其它專業(yè)施工的標(biāo)段劃分，精裝修工程的標(biāo)段劃分更具靈活性。理論上講只要是個(gè)相對(duì)封閉的功能區(qū)域，就可以作為一個(gè)標(biāo)段的劃分，可以把一個(gè)樓分成幾個(gè)標(biāo)段。施工標(biāo)段和界面的劃分應(yīng)在招標(biāo)前明確。

ü 據(jù)精裝修室內(nèi)及公共部位六面體裝飾面層對(duì)總包單位作專項(xiàng)施工做法明確，如木鋪裝地面、地磚地面與花崗巖地面可對(duì)總包地坪工作界面作不同明確，在建安招標(biāo)前進(jìn)行調(diào)研，明確工作界面，盡量在精裝修單位進(jìn)駐前提供較完整的工作界面。比較重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)作書面專項(xiàng)明確，如垂直施工運(yùn)輸機(jī)械拆除時(shí)間可能與大尺寸建筑材料（吊頂面板等）運(yùn)輸有直接關(guān)系。

ü 主體施工界面：做精裝修前的工作應(yīng)盡可能往前趕，最大程度的避免工作界面的交叉。

ü 工種配合：建議確定精裝修單位后，由其負(fù)責(zé)精裝修施工圖，出圖后，分解各單位工作界面和工作內(nèi)容，安裝單位按圖紙施工。新綠園目前情況，理論上精裝修單位出綜合吊頂圖紙，安裝公司按點(diǎn)位做，實(shí)際情況是實(shí)際土建、安裝等施工后形成較大偏差，按圖紙施工有難度。

ü 成品保護(hù)：在招標(biāo)前按照公司頒布的條例應(yīng)予以明確，費(fèi)用請(qǐng)施工單位考慮好，在合同中體現(xiàn)，作為專項(xiàng)費(fèi)用列支。在招標(biāo)過程中成品保護(hù)請(qǐng)投標(biāo)單位作專項(xiàng)報(bào)價(jià)，按照集團(tuán)精裝修部《精裝修成品保護(hù)實(shí)施細(xì)則》作為招標(biāo)文件附件；要求精裝修投標(biāo)單位對(duì)現(xiàn)場工作面作詳細(xì)踏勘（如部分工作面須搭設(shè)架子等），以減少后期現(xiàn)場協(xié)調(diào)及后期工程管理難度。合理安排工序及組織措施確保成品保護(hù)

ü 穿樓板洞、電器開關(guān)：建議不要預(yù)埋，規(guī)避實(shí)際施工風(fēng)險(xiǎn)。穿梁管、結(jié)構(gòu)柱可預(yù)埋，管線盒預(yù)留位置應(yīng)有一定余地。穿樓板洞、電器開關(guān)：建議全部不預(yù)埋，避免后續(xù)施工問題，電氣盡量減少預(yù)埋。

ü 室內(nèi)安裝：新綠園目前室內(nèi)管線安裝做到表箱，由精裝修設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，進(jìn)戶門外安裝工程由杭州市安裝公司負(fù)責(zé)。建議按這種方式操作。

ü 關(guān)于土建主體與精裝修施工圖的問題應(yīng)注意圖紙和施工速度的問題，考慮一定的提前量。

ü 監(jiān)理公司：建議監(jiān)理公司要找熟悉的，愿意配合工作的，能夠較好發(fā)揮資料做好、現(xiàn)場旁站、文明施工，現(xiàn)場有問題及時(shí)匯報(bào)。

ü 建議腳手架做挑架。（要求在招投標(biāo)及施工單位進(jìn)場的施工組織設(shè)計(jì)中予以明確）

ü 弱電、新風(fēng)：建議由精裝修單位給出管線盒尺寸、位置，由專業(yè)單位負(fù)責(zé)。建議做成送風(fēng)、回風(fēng)管路處理不當(dāng)，層高受影響，需要在土建施工前決策，避免以后梁的影響對(duì)吊頂層高的限制。配置新風(fēng)系統(tǒng)對(duì)于沿路的房子尤為實(shí)用，降躁需要關(guān)窗，新風(fēng)的作用尤為重要。

ü 地?zé)幔簯?yīng)慎重考慮，因?yàn)槭┕な菐菏┕ぃ笃趩栴}較多，而且不易區(qū)分質(zhì)量還是其他原因造成。（該系統(tǒng)需要了解性價(jià)比構(gòu)成、做的范圍、交付客戶使用后的客戶反饋意見，是電熱還是水熱？，需調(diào)查），就調(diào)研情況看，上海、杭州大部分高檔精裝修樓盤中，并未考慮地?zé)帷?/p>

7. 關(guān)于精裝修樣板房施工部位和施工時(shí)機(jī)

本案精裝修作為交付標(biāo)準(zhǔn)，建議精裝修樣板房設(shè)于建筑主體內(nèi)，并考慮樣板段的景觀、參觀通道等，與樣板房建設(shè)同步進(jìn)行，盡可能與銷售節(jié)奏相協(xié)調(diào)，使樣板房的促銷作用和效益最大化。

應(yīng)首先指導(dǎo)施工單位做出樣板間，以引導(dǎo)裝修工程按一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)全面展開。樣板間應(yīng)以交付給購房者時(shí)的實(shí)景為主，以帶個(gè)性化裝飾為輔，真實(shí)地反映裝修一次到位的商品房的內(nèi)在質(zhì)量。

附件：齊魯?駿園“完全uni主義”精裝修的具體操作

一、操作流程１、裝修流程：裝修一次到位。２、裝修時(shí)間：由開發(fā)商統(tǒng)一組織，時(shí)間在土建完成以后購房者入住之前，不對(duì)購房者形成干擾。３、裝修設(shè)計(jì)及裝修施工組織：

（１）過招標(biāo)方式選擇兩家有資質(zhì)、有實(shí)力、有信譽(yù)的家裝公司（萬德福、德泰）就雙方約定簽定合同，委托其作出每一種戶型的幾套可供住戶選擇的室內(nèi)裝飾方案，每個(gè)方案包括一系列可供住戶選擇的地面、墻面、頂棚、燈飾等裝飾分項(xiàng)、方案預(yù)算，設(shè)計(jì)施工采用全包制。（２）同時(shí)聘請(qǐng)一家飾顧問為業(yè)主和發(fā)展商提供全過程咨詢服務(wù)和技術(shù)支持。（３）業(yè)主參與設(shè)計(jì)，即挑選裝修方案，并在結(jié)構(gòu)安全允許和管線布局合理的前提下，由家裝公司對(duì)方案作局部修改或另提裝修方案并提供施工圖，然后確定各裝修分項(xiàng)的材料、色彩、紋樣、預(yù)算，匯總成一份裝修定單。 將裝修和裝飾分開為兩個(gè)階段，裝修風(fēng)格簡潔大方實(shí)用，著重解決功能問題。裝修設(shè)計(jì)造價(jià)應(yīng)和住宅本身的定位相適應(yīng)，反映裝修最新進(jìn)展，使用新材料。４、裝修材料采購：由開發(fā)商統(tǒng)一組織對(duì)裝修材料進(jìn)行采購，避免選用對(duì)人體有危害的材料。可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)材料進(jìn)行簽定、監(jiān)測。裝修材料現(xiàn)場展示。

５、裝修施工：建造全裝修住宅，加快施工速度，保證裝修質(zhì)量。施工工期無特殊原因最多1個(gè)月。６、裝修監(jiān)理：由開發(fā)商選定監(jiān)理公司進(jìn)行裝修監(jiān)理。物業(yè)公司配合現(xiàn)場監(jiān)督。７、質(zhì)量驗(yàn)收：由開發(fā)商、家裝公司、客戶、物業(yè)公司和監(jiān)理單位聯(lián)合驗(yàn)收。８、保修和維護(hù)：由開發(fā)商和選定的裝修公司對(duì)所有購房者實(shí)行統(tǒng)一的質(zhì)量保證和保修制度，并可和物業(yè)公司協(xié)商維護(hù)。合理界定開發(fā)商和購房者間的責(zé)任。二、設(shè)計(jì)步驟與思路 （1）確定標(biāo)準(zhǔn)

配合開發(fā)商通過市場調(diào)查研究，結(jié)合裝修的流行趨勢(shì)，明確銷售對(duì)象，確定裝修標(biāo)準(zhǔn)。其裝修水平至少應(yīng)達(dá)到購房者所期望的檔次和標(biāo)準(zhǔn)。裝修的多樣化，可表現(xiàn)在不同套型平面采用不同“菜單”的差異上，精選出具有代表性的裝修方案，強(qiáng)調(diào)在同一檔次上的統(tǒng)一性和均好性，同時(shí)通過設(shè)計(jì)引導(dǎo)消費(fèi)者向裝飾個(gè)性化方向發(fā)展。（2）提供圖紙?jiān)O(shè)計(jì)圖紙完成后，應(yīng)向裝修施工單位進(jìn)行交底，說明施工中應(yīng)注意的問題和技術(shù)要求。 　　家裝公司應(yīng)向開發(fā)商提供以下圖紙資料：■裝修施工詳圖（包括水暖電附屬專業(yè)圖）；■概算。

開發(fā)商應(yīng)向購房者提供以下竣工圖：■套內(nèi)平面圖及使用面積；

■選材和設(shè)備配置使用說明書；■設(shè)備接口位置和接口圖、套內(nèi)面積。裝修設(shè)計(jì)圖紙作為必備資料交給購房者，購房者對(duì)照?qǐng)D紙進(jìn)行驗(yàn)收。（3）指導(dǎo)施工首先指導(dǎo)施工單位做出樣板間，樣板間應(yīng)以實(shí)際交付為標(biāo)準(zhǔn)，以帶個(gè)性化裝飾為輔，真實(shí)地反映裝修一次到位的商品房的內(nèi)在質(zhì)量。設(shè)計(jì)人員要配合開發(fā)單位、監(jiān)理單位、施工隊(duì)伍，對(duì)材料進(jìn)行把關(guān)，現(xiàn)場解決在安裝集成過程中的問題，確保裝修按圖紙施工。三、裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)公司決定，暫定為四種不同價(jià)格，每種標(biāo)準(zhǔn)有不同的材料、風(fēng)格設(shè)計(jì)的方案2—3款。四、裝修施工三部曲第一步：廚房地面鋪裝、墻身、吊頂一次性完成，同時(shí)作隱蔽、暗藏式管道設(shè)計(jì)、設(shè)置管井等；

第二步：衛(wèi)生間地面、頂棚、墻身、盥洗盆、座便器、標(biāo)準(zhǔn)化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷熱水管等一次到位；

第三步：根據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化全裝修，直至交付給業(yè)主。 五、裝修的環(huán)保原則室內(nèi)裝修必須十分重視環(huán)保及防污問題。要在選材、施工用料方面堅(jiān)持如下原則，具體由聘請(qǐng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)材料進(jìn)行簽定、監(jiān)測，并在營銷推廣中加以體現(xiàn)：■選用環(huán)保型裝修材料。■選擇無毒、無害、無污染環(huán)境、有益于人體健康的材料，宜采用取得國家環(huán)保標(biāo)志的材料。■使用能改善室內(nèi)空氣質(zhì)量的先進(jìn)技術(shù)及設(shè)備。■防止成品家具對(duì)室內(nèi)造成的污染。六、對(duì)各單位的具體要求1、開發(fā)商開發(fā)商應(yīng)和家裝公司簽訂合同，合同中包括全裝修的套餐選擇和標(biāo)準(zhǔn)裝飾材料等內(nèi)容。開發(fā)商和購房者應(yīng)按照國家和地方的有關(guān)規(guī)定簽訂合同，并在房屋結(jié)構(gòu)及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中設(shè)置相關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。確立開發(fā)商為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。建筑裝飾施工單位、裝修材料生產(chǎn)廠家負(fù)責(zé)相應(yīng)施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任。開發(fā)商必須向購房者提交裝修質(zhì)量保證書，包括裝修明細(xì)表，裝修平面圖和主要材料的生產(chǎn)廠家，并執(zhí)行有關(guān)的保修期。2、裝修監(jiān)理單位裝修工程監(jiān)理的目標(biāo)是：控制投資、進(jìn)度和質(zhì)量，強(qiáng)化合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系。包括以下內(nèi)容：審核裝修合同、審核設(shè)計(jì)方案、審核設(shè)計(jì)圖紙、審核工程預(yù)算、查驗(yàn)裝飾材料和設(shè)備、驗(yàn)收隱蔽工程、檢查工藝作法、監(jiān)督工程進(jìn)度、檢查工程質(zhì)量、協(xié)助甲方驗(yàn)收裝修工程。工程監(jiān)理單位對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)理，嚴(yán)格執(zhí)行每道工序特別是隱蔽工程的簽字驗(yàn)收制度，以保證對(duì)施工質(zhì)量的控制。3、裝修施工單位裝修施工單位應(yīng)當(dāng)遵循以下規(guī)則：■采用的裝飾材料不得以次充好，弄虛作假；■施工不得偷工減料，粗制濫造； ■不得野蠻施工，危及建筑物自身的安全； ■不得損害居民和開發(fā)單位的權(quán)益； ■國家和地方規(guī)定的有關(guān)規(guī)范和規(guī)則。裝修施工單位應(yīng)當(dāng)按月填寫單項(xiàng)工程匯總表，報(bào)開發(fā)商和監(jiān)理單位，以保證施工進(jìn)度。4、家飾顧問家飾顧問具體工作職責(zé)表現(xiàn)在以下幾方面：■裝修常識(shí)的咨詢；■具體價(jià)格的把握，為具體方案提供市場數(shù)字依據(jù)；■客戶裝修套餐選擇的引導(dǎo)，特別是裝修風(fēng)格的建議；■對(duì)家裝公司的監(jiān)督，主要是質(zhì)量監(jiān)督；■針對(duì)具體每一套住宅，室內(nèi)裝飾的建議；■全力配合開發(fā)商針對(duì)該計(jì)劃的所有工作，并提出切實(shí)可行的操作建議；

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