降到2% 買賣共擔(dān) 鏈家為何此時(shí)降中介費(fèi)

執(zhí)行12年的北京現(xiàn)行中介費(fèi)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，開始從企業(yè)端推進(jìn)改革。9月26日，北京商報(bào)記者獲悉，作為北京二手房交易市場(chǎng)占比最高的企業(yè)，北京鏈家開始對(duì)所收取的中介費(fèi)從費(fèi)率到收取方式進(jìn)行改革。其中包括總費(fèi)率從現(xiàn)行的2.7%調(diào)整為2%，收取方式從買房人承擔(dān)變成建議買賣雙方各1個(gè)點(diǎn)。市場(chǎng)方面表態(tài)，中介費(fèi)率的下調(diào)有望加速二手房市場(chǎng)活躍度的提升，而從單邊改為雙邊承擔(dān)，則是買方市場(chǎng)形成后的自然選擇。

（圖片來源：記者/攝）

500萬房子購(gòu)房成本省8.5萬

中介費(fèi)從2.7%下調(diào)至2%，且買賣雙方承擔(dān)后，北京商報(bào)記者算了筆賬。

以目前市場(chǎng)主流的剛需房源500萬元/套為例，購(gòu)房者原本需要繳納的中介費(fèi)為13.5萬元，改革之后如果雙方按照各1個(gè)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，購(gòu)房者的中介費(fèi)支出為5萬元，購(gòu)房成本降低8.5萬元，下調(diào)幅度超過60%。

而從置換需求角度考慮，以希望賣掉500萬元房源置換800萬元房源且兩套均為二手房的賣一買一需求者為例，原中介費(fèi)政策賣一買一總中介費(fèi)最高支出為21.7萬元，而新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后賣一買一總支出為13.5萬元，下降幅度近四成。

事實(shí)上這并非鏈家首次對(duì)中介費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。

今年7月，鏈家北京北苑大區(qū)開始試行雙邊收取中介費(fèi)。按照鏈家傳統(tǒng)中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，居間服務(wù)費(fèi)2.2%，保障服務(wù)費(fèi)0.5%，共計(jì)2.7%，多為買家支付。在雙邊收傭后，買賣雙方共同承擔(dān)2.7%中介費(fèi)。據(jù)公開信息，“雙傭模式”試行后，北苑大區(qū)的掛牌業(yè)主接受雙邊收傭的比例從最初的20%30%，提升到90%。觀望狀態(tài)下的買房人提前釋放需求。

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改革前七成中介費(fèi)由買家承擔(dān)

就在住建部要求進(jìn)一步下調(diào)二手房中介費(fèi)后，上海易居房地產(chǎn)研究院曾發(fā)布的中介費(fèi)下調(diào)政策研究報(bào)告顯示，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市二手房中介費(fèi)率平均值為2.2%，其中七成的費(fèi)用由買方支付。報(bào)告分析表明，由于中介公司房源掛牌量增多，而潛在購(gòu)房者數(shù)量有所下降，因此傾向于針對(duì)買家的中介費(fèi)將會(huì)有所下調(diào)。

事實(shí)上無論是調(diào)整前還是調(diào)整后，各地二手房中介費(fèi)收取沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，在本輪調(diào)整前，中介費(fèi)價(jià)位相對(duì)較高的城市包括成都、西安和北京，中介費(fèi)率分別為2.8%、2.8%和2.7%。中介費(fèi)相對(duì)較低的城市主要包括石家莊、東莞和太原，中介費(fèi)率分別為1.5%、1.8%和1.9%。總體而言，城市規(guī)模大、二手房市場(chǎng)活躍的城市中介費(fèi)相對(duì)較高。而在城市規(guī)模小、二手房市場(chǎng)不太活躍且購(gòu)買力相對(duì)不足的城市，中介費(fèi)則相對(duì)較低。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，企業(yè)端進(jìn)行中介費(fèi)率調(diào)整，是對(duì)此前住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》的落實(shí)。

今年5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，其中明確提出，要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

此外，政策也明確，要嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”

隨后的7月19日，北京市住建委對(duì)《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)備案管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》）公開征求意見，其中，針對(duì)市民反映強(qiáng)烈的收費(fèi)不規(guī)范、未明碼標(biāo)價(jià)等問題，《征求意見稿》對(duì)信息公示的有關(guān)要求作了進(jìn)一步明確，要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)端的醒目位置公示備案證明、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)等信息。

（圖片來源：記者/攝）

存量時(shí)代的必然趨勢(shì)

北京某頭部中介李博（化名）向北京商報(bào)記者透露，之前北京的中介費(fèi)收取，基本是由買方承擔(dān)，甚至在市場(chǎng)好的時(shí)候，買賣雙方還會(huì)商定由買方承擔(dān)賣方的一部分稅費(fèi)。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，目前已經(jīng)出現(xiàn)有業(yè)主為了賣掉房子，愿意承擔(dān)一半中介費(fèi)的情況。在李博看來，當(dāng)前中介費(fèi)率、單邊改雙邊的調(diào)整，是市場(chǎng)變化的結(jié)果。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，在二手房掛牌量愈發(fā)高企的背景下，買方時(shí)代已經(jīng)到來，降低中介費(fèi)率可以促進(jìn)二手房的交易量，尤其是在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，北京二手房交易需求旺盛，這將對(duì)二手房交易的釋放起到帶動(dòng)作用。而“雙向收費(fèi)”模式，則可降低買方此前的交易“負(fù)擔(dān)”。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)也提醒稱，合理降低房產(chǎn)中介費(fèi)，要注意各種形式的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁，防范出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”的老問題等。同時(shí)“雙向收費(fèi)”模式也要嚴(yán)管中介兩頭吃等問題。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在存量時(shí)代，房屋大量供應(yīng)的情況下，買方時(shí)代到來，房子交易難度加大，經(jīng)紀(jì)費(fèi)率下調(diào)是大概率事件，也是必然趨勢(shì)。

（圖片來源：記者/攝）

有利于促進(jìn)二手房活躍

李宇嘉分析稱，在當(dāng)前交易量下降、交易周期拉長(zhǎng)的背景下，中介人均交易單數(shù)明顯下降，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，促成交易的訴求很強(qiáng)，也愿意降低費(fèi)率。另外，掛牌量居高不下，不斷創(chuàng)新高的情況下，買方情緒非常弱，賣方想盡快賣掉以回籠資金的意愿也很強(qiáng)，買方也愿意支付一定的經(jīng)紀(jì)費(fèi)。

同時(shí)，房屋供應(yīng)量大增，區(qū)域分化明顯的情況下，買方有大把機(jī)會(huì)可挑可選，怎么買到性價(jià)比最高的房子，需要中介的精細(xì)化服務(wù)。由此，未來買賣雙方均支付經(jīng)紀(jì)費(fèi)的情形和案例，將會(huì)大量出現(xiàn)。“買方付全部中介費(fèi)，賣家實(shí)收”的時(shí)代結(jié)束了。這有利于降低買方的成本，促進(jìn)二手房交易活躍。

市場(chǎng)份額有望進(jìn)一步提升

與二手房市場(chǎng)活躍度提高相對(duì)應(yīng)的，是鏈家這個(gè)北京地產(chǎn)中介老大市場(chǎng)份額在中介費(fèi)下調(diào)后的進(jìn)一步提升可能。

知情人士透露，自2008年頂住樓市縮量、逆勢(shì)擴(kuò)張后，鏈家在北京始終保持市場(chǎng)份額老大的地位。從北京市住建委每月公布的十大經(jīng)紀(jì)公司網(wǎng)簽排名看，鏈家最高曾經(jīng)占比北京二手房市場(chǎng)交易總量的五成以上。

超高的市場(chǎng)份額和賣方市場(chǎng)的持續(xù)，讓鏈家有了對(duì)中介費(fèi)定價(jià)的絕對(duì)話語權(quán)。

“基本其他家長(zhǎng)期只能在6折傭金附近競(jìng)爭(zhēng)，但上漲的時(shí)候購(gòu)房者即便在意也沒有太多談判的空間，現(xiàn)在的市場(chǎng)不一樣了。”據(jù)上述知情人士透露，隨著買方市場(chǎng)的正式到來，北京二手房在認(rèn)房不認(rèn)貸落地后，并沒有出現(xiàn)期待中的“暴漲”，橫盤的局面讓購(gòu)房者有了更多談判的空間。

在此基礎(chǔ)上，其他中介公司給出的實(shí)際折扣，也不斷蠶食著鏈家的市場(chǎng)份額。此次鏈家下調(diào)傭金，除了順應(yīng)兩部委的要求和市場(chǎng)的走勢(shì)外，也更有利于收復(fù)被蠶食的市場(chǎng)份額。

北京商報(bào)記者 王寅浩