降到2% 買賣共擔 鏈家為何此時降中介費

執行12年的北京現行中介費市場標準，開始從企業端推進改革。9月26日，北京商報記者獲悉，作為北京二手房交易市場占比最高的企業，北京鏈家開始對所收取的中介費從費率到收取方式進行改革。其中包括總費率從現行的2.7%調整為2%，收取方式從買房人承擔變成建議買賣雙方各1個點。市場方面表態，中介費率的下調有望加速二手房市場活躍度的提升，而從單邊改為雙邊承擔，則是買方市場形成后的自然選擇。

（圖片來源：記者/攝）

500萬房子購房成本省8.5萬

中介費從2.7%下調至2%，且買賣雙方承擔后，北京商報記者算了筆賬。

以目前市場主流的剛需房源500萬元/套為例，購房者原本需要繳納的中介費為13.5萬元，改革之后如果雙方按照各1個點的標準承擔，購房者的中介費支出為5萬元，購房成本降低8.5萬元，下調幅度超過60%。

而從置換需求角度考慮，以希望賣掉500萬元房源置換800萬元房源且兩套均為二手房的賣一買一需求者為例，原中介費政策賣一買一總中介費最高支出為21.7萬元，而新的收費標準執行后賣一買一總支出為13.5萬元，下降幅度近四成。

事實上這并非鏈家首次對中介費進行調整。

今年7月，鏈家北京北苑大區開始試行雙邊收取中介費。按照鏈家傳統中介費收費標準，居間服務費2.2%，保障服務費0.5%，共計2.7%，多為買家支付。在雙邊收傭后，買賣雙方共同承擔2.7%中介費。據公開信息，“雙傭模式”試行后，北苑大區的掛牌業主接受雙邊收傭的比例從最初的20%30%，提升到90%。觀望狀態下的買房人提前釋放需求。

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改革前七成中介費由買家承擔

就在住建部要求進一步下調二手房中介費后，上海易居房地產研究院曾發布的中介費下調政策研究報告顯示，全國25個重點城市二手房中介費率平均值為2.2%，其中七成的費用由買方支付。報告分析表明，由于中介公司房源掛牌量增多，而潛在購房者數量有所下降，因此傾向于針對買家的中介費將會有所下調。

事實上無論是調整前還是調整后，各地二手房中介費收取沒有統一標準。

據易居研究院研究總監嚴躍進介紹，在本輪調整前，中介費價位相對較高的城市包括成都、西安和北京，中介費率分別為2.8%、2.8%和2.7%。中介費相對較低的城市主要包括石家莊、東莞和太原，中介費率分別為1.5%、1.8%和1.9%。總體而言，城市規模大、二手房市場活躍的城市中介費相對較高。而在城市規模小、二手房市場不太活躍且購買力相對不足的城市，中介費則相對較低。

在嚴躍進看來，企業端進行中介費率調整，是對此前住建部、市場監管總局印發《關于規范房地產經紀服務的意見》的落實。

今年5月8日，住建部、市場監管總局發布《關于規范房地產經紀服務的意見》，其中明確提出，要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

此外，政策也明確，要嚴格實行明碼標價。“房地產經紀機構應當在經營門店、網站、客戶端等場所或渠道，公示服務項目、服務內容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。房地產經紀機構提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準。”

隨后的7月19日，北京市住建委對《北京市房地產經紀機構、住房租賃企業備案管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）公開征求意見，其中，針對市民反映強烈的收費不規范、未明碼標價等問題，《征求意見稿》對信息公示的有關要求作了進一步明確，要求企業在經營場所、網絡服務端的醒目位置公示備案證明、服務內容和標準、收費事項和標準等信息。

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存量時代的必然趨勢

北京某頭部中介李博（化名）向北京商報記者透露，之前北京的中介費收取，基本是由買方承擔，甚至在市場好的時候，買賣雙方還會商定由買方承擔賣方的一部分稅費。但隨著房地產市場下行，目前已經出現有業主為了賣掉房子，愿意承擔一半中介費的情況。在李博看來，當前中介費率、單邊改雙邊的調整，是市場變化的結果。

嚴躍進稱，在二手房掛牌量愈發高企的背景下，買方時代已經到來，降低中介費率可以促進二手房的交易量，尤其是在“認房不認貸”后，北京二手房交易需求旺盛，這將對二手房交易的釋放起到帶動作用。而“雙向收費”模式，則可降低買方此前的交易“負擔”。

不過，嚴躍進也提醒稱，合理降低房產中介費，要注意各種形式的費用轉嫁，防范出現“羊毛出在羊身上”的老問題等。同時“雙向收費”模式也要嚴管中介兩頭吃等問題。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在存量時代，房屋大量供應的情況下，買方時代到來，房子交易難度加大，經紀費率下調是大概率事件，也是必然趨勢。

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有利于促進二手房活躍

李宇嘉分析稱，在當前交易量下降、交易周期拉長的背景下，中介人均交易單數明顯下降，競爭非常激烈，促成交易的訴求很強，也愿意降低費率。另外，掛牌量居高不下，不斷創新高的情況下，買方情緒非常弱，賣方想盡快賣掉以回籠資金的意愿也很強，買方也愿意支付一定的經紀費。

同時，房屋供應量大增，區域分化明顯的情況下，買方有大把機會可挑可選，怎么買到性價比最高的房子，需要中介的精細化服務。由此，未來買賣雙方均支付經紀費的情形和案例，將會大量出現。“買方付全部中介費，賣家實收”的時代結束了。這有利于降低買方的成本，促進二手房交易活躍。

市場份額有望進一步提升

與二手房市場活躍度提高相對應的，是鏈家這個北京地產中介老大市場份額在中介費下調后的進一步提升可能。

知情人士透露，自2008年頂住樓市縮量、逆勢擴張后，鏈家在北京始終保持市場份額老大的地位。從北京市住建委每月公布的十大經紀公司網簽排名看，鏈家最高曾經占比北京二手房市場交易總量的五成以上。

超高的市場份額和賣方市場的持續，讓鏈家有了對中介費定價的絕對話語權。

“基本其他家長期只能在6折傭金附近競爭，但上漲的時候購房者即便在意也沒有太多談判的空間，現在的市場不一樣了。”據上述知情人士透露，隨著買方市場的正式到來，北京二手房在認房不認貸落地后，并沒有出現期待中的“暴漲”，橫盤的局面讓購房者有了更多談判的空間。

在此基礎上，其他中介公司給出的實際折扣，也不斷蠶食著鏈家的市場份額。此次鏈家下調傭金，除了順應兩部委的要求和市場的走勢外，也更有利于收復被蠶食的市場份額。

北京商報記者 王寅浩