取消公攤后物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)咋算？專家：也應(yīng)按套內(nèi)面積計(jì)

取消公攤后物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)咋算？專家：也應(yīng)按套內(nèi)面積計(jì)

購(gòu)買(mǎi)100平方米的房子，實(shí)際使用面積就是100平方米——這是許多購(gòu)房者的夢(mèng)想，如今，“取消公攤”正逐步從“民間呼聲”落地為現(xiàn)實(shí)。

一周之內(nèi)，已有兩城宣布要推進(jìn)“取消公攤”。有房地產(chǎn)研究專家對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，應(yīng)該把取消公攤作為2025年房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)重要工作，這對(duì)于保障購(gòu)房者權(quán)益、提升購(gòu)房信心以及促進(jìn)2025年房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”有積極作用。

隨著取消公攤政策的推進(jìn)，網(wǎng)友們也紛紛關(guān)注起稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等與房屋相關(guān)的費(fèi)用未來(lái)該如何計(jì)算。專家表示，如果最終網(wǎng)簽和交易都是按照套內(nèi)面積計(jì)算，那么稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)也應(yīng)該相應(yīng)按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算，“取消公攤”將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的固有模式構(gòu)成沖擊，需要新的配套政策來(lái)支持。

多城官宣將取消公攤

又有一城在房地產(chǎn)新政中提及“取消公攤”。

根據(jù)河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)，12月17日，該局聯(lián)合張家口市自然資源和規(guī)劃局、張家口市數(shù)據(jù)和政務(wù)服務(wù)局、張家口市財(cái)政局共同印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），其中共提出十四條房地產(chǎn)新政。

在第五條中，上述通知明確，張家口將鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”，落實(shí)責(zé)任單位為張家口市住建局、市稅務(wù)局、市自然資源和規(guī)劃局、市市場(chǎng)監(jiān)管局和市城管執(zhí)法局。

一周之內(nèi)，已有兩城宣布要推進(jìn)“取消公攤”。就在7天前，湖南省衡陽(yáng)市宣布，自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計(jì)價(jià)銷(xiāo)售；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時(shí)，應(yīng)與購(gòu)房人約定按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計(jì)算商品房?jī)r(jià)款，面積糾紛條款應(yīng)當(dāng)載明以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價(jià)格作為處理面積糾紛的計(jì)價(jià)依據(jù)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售前應(yīng)當(dāng)詳細(xì)公示樓盤(pán)共同部位的具體分?jǐn)偳闆r。

“取消公攤”的呼聲由來(lái)已久，2024年，隨著多城發(fā)布新政提及取消公攤或按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，部分地區(qū)的購(gòu)房者有望迎來(lái)真正的“零公攤”時(shí)代。

今年最早宣布商品房應(yīng)該按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售的城市是廣東省肇慶市，2024年4月30日，該市要求各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從2024年5月1日起，應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，標(biāo)價(jià)內(nèi)容與套內(nèi)面積單價(jià)保持一致。

9月4日，湖南省湘潭市在發(fā)布房地產(chǎn)新政“18條”時(shí)，其中一條也提到要優(yōu)化住房銷(xiāo)售方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可實(shí)行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。

一般來(lái)說(shuō)，我國(guó)商品房銷(xiāo)售中普遍附加了“公攤面積”，公攤比例在15%25%之間，有些超高層樓盤(pán)的公攤比例甚至高達(dá)40%50%。然而，商品房到底公攤了哪些面積，卻一直是一筆糊涂賬。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示：“現(xiàn)在所說(shuō)的‘取消公攤’是指在購(gòu)房交易環(huán)節(jié)取消對(duì)公攤面積的附加計(jì)算，并非指將小區(qū)的樓梯、綠化、過(guò)道等公攤部位取消，該有的還是會(huì)有。”

在2024年的年尾已有兩城官宣推進(jìn)取消公攤，對(duì)接下來(lái)的樓市走向?qū)a(chǎn)生怎樣的影響？嚴(yán)躍進(jìn)表示，考慮到衡陽(yáng)、張家口相繼發(fā)布明確的政策，其認(rèn)為應(yīng)該把取消公攤作為2025年房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)重要工作，這對(duì)于保障購(gòu)房者權(quán)益、提升購(gòu)房信心以及促進(jìn)2025年房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”有積極作用。

對(duì)于“取消公攤”，嚴(yán)躍進(jìn)持積極看法，他認(rèn)為，雖然公攤部分的房?jī)r(jià)肯定會(huì)最終轉(zhuǎn)移到套內(nèi)面積的計(jì)算上，導(dǎo)致房屋單價(jià)上升，但這能給購(gòu)房者呈現(xiàn)更直觀的房?jī)r(jià)，房屋買(mǎi)賣(mài)將會(huì)更加公開(kāi)透明，所買(mǎi)即所得，這也更加符合“好房子”的理念。

“房子是否舒適，面積大小占據(jù)重要因素，未來(lái)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)100平方米的房子，住進(jìn)去實(shí)際面積就是100平方米，這就是舒適的體現(xiàn)，這就是好房子的體現(xiàn)！”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)未來(lái)該怎么計(jì)算

多城推進(jìn)取消公攤，受到了大部分網(wǎng)友的歡迎。

有網(wǎng)友給第一財(cái)經(jīng)留言表示：“公攤問(wèn)題的本質(zhì)在于不透明，形成了一個(gè)模糊空間，中介、物業(yè)都可以利用這個(gè)模糊空間收獲額外利益?！?/p>

也有很多網(wǎng)友在為取消公攤“鼓掌”之時(shí)提出了自己的困惑：目前房屋使用建筑面積計(jì)價(jià)已經(jīng)有相當(dāng)長(zhǎng)的歷史了，圍繞房屋還有稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等過(guò)去也普遍以建筑面積計(jì)價(jià)，未來(lái)若取消公攤了，這些費(fèi)用又該怎么計(jì)？

“如果最終網(wǎng)簽和交易都是按照套內(nèi)面積計(jì)算，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上也是套內(nèi)面積，那么稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)肯定也是應(yīng)該按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

他認(rèn)為，這也會(huì)催生出不少新問(wèn)題，對(duì)行業(yè)固有模式構(gòu)成沖擊。“比如物業(yè)費(fèi)如果以后開(kāi)始按照套內(nèi)計(jì)算，那物業(yè)費(fèi)邏輯上應(yīng)該會(huì)漲價(jià)，但現(xiàn)在想要漲物業(yè)費(fèi)也不是那么容易的，所以這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，從拿地開(kāi)工到后面房子的預(yù)售、交付，再到物業(yè)管理，都要有新的配套政策?！?/p>

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也認(rèn)為，如果未來(lái)房屋交易是按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的，那毫無(wú)疑問(wèn)稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)也應(yīng)該以套內(nèi)面積征收，不應(yīng)該出現(xiàn)網(wǎng)簽交易按照套內(nèi)面積、物業(yè)費(fèi)和稅費(fèi)征收按照建筑面積的情況。

“除了稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，還有其他跟房子相關(guān)的所有費(fèi)用，比如北方還有取暖費(fèi)，這些費(fèi)用都應(yīng)該遵循交易過(guò)程中網(wǎng)簽合同核定的套內(nèi)面積。除非購(gòu)房合同中另有規(guī)定，而且房產(chǎn)證中既標(biāo)明了建筑面積、也標(biāo)明了套內(nèi)面積，那么可能還有一些靈活選擇的空間?！睆埡陚?duì)記者說(shuō)道。

張宏偉還提醒，現(xiàn)在市場(chǎng)上出現(xiàn)了得房率超過(guò)100%的房子，實(shí)際使用面積甚至超過(guò)了建筑面積，那么從利益驅(qū)動(dòng)的角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)也可能出現(xiàn)物業(yè)公司要求按照實(shí)際套內(nèi)使用面積來(lái)收取物業(yè)費(fèi)的情況，這樣就能征收到更多的費(fèi)用?！斑@就要看收費(fèi)方如何去衡量和選擇，現(xiàn)在市場(chǎng)比較低迷，一般來(lái)說(shuō)都會(huì)采取相對(duì)優(yōu)惠的那個(gè)措施，有利于照顧市場(chǎng)情緒。”

張宏偉表示，從更長(zhǎng)的時(shí)間范圍來(lái)看，可能會(huì)有少數(shù)幾個(gè)城市率先試點(diǎn)，采取套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、套內(nèi)面積征收費(fèi)用的方式，從政策、技術(shù)層面都做好準(zhǔn)備后，未來(lái)再進(jìn)行大規(guī)模推廣。

(本文來(lái)自第一財(cái)經(jīng))