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前沿拓展：

以下文章來源于地產(chǎn)小王子 ，作者Lucky

地產(chǎn)小王子

如實記載樓盤詳情，客觀分析樓市事件，精準(zhǔn)解讀政策規(guī)范，理性研判趨勢形式，鮮明提出個人觀點。

01

3個月成交662套

閑林二手房成交活躍

杭州二手房成交最活躍的區(qū)域是哪里？

答案是閑林。

根據(jù)好找房數(shù)據(jù)，2020年，閑林是杭州二手房市場的流量王，全年共有約4000套網(wǎng)簽，排名杭州各板塊第一。

今年，閑林的二手房仍然賣得很好。

手邊找房數(shù)據(jù)顯示，閑林板塊近90天內(nèi)一共成交了662套二手房。

這是什么概念？相當(dāng)于橋西的10.6倍、申花的4倍、蕭山經(jīng)開區(qū)的3.6倍、世紀(jì)城的1.9倍、未來科技城的1.9倍、三墩的1.2倍……

截至6月27日，本月杭州小區(qū)成交榜Top20當(dāng)中，有4個樓盤都來自閑林，包括桃源小鎮(zhèn)、竹海水韻、雅居樂·國際花園和翡翠城。

其中，桃源小鎮(zhèn)光是今年上半年，就成交了142套二手房，幾乎能抵得上個別板塊的半年成交量。

閑林二手房成交能夠如此活躍，并不奇怪。

首先，這里依托未來科技城。當(dāng)未來科技城核心區(qū)房價上漲到了一定程度，閑林自然成為了需求外溢的第一站。

其次，目前閑林房價并不貴，除了個別次新房小區(qū)掛牌價格較高之外，300萬預(yù)算在閑林能有大把二手房選擇。因此，有很多剛需置業(yè)首選閑林。

第三，閑林整體供應(yīng)量大，大盤數(shù)量也多。疊加之下，成交表現(xiàn)自然很優(yōu)秀。

這一次，我們二手房探訪的就是閑林。

結(jié)合板塊特點，我們要求中介幫我們尋找性價比最高的幾個小區(qū)，主要探訪了當(dāng)中的三房小戶型房源。

02

金成·竹海水韻

組團(tuán)多，房齡、物業(yè)類型跨度大

第一站，我們首先來到了竹海水韻。

竹海水韻是一個典型的超級大盤，總建筑面積約64萬㎡，分為蘆花洲、潤澤園、荷塘軒、詠竹園、竹鄰間、流霞苑、春風(fēng)里、蜜糖（春風(fēng)里二期）等多個組團(tuán)，產(chǎn)品形態(tài)從高層、小高層、多層乃至排屋都有。

最早的組團(tuán)2006年就開始賣房了。相對較新的交付也已經(jīng)滿5年了，比如2013年交付的春風(fēng)里、2016年交付的蜜糖。

走在小區(qū)當(dāng)中，樹木還算比較茂盛，小區(qū)道路上也比較整潔。

我觀察了一下，部分組團(tuán)的底商有各種各樣的蔬果店、便利店、洗衣店、理發(fā)店等等，解決基本生活需要不成問題。

物業(yè)是金成物業(yè)，門禁管理并不算嚴(yán)格。看房時候中介和保安打個招呼基本上都能直接進(jìn)。

高層物業(yè)費為1.8元/㎡/月，據(jù)中介介紹，小區(qū)還有部分沒有電梯的多層房源，物業(yè)費更便宜，有的只要0.8元/㎡/月，而排屋則會相對貴一些。

由于產(chǎn)品年代跨度大，因此建筑形態(tài)、外立面等都有所差別。各個組團(tuán)基本上都不是人車分流，車輛能夠開進(jìn)小區(qū)內(nèi)部。

我觀察了一下，像春風(fēng)里、蜜糖，基本上外立面為磚紅色的面磚，不帶底商的樓幢，底層用上了石材干掛。

小區(qū)當(dāng)初基本為毛坯交付，由于交付時間的原因，幾乎沒有毛坯房源，大多帶有業(yè)主簡裝。公共部分和電梯廳做得比較簡單，相對來說老舊了一些。

高層房源基本都為兩梯四戶的結(jié)構(gòu)。很多房源都有大量贈送部分，能夠直接把門外走道、陽臺、院子等區(qū)域包進(jìn)家里，增加使用面積。

第一套房源是春風(fēng)里組團(tuán)的86㎡房源，位于1層，格局為三房兩廳一衛(wèi)一廚。

報價288萬，據(jù)中介說這是春風(fēng)里組團(tuán)目前最便宜的房源。而且滿五唯一，稅費還能省一筆。

三開間朝南，南向共有兩個臥室，北向臥室開間尺度比較小，目測開間超過3米，但進(jìn)深估計不到2米5。只能當(dāng)成書房或者儲藏室。

由于采用的是奇偶錯層的設(shè)計，所以不同樓層洋房位置不同。這一套的兩個陽臺分別位于客廳和南向主臥外。

裝修保養(yǎng)一般，從交付后裝修到現(xiàn)在也有七八年的時間了。

墻面沒有貼墻紙，純白色，只做了簡單吊頂，地面通鋪瓷磚。一層夏天上午采光很一般，感覺需要長時間開電燈，但是相對來說比較涼快。

第二套同樣位于春風(fēng)里，是一套78㎡的兩房戶型，兩室兩廳一廚一衛(wèi)，滿五不唯一。

房源報價290萬，但是裝修做得比較好，而且保養(yǎng)得很不錯。感覺拿到以后可以省掉裝修，稍微改造一下即可入住。

但這套房源的缺點是僅有一房朝南，北向次臥面積空間也一般，原業(yè)主做了榻榻米和衣柜的組合，然后又塞進(jìn)了一張書桌，只能做到單邊下床。

雖然樓層要比第一套好很多，采光也不錯，但是兩房相對來說實用性比較一般。

第三套房源位于春風(fēng)里，是一套頂層18層的西邊套，三房兩廳一廚一衛(wèi)，滿五唯一。房源報價325萬，業(yè)主表示帶不走的家電都可以留給下家。

房源是兩房朝南，南向次臥外帶陽臺。北向次臥同樣非常小，一定要用來當(dāng)房間的話只能做到單邊下床。

這套房把走到面積包了進(jìn)來，目測有將近10㎡的拓展空間，能夠放鞋柜、雜物，做一些基礎(chǔ)收納。

第四套房源位于蜜糖組團(tuán)，是一套87㎡的三房兩廳一衛(wèi)，報價350萬，滿五唯一。三開間朝南，南向主臥和客廳外各有一出陽臺。

第五套房源位于流霞苑，是一套3樓的88㎡邊套。2011年交付，已有10年時間，報價316萬，滿五不唯一。

整體是三房兩廳一衛(wèi)一廚的格局，南向有兩個房間，陽臺位于西面，已經(jīng)包了起來。夏天的上午比較熱，預(yù)計到了下午西曬會有點嚴(yán)重。

這一套入戶同樣有一處走廊面積贈送，目測面積應(yīng)該有5、6㎡。

以上這幾套房源，根據(jù)中介的介紹，基本上都有38萬元不等的還價空間，如果誠心想買，但可以略微還價。

至于車位，中介建議沒必要買，竹海水韻車位基本上不到300元/月就能租到，而買車位的話基本上要15萬到20萬左右。

二手房源方面，整個小區(qū)大約有130套房源在售，挑選余地非常大。

在成交榜單上，竹海水韻也是常客，6月到目前為止一共成交了16套二手房，位列全市第6。

從成交數(shù)據(jù)來看，今年竹海水韻的網(wǎng)簽均價一路上漲，從年初的2.3萬元/㎡，到近期基本上在3萬元/㎡左右。

不過，即使只有300萬的預(yù)算，在小區(qū)里也有很多的房源可供挑選。

03

融創(chuàng)金成·西溪海

巔峰期網(wǎng)簽均價約3.7萬元/㎡

第二站來到了融創(chuàng)金成·西溪海，小區(qū)最西面的就是竹海水韻的流霞苑，南面就是整個竹海水韻。

2016年，融創(chuàng)以7.2億元資金入股金成·西溪海，隨后項目更名為融創(chuàng)金成·西溪海。

不過，西溪海最早的開發(fā)從2007年就開始了，前后開發(fā)了十多年。等到2016年融創(chuàng)入股時，可供開發(fā)的范圍其實已經(jīng)有限了。

像邊上的次新房未來海，其實在最早規(guī)劃的時候，是西溪海的東區(qū)塊，后來由于融創(chuàng)的入股，相對獨立。

因此，整個西溪海其實還是由金成主導(dǎo)的，小區(qū)物業(yè)也是金成物業(yè)。根據(jù)中介介紹，由于交付時期和物業(yè)類型的差異，物業(yè)費由1.63.1元/㎡/月不等。

小區(qū)最西面為星海苑，往東則為聽海苑以及排屋組團(tuán)悅海苑，聽海苑往東則為西溪·海組團(tuán)。

綠化做得比較不錯，感覺環(huán)境很好。小區(qū)整體相比竹海水韻要新一些，但是，要論功能性的差異，其實差距并不是很明顯，仍然屬于剛需項目。

外立面的設(shè)計也要比竹海水韻新一些。以聽海苑為例，外立面底層為石材，往上則為同色系的涂料。據(jù)中介介紹，小區(qū)可以包陽臺。

相對來說，交付較早的組團(tuán)，一樓單元門和電梯廳的配置會比較簡單。我看的幾套高層，仍然基本上都是兩梯四戶的配置。

第一套房源位于聽海苑的一套3層房源，戶型89㎡，三房兩廳一衛(wèi)一廚設(shè)計。房源不滿五年，報價375萬。

三開間朝南，客廳外帶有一處陽臺，南向共有兩個臥室。北向臥室相對較小，只能住一個人。

這套房源此前簡裝出租，因此雖然是2015年的房源，但是保養(yǎng)得很一般。地板已有很明顯的變形收縮，白色的墻面也比較臟。

樓層較低，雖然沒有受到外面綠植遮擋，但夏天下午2點左右光線也比較一般。

第二套房源同樣位于聽海苑，是一套11樓房源，戶型和第一套一模一樣，同樣報價375萬元，不滿五。

同樣的價格，這一套裝修要稍微好一些，樓層也更優(yōu)。

第三套房源則是一套星海苑的87㎡，報價355萬，不滿五。

原始戶型是一套三房兩廳一衛(wèi)一廚，南向客廳帶有陽臺。前一位業(yè)主在裝修時，打通了南向主臥和北向次臥，做成了一個大房間。

這套房源明顯業(yè)主裝修要考究得多，是我目前看下來比較好的。

整體來看，西溪海目前約有55套二手房掛牌，價格要比同樣金成打造的竹海水韻貴一個檔次。

掛牌在350萬以下的房源非常少，中介說，基本上是出一套秒一套。剩下的基本上集中在350400萬這個價格段。

成交方面，西溪海也很活躍，最近90天一共成交了53套二手房。

今年年初基本上在3.2萬元/㎡，等到4、5月巔峰時期，能夠達(dá)到3.7萬元/㎡左右的網(wǎng)簽價，6月網(wǎng)簽價則在3.5萬元/㎡左右。

04

贊成·樂山紅葉

直面杭瑞高速，相對便宜

第三站，我來到了竹海水韻南面的贊成·樂山紅葉。

小區(qū)門頭比較有氣勢，是我在閑林探訪的幾個小區(qū)當(dāng)中，第一感官比較好的一個。小區(qū)外墻上還設(shè)計了紅葉圖案，和案名相結(jié)合，讓人感覺很有小心思。

萬科物業(yè)負(fù)責(zé)管理， 這是探訪當(dāng)中第一個要求中介登記信息的小區(qū)。

據(jù)中介介紹，小區(qū)包括高層、小高層和聯(lián)排三種，物業(yè)費從1.83.1元/㎡/月。

樂山紅葉由于地塊比較狹長，高層有一部分會直面杭瑞高速，受到噪音影響。因此，靠高速的一排房源和不靠高速的房源就拉開了明顯的價格差。

走在小區(qū)內(nèi)部，不光有綠化等設(shè)施，也有童玩區(qū)域。

外立面為底層石材，往上則為涂料。能夠看到有部分樓幢外立面涂料有脫落修補(bǔ)的痕跡。這種情況在前兩個小區(qū)看房時，似乎都沒有出現(xiàn)。

小區(qū)2010年拿地，2015年年底交付，不少房源已經(jīng)滿5年。我看的幾套房源，均是兩梯兩戶的配置。

第一套看了一套一樓帶地下室的89㎡房源，是一套三房兩廳兩衛(wèi)一廚戶型，報價270萬，今年6月剛剛滿5年。

據(jù)中介介紹，這是小區(qū)目前最便宜的一套房源了，相對靠近高價。

兩開間朝南，三個房間都在南面。南向擁有兩個臥室，另一個次臥臥室也擁有一處朝南的小窗。客餐廳只有北面有一處窗戶，因此采光比較一般，夏天中午也需要開燈。

地下室不能直接從房源內(nèi)部達(dá)到，要坐電梯下樓開門，因此，基本上都只能當(dāng)初儲藏室使用。

第二套看了一套88㎡房源，報價288萬，但不滿五。

戶型和第一套類似，但是業(yè)主自行把其中一個衛(wèi)生間改成了儲藏室，如果需要兩個衛(wèi)生間，還需要自行恢復(fù)。

第三套則是一套不靠高架的87㎡，報價310萬，滿五不唯一。

戶型結(jié)構(gòu)和前兩套類似，只是房間位置略有區(qū)別，同樣是三房兩廳兩衛(wèi)一廚戶型。

相對來說，這一套裝修做得比較好，主臥陽臺包進(jìn)了房間，業(yè)主還自己加裝了威能品牌的墻暖，家具和櫥柜門也都是實木。據(jù)中介介紹，業(yè)主還自己花錢請了機(jī)構(gòu)做了除甲醛。

相對來說，樂山紅葉的房源選擇余地沒有前兩個盤大，一共有28套房源在售。300萬以內(nèi)預(yù)算能夠選擇的房源也比較多，但直面高速會有噪音問題。

成交數(shù)量上來看，最近90套也成交了11套房源，90天網(wǎng)簽均價26730元/㎡。

從價格走勢來看，樂山紅葉近期的均價在3.1萬元/㎡，而今年的價格也一直在2.53.1萬元/㎡浮動。

05

雅居樂·國際花園

高速以南區(qū)域，議價余地大

前三個小區(qū)其實都位于杭瑞高速以北，而雅居樂·國際花園則位于高速以南，樂山紅葉的南面。

中介小哥告訴我，未來科技城經(jīng)過幾次擴(kuò)容，但控規(guī)一直是以杭瑞高速，也就是天目山西路，作為分界線的。

“高速北面是屬于未來科技城的，高速南面就不算了。預(yù)算能買北面的盡量都會買在北面，以后配套會更好。”

小區(qū)一共由22棟高層建筑組成，一共3800多戶，是個上萬人居住生活的大型生活區(qū)。

共分為三期開發(fā)，分別于2018年至2020年的這三年的6月交付，房源均不滿五年。

小區(qū)本身自帶約3.6萬方的商業(yè)，我大致觀察了一下，底商基本上各種店鋪都很齊全，基本生活需要可以就地解決。

物業(yè)則是中都物業(yè)，物業(yè)費為2.2元/㎡/月。

純高層小區(qū)，最高的有3233層左右，相對比較密集。外立面從上到下全部涂料，只是涂料顏色有所不同。

相對來說，綠植沒有前幾個交付多年的樓盤茂盛。大草坪很多，據(jù)中介說小區(qū)里有四五個大草坪。

除此之外，園區(qū)里還做了環(huán)形跑道、兒童游樂區(qū)、老年活動區(qū)、乒乓球場、羽毛球場等功能空間。

梯戶比方面，基本上都為兩梯四戶配置，部分樓幢有極小戶型的，則是三梯六戶配置。

據(jù)中介介紹，小區(qū)當(dāng)初有很多投資客購入，一直放著沒有裝修入住，因此毛坯房源很多。

中介主要帶我看了幾套三房的房源。其中，一期靠高架房源，或是頂?shù)讓拥姆吭矗瑑r格會相對便宜一些。

第一套位于30多層的超高層，是一套89㎡的三房兩廳兩衛(wèi)戶型，報價276萬。

戶型三開間朝南，南向兩個臥室。南向次臥外的陽臺，和北向次臥外的設(shè)備平臺，都可以直接包進(jìn)來，這樣房間面積能夠大大增加。

第二套和上一套戶型相同，但是位于20多層的位置，而且不靠高架，因此報價相對貴一些，報價300萬。

第三套則是一套117㎡的大三房西邊套，三房兩廳兩衛(wèi)戶型，報價329萬。

戶型原始格局為兩個臥室朝南，北向有一個房間，客餐廳外帶有一處陽臺，還有一個單獨的儲藏間。

但是由于這套房源之前簡裝出租，因此把客廳位置也改成了一個房間。裝修比較一般，地板通鋪，而且看得出來出租并不愛惜。

第四套戶型和第三套一樣，位于20多層，是純毛坯，報價345萬。

據(jù)中介介紹，小區(qū)議價相對比較容易，因為可選余地大。“車位沒必要買，小區(qū)出租車位非常便宜，經(jīng)常不到200元/月都能租到車位。”

整體來看，雅居樂·國際花園能挑選的房源很多，整個小區(qū)約有110余套房源掛牌出售。

當(dāng)然了，成交量也很活躍，今年上半年整個小區(qū)已經(jīng)賣掉了整整100套房子，平均12天就會有一套達(dá)成成交。

小區(qū)近期網(wǎng)簽均價約2.7萬元/㎡，相比去年大致上漲了3、4千元。

06

二手房選盤建議

閑林目前仍然是一個自住購買性價比很高的板塊。

這里有未來科技城做支撐，還有地鐵四期17號線以及周邊各項配套的預(yù)期，再加上活躍的二手房成交，確實是城西剛需應(yīng)該重點關(guān)注的板塊。

就拿我看的幾個小區(qū)來說，價格都很實惠，雖然今年開年以后也有明顯上漲，但漲幅都在10%15%左右。放在全杭州來看，這個漲幅不算過分。

根據(jù)我從中介處得到的反饋來看，閑林的非次新房小區(qū)很少炒作，價格還是比較實在的。

按照慣例，我們依然給出了這四個小區(qū)的二手房選盤建議：

從地段來看，竹海水韻≈西溪海＞樂山紅葉＞國際花園。

國際花園位于高速的南面，不屬于未來科技城控規(guī)范圍內(nèi)，失了先天優(yōu)勢。樂山紅葉北面靠近高速，會有噪音影響，竹海水韻和西溪海的小環(huán)境相對會好一些。

如果不談價格，光看小區(qū)綜合品質(zhì)感，西溪海＞國際花園＞竹海水韻≈樂山紅葉。

西溪海相對品質(zhì)感最為突出，算是產(chǎn)品年代和配置的綜合性價比最高的。

剩下三個小區(qū)各有優(yōu)缺點，國際花園雖然是最新的小區(qū)，但是容積率比較高，外立面品質(zhì)感一般。

竹海水韻有一定的拓展面積優(yōu)勢，但是小區(qū)畢竟是這里面最老的，公共部分做得一般。樂山紅葉物業(yè)管理不錯，但是外立面出現(xiàn)一些脫落現(xiàn)象。

但要綜合價格看性價比，國際花園＞竹海水韻＞樂山紅葉＞西溪海。

對于剛需來說，價格便宜就是王道。而且同等總價，在國際花園基本上能夠搞定三房兩衛(wèi)，而在其他幾個小區(qū)只能做到三房一衛(wèi)。

竹海水韻同等價格拓展面積會比樂山紅葉更多，而西溪海是目前這幾個小區(qū)當(dāng)中最貴的。

如果對學(xué)區(qū)有一定要求，閑林可能沒法滿足。現(xiàn)在主要依靠閑林本地的教育配套，新建學(xué)校還停留在紙面階段。

如果想要投資，個人認(rèn)為這幾個小區(qū)都不適合投資客建倉，建議賭一把新房搖號或者網(wǎng)紅次新房。

像江南府、未來海等新交付的網(wǎng)紅次新房，價格會相對高一些，部分房源成交價格已經(jīng)突破4萬元/㎡的大關(guān)。但未來的預(yù)期也會更好。

閑林有很多捂盤的新房，純新盤時代天境有557套房子，東海閑湖城和悅青藍(lán)也都還有房源沒有領(lǐng)過預(yù)售證。

畢竟頂著嚴(yán)格的限價，要是真有百里挑一的運氣，顯然是新房更劃算。

拓展知識：