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前沿拓展：

2022河西南首發純新盤來了。江宸府預計3月底一把梭哈，主力戶型143、198㎡，含包放風55.1萬/㎡。

這一價格與去年底出貨的深業龍灣上府相比，基本持平。但江宸府的起步戶型卻多了近30㎡，入手總價門檻也多了130146萬左右。

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江宸府所在地塊，去年520被下關城開、南京宏順拿下，地價35907元/㎡，毛坯限價44440元/㎡。后確定由下關城開、宏順、中梁、銀城四家聯合開發，銀城操盤。

項目位于中和路、秦新路交匯處，挨著升龍天匯C區、清潤園等小區，東側是規劃中學用地。從地圖上看，說江宸府位于河西南的“邊緣”地帶也不為過。

這里離河西南的中軸線江東南路較遠，與金地、正榮等四大綜合體也有一定的距離。不過去年底開通的地鐵2號西延線螺塘路站就在江宸府西側，公共交通加分。

整體看下來，能感受到開發商為彌補區位的缺憾，而在產品上做了不少增項，一起看看：

① 樓棟戶型分布純粹

小區體量不大，只有2棟30層住宅共180套房，錯開排布，彼此互不遮擋，便于觀賞秦淮新河風光帶。

戶型分布上，1號樓是198㎡四房兩廳三衛（共60套），2號樓是143㎡四房兩廳兩衛（共120套），均為兩梯兩戶、室內層高3.1米。

這樣的好處是每棟樓的戶型相對純粹，兩梯兩戶約等于一梯一戶，私密性更強且北向沒有連廊。

② 整體景觀較為用心

江宸府的體量不大，但社區里的綠化、會客廳、游樂場等設施都有。較為出彩的是南向主大門的打造，據說造價近200萬，頂部是香檳金鋁板，墻面是藍寶石花崗巖，明城墻元素呼應南京特色，并種植了羅漢松修飾。

③ 地上、地下雙大堂設計

江宸府的兩棟住宅都做了地上地下雙大堂設計，地上是6.2米挑高、地下是3.95米，放在河西南來看比較少見。

④ 戶型設計有突破

江宸府做了兩個主力戶型，陽臺都是落地窗設計（未來封閉交付），南向窗墻比達47%。其中，198㎡戶型和大校場錦云臺189㎡的有異曲同工之妙，有270°轉角陽臺、南向雙套房等配置；雖然是高層，但經過設計上的優化，得房率高達80%（143㎡在74%左右）。

這一戶型是兩梯兩戶，連接客廳的轉角陽臺在東、西側，這樣設計的好處是便于觀景。但進門不遠處就是臥室，且廚房到餐廳、客廳的動線過長。另外，陽臺轉角的部分開間、進深尺度再大些就更好了。

也有一些小遺憾：江宸府的外立面配置12層是干掛石材，2層以上是大面積玻璃，局部搭配淺灰色真石漆。如果把局部的真石漆都“拿掉”，換成石材或鋁板，會不會更有質感？

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目前，江宸府已經公開了143㎡升級裝修樣板間，預計3月底首開，首付大概率8成，含包放風均價在55.1萬/㎡，含包總價門檻在715萬左右。

結合143㎡戶型圖，一起看看升級裝修明細。

硬件配置上，江宸府有大金中央空調、威能地暖以及百朗新風，另外廚房做了威能或菲斯曼的中央直飲水。

入戶是富新或新多的鋼木復合門，搭配松下的四合一智能門鎖。三段式玄關柜正對入戶門，鞋柜精靈、石英石臺面都是交付標準內的，地面還預留了掃地機器人的插座。

右手邊是廚房，墻地面是蒙娜麗莎（或馬可波羅、諾貝爾）的仿大理石瓷磚；我樂或歐派的定制櫥柜，博世或西門子的油煙機、燃氣灶、洗碗機、蒸烤箱，弗蘭卡或鉑浪高的水槽、龍頭等，都在升級交付標準內。

餐客廳一體，是6.7米的橫廳設計。餐廳做了木飾面背景墻，客廳則有巖板電視背景墻以及不銹鋼的裝飾柜。

陽臺也是6.7米的開間，轉角落地窗，采光和視野將會很棒。

主臥是套房設計，轉角窗增加室內采光。主衛的龍頭和花灑是高儀或漢斯格雅品牌，潔具是唯寶或杜拉維特品牌。另有摩恩或科勒的紙巾架、毛巾架、地漏，百朗或松下的暖風機，我樂或歐派的衛浴柜等。

注意了，143㎡、198㎡的主衛均有浴缸。不過143㎡的淋浴與浴缸一體，部分買房人會介意。

客衛，選用品牌與主衛基本一致。一個細節，客衛的馬桶和主衛的一樣，也是唯寶智能一體化的。南京的改善樓盤看多了大家自然會知道，客衛和主衛都用智能一體馬桶的不多見。

南向次臥↓

北向次臥↓

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總結來看，江宸府優缺點明顯：

優點上，銀城操盤，品質可期；小區南向無遮擋、景觀視野較為優越；周邊次新房均價在6.16.7萬/㎡不等，有超萬元/㎡的倒掛優勢；出門就是地鐵，公共出行方便。

缺點上，項目位于河西南的邊緣區域，離商業、醫療等配套較遠。大家可以根據自己的實際需求進行理性選擇。

除了江宸府，今年河西南還將有6家純新盤扎堆，選擇面廣了很多。另外，金基、保利、香港嘉華等品牌房企的加盟，讓河西南新盤的產品力更值得期待。

不過“河西南”控需要注意，今年板塊新房市場會呈現幾個走勢：

① 房價基本明朗。河西金茂府含包均價近6萬/㎡，華潤置地魚嘴潤府前期均價3.98萬/㎡。除了這兩個非純新盤，后面河西南都將是雙限地塊，毛坯限價在4400046350元/㎡不等，各家價格的唯一的變數就在于升級包的定價了。

② 有望迎來高端改善的產品力時代。以待入市的7家純新盤舉例，嘉華G72有100120㎡的剛改戶型，江宸府起步就是143㎡，建鄴城建G113預計做140160㎡的主力戶型，而棲霞建設G112、中北金基G115放出風聲要做200㎡以上的大戶型。這些新盤將一改河西南初代星八客的剛改定位，向高端改善努力。不過這也意味著未來入手河西南的資金門檻，將大幅提高。

拓展知識：