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發(fā)布日期：2023-01-03 17:45:16 瀏覽：

前沿拓展：

“麗澤要成為第二金融街”

最新的規(guī)劃中，麗澤商務(wù)區(qū)站未來將實(shí)現(xiàn)11號線、14號線、16號線、大興國際機(jī)場線和麗金線，五線交匯，希望規(guī)劃落地別再等十年。麗澤“三兄弟”，【北京瑞府】【端禮著】的主力戶型和客源比較接近，【煜澤臺】戶型一言難盡。

豐臺的樓盤，只要談到區(qū)位優(yōu)勢，總是要蹭麗澤的熱度。商務(wù)區(qū)五公里以內(nèi)的就叫麗澤，五公里以外的叫“大麗澤”。作為二環(huán)與三環(huán)之間最后待完整開發(fā)的土地、北京南城絕無僅有的金融商務(wù)區(qū)，多年以來麗澤區(qū)域一直被質(zhì)疑的聲音包圍，發(fā)展的口號喊了十年，寫字樓一棟一棟拔地而起，企業(yè)入駐卻始終寥寥。

2021年末，地鐵14號線途經(jīng)麗澤區(qū)域的5站地鐵：東管頭、麗澤商務(wù)區(qū)、菜戶營、西鐵營、景風(fēng)門時隔7年終于開站，麗澤區(qū)域開始真正被激活。周五晚高峰，人群從寫字樓涌向地鐵，三三兩兩談?wù)撝苣┌才牛悵山鹑谏虅?wù)區(qū)終于開始呈現(xiàn)商務(wù)區(qū)該有的樣子。

貫通的14號線，同時也將麗澤與望京兩個在多年前便被規(guī)劃牽動命運(yùn)的區(qū)域相連，未來也將為朝陽人民出行提供新的可能。根據(jù)最新規(guī)劃，麗澤商務(wù)區(qū)站未來或?qū)?shí)現(xiàn)五條地鐵線路的交會。這交通短板，補(bǔ)得有點(diǎn)猛。但真正全部落地，可別再拖十年。

目前，距離麗澤金融商務(wù)區(qū)5公里以內(nèi)，真正能夠依托麗澤區(qū)域利好的樓盤共有三個，分別為【北京瑞府】【端禮著】【煜澤臺】。除【煜澤臺】外，另外兩個樓盤戶型差別不大，主力戶型也都在1000到2500萬之間，且三個樓盤無論面積如何，都設(shè)置了三個衛(wèi)生間，明顯是要住一大家子人的。

“三兄弟”在售列表中，既有99平的剛需戶型，也有230平的高端改善戶型，總價千萬起跳，卻總給人高不成低不就的感覺。

售賣情況

【北京瑞府】政府持有6%，實(shí)際售價10.246萬元/平方米，2022年5月份取證，6月底開盤，共計(jì)550套左右，現(xiàn)在還剩下不到200套。132平方米戶型幾乎只剩下頂層和一層。且項(xiàng)目方對客戶的付款周期有要求：3到7天內(nèi)簽約，交30%的首付，即便按照132平方米的最小戶型計(jì)算，算下來也需要400萬以上，不適合手里沒有現(xiàn)金，需要賣房置換的人。

【端禮著】樓盤均價11.2萬元/平方米，門口擺著2022年7月豐臺區(qū)銷售套數(shù)和金額Top 1的立牌（但是不許拍照）。2022年6月取證開盤，共406套，還剩下1/4左右。

【煜澤臺】樓盤均價10.6萬元/平方米，2022年7月初取證，共計(jì)324套。戶型相當(dāng)多，從99平方米到230平方米都有，據(jù)銷售介紹，甚至還有兩套130平方米的“小戶型”。僅有兩套，未開盤。

區(qū)位分析

豐臺最新鐵路規(guī)劃

豐臺是北京鐵路最密集的區(qū)域，坐擁北京西站和北京南站兩座大站。2022年6月，作為亞洲最大鐵路樞紐客站的豐臺站，也正式投入運(yùn)營。鐵路較多普遍被認(rèn)為是城六區(qū)中豐臺經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢的原因——鐵路往往將區(qū)域切割開來，無法統(tǒng)一規(guī)劃。較為嚴(yán)重的噪聲污染，也使得周邊一定距離內(nèi)不能有住宅地塊出讓，上期樓市小報(bào)中介紹的崔各莊區(qū)域也有同樣的問題。

所以，關(guān)于【北京瑞府】和【端禮著】的位置，有一個好消息和一個壞消息：好消息是，這兩個盤附近都有地鐵站，【端禮著】距離14號線菜戶營站步行距離不到800米，【北京瑞府】距離10號線紀(jì)家廟站步行距離1.4公里；壞消息是，這兩個盤附近都有鐵路線，【端禮著】距京九線的直線距離在100米以內(nèi)，【北京瑞府】距離京滬線的直線距離大約在180米。

此外，【北京瑞府】和【端禮著】距“五線交匯”的麗澤商務(wù)區(qū)站的直線距離分別為1.7公里和1公里。【煜澤臺】則在三環(huán)外，依托的是豐臺區(qū)醫(yī)院、學(xué)校等配套較為成熟的區(qū)域，距離麗澤商務(wù)區(qū)相對較遠(yuǎn)，但距離最近的地鐵站豐臺東大街有400多米，或許豪宅的住戶偶爾也想坐地鐵呢。

項(xiàng)目配建

【北京瑞府】、【端禮著】附近的商業(yè)配套主要看麗澤商務(wù)區(qū)。2022年3月龍湖麗澤天街開業(yè)，為麗澤區(qū)域補(bǔ)足了商業(yè)配套，麗澤天街同時是TOD項(xiàng)目，就蓋在以后的五線交匯點(diǎn)上。麗澤區(qū)域其他小面積的商業(yè)配套還包括平安幸福匯等寫字樓配套商業(yè)，淺看了一下，社畜工作日必備的Manner咖啡和奈雪的茶都有，還有一家肯德基。

【北京瑞府】政府持有6%，北側(cè)臨一大片市政綠地，配建幼兒園。樓盤銷售說，站在高層的家里能看到麗澤城市圖景。但是到目前為止，項(xiàng)目西側(cè)的柳村路只修了北邊半條，南邊半條還沒修完，所以繞去看項(xiàng)目現(xiàn)狀會比較困難。

【端禮著】配建幼兒園、商業(yè)綜合體和2.57萬平方米的保障性租賃住房。掛牌文件顯示，保租房將由北京市豐臺區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司回購并持有。但端禮著的樓盤銷售卻說，保租房的產(chǎn)權(quán)歸屬者是麗澤管委會，將由麗澤管委會對其管轄的企業(yè)分配配租額度。此外，需要提示的是，端禮著10號樓和5號樓東側(cè)小區(qū)外部有高壓電線塔。

【煜澤臺】是周莊子地塊的一部分，拿的時候就比較碎，東一塊西一塊，也有基礎(chǔ)教育用地和綠隔產(chǎn)業(yè)用地的配建，但都不在煜澤臺所屬的L07地塊之內(nèi)，反而把這塊地變成了純商品房社區(qū)。

L07地塊為【煜澤臺】地塊

交付標(biāo)準(zhǔn)

【北京瑞府】【煜澤臺】【端禮著】三個樓盤都是精裝修交付。【北京瑞府】的樓盤銷售非常坦誠地說，在政府限價的框子里，自己絕對做不到懋源的交付標(biāo)準(zhǔn)，但是可以加錢升級精裝修。【端禮著】的裝修也并不是賣點(diǎn)。懋源一向深耕豪宅市場，【煜澤臺】的交付標(biāo)準(zhǔn)也無疑是最高的，除高品質(zhì)的煙機(jī)灶具及內(nèi)嵌電器外，不少細(xì)節(jié)都很有設(shè)計(jì)感，銷售介紹說不少材料是以往別墅精裝才會使用的。

戶型&物業(yè)

【北京瑞府】和【端禮著】面向的客群比較類似，因此產(chǎn)品面積區(qū)間也比較類似，但在戶型設(shè)置上又都在傳統(tǒng)的四葉草之上有些創(chuàng)新。下圖選擇了【端禮著】的180平方米戶型和【北京瑞府】188平方米戶型進(jìn)行對比，兩者都是四室兩廳三衛(wèi)，衛(wèi)生間同樣是兩明一暗，老人房帶獨(dú)立衛(wèi)生間。其他的部分，可以仁者見仁。比較特別的一點(diǎn)是，【北京瑞府】的玄關(guān)帶窗。

上為【端禮著】，下為【北京瑞府】

華潤的銷售說，拿【北京瑞府】這個地塊之前，他們就已經(jīng)想好了要把這個地塊做進(jìn)華潤的最高端產(chǎn)品系——瑞系，物業(yè)服務(wù)也是華潤提供。也因?yàn)橄氲们宄圆俦P神速，2022年2月一批次拿地，6月末就開盤。【端禮著】則是首開和建工聯(lián)合拿地，中海后續(xù)加入。坊間傳聞，中海是來給這個項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的。天眼查信息顯示，中海的加入時間幾乎與項(xiàng)目開盤時間一致，持股比例20%，又讓傳聞多了幾分可信度。

而【煜澤臺】的戶型多到眼花繚亂，字母歌能唱到M。從2021年10月拿地到2022年7月開盤，這漫長的8個月中，懋源確實(shí)沒歇著。

這還只是主力戶型

再看戶型圖，圖一里極端狹小的保姆間，住人太不合理，用作儲物間，它又有窗。退一步講，考慮面積、平方米單價和麗澤客群畫像，他們真的是會請住家保姆的那群人嗎？圖二里完全干濕分離的狹長衛(wèi)生間，為了實(shí)現(xiàn)“世界上公認(rèn)最科學(xué)的布局……極致的五分離衛(wèi)浴系統(tǒng)”，不惜放兩個水盆，算上主臥的兩個水盆，三個衛(wèi)生間，一共五個水盆。讓人不禁發(fā)問，真就非得全家人湊在一起洗漱嗎？這是平層，不是別墅，不需要上下樓費(fèi)勁找洗漱盆的。既然如此，那為了解決一天兩次的洗漱問題，浪費(fèi)如此大的空間，劃算嗎？

雖然是大戶型，但229平方米的戶型里，次臥和書房的面積可是不大。小孩住起來，怎么放人體工學(xué)桌、椅都是問題。戶型圖已經(jīng)覺得看不懂，狹長的通道一多，現(xiàn)場走樣板間更是像迷宮。

【煜澤臺】戶型圖

曾經(jīng)聽到過一種說法，房企本身就像是一個個龐大的方案集成商，在產(chǎn)業(yè)鏈上下游構(gòu)建起橋梁，看起來運(yùn)籌帷幄，實(shí)際上只有一件事沒有外包出去——借錢。這話沒錯，但“集成”本身就是本事，懋源可能有業(yè)內(nèi)人士都稱道的精裝修團(tuán)隊(duì)和設(shè)計(jì)師，但可能沒有一樣好的客研團(tuán)隊(duì)。

樓市情況匯總：

8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最新一期70城房價指數(shù)。一線、二線、三線城市新建住宅價格指數(shù)分別為+3.1%、0.5%、3.2%；二手住宅價格指數(shù)分別為+0.9%、2.5%、3.9%。二三線城市已經(jīng)進(jìn)入房價下行通道，但一線城市仍有漲幅。