閔行區(qū)空氣能熱泵維修(閔行區(qū)能率熱水器維修)

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專 項 維 修 資 金 管 理 規(guī) 約

第一條（制定的目的和依據(jù)）

為了規(guī)范上海市閔行區(qū)陳行一村小區(qū)專項維修資金（以下簡稱維修資金）籌集、使用、續(xù)籌、補建、增值等管理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本住宅小區(qū)的實際情況，制定本規(guī)約。

第二條（維修資金賬戶管理）

本業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會代為與業(yè)主大會維修資金賬戶開立銀行、維修資金代理記賬等機構(gòu)分別簽訂《業(yè)主大會維修資金賬戶開立銀行委托合同》、《業(yè)主大會維修資金賬戶代理記賬合同》。

第三條（維修資金籌集、補建與再次籌集）

業(yè)主應當按照下列方式籌集、補建、再次籌集維修資金：

一、按照相關(guān)規(guī)定交納首期維修資金；原未交納首期維修資金的業(yè)主按以下第1項方式補建：

1. 根據(jù)房屋建筑面積，按 元/平方米一次性交納；

2. 分 次交納，根據(jù)房屋建筑面積按每次不少于 元/平方米交納補建；

3. 。

二、維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，按下列第2項方式再次籌集。再次籌集后維修資金余額，配備電梯的物業(yè)不得少于每平方米建筑面積成本價的7%；不配備電梯的物業(yè)不得少于每平方米建筑面積成本價的5%：

1.分期交納的，按 元/平方米逐月交納，由物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)服務費時予以代收，并在 日內(nèi)轉(zhuǎn)入維修資金分戶賬內(nèi)；

2.憑維修資金交款單，在規(guī)定時間內(nèi)向業(yè)主大會維修資金賬戶開戶銀行一次性交納；

第四條（維修資金補充）

業(yè)主應當按照下列方式補充維修資金：

一、授權(quán)業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)本小區(qū)利用物業(yè)共用部分獲取的收入，扣除管理服務成本和業(yè)主大會決定用于補充物業(yè)管理需要的其他費用后的公共收益，按照以下第1種方式納入業(yè)主大會維修資金銀行賬戶：

1.每季度末予以結(jié)算，次月5日前補充入業(yè)主大會維修資金賬戶；

2. ；

入賬的公共收益自入賬之日起 日內(nèi)轉(zhuǎn)入專項維修資金分戶賬內(nèi)。

二、維修資金余額大于首期籌集金額30%，但不足首期籌集金額 %時，按照下列第 項的方式進行補充：

1. 按 元/平方米逐月交納補充；

2. ；

三、 。

第五條（維修資金使用）

業(yè)主應當嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定和本規(guī)約的約定使用維修資金：

一、物業(yè)設施設備和相關(guān)場地等共用部分的維修、更新符合下述情形之一的，由物業(yè)服務企業(yè)采取應急防范措施，費用按規(guī)定列支：

（一）存在以下安全隱患、影響正常使用或者危及房屋安全、公共安全等緊急情況而采取應急防范措施：

1.給排水系統(tǒng)中設備控制箱柜、蓄水池、水泵、上水管道、下水管道、污水池、排污泵等設施設備發(fā)生故障，無法正常使用的；

2.電梯運行系統(tǒng)中轎廂、升降軌道、曳引機、鋼絲繩、基坑等設施設備發(fā)生故障，無法正常使用，由電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書的；

3.消防設施設備中消防中央控制系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、正壓風系統(tǒng)、消防水泵（房）、消火栓箱、滅火器具、消防外部結(jié)合器、防火門損壞等發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書的；

4.屋頂、屋面、地下室發(fā)生積水或嚴重滲漏，外墻面滲漏水或有脫落危險，經(jīng)房屋質(zhì)量檢測單位出具證明的。

（二）出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修的其他情形；

上述緊急維修工程由物業(yè)服務企業(yè)采取應急防范措施后，制定后續(xù)維修、更新方案，經(jīng)業(yè)主委員會同意，并經(jīng)維修資金賬戶開立銀行提供的審價機構(gòu)審核，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支；業(yè)主委員會不履職或無法正常運作時，全體業(yè)主授權(quán)閔行區(qū)（縣）房屋行政管理部門組織代為維修，維修資金賬戶開立銀行按約定將相應款項支付給閔行區(qū)（縣）房屋行政管理部門。

二、物業(yè)設施設備和相關(guān)場地等共用部分的維修、更新費用在 500元（不大于500元）以下，且每年度使用該類維修工程的資金總金額在10000元以下的，由物業(yè)服務企業(yè)直接組織實施，費用按規(guī)定列支；

三、物業(yè)設施設備和相關(guān)場地等共用部分的維修、更新費用在 501元（不大于501元）以上2000元（不大于2000元）以下，且每年度使用該類維修工程的資金總金額在20000元以下的，由物業(yè)服務企業(yè)制定維修、更新方案，報業(yè)主委員會同意后，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支。

四、除上述三項以外，有關(guān)物業(yè)設施設備場地等共用部分的維修、更新，需要使用維修資金的，由物業(yè)服務企業(yè)制定維修、更新方案，經(jīng)本小區(qū)專有部分占建筑物總面積過2/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過2/3的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支。

第六條（維修資金使用方案的制定和實施）

維修資金使用方案按下列程序制定并組織實施：

一、制訂方案：物業(yè)服務企業(yè)編制的維修資金使用方案應當包括維修項目名稱、實施范圍、預算總金額、分攤范圍及面積、施工單位選擇方式、決算方式、實施時間等內(nèi)容，并提交業(yè)主委員會；

二、完善方案：業(yè)主委員會應當征求業(yè)主的意見，完善使用方案。

三、決定方案：業(yè)主委員會應當將使用方案提交業(yè)主大會或者業(yè)主小組表決通過，并在小區(qū)內(nèi)公告；

四、落實施工單位：由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)、施工單位簽訂物業(yè)共用部分維修、更新、改造的施工合同；

五、組織項目施工：由物業(yè)服務企業(yè)按照使用方案組織實施。項目施工完成后，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報告和列支費用；

六、審核施工費用：由業(yè)主委員會依據(jù)物業(yè)服務企業(yè)提交的物業(yè)維修、更新、改造情況的書面報告和費用列支清單進行審核，應當審價的，經(jīng)審價后向?qū)翥y行發(fā)出同意劃轉(zhuǎn)維修資金通知，并將維修資金使用的情況按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

第七條（維修費用承擔）

業(yè)主應當按照下列約定承擔物業(yè)維修、更新、改造費用：

一、專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔；

二、部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；

三、全體共用部分的所需費用，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

物業(yè)共用部分屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。

第八條（維修資金審價）

除規(guī)定的維修費用在5萬元以上的維修項目應當經(jīng)有資質(zhì)的審價機構(gòu)審價外，本小區(qū)有下列情形之一的，維修費用也需經(jīng)有資質(zhì)的審價機構(gòu)審價后在維修資金中列支：

一、屬于本約定第五條第（一）項緊急維修項目；

二、業(yè)主大會或者業(yè)主小組決定審價的；

三、按照相關(guān)規(guī)定和有關(guān)標準應當審價的；

第九條（維修資金審計）

對維修資金、公共收益的使用和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況按下述方法進行審計:

一、業(yè)主委員會換屆改選小組成立之日起的30日內(nèi)，由業(yè)主委員會委托業(yè)主大會維修資金賬戶開立銀行提供的審計機構(gòu)進行審計；

二、業(yè)主委員會逾期未進行審計的，由物業(yè)所在地的居民委員會委托業(yè)主大會維修資金賬戶開立銀行提供的審計機構(gòu)進行審計。審計報告應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

經(jīng)審計，維修資金、公共收益或業(yè)主委員會活動經(jīng)費被違規(guī)、違約使用的，業(yè)主委員會或者受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。

第十條（維修資金和公共收益賬目公布）

業(yè)主委員會或者委托的代理記賬機構(gòu)每年1月、7月向全體業(yè)主公布一次下列情況：

一、維修資金收入、支出和結(jié)存的金額；

二、發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造項目和費用以及按戶分攤情況；

三、利用本物業(yè)管理區(qū)域全體和部分共用部分從事停放車輛、設置廣告等經(jīng)營性活動而獲取的收入和使用情況；

四、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況；

五、維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。

上述賬目公布信息分別張貼于小區(qū)公告欄、宣傳欄、每個門牌幢出入口。業(yè)主有異議的，業(yè)主委員會應當自受理異議申請的7日內(nèi)接受業(yè)主查詢。

第十一條（維修資金增值）

業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)維修資金金額和使用情況，以及房屋本體和設施設備場地等物業(yè)共用部分老舊程度，確定本小區(qū)維修資金存款中定期和活期的比例。

第十二條（違約處理）

業(yè)主違反本規(guī)約約定，業(yè)主委員會有權(quán)責令行為人改正；拒不改正的，業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。

業(yè)主委員會在維修資金使用過程中，不得擅自變更維修資金使用方案或越權(quán)簽訂施工合同，不得在維修資金使用過程中謀取個人利益。損害業(yè)主合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。

第十三條（生效和修改）

本規(guī)約經(jīng)2017年3月23日業(yè)主大會會議討論通過。

本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，自業(yè)主大會會議通過之日起生效。

本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會補充。業(yè)主大會通過的有關(guān)本規(guī)約的決定為本規(guī)約的組成部分。

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