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澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏

8月29日，美的置業(yè)控股有限公司（03990.HK）召開(kāi)2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)，執(zhí)行董事兼副總裁王全輝，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈出席會(huì)議。

按照美的置業(yè)披露的中期業(yè)績(jī)，上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)收入316.63億元，同比下降4.2%；毛利為56.69億元，同比下降17.1%；核心凈利潤(rùn)27.36億元，同比下降11.8%；公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為16.56億元，同比下降26.5%。

“三道紅線”有序降檔，融資成本4.6%

根據(jù)美的置業(yè)半年報(bào)，截至2022年6月30日，美的置業(yè)凈負(fù)債率進(jìn)一步下降，凈負(fù)債率下降至44.9%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比提升至1.73；扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至70.3%。

按照監(jiān)管部門(mén)設(shè)置的“三道紅線”規(guī)則，美的置業(yè)仍踩中“一道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%。

美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，我們堅(jiān)持以現(xiàn)金流、現(xiàn)金余額以及融資授信、融資資源這一主題來(lái)為接下來(lái)的發(fā)展做鋪排，同時(shí)堅(jiān)持以“三道紅線”做牽引機(jī)制。目前美的置業(yè)“三道紅線”在安排有序地降檔工作。

于2022年6月30日，美的置業(yè)現(xiàn)金及銀行存款304.76億元；總借款531.39億元。銀行授信額度1533億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度為1056億元。

林戈提到，美的置業(yè)是少有的沒(méi)有美元債的房企。截至上半年，已經(jīng)還了4筆公募債，累計(jì)還清金額約47億元，今年還剩1.6億元計(jì)劃9月15日償還。美的置業(yè)一年之內(nèi)的有息負(fù)債是135億元，月均還款12億元，所以?xún)攤鶋毫κ欠浅Ｐ〉摹?/p>

“堅(jiān)持融資成本最優(yōu)，是近些年來(lái)，美的置業(yè)一直在做的一個(gè)工作。”林戈說(shuō)道。

按照美的置業(yè)半年報(bào)，截至2022年6月30日，美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步降低22個(gè)基點(diǎn)至4.6%。

值得一提的是，今年3月，美的置業(yè)成為2022年首家獲得中期票據(jù)(MTN)批文并成功發(fā)行的內(nèi)房股，并與多家銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，獲得地產(chǎn)并購(gòu)貸及保障性租賃住房貸款，以及個(gè)人住房按揭貸款專(zhuān)項(xiàng)額度。5月，美的置業(yè)作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，成功發(fā)行2022年（第 一 期）公司債券10億元，票面利率4.5%。

“不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)甩貨行為”

按照美的置業(yè)的業(yè)務(wù)布局，上半年，美的置業(yè)堅(jiān)持區(qū)域深耕、城市升級(jí)戰(zhàn)略，持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化財(cái)務(wù)及管理成本，獲取高價(jià)值項(xiàng)目。截至目前，已完成多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)切割，獲取了高量級(jí)城市項(xiàng)目，并以較低成本退出低等級(jí)城市，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)城市聚焦，同時(shí)有利項(xiàng)目回款。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，據(jù)美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝介紹，今年上半年明確了29個(gè)城市作為戰(zhàn)略深耕城市，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中會(huì)進(jìn)一步聚焦，聚焦到25個(gè)甚至更少的城市，作為階段性重點(diǎn)投資。在城市深耕布局方面，后續(xù)會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)片區(qū)進(jìn)一步深耕，來(lái)確保項(xiàng)目安全。

在收并購(gòu)方面，王全輝提到，美的置業(yè)從去年9月份開(kāi)始啟動(dòng)合作項(xiàng)目的收并購(gòu)動(dòng)作。截至2022年6月30日，美的置業(yè)已經(jīng)完成了29個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)交易，今年上半年完成了17個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)交易，其中收購(gòu)了8個(gè)項(xiàng)目，交易方有花樣年、金科、雅居樂(lè)、正榮等企業(yè)，收購(gòu)的主要方向是美的置業(yè)的戰(zhàn)略深耕城市，比如天津、重慶、佛山、南京等。同時(shí)，美的置業(yè)也退出了一些計(jì)劃退出的城市，包括九江、柳州、大理等。

“收購(gòu)還是比較劃算的，收購(gòu)交易代價(jià)15億元。收購(gòu)后，這些項(xiàng)目的去化速度、去化價(jià)格都比較良好，也快速回籠了現(xiàn)金，對(duì)整個(gè)美的置業(yè)的資金占用是非常少的。”王全輝說(shuō)。

今年上半年，美的置業(yè)連同合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額400.3億元，合約銷(xiāo)售總建筑面積327.2萬(wàn)平方米。其中，在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的合約銷(xiāo)售占比超60%。

截至2022年6月30日，美的置業(yè)共有337個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積4294萬(wàn)平方米。

對(duì)于今年下半年的展望，王全輝指出，今年5月、6月份，銷(xiāo)售在快速回升，但到了7月后，出現(xiàn)了停貸風(fēng)波以及極端天氣，對(duì)市場(chǎng)有一定的影響，因此造成7月、8月份市場(chǎng)又一次下探。“從目前來(lái)看，我們判斷這是市場(chǎng)持續(xù)筑底以及信心恢復(fù)的一個(gè)過(guò)程，預(yù)計(jì)今年第四季度市場(chǎng)會(huì)逐步恢復(fù)。美的置業(yè)堅(jiān)定看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，行業(yè)還有非常大的空間。”

王全輝表示，短期內(nèi)以現(xiàn)金流安全作為最主要的經(jīng)營(yíng)原則，來(lái)平衡好規(guī)模和利潤(rùn)的發(fā)展。“我們會(huì)根據(jù)每個(gè)月的經(jīng)營(yíng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，但絕不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模、大幅度的降價(jià)甩貨行為，會(huì)根據(jù)自身現(xiàn)金安全及每月月度市場(chǎng)情況確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及企業(yè)安全。”

“明年不會(huì)比今年更差”

對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的看法，業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)提到，當(dāng)前行業(yè)有很多企業(yè)出現(xiàn)違約，出現(xiàn)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)目前的市場(chǎng)仍然是比較嚴(yán)峻的，因?yàn)槭袌?chǎng)銷(xiāo)售端實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)，才算行業(yè)的恢復(fù)，但是我們也認(rèn)為當(dāng)前的行業(yè)已經(jīng)處于相對(duì)的底部，接下來(lái)的態(tài)勢(shì)會(huì)是一個(gè)逐步筑底完成的過(guò)程。

同時(shí)，國(guó)家對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的穩(wěn)定措施，包括對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一些穩(wěn)定措施不斷在出臺(tái)，而且我們相信隨著供需關(guān)系的改善，消費(fèi)的信心、消費(fèi)的能力、剛性的需求仍然會(huì)回歸到正常的狀況，因此針對(duì)當(dāng)前，公司還是保持足夠的信心，長(zhǎng)期樂(lè)觀的這種心態(tài)去布局當(dāng)下以及未來(lái)的業(yè)務(wù)，在多元化方面去持續(xù)打造能力，而不是尋找第二賽道。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)是我們必須堅(jiān)守的，這是基本盤(pán)。多元化方面，主要圍繞幾個(gè)方向，第一物業(yè)服務(wù)，第二商業(yè)。

郝恒樂(lè)表示，長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)橹灰行枨蟠嬖谛袠I(yè)就有未來(lái)。但現(xiàn)在面臨的短期壓力是渡過(guò)周期的能力，相信目前的行情是一個(gè)筑底的過(guò)程，明年不會(huì)比今年更差。同時(shí)經(jīng)過(guò)這次的短周期壓力，未來(lái)的供需會(huì)更加健康，更加平衡，行業(yè)內(nèi)能夠活下來(lái)的參與者，大家也會(huì)更加理性。

責(zé)任編輯：劉秀浩 圖片編輯：陳飛燕

校對(duì)：劉威

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