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澎湃新聞記者 計思敏

8月29日，美的置業控股有限公司（03990.HK）召開2022年中期業績發布會，美的置業主席、執行董事兼總裁郝恒樂，執行董事兼副總裁王全輝，執行董事兼首席財務官林戈出席會議。

按照美的置業披露的中期業績，上半年，美的置業實現收入316.63億元，同比下降4.2%；毛利為56.69億元，同比下降17.1%；核心凈利潤27.36億元，同比下降11.8%；公司擁有人應占核心凈利潤為16.56億元，同比下降26.5%。

“三道紅線”有序降檔，融資成本4.6%

根據美的置業半年報，截至2022年6月30日，美的置業凈負債率進一步下降，凈負債率下降至44.9%；剔除受限制現金的現金短債比提升至1.73；扣除預收款項后的資產負債率下降至70.3%。

按照監管部門設置的“三道紅線”規則，美的置業仍踩中“一道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%。

美的置業首席財務官林戈在業績會上表示，我們堅持以現金流、現金余額以及融資授信、融資資源這一主題來為接下來的發展做鋪排，同時堅持以“三道紅線”做牽引機制。目前美的置業“三道紅線”在安排有序地降檔工作。

于2022年6月30日，美的置業現金及銀行存款304.76億元；總借款531.39億元。銀行授信額度1533億元，尚未動用的銀行授信額度為1056億元。

林戈提到，美的置業是少有的沒有美元債的房企。截至上半年，已經還了4筆公募債，累計還清金額約47億元，今年還剩1.6億元計劃9月15日償還。美的置業一年之內的有息負債是135億元，月均還款12億元，所以償債壓力是非常小的。

“堅持融資成本最優，是近些年來，美的置業一直在做的一個工作。”林戈說道。

按照美的置業半年報，截至2022年6月30日，美的置業加權平均融資成本進一步降低22個基點至4.6%。

值得一提的是，今年3月，美的置業成為2022年首家獲得中期票據(MTN)批文并成功發行的內房股，并與多家銀行達成戰略合作，獲得地產并購貸及保障性租賃住房貸款，以及個人住房按揭貸款專項額度。5月，美的置業作為首批創設信用保護合約發債示范房企，成功發行2022年（第 一 期）公司債券10億元，票面利率4.5%。

“不會出現大規模降價甩貨行為”

按照美的置業的業務布局，上半年，美的置業堅持區域深耕、城市升級戰略，持續優化土儲結構，優化財務及管理成本，獲取高價值項目。截至目前，已完成多個項目的股權切割，獲取了高量級城市項目，并以較低成本退出低等級城市，進一步實現城市聚焦，同時有利項目回款。

業績發布會上，據美的置業執行董事兼副總裁王全輝介紹，今年上半年明確了29個城市作為戰略深耕城市，在實際執行過程中會進一步聚焦，聚焦到25個甚至更少的城市，作為階段性重點投資。在城市深耕布局方面，后續會對優質城市的優質片區進一步深耕，來確保項目安全。

在收并購方面，王全輝提到，美的置業從去年9月份開始啟動合作項目的收并購動作。截至2022年6月30日，美的置業已經完成了29個項目的股權交易，今年上半年完成了17個項目的股權交易，其中收購了8個項目，交易方有花樣年、金科、雅居樂、正榮等企業，收購的主要方向是美的置業的戰略深耕城市，比如天津、重慶、佛山、南京等。同時，美的置業也退出了一些計劃退出的城市，包括九江、柳州、大理等。

“收購還是比較劃算的，收購交易代價15億元。收購后，這些項目的去化速度、去化價格都比較良好，也快速回籠了現金，對整個美的置業的資金占用是非常少的。”王全輝說。

今年上半年，美的置業連同合營企業及聯營公司共實現合約銷售金額400.3億元，合約銷售總建筑面積327.2萬平方米。其中，在長三角和大灣區的合約銷售占比超60%。

截至2022年6月30日，美的置業共有337個物業開發項目，擁有土地儲備總建筑面積4294萬平方米。

對于今年下半年的展望，王全輝指出，今年5月、6月份，銷售在快速回升，但到了7月后，出現了停貸風波以及極端天氣，對市場有一定的影響，因此造成7月、8月份市場又一次下探。“從目前來看，我們判斷這是市場持續筑底以及信心恢復的一個過程，預計今年第四季度市場會逐步恢復。美的置業堅定看好中國房地產市場的發展，行業還有非常大的空間。”

王全輝表示，短期內以現金流安全作為最主要的經營原則，來平衡好規模和利潤的發展。“我們會根據每個月的經營情況動態調整經營策略，但絕不會出現大規模、大幅度的降價甩貨行為，會根據自身現金安全及每月月度市場情況確保經營目標及企業安全。”

“明年不會比今年更差”

對于當前市場的看法，業績會上，美的置業主席、執行董事兼總裁郝恒樂提到，當前行業有很多企業出現違約，出現了很大的風險，所以說目前的市場仍然是比較嚴峻的，因為市場銷售端實質性的恢復，才算行業的恢復，但是我們也認為當前的行業已經處于相對的底部，接下來的態勢會是一個逐步筑底完成的過程。

同時，國家對于整個經濟大盤的穩定措施，包括對房地產行業的一些穩定措施不斷在出臺，而且我們相信隨著供需關系的改善，消費的信心、消費的能力、剛性的需求仍然會回歸到正常的狀況，因此針對當前，公司還是保持足夠的信心，長期樂觀的這種心態去布局當下以及未來的業務，在多元化方面去持續打造能力，而不是尋找第二賽道。房地產開發主業是我們必須堅守的，這是基本盤。多元化方面，主要圍繞幾個方向，第一物業服務，第二商業。

郝恒樂表示，長期看好房地產行業，因為只要有需求存在行業就有未來。但現在面臨的短期壓力是渡過周期的能力，相信目前的行情是一個筑底的過程，明年不會比今年更差。同時經過這次的短周期壓力，未來的供需會更加健康，更加平衡，行業內能夠活下來的參與者，大家也會更加理性。

責任編輯：劉秀浩 圖片編輯：陳飛燕

校對：劉威

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