長(zhǎng)沙望城區(qū)維修老板燃?xì)庠?長(zhǎng)沙市燃?xì)庠罹S修)

長(zhǎng)沙望城區(qū)維修老板燃?xì)庠?長(zhǎng)沙市燃?xì)庠罹S修)

前沿拓展：

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6大關(guān)鍵詞梳理今年上半年長(zhǎng)沙樓市變遷

△長(zhǎng)沙城市迷人夜景。記者 李健 攝

2019年華過(guò)半，長(zhǎng)沙樓市大戲似乎沒(méi)有往年“跌宕起伏”，但也并不平靜。

這半年，政策依舊從緊，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)堅(jiān)若磐石；這半年，“逢雙限必熔斷”的局面有所回歸，土地市場(chǎng)群雄逐鹿大戰(zhàn)拉開(kāi)帷幕；這半年，樓市分化加劇，“冰與火之歌”在長(zhǎng)沙各個(gè)區(qū)域奏響。

為此，我們對(duì)2019上半年進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)，歸納以下6大關(guān)鍵詞，對(duì)長(zhǎng)沙樓市進(jìn)行概括性梳理，用文字記錄著長(zhǎng)沙樓市的變遷。

■記者 卜嵐 實(shí)習(xí)生 陳海明 楊柳

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，便奠定了近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。

今年，中共中央政治局會(huì)議再提“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

數(shù)據(jù)更具說(shuō)服力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，14月全國(guó)各地發(fā)布的調(diào)控措施已超過(guò)164次。其中，4月，各地以及部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過(guò)60次，調(diào)控頻率明顯增長(zhǎng)。

而在長(zhǎng)沙，新房限購(gòu)政策依舊嚴(yán)控，公積金、契稅方面持續(xù)收緊。今年4月18日，長(zhǎng)沙市還出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整長(zhǎng)沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)契稅政策的通知》，停止執(zhí)行對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率，即對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。

高頻調(diào)控下，來(lái)自各個(gè)渠道的判斷越來(lái)越清晰，樓市普漲暴漲的時(shí)代已然結(jié)束。

和以往的底價(jià)流拍不同，今年土地市場(chǎng)可謂是“高潮迭起”，主角非“雙限地”莫屬。

據(jù)湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長(zhǎng)沙共掛牌17宗“雙限地”，其中12宗紛紛遭遇“熔斷”，占比高達(dá)71%，溢價(jià)率為7%。而去年全年，一共掛牌18宗“雙限地”，熔斷的僅為9宗。這也說(shuō)明，“雙限地”比例在逐年增大，成為土拍主流，競(jìng)價(jià)也更易“觸熔”。

優(yōu)質(zhì)資源總能引發(fā)房企激戰(zhàn)，“雙限地”便是如此。作為競(jìng)拍企業(yè)最多的“雙限地”，4月8日，[2019]長(zhǎng)沙市007號(hào)地塊“搖號(hào)定主”。該地位于芙蓉區(qū)濱河路，起始樓面價(jià)5798元/平方米，土地最高售價(jià)為5.91億元，住宅（毛坯）最高售價(jià)為11800元/平方米。31家房企報(bào)名，地塊提前一天便已熔斷。最終通過(guò)搖號(hào)被長(zhǎng)沙駿馳企業(yè)管理有限公司競(jìng)得，該企業(yè)為時(shí)代中國(guó)旗下子公司。

“限價(jià)地”的增多，也提升了整個(gè)土地市場(chǎng)的活躍度。據(jù)0731地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣土地成交樓面價(jià)為4194元/，環(huán)比漲幅12.8%。住宅用地樓面均價(jià)溢價(jià)多為10%以下，30%50%的有3宗土地。

“分化”是業(yè)內(nèi)提到最多的一個(gè)詞，有的樓盤(pán)門(mén)庭若市，有的則門(mén)前冷落。

5月4日，萬(wàn)科金色夢(mèng)想首次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天創(chuàng)造了8個(gè)億銷(xiāo)售額的市場(chǎng)神話，奠定了網(wǎng)紅神盤(pán)的地位，更獲得了高新區(qū)青年人才們的認(rèn)可和點(diǎn)贊。5月初開(kāi)盤(pán)后，萬(wàn)科金色夢(mèng)想熱度繼續(xù)升溫，為了盡快滿足客戶(hù)需求，5月25日，萬(wàn)科金色夢(mèng)想緊急加推，推售的360多套新品在2個(gè)小時(shí)之內(nèi)全售罄，所有房源一搶而光。

而另一廂，成績(jī)卻不盡如人意。今年5月，曾經(jīng)是網(wǎng)紅盤(pán)的梅溪湖金茂灣項(xiàng)目，推出411套全裝修住宅。由于前期因?qū)W校問(wèn)題出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)事件，開(kāi)盤(pán)僅成交155套，去化率38%；而位于望城區(qū)的某樓盤(pán)，2月開(kāi)盤(pán)共推出兩百多套房源，成交僅6套，去化僅2%，單盤(pán)去化率再創(chuàng)新低。

據(jù)湖南中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2019年上半年監(jiān)控的六區(qū)一縣住宅項(xiàng)目共開(kāi)盤(pán)158次，其中開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率低于60%項(xiàng)目74個(gè)，占比接近一半； 而認(rèn)購(gòu)率在80%以上項(xiàng)目64個(gè)，占比達(dá)41%。

經(jīng)歷了調(diào)整動(dòng)蕩期之后，長(zhǎng)沙購(gòu)房者似乎早已跳脫出來(lái)：少了些瘋狂，多了些理性。

通宵排隊(duì)的現(xiàn)象少了，萬(wàn)人搶房的窘境不再，重金購(gòu)指標(biāo)的怪事也再難尋覓……

“隔壁老李房子掛出去半年了，現(xiàn)在都賣(mài)不出，我可不敢隨便買(mǎi)房。”今年6月，市民周女士看中了惠天然梅嶺國(guó)際一套183的四居室，均價(jià)10100元/。不過(guò)再三對(duì)比下她有些猶豫，“再等等，說(shuō)不定房?jī)r(jià)還可能降，畢竟可選房源那么多。”

和周女士一樣，在限價(jià)的趨勢(shì)下，不少購(gòu)房者陷入觀望之中。數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，長(zhǎng)沙購(gòu)房需求預(yù)估量約為7.3萬(wàn)人，有效客戶(hù)量減少。而全年供應(yīng)量約97119套房，2019年供銷(xiāo)比為1.33，供應(yīng)量大于需求量的供求關(guān)系已經(jīng)注定。

此外，在供應(yīng)方面，長(zhǎng)沙市場(chǎng)也在“開(kāi)倉(cāng)放糧”。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年內(nèi)六區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為632.48 萬(wàn)平方米，同比上漲22.7%

可選項(xiàng)多了，市場(chǎng)的天平自然發(fā)生了轉(zhuǎn)向。而在之前，就有湘江新區(qū)洋湖國(guó)際新城附近某樓盤(pán)，要求驗(yàn)資30萬(wàn)可看樣板間。位于湘府路附近的印湘江更是設(shè)置了看樣板要驗(yàn)資100萬(wàn)的高門(mén)檻，但今年要求驗(yàn)資的項(xiàng)目明顯減少。

今年6月2日，金地和中交合作的項(xiàng)目麓谷香頌“森系樣板間”華美綻放，眾多消費(fèi)者前來(lái)咨詢(xún)。6月7日，由華遠(yuǎn)、碧桂園兩大房企聯(lián)袂構(gòu)筑的長(zhǎng)沙東城封面建筑——華遠(yuǎn)碧桂園·海藍(lán)城項(xiàng)目，正式向星城長(zhǎng)沙亮相。

6月9日，旭輝美的·東樾城小熊主題體驗(yàn)中心盛大開(kāi)放，該項(xiàng)目是是旭輝集團(tuán)攜手根植湖湘九載、榮獲“首個(gè)國(guó)家智慧住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)制基地”稱(chēng)號(hào)的美的置業(yè)，共同構(gòu)建的全新人居作品。

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力顯現(xiàn)，行業(yè)下行壓力較大。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，不少開(kāi)發(fā)商選擇了抱團(tuán)模式共擔(dān)壓力。因此，品牌房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拿地和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成為一種“新常態(tài)”。

一位房企品牌負(fù)責(zé)人透露，如今拿地成本普遍較高，高價(jià)拿地后的項(xiàng)目打造難度較大，為了合理控制風(fēng)險(xiǎn)，房企更愿意采取更加保險(xiǎn)的合作開(kāi)發(fā)模式，在完善資源共享之余，能夠?qū)崿F(xiàn)各家的優(yōu)勢(shì)共享，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共擔(dān)收益、減少競(jìng)爭(zhēng)、分散投資。

“無(wú)論哪種聯(lián)合開(kāi)發(fā)的合作模式，最終要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)多贏才是發(fā)展之道。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，產(chǎn)品是檢驗(yàn)市場(chǎng)接受度的最主要途徑，而消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同才是檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商合作成敗的關(guān)鍵。

或許誰(shuí)也不曾想到，今年的房屋維權(quán)又再度榮登“熱點(diǎn)”，在這其中，精裝修成為“重災(zāi)區(qū)”。

今年5月，長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)某樓盤(pán)的業(yè)主李女士投訴她以11000元/的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一套近300平方米的新房，按照開(kāi)發(fā)商“購(gòu)房送精裝修”的要求，必須同時(shí)簽署了購(gòu)房和裝修兩份合同，按照約定，原本在去年4月就應(yīng)完成裝修交付，但因?yàn)閴w空心開(kāi)裂等問(wèn)題，至今仍處于整改狀態(tài)。

今年7月，長(zhǎng)沙鑫苑芙蓉鑫家被指精裝修質(zhì)價(jià)不符，117的房子精裝報(bào)價(jià)高達(dá)28萬(wàn)元，用的卻是白墻、不知名品牌吸頂燈、過(guò)時(shí)的抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睿渌b修公司核價(jià)也就12萬(wàn)元。

同樣是今年7月，雨花區(qū)匯金城三期1、2、3棟以精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房后，房屋墻面出現(xiàn)大面積鼓包，業(yè)主們要求重做，但開(kāi)發(fā)商僅僅進(jìn)行了修補(bǔ)，可修補(bǔ)后又反復(fù)出現(xiàn)鼓包現(xiàn)象，沒(méi)有解決根本問(wèn)題。

精裝自去年推行以來(lái)，就問(wèn)題重重。據(jù)媒體315調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)，精裝房存在的問(wèn)題遠(yuǎn)超毛坯房，占比87%。而在“買(mǎi)房過(guò)程中遇到的問(wèn)題”這一調(diào)查中，“精裝房裝修材料品牌不透明”選項(xiàng)排行第1，占比29%，其次為“購(gòu)房合同陷阱”和“房源不透明”，分別占比27%和25%。

“精裝修房存在巨大的利益空間，不少開(kāi)發(fā)商以精裝修為由，擺脫限價(jià)政策而變相漲價(jià)。”一位從事房地產(chǎn)多年的企業(yè)負(fù)責(zé)人指出，同樣的房子，精裝比毛坯房每平方米貴2000多元，開(kāi)發(fā)商通過(guò)集中采購(gòu)，成本低廉，加之偷工減料和粗制濫造，精裝房成為增加利潤(rùn)的有效手段。

[責(zé)編:張?jiān)讫圿

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