普陀區(qū)燃?xì)庠罹呔S修(浦東燃?xì)庠罹S修)

前沿拓展：

記者從普陀區(qū)今年召開的新聞發(fā)布會上獲悉，自2018年3月，普陀區(qū)和浦東新區(qū)共同承擔(dān)全市住宅小區(qū)物業(yè)糾紛矛盾化解試點工作以來，普陀已建立區(qū)、街鎮(zhèn)、居村三級物業(yè)糾紛矛盾化解體系，在全區(qū)712個小區(qū)共受理各類物業(yè)糾紛案件303件、調(diào)解成功235件，同時探索出第三方代理記賬、商品房小區(qū)維修基金續(xù)籌、物業(yè)管理服務(wù)集約化等機(jī)制，全面提升小區(qū)物業(yè)管理水平。

代記賬，讓每筆“小區(qū)賬”有說法

管好“小區(qū)賬”，就能牽住住宅小區(qū)綜合治理的“牛鼻子”。普陀區(qū)財政局通過對維修資金、公共收益、業(yè)委會工作經(jīng)費三本賬的代理記賬，提高透明度，增強(qiáng)公信力。今年，財政部門出臺專項扶持政策，對本區(qū)內(nèi)商品房小區(qū)給予為期1年的全額代理記賬補(bǔ)貼。力爭用三年時間，區(qū)內(nèi)所有商品房小區(qū)實現(xiàn)代理記賬全覆蓋，引導(dǎo)業(yè)委會用好、管好小區(qū)維修基金、公共收益等“資金賬”。目前，首批97個小區(qū)都已與第三方代理記賬公司簽訂服務(wù)協(xié)議。其中,13個小區(qū)已出具首份代理記賬報告。

區(qū)財政局負(fù)責(zé)人介紹，如今，居民們對維修資金及公共收益的規(guī)范使用關(guān)注度不斷提高。尤其是早期商品房大修需求日益增多，維修資金面臨越來越大的續(xù)籌壓力，原有維修資金及公共收益用得是否規(guī)范、陽光，底數(shù)是否清晰，都成為物業(yè)、業(yè)委會能否獲得業(yè)主認(rèn)可、實現(xiàn)長效有序運作的關(guān)鍵因素。而部分小區(qū)業(yè)委會缺乏專業(yè)能力支撐，導(dǎo)致日常管理中規(guī)范性、有效性不足，化解物業(yè)糾紛時權(quán)威性不夠。為此，通過政府扶持的方式，鼓勵業(yè)委會邀請第三方代理記賬機(jī)構(gòu)參與自治，發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)“誠實中間人”的作用，為業(yè)主、物業(yè)雙方建立溝通平臺，消除彼此心結(jié)，促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督能力的提升，形成業(yè)主自治和社會參與的良性互動格局。

據(jù)統(tǒng)計，324個商品房小區(qū)可納入“代理記賬”試點范疇。計劃每年選取約30%的商品住宅小區(qū)業(yè)委會試行“代理記賬”工作，至2020年基本實現(xiàn)全覆蓋。申請“代理記賬”的小區(qū)第一年試行所需費用由政府全額承擔(dān)，一年試行期結(jié)束后，小區(qū)需繼續(xù)實施“代理記賬”的，費用由業(yè)主大會承擔(dān)。截止2018年12月20日，已有97個小區(qū)的物業(yè)公司、業(yè)主大會與代理記賬機(jī)構(gòu)完成簽約。

區(qū)財政局還配套設(shè)置了三項保障措施，一是代理記賬機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入機(jī)制，由區(qū)房管局明確準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)規(guī)范，并加強(qiáng)對基層的聯(lián)系、指導(dǎo)及服務(wù)，確保業(yè)委會選擇的代理記賬機(jī)構(gòu)熟悉本市商品房維修資金相關(guān)政策法規(guī)、具有商品房維修資金管理系統(tǒng)操作資格且從業(yè)經(jīng)驗豐富；二是問題發(fā)現(xiàn)后的化解機(jī)制，對于賬目方面的不規(guī)范行為，業(yè)委會與物業(yè)公司不能達(dá)成整改共識的，由居委會和街道分析報告，督促整改，并視整改情況由居民區(qū)黨組織向業(yè)主公開監(jiān)督檢查情況；在街鎮(zhèn)約談仍不改正的情況下，由街鎮(zhèn)上報區(qū)房管局并啟動信用信息預(yù)警系統(tǒng)，將預(yù)警信息向業(yè)主公開；此外，還有問效監(jiān)督機(jī)制，以結(jié)果為導(dǎo)向，對“代理記賬”試行情況進(jìn)行績效評價，評價結(jié)果向社會公開，并作為今后業(yè)主選擇、政府決策推動的重要參考。

物業(yè)維修基金續(xù)籌，留住小區(qū)“養(yǎng)命錢”

住宅小區(qū)維修基金是小區(qū)物業(yè)管理的“養(yǎng)命錢”，維修基金續(xù)籌則是小區(qū)物業(yè)管理中的核心難點問題。在區(qū)房管局的支持下，各街鎮(zhèn)都在積極探索，已形成四種模式——長壽路街道芙蓉花苑小區(qū)、真如鎮(zhèn)街道真光三小區(qū)等，借助電梯等設(shè)備維修開展定項續(xù)籌；長征鎮(zhèn)梅川六小區(qū)、萬里街道的新村路1881、1901弄小區(qū)等，結(jié)合民生工程的實施推動續(xù)籌；曹楊街道的泰富苑小區(qū)這樣的小微小區(qū)，從籌集日常維修費用入手，續(xù)籌部分維修資金；還有桃浦鎮(zhèn)在部分小區(qū)探索公共收益補(bǔ)充維修資金的形式，建立維修資金常態(tài)續(xù)籌機(jī)制。

位于中山北路2196弄的芙蓉花苑小區(qū)，地處蘇州河以北，是一個高層、多層建筑的住宅群，屬早期商品房小區(qū)。芙蓉花苑1998年竣工，小區(qū)戶數(shù)420戶，門幢33個，其中安裝電梯的門幢有5個，常住人口1056人、戶籍人口808人，目前由上海沙田物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。

這個小區(qū)房屋為層高67層的多層及電梯房兩種房型。因為房齡超過20年，出現(xiàn)了電梯老化、鋼絲繩開裂等情況。在2017年年初的電梯年檢中，普陀區(qū)質(zhì)監(jiān)部門發(fā)現(xiàn)多部“問題電梯”，安全隱患嚴(yán)重、亟需及時整改，由此造成部分電梯停運。而當(dāng)時電梯一旦停運，居民上下樓層只能靠爬樓梯，適逢盛夏季節(jié)，老人們更是叫苦不迭。

事實上，芙蓉花苑屬于商品房小區(qū)，電梯使用維修的第一責(zé)任人本來應(yīng)該是業(yè)主，更換電梯也應(yīng)該由業(yè)主做主、出資。但面臨的現(xiàn)實問題是，之前由于附近地鐵施工原因?qū)е路课葑冃巍⒎宽斅┧^(qū)的專項維修資金大部分已經(jīng)用于維修和大樓電梯的更換零配件等日常維護(hù)與保養(yǎng)，現(xiàn)在余額已經(jīng)不足首期維修基金籌集的30%，無法滿足更換電梯的費用支出。

為了繼續(xù)籌集這些維修基金，芙蓉花苑業(yè)委會及時組織召開業(yè)主大會，根據(jù)門牌幢征詢業(yè)主意見，初步設(shè)定續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)為20元/平方用于老舊電梯的維修和更換，并由物業(yè)公司上門一次性收取，幾乎所有居民都表示配合并及時繳納，化解了因電梯故障停運造成的社區(qū)矛盾。

集約化管理，為物業(yè)服務(wù)提質(zhì)增效

針對區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“小、多、散”的情況，普陀區(qū)抓住區(qū)屬國企西部集團(tuán)“龍頭”，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)服務(wù)能級提升。

西部集團(tuán)下屬物業(yè)管理子公司9家，管轄的小區(qū)面積1248萬m2,集團(tuán)管理的老舊小區(qū)占普陀區(qū)的七成以上。為了在有限的資金盤子里面提質(zhì)增效，西部集團(tuán)采用集約化管理方式，實行管理區(qū)域集約化、維修養(yǎng)護(hù)集約化和專業(yè)外包集約化。西埠集團(tuán)對所轄小區(qū)進(jìn)行梳理，將管理范圍鄰近、管理面積有限的小區(qū)，在確保物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求不降的前提下，打通圍合、整合優(yōu)化，既可有效降低物業(yè)服務(wù)成本，又可便于小區(qū)內(nèi)硬件環(huán)境的統(tǒng)一改造，釋放公共空間緩解停車難等問題；同時，對各物業(yè)公司的維修精干力量進(jìn)行篩選整合，抽調(diào)到應(yīng)急維修中心，由應(yīng)急維修中心統(tǒng)一承攬所有維修任務(wù)，各物業(yè)公司相當(dāng)于維修業(yè)務(wù)外包，既可集約精簡人員，又可提升維修質(zhì)量、規(guī)范維修收費、降低維修投訴；此外，還將原各自分散進(jìn)行的保潔、保安專業(yè)服務(wù)外包，納入集團(tuán)統(tǒng)籌管理，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一要求、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一考核，設(shè)定準(zhǔn)入條件，建立入圍單位名錄，規(guī)范管理、優(yōu)勝劣汰，從而確保服務(wù)質(zhì)量，控制運營成本。

服務(wù)獲得老百姓的口碑，才有可能提高物業(yè)管理費收繳率。西部集團(tuán)適時在有條件的小區(qū)推動物業(yè)管理費調(diào)價工作，完成物業(yè)公司的自我造血功能，適應(yīng)市場化運作。位于長壽路街道的音樂廣場小區(qū)，物業(yè)費順利從2元/平方米提高到2.85元/平方米，提價幅度42.5%，且收繳費仍舊保持100%。為了確保提價成功，物業(yè)管理方真抓實干，持續(xù)改善小區(qū)環(huán)境，同時想方設(shè)法新辟了60處車位。業(yè)委會嚴(yán)格審核物業(yè)公司帳目，歷時4個多月重新核對物業(yè)提供的近5年的收入、支出、工資、合同等，并通過《告全體業(yè)主書》將物業(yè)收支、調(diào)價依據(jù)等公布與眾，提高了居民的認(rèn)同感。

前不久，音樂廣場的管理服務(wù)又進(jìn)了一步。經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會表決通過，由小區(qū)維修資基金出資106萬元，開展音樂廣場“智慧社區(qū)”改造工程，涉及小區(qū)門禁系統(tǒng)改造、主要出入口及各門棟新裝全天候人像抓拍攝像頭等9項內(nèi)容，目前工程建設(shè)已進(jìn)入收尾階段。

欄目主編：欒吟之 文字編輯：欒吟之 題圖來源：視覺中國 圖片編輯：蘇唯

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