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前沿拓展：

商用類(lèi)公寓產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場(chǎng)中是個(gè)神奇的存在，甲之蜜糖，乙之砒霜。

有一些人不看好公寓，因?yàn)橛X(jué)得只有40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)用電用水較貴，且大多不能落戶(hù)。

而還有一些人則是特別鐘情公寓，因?yàn)橛X(jué)得面積小，總價(jià)低，適合投資，也適合過(guò)渡。很多直接都是帶家具家電的精裝修，還有買(mǎi)的時(shí)候就直接簽租約的，非常省心。買(mǎi)一套住宅的錢(qián)可以用來(lái)買(mǎi)兩三套公寓了，而公寓的租金卻比住宅高得多。

今天不是要和大家探討要不要買(mǎi)公寓，而是為想要選購(gòu)公寓產(chǎn)品的購(gòu)房者們奉上一份客觀(guān)、中立的踩盤(pán)報(bào)告。

做這份報(bào)告的初衷，其實(shí)是考慮到了昆明目前住宅類(lèi)政策的不斷收緊。而公寓類(lèi)產(chǎn)品憑借不限購(gòu)不限貸的特質(zhì)，會(huì)越來(lái)越受青睞。所以我們挑選了昆明主城區(qū)一些有樣板間的公寓樓盤(pán)，實(shí)地的挨個(gè)去看，給大家整理分析歸類(lèi)，希望能為你省去一些東奔西跑的時(shí)間，在這份報(bào)告里，你可以用自己的需求去匹配具體公寓樓盤(pán)的特征，找到適合自己購(gòu)買(mǎi)的公寓。

在進(jìn)入詳細(xì)的踩盤(pán)報(bào)告之前，我們先為大家整理了一下，主要有哪些人群適合購(gòu)買(mǎi)公寓類(lèi)產(chǎn)品？

1.單身年輕人，或者剛結(jié)婚的夫婦；

2.小型創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，工作室一類(lèi)；

3.民宿or公寓式酒店的老板；

4.想投資房產(chǎn)，但住宅類(lèi)已經(jīng)被限購(gòu)限貸的人群。

以下是踩盤(pán)報(bào)告的目錄：

西山區(qū)——潤(rùn)城·X公寓

西山區(qū)——恒大云報(bào)華府·卡姆公寓

官渡區(qū)——海倫國(guó)際海倫MAX公寓

官渡區(qū)——雙城際

呈貢區(qū)——孔雀鎮(zhèn)

盤(pán)龍區(qū)——金尚俊園·紅璞公寓

五華區(qū)——海倫中心公寓

西山區(qū)——潤(rùn)城·X公寓

關(guān)鍵詞：準(zhǔn)現(xiàn)房、智能家居、投資

潤(rùn)城·X公寓

毛坯均價(jià)：1000011000元/m2

精裝修均價(jià)：13000元/m2

交通情況

地址是位于西山區(qū)日新路與前興路交匯處；

附近有萬(wàn)達(dá)、愛(ài)琴海、南亞商圈；

主要特征

有毛坯和精裝修兩種；

毛坯適合自住、辦公、投資；

精裝修戶(hù)型是小錯(cuò)層，只適合投資，不適合自住。

交房時(shí)間

毛坯的今年7月底交房；

精裝修的今年年底交房；

主打戶(hù)型

58平米，精裝修的總價(jià)在75萬(wàn)到78萬(wàn)之間，毛坯公寓總價(jià)在60萬(wàn)左右。

精裝修的家具家電齊全，刀叉碗筷、鍋碗瓢盆全部都帶。配備指紋密碼鎖，衛(wèi)生間配備魔鏡。配備小愛(ài)音箱，小米電飯煲、窗簾、燈、電視機(jī)、攝像頭等全都是智能的，手機(jī)可以直接操縱。很適合買(mǎi)了長(zhǎng)租或者做airbnb民宿，做民宿一晚的租金水平預(yù)計(jì)在200300元左右。

毛坯公寓很適合做工作室。

目前處在認(rèn)籌階段，開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未確定。

樣板房實(shí)拍：

總體評(píng)價(jià)：

優(yōu)勢(shì)：

開(kāi)民宿的，開(kāi)工作室的，可以?xún)?yōu)先考慮X公寓。

X公寓距離萬(wàn)達(dá)、愛(ài)琴海商圈比較近，地段不錯(cuò)，租金不錯(cuò)。

全套智能家居系統(tǒng)，硬裝軟裝齊全，實(shí)實(shí)在在的做到了拎包入住，一點(diǎn)都不玩虛的。

提醒：

這個(gè)樓盤(pán)的精裝修公寓適合買(mǎi)來(lái)投資，不適合自?。m然收納做得多，但是沒(méi)有可以?huà)齑笠碌穆涞匾鹿?，如果自住的?huà)大衣只能疊起來(lái)放著）。

物業(yè)費(fèi)5元每平方每月。

西山區(qū)——恒大云報(bào)華府·卡姆公寓

關(guān)鍵詞：自住首選、有天然氣

恒大云報(bào)華府·卡姆公寓

精裝修均價(jià)：13500元/m2

交通情況

地址是位于西山區(qū)日新中路與前衛(wèi)西路交叉口西行300米；

距離地鐵5號(hào)線(xiàn)（建設(shè)中）正和小區(qū)的站點(diǎn)較近。

主要特征

通天然氣；

精裝修交房，無(wú)家電，有衛(wèi)浴，有櫥柜；

梯戶(hù)比非常高。

交房時(shí)間

2020年6月30日

主打戶(hù)型

52平米，層高3.15m，這個(gè)戶(hù)型買(mǎi)下來(lái)總價(jià)在75萬(wàn)左右。

都是單面采光，要么朝東要么朝西。

物業(yè)費(fèi)是4.8元每平米每月。

租金水準(zhǔn)差不多每月2000出頭。

定位偏商務(wù)型，在附近工作的人買(mǎi)的比較多。比較適合做長(zhǎng)租。

沒(méi)有床，沒(méi)有沙發(fā)，但是有衣柜，有墻紙。通天然氣，櫥柜、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠疃紟А?/p>

樣板房實(shí)拍：

還有71平米的戶(hù)型，以及88平米的兩房戶(hù)型。

關(guān)于付款方式：

除了全款和按揭以外，還提供了一種全款分期的方案，全款分四次交，免息。

每半年付一次：

第一次付全款的5%，半年后付全款的20%，再過(guò)半年全款的25%，再過(guò)半年付剩下的全部，付完也就交房了。

總體評(píng)價(jià)：

優(yōu)勢(shì)：

通天然氣這一點(diǎn)簡(jiǎn)直秒殺其他公寓產(chǎn)品，所以非常適合自住。當(dāng)然買(mǎi)來(lái)投資（長(zhǎng)租）也是很合適的，周邊大公司、寫(xiě)字樓多，比如在能投工作或者在云報(bào)就有不少人選擇買(mǎi)卡姆公寓，短期自住+長(zhǎng)線(xiàn)投資。

梯戶(hù)比非常高，一層樓26戶(hù)配了12部電梯。接近于一梯兩戶(hù)，適合中高端商務(wù)人群。

全款分期的方案很獨(dú)特，很有吸引力。

提醒：

最好的loft戶(hù)型早就賣(mài)完了，現(xiàn)在只有平層公寓在售。

雖然是精裝修交房但是沒(méi)有家具家電的，只有櫥柜衛(wèi)浴和衣柜，其他需要自己購(gòu)買(mǎi)。

不怎么適合做airbnb民宿。

官渡區(qū)——海倫國(guó)際海倫MAX公寓

關(guān)鍵詞：拎包入住、稀缺loft

海倫國(guó)際海倫MAX公寓

精裝修均價(jià)：12500元/m2

交通情況

地址是位于官渡區(qū)廣福路與金源路交匯處（世紀(jì)城旁）；

緊鄰巫家壩片區(qū)。

主要特征

設(shè)計(jì)非常合理；

精裝修交房，實(shí)實(shí)在在的拎包入?。?/p>

昆明市場(chǎng)上稀缺的loft公寓；

周邊配套不錯(cuò)，旁邊就是已經(jīng)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物商場(chǎng)，還有大潤(rùn)發(fā)。

交房時(shí)間

2020年

主打戶(hù)型

產(chǎn)權(quán)證上的面積是37平，實(shí)際使用面積是56平米，loft戶(hù)型，一共兩層，二樓是全贈(zèng)送的，買(mǎi)下來(lái)總價(jià)五十多萬(wàn)。

設(shè)計(jì)非常合理，37平的loft公寓設(shè)計(jì)成了兩房。

所見(jiàn)即所得，精裝修帶家具家電，買(mǎi)個(gè)床上四件套和洗漱用品就可以直接入住。

買(mǎi)這邊的公寓用來(lái)自住的不多，主要是買(mǎi)來(lái)投資。

目前這個(gè)戶(hù)型是認(rèn)籌階段，6月20號(hào)左右會(huì)正式開(kāi)盤(pán)。

樣板房實(shí)拍：

還有一個(gè)也是37平的，使用面積是47平米的，客廳部分做成了鏤空的，躍層落地窗的感覺(jué)。

還有90平米的戶(hù)型，上下兩層一模一樣的，做成了四室四衛(wèi)，總價(jià)在130萬(wàn)左右。買(mǎi)了做民宿非常合適。

總體評(píng)價(jià)：

優(yōu)勢(shì)：

loft公寓在昆明市場(chǎng)上非常稀缺，過(guò)規(guī)難，以后也很難看到loft公寓產(chǎn)品，如果喜歡這種躍層的感覺(jué)，那買(mǎi)海倫國(guó)際的MAX公寓真的是首選了。

這樣的戶(hù)型做民宿也會(huì)非常受歡迎，很多年輕人都喜歡loft。

設(shè)計(jì)非常合理，精裝修交房超省心。

提醒：

不好買(mǎi)，特別是37平那個(gè)兩室的loft戶(hù)型，真的很好，也是真的難買(mǎi)到，基本開(kāi)盤(pán)就搶?zhuān)热缟洗伟l(fā)出去1100張認(rèn)籌卡，到最后其實(shí)基本會(huì)有400個(gè)客戶(hù)是買(mǎi)不到的。

雖然緊鄰巫家壩片區(qū)，但是離地鐵站稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)。

官渡區(qū)——雙城際

關(guān)鍵詞：便宜、地鐵規(guī)劃

雙城際

精裝修均價(jià)：10500元/m2

交通情況

地址是廣福路東段（新螺螄灣三期對(duì)面）

距離地鐵4號(hào)線(xiàn)螺螄灣北站較近。

主要特征

目前是毛坯現(xiàn)房的狀態(tài)，買(mǎi)了以后再給你精裝修，需要大概3個(gè)月的時(shí)間。

沒(méi)有家電，也沒(méi)有沙發(fā)之類(lèi)的家具。

物業(yè)費(fèi)便宜2塊9每平方每月。

交房時(shí)間

現(xiàn)房

主打戶(hù)型

48平有兩種戶(hù)型和裝修風(fēng)格，沒(méi)有家具家電。

總價(jià)在47.4萬(wàn)左右。如果按揭購(gòu)買(mǎi)的話(huà)，首付是25.4萬(wàn)左右，貸十年，月供2500左右。

投資的買(mǎi)北向房就行了。比南向的總價(jià)差不多便宜個(gè)三萬(wàn)塊，月租金在1800左右。

樣板房實(shí)拍：

95平米的戶(hù)型設(shè)計(jì)看起來(lái)比48平的好得多，買(mǎi)下來(lái)總價(jià)在108萬(wàn)左右。

總體評(píng)價(jià)：

優(yōu)勢(shì)：

離地鐵四號(hào)線(xiàn)的站點(diǎn)確實(shí)是很近，開(kāi)盤(pán)的時(shí)候7000多8000多，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了10500。地鐵四號(hào)線(xiàn)在2020年開(kāi)通后，這個(gè)樓盤(pán)還會(huì)漲。

提醒：

設(shè)計(jì)不太合理，層高較高所以強(qiáng)行搭架子做了個(gè)躍層，搭出來(lái)的二樓就只能睡睡覺(jué)放放東西，人不能直立行走，不太方便。

呈貢區(qū)——孔雀鎮(zhèn)

關(guān)鍵詞：鮮花公寓、投資、高鐵

精裝修均價(jià)：1100012000元/m2

交通情況

地址是春融東路云南廣播電視臺(tái)對(duì)面

距離高鐵昆明南站較近。

主要特征

鮮花公寓。

精裝修交房，家具家電都有，適合投資。

高鐵房。

交房時(shí)間

2020年

主打戶(hù)型

平層公寓，總價(jià)在六十萬(wàn)左右。

裝修風(fēng)格不錯(cuò)，各方面細(xì)節(jié)都做得很好。

鮮花公寓不是說(shuō)說(shuō)而已，陽(yáng)臺(tái)上真的會(huì)有鮮花的花臺(tái)，也會(huì)有人維護(hù)。

樣板房實(shí)拍：

總體評(píng)價(jià)：

優(yōu)勢(shì)：

高鐵房、鮮花公寓，適合投資，做airbnb，做公寓式酒店。

呈貢買(mǎi)公寓是可以落戶(hù)的。

提醒：

目前項(xiàng)目周邊還沒(méi)怎么開(kāi)發(fā)起來(lái)，2020年交房的時(shí)候可能會(huì)好一些。

主要還是適合投資，并不太適合自住。

盤(pán)龍區(qū)——金尚俊園·紅璞公寓

關(guān)鍵詞：低價(jià)、省心

金尚俊園·紅璞公寓

毛坯均價(jià)：93009500元/m2

精裝修均價(jià)：1100013000元/m2

交通情況

地址是位于盤(pán)龍區(qū)白云路中段

距離地鐵2號(hào)線(xiàn)金星站較近。

主要特征

毛坯的已經(jīng)交房。

精裝修的是帶租約的，7年租約簽給酒店。

交房時(shí)間

毛坯已經(jīng)交房；

精裝修的是2018年7月31日交房。

主打戶(hù)型

46平米的主打戶(hù)型，酒店式精裝修，總價(jià)在51萬(wàn)到59萬(wàn)，具體看朝向和樓層，如果按揭購(gòu)買(mǎi)的話(huà)差不多兩千多的月供。

帶七年租約，每個(gè)月返租金2150元左右。

租金基本可以抵月供。

樣板房實(shí)拍：

精裝修還有個(gè)90平的戶(hù)型，被酒店改成了兩個(gè)標(biāo)間：

關(guān)于返租：

上面的倒數(shù)五層是返租給酒店，酒店品牌是紅璞禮遇。

從2018年9月開(kāi)始返租，每個(gè)月5號(hào)之前返。

每年業(yè)主自己可以免費(fèi)入住10天，親戚朋友入住酒店享受88折優(yōu)惠。

毛坯的有65平在售，價(jià)格相當(dāng)給力了，售樓部有一些特價(jià)一口價(jià)房源在賣(mài)。

總體評(píng)價(jià)：

優(yōu)勢(shì)：

這個(gè)位置毛坯公寓的價(jià)格太給力了，這個(gè)位置能買(mǎi)到這種價(jià)格確實(shí)劃算，適合買(mǎi)來(lái)開(kāi)公司或者自住，比如連著買(mǎi)兩到三間，打通掉然后裝修成辦公使用是很合適的。

提醒：

如果買(mǎi)精裝修的，七年返租結(jié)束以后要如何打算，需要提前想好。

五華區(qū)——海倫中心公寓

關(guān)鍵詞：拎包入住、配套不錯(cuò)

海倫中心公寓

精裝修均價(jià)：13500元/m2

交通情況

地址是二環(huán)西路與科泰路交匯處黃土坡立交橋旁；

門(mén)口就是公交車(chē)站，對(duì)面是黃土坡公交車(chē)場(chǎng)，總共26路公交車(chē)；

自駕的話(huà)，門(mén)口就有個(gè)小屯立交和黃土坡立交，出門(mén)就可以上二環(huán)，去北邊或者去南邊都比較方便；

距離正在建設(shè)的四號(hào)地鐵線(xiàn)小屯站十分鐘步行路程。

去南屏街、翠湖啥的十幾分鐘車(chē)程；

距離沃爾瑪一公里；

主要特征

6梯28戶(hù)；

精裝修拎包入住；

配套不錯(cuò)

交房時(shí)間

2019年7月

主打戶(hù)型

最小戶(hù)型：34.45平米的已經(jīng)賣(mài)完了。

37平米的戶(hù)型跟34.45平米的基本一樣，就是會(huì)稍微寬一些，34.45平米的寬2.45m，37平米的寬2.6m，37平米的精裝修公寓目前總價(jià)在40萬(wàn)左右。

按揭購(gòu)買(mǎi)的話(huà)，首付21萬(wàn)左右，貸款十年月供2100左右。

14層是商場(chǎng)，上周末剛開(kāi)始正式招商。

樣板房實(shí)拍：

在售有個(gè)49個(gè)平方的，總價(jià)在50多萬(wàn)，租金水平在1800左右。

有衣柜，洗手間設(shè)計(jì)合理。適合自己住，也適合做民宿。

68個(gè)平方的，最大的戶(hù)型，明廚明衛(wèi)全落地窗帶陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)同時(shí)直接當(dāng)成衣柜用了。

總價(jià)71萬(wàn)74萬(wàn)。 2100,2200的月租金水平。

關(guān)于付款方式：

除了全款和按揭以外，還提供了一種首付分期的方案，但是得爭(zhēng)取名額。首付每隔半年交一次，第一次交總價(jià)的25%，第二次15%，第三次10%。

總體評(píng)價(jià)：

優(yōu)勢(shì)：

這個(gè)地理位置確實(shí)還是比較方便的，去個(gè)文林街，翠湖，順城啥的都比較快。周邊有沃爾瑪。

精裝修保持了海倫堡的一貫高品質(zhì)。設(shè)計(jì)方面費(fèi)的心思比較多，門(mén)是電子密碼鎖，適合投資也適合自住，做airbnb民宿也是合適的。

提醒：

37平的戶(hù)型還是有點(diǎn)太小，自住起來(lái)應(yīng)該不太舒適，49平方的戶(hù)型更適合自住一些。

68平那個(gè)戶(hù)型，洗澡的地方感覺(jué)稍微有點(diǎn)窄，建議實(shí)地去看看感受一下。

這次踩盤(pán)主要挑選了有樣板間的公寓樓盤(pán)，有一些不錯(cuò)的公寓因?yàn)樯形撮_(kāi)放樣板間所以我們沒(méi)去跑，比如性?xún)r(jià)比很高的未名城紫光公寓、帶15年租約的金地We'R公寓。

踩盤(pán)報(bào)告的初衷是為大家節(jié)省時(shí)間，省去東奔西跑需要耗費(fèi)的精力和交通成本，幫大家實(shí)地去了解一些開(kāi)發(fā)商在廣告中不會(huì)細(xì)說(shuō)的具體情況，也為大家去除濾鏡，呈現(xiàn)真實(shí)的樣板房狀態(tài)。

不知道以上幾個(gè)公寓產(chǎn)品里有沒(méi)有適合你的，不管是自住、長(zhǎng)租，不管是開(kāi)工作室還是做airbnb民宿，希望大家都能夠早日買(mǎi)到適合自己的公寓。

拓展知識(shí)：