西安科技二路燃?xì)庠罹S修(西安科技二路燃?xì)庠罹S修店)

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前沿拓展：

西安科技二路燃?xì)庠罹S修

公交線路：50路，全程約6.0公里

1、步行約600米,到達(dá)朝陽二路站

2、乘坐50路,經(jīng)過8站, 到達(dá)團(tuán)結(jié)路口站

3、步行約200米,到達(dá)(七廠十字...

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前言：

國宸府入市后，南部新城的主流在售樓盤共6個，分別是東原旭輝璞閱、國宸府、德信市心府、綠城九龍倉桂語朝陽以及融信旭輝湘湖悅章、德信金茂佳源府。

其中最值得去搖的樓盤是德信市心府，項目位于南部新城市心路上，周邊配套齊全且成熟，又近地鐵2號線潘水站，區(qū)位條件是所有樓盤中最好的，價格卻不是最貴，因而最值得去搖。

其次是璞閱。項目戶型總價低，擁有景觀資源且商業(yè)配套優(yōu)勢較為突出：一則北鄰已在運營的物美大賣場，二則未來會增加蕭山銀泰城的配套。

隨后值得去搖的是佳源府和湘湖悅章。

如果愿意付出點時間，不妨等等佳源府的高層開盤。也就是說，這兩個盤中建議優(yōu)先選擇佳源府，尤其對想買剛需三房戶型的購房者而言。

兩個樓盤的區(qū)位地段優(yōu)勢差別很小，差距主要在于剛需三房戶型的面積大小和由此可能造成的套總價差異。佳源府的高層三房戶型面積規(guī)劃為約89方，湘湖悅章的高層三房戶型面積則規(guī)劃為97方，由此可能造成的價格及性價比差異，《你愿意為1.97㎡使用面積付出10萬/㎡代價嗎？湘湖悅章零驗資首開 |選房指南No.84》一文有所指出，可點擊查看，本文不再贅述。因而兩者中建議優(yōu)先選擇佳源府。

最不值得去搖的是綠城九龍倉桂語朝陽的高層。項目高層售價是6盤中最高的，但地段、配套不是6盤中最好的，因而綜合性價比在6盤中最低。

以下為正文。

近期，蕭山南部新城的搖號焦點聚集在東原旭輝璞閱、旭輝國宸府、融信旭輝湘湖悅章三盤上。

上述三盤均有旭輝參股，從6月15日至6月23日次第開展購房意向登記。

前兩個樓盤不設(shè)驗資門檻，只有湘湖悅章需提供50萬或者100萬的驗資證明。

這也意味著，即便不拿出任何驗資證明，就能去搖璞閱和國宸府兩個樓盤；如果能拿出50萬驗資證明，那么三個盤隨便搖。

三盤都推出了高層精裝房源，戶型涵蓋剛需三房到改善四房。

看上去擁有相似的價格、產(chǎn)品，三盤的價值差異點在哪兒？關(guān)于這三盤的選擇，又該作何解？

| PART1 |

南部新城旭輝三盤價值差異點

①配套區(qū)位

交通優(yōu)勢的從高到低排序依次是湘湖悅章、璞閱、國宸府。

公路交通方面，湘湖悅章位于風(fēng)情大道和蜀山路之間。風(fēng)情大道是濱江、蕭山和錢塘江北岸人流車流往來的主干道。蜀山路未來接軌博奧路，將提升樓盤與錢江世紀(jì)城通勤往返的便利度。

▲湘湖悅章鳥瞰圖

而璞閱和國宸府的公路出行主干道只有一條通惠路，周邊其他道路的作用則更多在于實現(xiàn)南部新城內(nèi)部的串流，且通惠路所經(jīng)區(qū)域的發(fā)展程度以及發(fā)展預(yù)期都不及風(fēng)情大道和蜀山博奧路所經(jīng)區(qū)域。

軌道交通方面，如果是到地鐵2號線的距離，三個盤基本能打個平手。如果考慮到遠(yuǎn)期地鐵11號線在蕭山段的規(guī)劃，從目前經(jīng)證實的消息看，地鐵11號線在北辰奧園、規(guī)劃浙醫(yī)二院一帶有望設(shè)置站點。湘湖悅章恰巧位于這一帶，因此不排除在后期可獲得11號線地鐵優(yōu)勢的加持。

而商業(yè)配套規(guī)劃上，北臨物美大賣場、300米近鄰規(guī)劃蕭山銀泰城的璞閱最具優(yōu)勢，不僅有現(xiàn)成已投入使用的商業(yè)配套物美大賣場，未來的銀泰城規(guī)劃也不錯；

▲東原旭輝璞閱鳥瞰圖

其次是國宸府，國宸府周邊1公里范圍內(nèi)可享受規(guī)劃銀泰城、在建商貿(mào)綜合樓等商業(yè)配套。它的商業(yè)配套特點是距離近，但都不夠成熟，尚在規(guī)劃或建設(shè)中。需待未來建設(shè)完成并運營起來之后，它的商配便能具備近距離、便捷和豐富的優(yōu)勢。

排在最后的是湘湖悅章。湘湖悅章約2公里范圍內(nèi)缺乏類似綜合體的已運營成熟的商業(yè)配套，只有一條尚在招商中的慢生活街區(qū)。

幸運的是項目自帶小區(qū)商業(yè)，可解決部分日常購物需求。

因為三盤都是新房，它們的學(xué)區(qū)優(yōu)劣勢不做過多著墨。

據(jù)悉國宸府代建小學(xué)為中國傳媒大學(xué)附屬杭州蕭山中旭小學(xué)，而距離融信旭輝湘湖悅章最近的一所公辦小學(xué)由德信金茂佳源府代建，計劃引入浙大附屬教育集團(tuán)的教學(xué)資源。

哪所學(xué)校可能更好？

國宸府方面對外宣稱其代建學(xué)校會是蕭山南部區(qū)域最好的公辦小學(xué)；湘湖悅章方面則表示：“國宸府代建學(xué)校剛剛進(jìn)入杭州，還沒有展示任何教學(xué)效果，因此哪所學(xué)校更好現(xiàn)在不能下判斷?！?/p>

▲旭輝華宇國宸府鳥瞰圖

在居住環(huán)境方面，國宸府的條件在三個盤中最差。國宸府位于通惠路沿線，東南側(cè)不到500米處為鐵軌，容易受道路噪聲影響。璞閱同樣位于通惠路沿線，通惠路的劣勢和國宸府同樣無從避免，但它勝過國宸府的地方在于較為遠(yuǎn)離鐵軌以及西臨較大面積的景觀河帶。湘湖悅章在三盤中最具優(yōu)勢，一方面它不靠沿任何主干道，不容易受道路噪聲影響；另一方面較為貼近湘湖景區(qū)，直線相距約1公里。

總體而言，璞閱的配套優(yōu)勢在于商業(yè)生活配套和景觀，湘湖悅章則交通優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢較為突出；國宸府從規(guī)劃上看具備一定的商業(yè)優(yōu)勢，但還處于規(guī)劃中，需待將來兌現(xiàn)。

②產(chǎn)品和價格

產(chǎn)品方面，璞閱的優(yōu)勢在于交房時間最早，2020年可實現(xiàn)交付，比湘湖悅章和國宸府提早近2年。后者的交房時間均在2022年3月。

三個盤的高層房源提供了四種戶型產(chǎn)品。

一種是剛需三房，戶型面積89102方。戶型設(shè)計上璞閱和國宸府接近，勝過湘湖悅章的地方在于次衛(wèi)的空間位置設(shè)計更合理。湘湖悅章勝過前者的地方在于帶雙陽臺，陽臺面積更大。

這類產(chǎn)品中的國宸府套售價最貴，璞閱購買門檻最低。

▲東原旭輝璞閱約89方戶型

▲湘湖悅章約97方戶型

（國宸府約102方戶型見下文“國宸府選房指南”）

第二種是戶型建面約121126方的四房。該面積段的四房戶型設(shè)計中，璞閱和湘湖悅章接近，不過璞閱的兩個衛(wèi)生間空間更寬敞些，比較明顯的缺陷是廚房夾在兩個臥室之間，廚房活動可能給兩個臥室?guī)硪恍┰胍粲绊?。國宸府的約122方戶型設(shè)計的缺陷則在于次衛(wèi)的空間緊鄰南向次臥，導(dǎo)致與兩個北次臥的空間距離較遠(yuǎn)，不方便2個北次臥使用次衛(wèi)。

這類戶型產(chǎn)品中三個樓盤的套售價基本接近。

▲東原旭輝璞閱約121方戶型

▲湘湖悅章約126方戶型

（國宸府約122方戶型見下文“國宸府選房指南”）

第三種戶型建面為約134方四房。三盤中僅璞閱和國宸府規(guī)劃了該戶型。國宸府的約134方戶型設(shè)計更具優(yōu)勢，不僅能做到3房朝南，還擁有更大的陽臺面積和更多的儲藏空間。

璞閱134方戶型的購置門檻為302萬，比國宸府低約26萬；但璞閱134方戶型套總價上限368萬，比國宸府高出近10萬。

▲東原旭輝璞閱約134方戶型

（國宸府約134方戶型見下文“國宸府選房指南”）

第四種是湘湖悅章獨有的“3+1”房，戶型面積為約108方。該類戶型套售價250290萬，可以買到璞閱樓層較差的121方和國宸府樓層最好的102方。

▲湘湖悅章約108方戶型

③區(qū)域二手房市場和規(guī)劃布局

湘湖悅章所在片區(qū)的二手樓盤目前有開元名郡和北辰奧園，今后有望新增湘湖悅章、佳源府、印江南，形成5盤“割據(jù)”的局面。

璞閱和國宸府所在片區(qū)目前在售二手樓盤有恒大帝景、香悅半島、四季華庭，新增璞閱、國宸府和一個禹洲項目后，片區(qū)內(nèi)的二手樓盤數(shù)量達(dá)到6個。

粗略來看，璞閱和國宸府所在區(qū)域競品更多，進(jìn)入二手房市場后面臨的競爭形勢更激烈。

當(dāng)前兩個區(qū)域的二手房成交特點分別為：湘湖悅章所在片區(qū)售價偏低，但成交更活躍，成交量更大；璞閱和國宸府所在片區(qū)售價更高，同時成交活躍度更低，成交量更小。

比如北辰奧園的毛坯89方單套成交價格在230萬左右，據(jù)了解今年內(nèi)僅一家中介就成交了15套；而四季華庭同類型房源的單套成交售價在250萬左右，據(jù)熟悉四季華庭交易業(yè)務(wù)的某中介員工所掌握情況，今年內(nèi)成交4套左右。

兩個樓盤的成交客群，來自濱江區(qū)、蕭山老城區(qū)、蕭山周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)等，但各有側(cè)重。北辰奧園的看房購買客群主要來自濱江，四季華庭則以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買力為主流。

兩個區(qū)域的規(guī)劃利好也存在差異。湘湖悅章所在片區(qū)的規(guī)劃利好有浙醫(yī)二院和環(huán)湘湖布局的產(chǎn)業(yè)帶，規(guī)劃側(cè)重產(chǎn)業(yè)布局；璞閱和國宸府所在片區(qū)的規(guī)劃利好有火車南站和蕭山銀泰城。

不同規(guī)劃利好對各自區(qū)域內(nèi)的人口導(dǎo)入數(shù)量的差異或很難判斷，較容易判斷的是，可能璞閱和國宸府所在片區(qū)規(guī)劃利好帶來的人口導(dǎo)入效應(yīng)的生效速度更快。

| PART2 |

購買建議

因為新房學(xué)區(qū)的不確定性，投資和自住建議上沒有過多考慮學(xué)區(qū)因素。

不管作為投資還是自住，三個樓盤在選擇上的優(yōu)先級排序都是“璞閱>湘湖悅章>國宸府”。

①投資購入

投資建議選擇國宸府的102方、璞閱的89方和湘湖悅章的97方。當(dāng)中：

首選璞閱的89方，該戶型單套精裝售價200230萬，是三盤中單套售價最低的，與區(qū)域內(nèi)二手房四季華庭毛坯89方售價存在價差；同時周邊配套相對齊全些，再考慮到所在片區(qū)的配套利好和由此帶來的人口導(dǎo)入效應(yīng)會兌現(xiàn)更快，璞閱的89方可以嘗試較短線投資，但不排除會像四季華庭一樣，面對掛牌成交周期比湘湖悅章所在片區(qū)更長的問題。

次選湘湖悅章的97方，樓盤區(qū)域未來可承接來自濱江、錢江世紀(jì)城、蕭山周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、地鐵11號線和浙大二院的購買力，雖然價格比璞閱和北辰奧園高，但勝在未來或許不缺購買力，房子更容易出手。

但也正因為湘湖悅章的精裝97方單套售價相對北辰奧園的毛坯89方來說不具有價格優(yōu)勢，如果買入湘湖悅章的97方，可能需待周邊利好進(jìn)一步落實，帶動更多置業(yè)人口流入板塊的時候出手，意即需要支出稍長一些的等待的時間成本。

國宸府的102方相對來說不太值得投資購入。它的弊端是售價過高，地段配套不具優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)二手市場競爭壓力較大，如果該片區(qū)二手房市場幾年后依然保持當(dāng)前的“高價、低頻”特征，那么國宸府的102方會面臨較大的出手壓力，除非它所代建小學(xué)的教學(xué)水平真正能實現(xiàn)它所宣稱的“蕭山南部區(qū)域最好的公辦”。

②自住購入

因?qū)W區(qū)的不確定性，若不考慮學(xué)區(qū)，從價格、配套、交通、居住環(huán)境上看，璞閱是首選。

璞閱具備一定價格優(yōu)勢，尤其是剛需89方戶型。其次璞閱周邊商業(yè)生活配套相對另外兩個樓盤更齊全，未來還會加碼銀泰城商業(yè)配套。項目靠臨景觀河道，也具有一定的景觀優(yōu)勢。

次選是湘湖悅章。湘湖悅章的環(huán)境優(yōu)勢與璞悅的差距不大，交通優(yōu)勢比璞閱明顯，但價格上比璞閱略高些，且項目最大的弱點是2公里范圍內(nèi)缺乏商業(yè)綜合體，但它自身攜帶小區(qū)商業(yè)，可解決部分日常購物消費的問題；

而國宸府，不管在交通還是居住環(huán)境上和另外兩個盤有較明顯的差距，可作為最后選擇。國宸府周邊雖然布局了一些商業(yè)配套，但從周邊已落成小區(qū)的店鋪招商不怎么火熱的情況看，周邊新布局的商業(yè)配套從建成到成熟運營還需要一段時間，因此國宸府可作為末選項。

旭輝華宇國宸府選房指南

| PART1 |

搖號信息

▲國宸府鳥瞰圖

搖號房源：3536共245套

主力戶型：102㎡、122㎡、132㎡

無房戶傾斜：30%

均價：精裝25607.8元/㎡，含裝修2800元/㎡

驗資門檻：0驗資

登記時間：06.1806.20

| PART2 |

規(guī)劃配套

定價情況 →

開發(fā)商：旭輝，華宇

拿地時間：2018年7月30日

拿地樓面價：13473元/㎡

銷售價格：25607.8元/㎡，含裝修2800元/㎡

裝修改造費：無

車位售價：未定，周邊25萬左右

車位選購時間及付款方式：未定

| 周邊一手房售價 |

東原旭輝璞閱均價26171元/㎡

湘湖悅章均價25200元/㎡

| 周邊二手房售價 |

綠都四季華庭89㎡5月份成交單價29214元/㎡

恒大帝景89㎡成交單價31272元/㎡

產(chǎn)品介紹 →

項目規(guī)劃：17幢高層，18幢排屋

交房時間：2022年3月

房屋朝向：南北朝向

單層層高：2.9米

小區(qū)物業(yè)：永升物業(yè)

容積率：2.8

得房率：81%左右

精裝亮點：美的中央空調(diào)、愛迪士新風(fēng)系統(tǒng)、方太油煙機(jī)、燃?xì)庠?/p>

配套介紹 →

| 周邊城市界面 |

東：通惠南路

南：南三路

西：規(guī)劃二路、育才路

北：規(guī)劃一路、晨輝路

| 公交交通 |

196路、412路、1597路等

| 軌道交通 |

地鐵2號線曹家橋站地鐵口約1.5公里

| 小區(qū)內(nèi)部配套 |

3000方大草坪、會客連廊、共享廚房、書吧

| 周邊商業(yè)購物娛樂配套 |

王有始商貿(mào)綜合樓（在建）約450米

銀泰城（在建）約1km

開元廣場約1.8km

項目西側(cè)規(guī)劃了34萬方的商業(yè)綜合體

琴山下社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場1.4km

琴山園1.6km

| 小區(qū)代建學(xué)校 |

幼兒園：旭輝中旭愛思坦幼兒園

小學(xué)：中國傳媒大學(xué)附屬杭州蕭山中旭小學(xué)

| 周邊學(xué)校 |

蕭山匯宇小學(xué)約1.4km

蕭山高橋小學(xué)約2.5km

蕭山第十一中學(xué)約1.14km

高橋初中約1.7km

|周邊醫(yī)療 |

蕭山愛心醫(yī)院約0.8km

蕭山第一人民醫(yī)院約3.2km

| PART3 |

戶型介紹

102方三房兩廳兩衛(wèi) →

位置：35、36號樓中間套

套數(shù)：123套

總價:246267萬

優(yōu)點：三開間朝南，廚房面積大

缺點：廚房和次衛(wèi)通風(fēng)井相鄰，可能會串氣

122方四房兩廳兩衛(wèi) →

位置：35號樓東西邊套、36號樓東邊套

套數(shù)：92套

總價：297325萬

優(yōu)點：餐客廳一體帶大飄窗

儲物空間大

缺點：僅兩開間朝南

132方四房兩廳兩衛(wèi) →

位置：36號樓西邊套

套數(shù)：30套

總價：305357萬

優(yōu)點：餐客廳一體帶大飄窗

儲物空間大

缺點：僅兩個半開間朝南

| PART4 |

35、36樓幢區(qū)位優(yōu)劣勢分析

優(yōu)點：

無遮擋，采光好。

缺點：

靠近馬路，容易受到道路車行噪聲尾氣污染；

小區(qū)次出入口靠近36幢，低樓層容易受到噪聲影響。

| PART5 |

35、36樓一房一價&噪聲測評

| PART6 |

35、36樓選房建議

102方選房建議 →

考慮因素：

1.所處位置：36幢、35幢中間套

2.采光因素：無遮擋采光好

3.噪音因素：靠近主干道容易受到噪聲影響

4.價格因素：20層、21層總價最高

120方選房建議 →

考慮因素：

1.所處位置：35幢東西邊套、36幢東邊套

2.采光因素：無遮擋采光好

3.噪音因素：靠近主干道容易受到噪聲影響

4.價格因素：20層、21層總價最高

132方選房建議 →

考慮因素：

1.所處位置：36幢西邊套

2.采光因素：無遮擋采光好

3.噪音因素：靠近主干道容易受到噪聲影響

4.價格因素：20層、21層總價最高

END

文/宇宙無敵帥的TF、由著你 編輯/宇宙無敵帥的TF

本文僅代表作者個人觀點。

本文相關(guān)內(nèi)容不排除因政府相關(guān)規(guī)劃、規(guī)定及開發(fā)商未能控制的原因發(fā)生變化。

拓展知識：

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1. 火焰不正常
這種情況很有可能是燃?xì)庠畛霈F(xiàn)離火或是脫火，首先我們可以調(diào)一下燃?xì)庠畹膲毫Γ沟盟臍忾y得到提高，然后在打開試一下即可。

2. 沒有火花
如果燃?xì)庠畛霈F(xiàn)怎么打都不會產(chǎn)生火花的話，有可能是因為燃?xì)庠顩]有電了，這時就需要更換燃?xì)庠畹碾姵?。此外還有可能是燃?xì)庠畹男D(zhuǎn)開關(guān)被扭斷，那么最簡單的方法是更換一個旋轉(zhuǎn)開關(guān)。
3. 自動熄火
燃?xì)庠钤谑褂玫臓顟B(tài)下突然熄火，首先檢查它的氣源，氣源被堵塞的話應(yīng)當(dāng)及時疏通。如果是因為燃?xì)庠罡腥景l(fā)生熄火的話，那么一定要先關(guān)閉燃?xì)庠睿儆酶蓛舻哪ú疾潦盟母袘?yīng)針。

4. 火花點不著
如果燃?xì)庠钅艽虺龌鸹ǖ屈c不著，同時感應(yīng)針和點火針都正常的情況下，那么有可能是氣源的問題。接下去就檢查它的氣源，首先用打火機(jī)測試，如果有火的話移動它的點火針，使得火花靠近小孔的邊緣。還有一個辦法是調(diào)節(jié)燃?xì)庠畹娘L(fēng)門，此外燃?xì)庠罹S修應(yīng)該請專業(yè)的人士進(jìn)行，這樣才能保證使用安全。

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