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前沿拓展：

濟(jì)南哪個(gè)片區(qū)競爭最激烈？除了雪山、唐冶、新東站，CBD北部這片區(qū)新盤扎堆的區(qū)域，恐怕也是目前濟(jì)南競爭壓力較大的區(qū)域之一。

CBD北側(cè)區(qū)域是被很多人忽略的地方，其實(shí)這里發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟆?/p>

未來CBD會(huì)匯入無數(shù)的優(yōu)秀企業(yè)和人才，而CBD內(nèi)土地資源有限，將來勢必有大量產(chǎn)能會(huì)溢出。CBD的東西兩側(cè)、南北兩側(cè)區(qū)域都將因此受益，像原來的泛CBD區(qū)域已被劃入核心區(qū)，CBD的北側(cè)區(qū)域也會(huì)因此迎來巨變。

與此同時(shí)，這里也將是濟(jì)南明年價(jià)格戰(zhàn)最為慘烈的區(qū)域之一，預(yù)計(jì)未來會(huì)出現(xiàn)10家樓盤同時(shí)在售的激烈競爭局面，且部分項(xiàng)目實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)1.31.7萬/㎡。

NO. 1｜壹

CBD北側(cè)，濟(jì)南下一站開發(fā)熱土

CBD以北區(qū)域是一種泛稱，具體包括科技城片區(qū)的東南部分和賢文片區(qū)的西北部分。區(qū)域內(nèi)小區(qū)眾多，像萬科城、保利華庭、花園小鎮(zhèn)、凱旋公館、翡翠大觀、海爾天璽等樓盤坐落其中。與此同時(shí)，曾經(jīng)的巨型城中村丁家莊已拆遷完畢，為濟(jì)南的城市發(fā)展又騰出一大片寶貴的土地。

CBD以北區(qū)域示意圖

丁家莊已基本拆遷完畢

科技城片區(qū)12街區(qū)（原丁家莊所在地）的沿工業(yè)南路區(qū)域，規(guī)劃有大量的商務(wù)用地，未來或許要建體量較大的寫字樓群。2017年，這片土地也曾有過一版規(guī)劃，那一版本中的商務(wù)用地相比現(xiàn)在少得多。這就是為迎接未來CBD的產(chǎn)能溢出而準(zhǔn)備的，未來這里將承接大量高新產(chǎn)業(yè)和優(yōu)秀人群。

CBD以北區(qū)域的交通優(yōu)勢非常明顯。

通過花園路和工業(yè)南路向西出發(fā)可直達(dá)大明湖、泉城廣場等老城區(qū)核心區(qū)域，順著奧體西路、化纖廠路向南可直達(dá)CBD、奧體等東部新城的核心區(qū)域。而且地處地鐵3號(hào)線的腰部位置，乘坐地鐵向南向北出行都方便，附近設(shè)有丁家莊、花園東路和八澗堡站3處地鐵站。根據(jù)規(guī)劃，未來地鐵7號(hào)線也將從片區(qū)內(nèi)經(jīng)過。不論是目前還是未來的交通出行，都非常方便。

CBD以北區(qū)域交通示意圖

片區(qū)周邊其他配套也很豐富。

這里是CBD商圈、洪樓商圈、高新商圈交匯處，去哪都方便，片區(qū)周邊洪家樓大潤發(fā)、高新萬達(dá)、CBD萬象城等商業(yè)配套都很方便。

片區(qū)內(nèi)很多樓盤地處歷下區(qū)，可享受歷下區(qū)優(yōu)質(zhì)的教育配套，像歷下區(qū)俊德實(shí)驗(yàn)學(xué)校（萬科城的配套學(xué)校），弘毅小學(xué)（凱旋公館、翡翠大觀、花園小鎮(zhèn)等小區(qū)的配套學(xué)校）、科苑小學(xué)（茗筑華府、保利華庭等小區(qū)的配套學(xué)校）、崇德中學(xué)等學(xué)校都不錯(cuò)。自然環(huán)境方面也是可圈可點(diǎn)，大辛河自南向北橫穿而過，根據(jù)規(guī)劃，大辛河未來要打造成城市景觀帶。

CBD以北西側(cè)區(qū)域（萬科城等）

CBD以北東側(cè)區(qū)域（賢文世家等）

CBD以北區(qū)域配套相對完善，而且發(fā)展可期，這些利好都體現(xiàn)在房價(jià)上。像片區(qū)的萬科城、保利華庭、翡翠大觀、凱旋公館等小區(qū)，二手房在售均價(jià)都在2萬以上，價(jià)格直追CBD片區(qū)內(nèi)的3處毛坯樓盤（綠地FC、華潤昆侖域、中信泰富濟(jì)南尊）。

NO. 2｜貳

CBD以北的奧體中路未來競爭激烈

或許正是因?yàn)橐陨戏N種利好因素，各大房企對CBD以北區(qū)域非常看好，紛紛投入重金在此摘地，曾經(jīng)搶地到頭破血流。

在奧體中路和花園東路交叉口，未來競爭會(huì)比較激烈：陽光城·檀悅、海信君和、瓏悅府、綠地華彤苑、金地項(xiàng)目（原黃臺(tái)煤氣爐廠地塊項(xiàng)目）同時(shí)在售的激烈競爭場面，這里是濟(jì)南樓盤密度最高的區(qū)域之一，而且大部分的樓面價(jià)不低。

很多購房者在此買房勢必要貨比五家，因?yàn)楸舜酥g挨著太近了。究竟用哪些賣點(diǎn)來吸引客戶，是這五處樓盤共同面對的難題。除此之外，周邊還有翡翠大觀現(xiàn)房樓盤、海爾天璽高端改善樓盤窺伺，東側(cè)不遠(yuǎn)處還有萬科翡翠公園、綠城代建項(xiàng)目（綠城蘭園）、中垠御苑，未來CBD以北區(qū)域?qū)⑹?0處樓盤真正拼內(nèi)功的階段，我們拭目以待。

穎秀路兩側(cè)樓盤密密麻麻

以上10處項(xiàng)目中，部分項(xiàng)目因?yàn)闃敲鎯r(jià)太高，不得不走高端路線。像奧體中路和花園東路交叉口的五座樓盤，樓面價(jià)普遍較高：陽光城·檀悅的紙面樓實(shí)際樓面價(jià)約1.7萬/㎡；海信君實(shí)際樓面價(jià)約1.3萬元/㎡左右；原黃臺(tái)煤氣爐廠地塊項(xiàng)目的實(shí)際樓面價(jià)約1.23萬元/㎡；瓏悅府樓面價(jià)約1.09萬元/㎡，同時(shí)綁定商業(yè)地塊；綠地華彤苑實(shí)際樓面地價(jià)約1.7萬元/㎡。

奧體中路和花園東路交叉口

翡翠大觀可謂是CBD以北區(qū)域的最大贏家，當(dāng)年樓面價(jià)僅4000多，目前售價(jià)在2.3萬左右；海爾天璽的賬面樓面價(jià)并不高，B2地塊樓面價(jià)7164元/㎡，B12地塊樓面價(jià)7500元/㎡，但地塊綁定了配建公園綠地、安置房、中小學(xué)幼兒園及自持產(chǎn)品等，實(shí)際樓面價(jià)也不低；萬科翡翠公園實(shí)際樓面地價(jià)約1.7萬元/㎡；綠城代建項(xiàng)目（綠城蘭園）為歷下控股拿地，樓面價(jià)約為1.05萬元/㎡；中垠御苑實(shí)際樓面價(jià)約1.24萬元/㎡。

以上10處樓盤的操盤房企，對于CBD以北區(qū)域可謂是真愛，真愛不是花言巧語而是舍得砸錢。明年或許是這10處樓盤愛恨相殺的時(shí)刻，既要抱團(tuán)取暖，又要各自打著自己的小算盤。距離明年已不足兩個(gè)月，各大房企準(zhǔn)備好了嗎？

NO. 3｜叁

CBD以北區(qū)域10處樓盤優(yōu)劣勢分析

這10處樓盤中，翡翠大觀、海爾天璽、萬科翡翠公園、中垠御苑、綠城代建項(xiàng)目（綠城蘭園）、綠地華彤苑都已入市。陽光城·檀悅、海信君和、瓏悅府、原黃臺(tái)煤氣爐廠地塊（金地）項(xiàng)目今年都進(jìn)行了項(xiàng)目公示。下面簡單分析下各個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢，供大家作為置業(yè)參考。

入市最早的是翡翠大觀，目前現(xiàn)房在售，在售單價(jià)2.3萬左右。翡翠大觀當(dāng)?shù)啬昴玫囊彩歉邇r(jià)地，但現(xiàn)在看看，其他家的樓面價(jià)早已經(jīng)水漲船高。

這或許是很多高價(jià)地未來不得已而為之的一條路：因?yàn)闃敲鎯r(jià)高企，去化將非常慢，直至熬成現(xiàn)房，然后等到下一波行情，最終還會(huì)賺錢。就擔(dān)心很多房企熬不過這個(gè)冬天。翡翠大觀的優(yōu)勢是現(xiàn)房、地鐵房，可享受歷下區(qū)優(yōu)質(zhì)的教育配套，樓下即是學(xué)校，整體還不錯(cuò)。

海爾天璽目前在售的是B2地塊6樓和9樓，地上容積率3.35，這個(gè)容積率在整個(gè)濟(jì)南市而言都很高。容積率較高必然導(dǎo)致部分樓棟樓間距較窄，且有數(shù)量較多的居住公寓，像海爾天璽部分樓棟的315層、316層依然是居住公寓。

目前在售戶型為158㎡和186㎡的大戶型，在售單價(jià)約2.7萬精裝，不論單價(jià)和總價(jià)都可比肩CBD的精裝項(xiàng)目。海爾天璽已開盤約有半年時(shí)間，截至日前僅網(wǎng)簽了8套，銷售比較艱難。

海爾天璽（航拍于3月份）

海爾天璽的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（截至11月30號(hào)）

萬科翡翠公園容積率3.3也較高，也有一定數(shù)量的居住公寓，通過航拍圖可以清晰感受到。目前在售戶型建面在122㎡—178㎡之間，在售均價(jià)約2.5萬/㎡。項(xiàng)目優(yōu)勢是萬科翡翠系裝修、萬科物業(yè)和自建的生活館，未來生活比較方便，呈現(xiàn)的品質(zhì)還不錯(cuò)。敏感點(diǎn)是項(xiàng)目一共12棟樓，其中4棟是回遷安置房。

萬科翡翠公園實(shí)景圖

中垠御苑容積率3.0也不低，該地塊入市比較緩慢，同期拿地的樓盤有的已經(jīng)快要清盤，而該樓盤仍處于銷售初期，目前在售單價(jià)在1.5萬1.6萬之間。中銀御苑目前在售的只有2樓，戶型為100㎡、110㎡小三室，比較適合剛需人群。開盤已有幾個(gè)月時(shí)間，截至日前網(wǎng)簽了11套。值得注意的是，中垠御苑屬于高新區(qū)，售價(jià)較低跟此有很大關(guān)系。

中垠御苑實(shí)景圖

中垠御苑的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（截至11月30號(hào)）

綠城代建項(xiàng)目（綠城蘭園）容積率僅為1.5，這點(diǎn)是一大優(yōu)勢。該項(xiàng)目是綠城代建。目前濟(jì)南市場的有點(diǎn)清單，綠城蘭園已經(jīng)開盤，姿態(tài)較低，首付可以分期的消息。上周六首推12（10F，1T2，2個(gè)單元），141㎡房源共40套；當(dāng)天去化36套，去化率90%；成交均價(jià)25300元/㎡，精裝。

實(shí)景圖

實(shí)景圖

綠地華彤苑是奧體中路和花園東路入市較早的樓盤，容積率3.3。該項(xiàng)目建設(shè)單位為泉景綠諾置業(yè)有限公司，也就是綠地泉控股旗下公司。該項(xiàng)目在售戶型建面在110㎡140㎡之間，在售均價(jià)約在2.3萬—2.45萬之間。項(xiàng)目優(yōu)勢下西側(cè)規(guī)劃有一所小學(xué)，未來業(yè)主子女上學(xué)非常方便；敏感點(diǎn)要注意西側(cè)有一塊一類工業(yè)用地，另外項(xiàng)目有一定數(shù)量的回遷安置房和居住公寓。

陽光城·檀悅、海信君和、瓏悅府、原黃臺(tái)煤氣爐廠金地地塊項(xiàng)目目前尚未入市，今天先簡略分析，改天再詳情分析。

5處樓盤扎堆

奧體中路西側(cè)有一條很大的高壓線需要注意，另外距離黃臺(tái)電廠的直線距離約2公里。

北側(cè)能看到黃臺(tái)電廠的大煙筒

對于CBD以北區(qū)域，參考君非常看好，未來這里的發(fā)展?jié)摿头慨a(chǎn)增值潛力非常大，只是片區(qū)內(nèi)各大樓盤的銷售和去化不容樂觀。手握高價(jià)地苦不苦，只有開發(fā)商自己知道。文章末尾，我們做一個(gè)小小的調(diào)查，目前CBD北區(qū)域已經(jīng)入市或者即將入市的10處樓盤中，您認(rèn)為哪座樓盤最值得購買？

拓展知識(shí)：