南岸區(qū)燃?xì)庠罹S修(南坪燃?xì)庠罹S修)

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《踩盤日記》總第10期

近期，南方日報(bào)、南方+推出深圳踩盤策劃報(bào)道，對龍崗、坪山、光明、龍華、寶安等地的住宅/公寓新盤，實(shí)地走訪，對從通過片區(qū)規(guī)劃、生活配套、樓盤產(chǎn)品等板塊將同區(qū)域的樓盤作分析對比，最終形成“踩盤日記”。

一直以來，龍崗的吉華、橫崗、平湖都被忽略，本期踩盤日記將帶來這3個(gè)片區(qū)的新盤：里城璽樾山+星河盛境+仕達(dá)廣場。

1、區(qū)域規(guī)劃

A: 吉華核心都市圈

2021年中，深圳發(fā)改委發(fā)布《深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》。其中提出的推動深圳都市核心區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)備受關(guān)注，將龍崗區(qū)的坂田、布吉、吉華、南灣街道等納入都市核心區(qū)。

深圳以基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、城市公共安全等薄弱環(huán)節(jié)為突破口，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，擴(kuò)大公共服務(wù)有效供給，加強(qiáng)城市公共服務(wù)配套設(shè)施實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)均衡布局，促進(jìn)全市均衡發(fā)展。

坂雪崗科技城和“都市核心區(qū)”擴(kuò)容成為吉華街道的重要機(jī)遇，深圳新一輪城市總體規(guī)劃賦予吉華“都市核心區(qū)”的新定位，初步形成北部“高新+文創(chuàng)”、中部制造、南部商貿(mào)的產(chǎn)業(yè)布局趨勢，

B: 橫崗阿波羅未來產(chǎn)業(yè)城

從龍崗產(chǎn)業(yè)布局來看，“東有寶龍工業(yè)城，西有華為科技城，北有國際低碳城，南有未來產(chǎn)業(yè)城”。阿波羅未來產(chǎn)業(yè)城作為橫崗重點(diǎn)片區(qū)，具有區(qū)位優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢，正處在補(bǔ)足基礎(chǔ)設(shè)施短板進(jìn)程中。

在大力實(shí)施“一芯兩核多支點(diǎn)”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，阿波羅未來產(chǎn)業(yè)城這一生態(tài)型產(chǎn)城融合區(qū)域成為龍崗區(qū)重要支點(diǎn)，具有打造深圳未來產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)的基礎(chǔ)與空間條件。

C: 平湖高鐵站TOD

平湖樞紐規(guī)劃集國鐵、城際、城市軌道于一體（廣深鐵路、深惠城際、10、17、18號線），是深圳中北部重要的區(qū)域綜合型樞紐，也是未來平湖乃至周邊區(qū)域的活力中心，是平湖、坂田聯(lián)動發(fā)展的重要支撐，將承擔(dān)未來市級重要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心功能。

平湖樞紐緣起于平湖火車站，平湖火車站始建于1911年，也是京九鐵路沿線的重要站點(diǎn)。平湖樞紐規(guī)劃同步研究軌道線網(wǎng)及站點(diǎn)換乘方案，國鐵、城際、城軌三位一體的站城一體開發(fā)，平湖樞紐及周邊地區(qū)已納入深圳市18個(gè)重點(diǎn)區(qū)域之一。

D:平湖金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地

2015年3月，平湖被選定為前海區(qū)域范圍外唯一與前海有官方合作的區(qū)域，將平湖金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地（簡稱“平湖金融基地”）、平湖西部工業(yè)園區(qū)打造為前海后陸(平湖)拓展區(qū)。

平湖金融基地位于清平高速與平大路交叉口東南側(cè)，平湖金融現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地被列為“深圳17個(gè)重點(diǎn)區(qū)域”，定位“金融+科技+總部”的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地。

2、配套:交通

A:里城璽樾山

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里城璽樾山

里城璽樾山位于龍崗吉華三聯(lián)片區(qū)，近布龍路、布李路、布瀾路，項(xiàng)目周邊分布有南坪快速、清平快速、水官高速路，快速通達(dá)南山、福田、羅湖及龍崗、坪山區(qū)。

在軌道交通方面，距離項(xiàng)目最近的為規(guī)劃中的21號線三聯(lián)路站，約數(shù)百米；此外，周邊還有地鐵3號線、5號線、14號線和17號線，不過項(xiàng)目距離這些項(xiàng)目均較遠(yuǎn)。

項(xiàng)目自身配建了一個(gè)公交總站，目前已經(jīng)開通運(yùn)行了2條公交線路，可以接駁3號線大芬站、5號線上下水徑站和10號線涼帽山站。

B: 星河盛境

星河盛境處于龍崗園山街道保安片區(qū)，位于橫崗中心區(qū)域，連接龍崗東西。周邊有龍崗大道、南坪快速、水官高速、水官高速多條高速路連通坪山、龍崗和羅湖、南山各區(qū)。

在軌道交通方面，項(xiàng)目緊鄰地鐵3號線永湖站，周邊還有建設(shè)中的14號線和16號線。

C: 仕達(dá)廣場

仕達(dá)廣場周邊有清平高速、丹平高速、水官高速及沈海高速4條高速路，

在軌道交通方面，項(xiàng)目周邊已有運(yùn)營中的廣深城際平湖站，規(guī)劃或建設(shè)10/17/18號線。

3、教育及商業(yè)等配套

A:里城璽樾山

里城璽樾山配建了一所幼兒園，引入引進(jìn)九年一貫制學(xué)校南京師范大學(xué)附屬龍崗學(xué)校，目前兩所學(xué)校均已開學(xué)投用；項(xiàng)目附近還有深圳市百外世紀(jì)中學(xué)，以及招商三聯(lián)舊改規(guī)劃的九年一貫制學(xué)校。

醫(yī)療資源方面，項(xiàng)目周邊有龍崗區(qū)第二人民醫(yī)院、深圳市第三人民醫(yī)院。

項(xiàng)目三期共配建約7500㎡底商，周邊有賽格ECO商業(yè)MALL、三聯(lián)廣場等商業(yè)。

在自然休閑資源方面，項(xiàng)目緊鄰三聯(lián)郊野公園，附近分布有三聯(lián)水庫、石芽嶺公園、華僑城甘坑小鎮(zhèn)等。

B: 星河盛境

星河盛境自帶一所幼兒園，緊鄰九年義務(wù)教育學(xué)校保安學(xué)校，周邊還有區(qū)屬公辦初中園山實(shí)驗(yàn)學(xué)校和一所綜合性中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校，龍崗第二職業(yè)技術(shù)學(xué)校。在產(chǎn)業(yè)方面，周邊分布有大運(yùn)AI小鎮(zhèn)、阿波羅未來產(chǎn)業(yè)園。

在商業(yè)方面，項(xiàng)目自帶4.4萬㎡集中商業(yè)，周邊還有天虹、星河時(shí)代cocopark等商業(yè)。在休閑方面，兩公里范圍內(nèi)分布有高爾夫球場、橫崗人民公園、龍崗區(qū)大運(yùn)公園等資源。

在距項(xiàng)目10公里范圍內(nèi)分布有龍崗區(qū)人民醫(yī)院、深圳市第三人民醫(yī)院、龍崗區(qū)中醫(yī)院、龍崗區(qū)婦幼保健院、龍城醫(yī)院等。

C: 仕達(dá)廣場

自帶約2.8萬㎡商業(yè)。

4、樓盤概況

A:里城璽樾山

項(xiàng)目位于龍崗區(qū)吉華街道三聯(lián)南路與聯(lián)中路交會處，占地面積約6萬㎡，建筑面積約34萬㎡。目前項(xiàng)目即將推售三期一共4棟888戶房源，房源面積約85/98/100㎡三個(gè)戶型均為三房產(chǎn)品，預(yù)計(jì)6月份申批預(yù)售。

項(xiàng)目三期一共13棟，呈點(diǎn)式布局圍合而成；樓棟為40層高的3梯6戶住宅，三期總的車位比約1:0.97。

B: 星河盛境

項(xiàng)目位于龍崗大道與南坪快速交匯處，靠近南坪快速路和水官高速，緊鄰3號線永湖地鐵站。項(xiàng)目占地約3.2萬㎡，建筑面積約28萬㎡?？墒鄯吭醇s，預(yù)計(jì)7月份入市；房源戶型為約3865㎡的12房公寓，65㎡的2房可通燃?xì)狻?/p>

C: 仕達(dá)廣場

項(xiàng)目位于龍崗平湖片區(qū)，集公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)于一體，規(guī)劃建面約3.2萬m。其中，商務(wù)公寓為4057㎡的單房、兩房產(chǎn)品，總計(jì)708套。

5、小結(jié)

吉華街道以高新科技產(chǎn)業(yè)和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為主，里城璽樾山所處的三聯(lián)片區(qū)目前周邊分布了較大體量的舊改項(xiàng)目，包括規(guī)劃約120萬㎡的招商舊改、佳兆業(yè)三聯(lián)舊改、萬科上水徑等舊改項(xiàng)目。

里城璽樾山地勢呈退臺式格局，項(xiàng)目三期花園通風(fēng)非常好。產(chǎn)品方面，配置了新風(fēng)系統(tǒng)，100平方米的三房單位為少見的南北通格局。在設(shè)計(jì)方面，有不少實(shí)用細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)值得肯定。如，在進(jìn)門玄關(guān)位置設(shè)置了換鞋凳，廚房煤氣灶位置墻面布置了便于清理油污的不銹鋼板；此外，陽臺門為折疊式，餐廳門為吊推推拉式，避免磕碰摔倒。

星河盛境位于橫崗的中心區(qū)位，近連接龍崗與羅湖、坪山、南山的主干道龍崗大道和南坪快速、機(jī)荷高速。片區(qū)以其較為便利的交通和性價(jià)比，逐漸成為需求溢出置業(yè)者的選擇。項(xiàng)目涵蓋住宅、商務(wù)公寓、寫字樓及MALL的多業(yè)態(tài)綜合體，生活較為便利。

而從規(guī)劃來看，仕達(dá)廣場所處片區(qū)，是龍崗區(qū)““十四五”規(guī)劃”提出的“一芯兩核多支點(diǎn)”戰(zhàn)略布局平湖金融與服務(wù)業(yè)基地位于“兩核”之一的西部信息數(shù)字核，未來依托坂雪崗科技城打造萬億級世界電子信息集群承載區(qū)。此外，項(xiàng)目還臨近亞洲最長交通樞紐平湖樞紐站，另有2條城際（廣深城際、規(guī)劃中的深惠城際）、3條地鐵。值得留意的是，片區(qū)內(nèi)城市更新擬拆除重建用地面積超289萬㎡，未來城市新貌值得期待。

【策劃】馮少文

【文/圖/視頻】邱永寬 馮少文

【作者】 馮少文；邱永寬

大灣區(qū)樓市觀察

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