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前沿拓展：

2022年3月以來，政策暖風(fēng)頻吹，地方松綁城市超過 60 個(gè)，為樓市復(fù)蘇埋下伏筆。然而，新一輪新冠疫情突襲，讓樓市再度籠罩上一層陰霾。預(yù)期中的“小陽春”有沒有失約？暖風(fēng)與陰霾并行疊加之下，各地的樓市真實(shí)狀況究竟如何？搜狐焦點(diǎn)&拼房帝《風(fēng)起百城》系列報(bào)道，全面盤點(diǎn)各地當(dāng)下樓市真相，本文為南京篇。

售樓處是樓市的第一戰(zhàn)場，市場暖不暖從售樓處的看房人多不多就能反應(yīng)一二。

從近期的跑盤與市場走訪中，我們發(fā)現(xiàn)目前南京新房市場的熱度分化極為明顯。一些品質(zhì)較高或是性價(jià)比較高的盤，即便是工作日也有不少人看房，尤其是在開盤前后的階段。但一些續(xù)銷盤的情況就沒那么好了。

對于置業(yè)顧問來說，躺著賣房已經(jīng)成了過去，投資客撤場，自住改善客也越來越挑剔，再加上市場上新房供應(yīng)量的激增，僧多粥少的局面也越來越嚴(yán)重。

一位熱點(diǎn)板塊的置業(yè)顧問表示，面對現(xiàn)在的市場首先肯定是要調(diào)整心態(tài)，給自己樹立信心。市場好的時(shí)候大家都能分到紅利，這個(gè)是毫無難度的，但是市場不好的時(shí)候，往往才是最考驗(yàn)一個(gè)人的時(shí)候，一定不能躺平，要比之前更加努力才行。

其實(shí)買房人的觀望情緒在現(xiàn)階段也是再正常不過的現(xiàn)象，市場邁入一個(gè)新周期，任何一條樓市調(diào)控政策都能形成連鎖反應(yīng)，買房人自然就會陷入“買”與“等”的兩難境地。當(dāng)然，經(jīng)過市場的打磨，大家也愈發(fā)理智，對于擁有一套好房子的渴望也更加強(qiáng)烈。

對于買房人，置業(yè)顧問也根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)提出了三點(diǎn)買房建議：

首先，大家心態(tài)要擺正。房地產(chǎn)是一個(gè)周期波動式的商品，政策干預(yù)后短期來看肯定有明顯效果，但希望各位買房人把目光拉長一點(diǎn)，等過幾年回頭看看，這不過是不可阻擋的上升趨勢中一個(gè)小小插曲。

其次，切勿人云亦云。一定要按照自己的實(shí)際住房需求來，不能被其他人帶偏，情緒這東西很容易蔓延，自己一旦猶豫起來，可能就錯(cuò)過了最好的上車時(shí)機(jī)。

最后，還是建議剛需趁早上車。現(xiàn)在不少板塊、樓盤首付比例、價(jià)格都可以談，如果70%符合自己的需求，就應(yīng)該可以下手，否則行情一旦好轉(zhuǎn)，再下手就來不及了。

在最近的開盤現(xiàn)場中，我們也發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場基本都是剛需或者改善自住的買房人，而且十分挑剔，如果沒有自己滿意的戶型或者樓層了就寧愿等下次開盤或者再去看別的項(xiàng)目，不少人也表示，雖然現(xiàn)在樓市不火了，但是房子好買了，也不像以前著急趕趟的買房子，可以好好選，而且真正要住的還是得買。

房價(jià)方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自去年12月以來，南京新房價(jià)格環(huán)比一直持續(xù)上漲。

成交數(shù)據(jù)方面，根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止至2022年3月31日24:00，今年一季度南京樓市新房認(rèn)購5703套、成交21132套，與去年一季度相比（認(rèn)購10098套、成交30052套），認(rèn)購量接近腰斬，暴跌43%，成交量下跌29%。

從各月來看，今年12月份南京新房市場有所轉(zhuǎn)好，成交量分別達(dá)到8558、8152套，超過去年同期（2021年1月新房成交7657套，2月新房成交6187套）。

受疫情影響，今年3月樓市數(shù)據(jù)相對慘淡。新房成交數(shù)值創(chuàng)近年來新低，成交約5666套房源，與去年3月份15089套的成交量相比，下跌近63%。

但目前南京新房庫存仍在7.5萬套的高位，而去年同期是6萬套庫存。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月31日，今年一季度南京共計(jì)領(lǐng)取銷許約72次，超過1.1萬套新房入市。

其中3月就有共34盤領(lǐng)取銷許，尤其是最后一周一次性22盤、超4000套房源入市。

但整個(gè)3月僅6盤達(dá)到搖號要求，分別是：大校場錦云臺、河西中頤和源璟、城南中海南山印、雨核金基嘉玥、軟件谷龍湖怡康舜山府、大校場金陵華夏中心。

可以說眼下的市場想要做到搖號開盤已經(jīng)是奢侈，更別說“日光”了。大多數(shù)樓盤開盤能賣個(gè)5、6成已經(jīng)算是很好的成績了，更多的樓盤面臨的是去化艱難，不管你是在江核、河西還是大校場。有些較為偏遠(yuǎn)的板塊甚至開盤數(shù)月也賣不出一套。

面對這樣的市場，不少信心不足的買房人肯定是猶豫著不敢出手的。對于接下來南京樓市的走向，大V也給出了自己的看法。

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樓市大V說

今春全國疫情+樓市拐點(diǎn)推遲等因素疊加，讓南京金三銀四的成色稍顯不足。現(xiàn)下全市新房庫存量約7萬套+，庫存壓力還是比較大的。種種跡象或預(yù)示，南京樓市今年將會繼續(xù)呈現(xiàn)冷熱不均，兩極分化現(xiàn)象。

位于主城核心地段或高能級產(chǎn)城地段的品質(zhì)改善項(xiàng)目話語權(quán)仍然強(qiáng)勢，多個(gè)遠(yuǎn)郊剛需板塊或?qū)⒗^續(xù)遇冷，銷售周期拉長。而南京目前最新的應(yīng)對動作，是接連放開都市圈溧水、六合兩區(qū)的限購門檻，支持外地人“無需社保”在當(dāng)?shù)刭I房。

個(gè)人對今年南京樓市走勢的三大預(yù)判：

1.新房市場搖號盤有限，“日光”將成為少數(shù)現(xiàn)象。多數(shù)樓盤不用搖號，普通購房者可以減少焦慮。掌握更多主動權(quán)，與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)，索取優(yōu)惠等。

2.二手房市場整體供大于求，依舊處于“價(jià)格回調(diào)”階段。由于疫情、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等影響，部分業(yè)主收入下降，月供壓力較大。未來不排除急于出手而降價(jià)拋售，適合部分意向客群成功撿漏。

3.隨著全國“救市”暖風(fēng)頻吹，政策面與貨幣持續(xù)寬松化，長期看對樓市依然利好。客觀看，前期樓市超跌反而提供機(jī)會，跌出上漲的空間。結(jié)合南京4月第一批次集中出讓20幅地塊，以江核、大校場、雨花森林等為首的多個(gè)板塊毛坯限價(jià)上漲。無論是房企還是買房人，都將迎來出手的臨界點(diǎn)，困境反轉(zhuǎn)黎明或已不遠(yuǎn)。

總結(jié)：歷史規(guī)律告訴我們，市場底部必然孕育新生。鑒于南京已有遠(yuǎn)郊兩區(qū)松綁限購，后期不排除更有力的措施出臺。進(jìn)一步改善區(qū)域銷量，滿足購房者合理住房需求，提振市場信心，助力實(shí)現(xiàn)今年穩(wěn)增長目標(biāo)。

那么接下來南京的買房人該不該出手，又該怎么買？

對于買房自住的人來說，尤其是剛需，無論什么時(shí)候都是上車的最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)榉績r(jià)一去不復(fù)返，等到最后換來的可能就是越來越高的首付門檻。在自己的預(yù)算范圍內(nèi)，首先根據(jù)自己的工作生活范圍選擇合適的板塊，再去選擇其中發(fā)展?jié)摿ι晕⒋笠恍┑模绻麉^(qū)域內(nèi)新房較多，那么一定要選擇品牌開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)樓盤，這樣以后換房就要輕松很多。

對于剛改、改善來說，居住舒適度就更為重要，品質(zhì)是選擇樓盤的第一要素，因?yàn)橹挥泻玫漠a(chǎn)品才能穿越周期，多看多對比，選擇自己喜歡的戶型產(chǎn)品。

現(xiàn)在市場上新房很多，血拼姐今天也為大家挑選出了值得關(guān)注的一些高品質(zhì)新房，以供大家買房參考。

仙林湖中海觀文瀾

推薦理由：配套齊全，總價(jià)門檻低，品質(zhì)高

仙林湖純新盤中海觀文瀾即將首開，最小89平戶型總價(jià)只要300萬起步！

項(xiàng)目打造13棟1620F住宅，面積段約89 、108、110、130 ㎡，放風(fēng)價(jià)約3.8萬/㎡（含2000元/㎡升級裝修包），無底復(fù)。

項(xiàng)目打造LDKG一體化洄游戶型，創(chuàng)新超寬百變客廳，三開間朝南，雙陽臺設(shè)計(jì)，陽臺近乎落地窗設(shè)計(jì)，采光絕佳。

同時(shí)2000元/㎡的升級裝修包性價(jià)比也非常高，三大件包含：大金中央空調(diào)、博世地暖以及百朗的新風(fēng)，廚房采用方太灶具、油煙機(jī)和洗碗機(jī)，衛(wèi)生間采用漢斯格雅的龍頭、恒溫花灑，唯寶的臺盆和智能坐便器以及百朗浴霸。

項(xiàng)目門口就是地鐵4號線仙林湖站，一條馬路之隔就是萬達(dá)茂商業(yè)，旁邊還有仙林湖公園、江蘇省中醫(yī)院紫東分院（仙林分院），生活非常方便。

89㎡戶型不買包的話，總價(jià)約300萬起就可入住仙林湖。項(xiàng)目即將首開，感興趣的朋友可以點(diǎn)擊咨詢置業(yè)顧問劉戰(zhàn)

江核前灣中海觀江樾

推薦理由：江核潛力股，創(chuàng)新2米進(jìn)深廣角陽臺

眼下江核最新的毛坯限價(jià)已高達(dá)4萬/㎡，而前不久剛剛首開的中海觀江樾含升級裝修包均價(jià)只要3.6萬/㎡，相比之下這價(jià)格是真的香！而且此次首開的均價(jià)低于整盤均價(jià)約1000元/㎡以上，性價(jià)比真的高！

項(xiàng)目142㎡以下戶型首次采用270度廣角陽臺設(shè)計(jì)，最大進(jìn)深2米，陽臺窗下反坎低至22cm，擴(kuò)大采光面，近乎落地窗的既視感。

精裝標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)選一線品牌，升級包采用大金中央空調(diào)、百朗新風(fēng)、博世地暖，配置史密斯前置+末端凈水，升級全屋插座系統(tǒng)等等，關(guān)鍵還只要2000元/㎡，性價(jià)比無敵。

江核純新盤中海觀江樾已首開13、15、17號樓，戶型面積110、118、128、142㎡，銷許均價(jià)約34154元/㎡，另有裝修包2000元/㎡，首付3成起，目前還有部分房源在售，想買的抓緊找置業(yè)顧問陳晨

仙林湖云樾觀山府

推薦理由：稀缺低密改善，五恒科技洋房

昨天，仙林湖的云樾觀山府領(lǐng)取了A地塊89套洋房銷許，很快開盤，項(xiàng)目全裝修銷許均價(jià)36388元/㎡，另有裝修升級包3550元/㎡，戶型建面約130、140、185㎡，首付3成起。

云樾觀山府整體打造19棟820F低密住宅，包含811層洋房、1720層小高層。洋房和小高層小區(qū)分開進(jìn)行管理，容積率只有1.8。

同時(shí)項(xiàng)目也是區(qū)域內(nèi)首家五恒科技住宅，打造恒溫恒氧恒濕恒潔恒靜的科技舒適環(huán)境。比較好的一點(diǎn)是，項(xiàng)目五恒住宅可以自己獨(dú)立操作控制，每個(gè)房間也可以獨(dú)立控制溫度和濕度。

裝修標(biāo)準(zhǔn)上，裝修包內(nèi)配置有洗碗機(jī)、直飲水、涼霸、電動窗簾、客廳背景墻、魔鏡、燈光控制、智能音箱、監(jiān)控、不銹鋼踢腳線等，品牌上采用杜拉維特、高儀等。想買的朋友可以聯(lián)系置業(yè)顧問朱飛

本文源自焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

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