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前沿拓展：

作者：威海新樓市團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)首發(fā)于公眾號(hào)：威海新樓市

公寓是廣泛的房地產(chǎn)投資在商業(yè)房地產(chǎn)的一種，而在全國(guó)范圍對(duì)于公寓的定性也比較多，有些地方把居住的房子都叫公寓，也有的泛指酒店、宿舍等一些密度比較大的房子。

今天我們就威海樓市中的公寓，為大家做一個(gè)詳細(xì)的解說，并分析公寓產(chǎn)品的投資價(jià)值，以及提供目前威海市區(qū)內(nèi)的公寓產(chǎn)品有哪些。

區(qū)分住宅與公寓產(chǎn)品主要有三種：

一：所占地皮性質(zhì)，商業(yè)用地為40年，工業(yè)用地為50年，住宅用地為70年。公寓產(chǎn)品基本上都屬于前兩個(gè)。

二：房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，公寓產(chǎn)品最大的特點(diǎn)就是一部電梯對(duì)應(yīng)多個(gè)房間，就像我們住酒店一樣，一層中間一個(gè)很長(zhǎng)的走廊，兩側(cè)有很多個(gè)入戶門。但有些公寓式住宅也蓋成這樣，比如海御19，屬于70年住宅房子，但管理及結(jié)構(gòu)又具備公寓屬性，區(qū)分的話要結(jié)合第一點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)屬性來劃分公寓與住宅。

三：看外觀，正常的住宅都是南北通透，一層分幾個(gè)單元，一個(gè)單元有1—4戶，窗口形狀分明（臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間的窗戶不一樣）。而公寓產(chǎn)品大多是一棟“大廈”，外觀看上去沒有明顯的大小窗戶區(qū)分，非常統(tǒng)一且單一的窗口，而且南側(cè)和北側(cè)一樣，有些公寓還有東西方向。之所以這樣，主要還是因?yàn)楣a(chǎn)品的戶型大多都是以單間形式存在，而且都是以3050平打下居多，這樣一層樓會(huì)有十幾乃至幾十戶之多，所以才有前面的一致性。

威海公寓產(chǎn)品的自身屬性

海信海景壹號(hào)12樓

1、公寓產(chǎn)品是不允許有天然氣接入的，所以我們所看到的房子，不管是毛坯還是精裝樣板間，您是看不到任何暖氣管道及燃?xì)庠罹撸瑯影彘g雖然做了抽油煙機(jī)，但下面對(duì)應(yīng)的是電磁爐。

2、公寓產(chǎn)品的水電多數(shù)以商水商電，比住宅的要高幾倍，但有些公寓產(chǎn)品的開發(fā)商可以做到民水民電，投資者不要小看這個(gè)費(fèi)用，一年下來，差距還是有一定的數(shù)額的。

3、落戶與上學(xué)：在威海的公寓產(chǎn)品都可以和正常住宅一樣學(xué)區(qū)劃分，上學(xué)一點(diǎn)問題沒有，但大多公寓產(chǎn)品不支持落戶。這樣的話，對(duì)于一些重點(diǎn)學(xué)區(qū)，公寓產(chǎn)品業(yè)主的孩子，肯定無法進(jìn)入到重點(diǎn)學(xué)校之中，因?yàn)橐抨?duì)，公寓且無戶（即便是能落戶的）要排在正常住宅的后面錄取，要知道，名額是有限的，很多正常住宅的都不會(huì)被錄取，何況排在后面的公寓。

公寓產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)

在目前的高房?jī)r(jià)下，公寓產(chǎn)品所帶來的靈活性不言而喻，尤其是對(duì)于年輕的上班一族來說。

1買房

公寓有著單價(jià)與總價(jià)都低的優(yōu)勢(shì)（公寓產(chǎn)品房?jī)r(jià)要比住宅低很多，而且單套在3060平左右，總價(jià)低是年輕群體所能承受的。），而且大部分公寓都是精裝修交付，拎包入住。不論是貸款還是全款，所承擔(dān)的買房壓力要小很多，同時(shí)擁有一格屬于自己的私人空間，不在看租房房東的冷眼。

2租房

在外打過工的朋友都有這樣的感受，尤其是北、上、廣、深這樣的大城市，市區(qū)內(nèi)租一套兩居室的話，基本上大半個(gè)月的工資都要交給房東了。所以，很多人選擇了合租，而一套兩居室改成的三居室中最小的一個(gè)單間，租金也是讓人心疼的數(shù)目。即便如此，能夠承受租金的朋友也不一定能夠承受其他租客所帶來的煩惱。這個(gè)時(shí)候的單身公寓就成了一個(gè)比較不錯(cuò)的選擇，獨(dú)立性、私密性都有保障，最重要的是租金跟合租房相差無幾。

當(dāng)然公寓產(chǎn)品也有一些讓人很難接受的方面：

首先，公寓是40年產(chǎn)權(quán)，即便有些可以做到70年產(chǎn)權(quán)，但最終屬性還是不變。所以是房?jī)r(jià)升值這一因素，公寓在任何一個(gè)城市的房?jī)r(jià)體系中，都是要落后住宅一大塊。比如恒大海上帝景項(xiàng)目，相鄰樓棟同樓棟的公寓和住宅，住宅的價(jià)格可以在17000元/平左右，而公寓則是13000元/平左右。

其次，公寓產(chǎn)品的貸款首付比率很高，基本首付都在60%左右，且貸款年限最多10年。這樣一來，買公寓的首付甚至比住宅的還要高。不過后期的還款壓力就小多了，畢竟總價(jià)是低的。

第三，公寓產(chǎn)品過戶稅費(fèi)較高。目前來看，一套二手公寓正常交易的話，所承擔(dān)的稅費(fèi)要在16%左右，就算是賣方可以把稅轉(zhuǎn)嫁給買方，但這樣做勢(shì)必會(huì)提高房子的單價(jià)，買方也不是傻子，房?jī)r(jià)太高了也不會(huì)買，最終房東還是會(huì)降價(jià)，不然就會(huì)長(zhǎng)期砸在自己手上。

第四，公寓有這小而靈活的優(yōu)勢(shì)，但不適合居家過日子。相比電磁爐，人們更愿意長(zhǎng)期使用燃?xì)庠睢Ｔ倬褪枪a(chǎn)品大多分南向和北向，意味著南北不通透，如果一家發(fā)出點(diǎn)什么氣味，基本整個(gè)樓道都會(huì)長(zhǎng)期彌漫開來，燉點(diǎn)魚肉的香味還是不錯(cuò)的，如果熬點(diǎn)中藥什么的就慘了。

威海公寓的特性

威海的人口數(shù)量很少，但全國(guó)各地的人都有來威海買房，所以威海的房子也不能用一個(gè)小城市來衡量。威海公寓具備了以上所說的優(yōu)缺點(diǎn)的同時(shí)，還有一個(gè)旅游地產(chǎn)因素，除了養(yǎng)老、度假、休閑居住之外，民宿、酒店也是一個(gè)比較不錯(cuò)的營(yíng)收點(diǎn)。俗話說“靠山吃山、靠海吃海”，威海公寓的海景房就是威海“吃海”的一個(gè)表現(xiàn)。

很多外地人來威海并不是定居，只是每年固定一段時(shí)間過來小住，比如7月中旬，全國(guó)火熱的天氣，動(dòng)不動(dòng)就38度以上。而威海不夸張的說，晚上睡覺多少還得蓋點(diǎn)什么，空調(diào)需要開，也就是睡覺前開一會(huì)即可涼爽整晚上。既然是度假那就沒必要去買那些動(dòng)不動(dòng)就200多萬的住宅，50萬左右的公寓即可滿足以上的需求，拎包入住，一線海景，何樂而不為呢？

威海公寓產(chǎn)品的類分及房?jī)r(jià)

1

威海一線海景公寓

有著一線海景的公寓產(chǎn)品，兼具了旅游、度假、養(yǎng)老等因素，是外地人比較熱衷的房子，也是本地年輕一族租房首選，哪怕上下班多走一段距離，每天睡在這樣的房子離，工作減壓效果絕對(duì)是不用質(zhì)疑的。當(dāng)然，這樣的公寓產(chǎn)品價(jià)格也不低的。

海信海景壹號(hào)

高區(qū)海水浴場(chǎng)周邊：威高青緹灣、海信海景壹號(hào)。一線海景+林海公園，市區(qū)范圍，可以說這兩個(gè)公寓產(chǎn)品是無敵配置了，屬于那種誰見誰愛的項(xiàng)目，但14000元左右的單價(jià)也確實(shí)不低，再有就是周邊生活配套有些不方便，但話有說回來，既然是度假什么的，要這么高的配套意義大么？有這么開闊的視野和良好的環(huán)境足矣。

金沙灘海水浴場(chǎng)：金海灘壹號(hào)位于威海高技區(qū)北部，西至欽村河入海口，東至哈爾濱工業(yè)大學(xué)規(guī)劃用地，南至文化生活區(qū)，北至環(huán)海路。

均價(jià)16000元左右，優(yōu)勢(shì)在于金海灘壹號(hào)作為商業(yè)綜合體，包括酒店、公寓、展示、文娛、醫(yī)療等多種功能。以及周邊的哈工大、山大兩所大學(xué)。

葡萄灘：雨潤(rùn)城，算是公寓項(xiàng)目產(chǎn)品中環(huán)境比較好的項(xiàng)目，整體看上去更像是住宅小區(qū)。均價(jià)8500元/平，精裝交付，性價(jià)比還算不錯(cuò)。優(yōu)勢(shì)：環(huán)境、物業(yè)管理、以及戶型，重點(diǎn)說下戶型，59—110平，有些想住宅，衛(wèi)生間、客臥分明，超大陽臺(tái)。缺點(diǎn)：周邊配套較低，距離海岸線不算近，除了最前排樓棟且10樓以上能看海，其他均不能享受海景。

山海一品：首先處在遠(yuǎn)遙油畫小鎮(zhèn)中心位置，距離海岸線300米左右。項(xiàng)目自身就是一個(gè)文旅產(chǎn)品，2號(hào)樓作為藝術(shù)家活動(dòng)中心，這些會(huì)給項(xiàng)目在旅游旺季帶來客流；其次，位于威海后花園，這里是旅游觀光的好地方，每年會(huì)有大量游客前來觀光戲水，加上項(xiàng)目大部分戶型都有很好的觀海效果。優(yōu)勢(shì)：看海、出租、海岸線、周邊配套；缺點(diǎn)：周邊環(huán)境較差。

唐人海灣公館公寓觀海

海濱路一線海景：恒大海上帝景、祥泰紫宸、唐人海灣公館（二手房）、九龍灣公寓。毋庸置疑，這幾個(gè)項(xiàng)目不論從海景、品質(zhì)、規(guī)劃、出租收益、周邊配套都算的上威海地區(qū)最好之一，均價(jià)1200014000元左右也相對(duì)容易讓人接受。只不過，有配套必然有影響，比如來自主干路的噪音、揚(yáng)塵影響等。

2

市內(nèi)非海景房公寓

除了上面所說的海景公寓之外，威海的公寓產(chǎn)品還是比較多的，但對(duì)于投資者來說，具體應(yīng)該怎么去選？

當(dāng)然，威海城市規(guī)模以及人口數(shù)量，遠(yuǎn)達(dá)不到大城市中的租售比，但是一些地段的公寓產(chǎn)品依舊是具備一定的投資價(jià)值。對(duì)于投資者而言,公寓產(chǎn)品的升值空間是比較慢的，但也是一個(gè)不錯(cuò)的資產(chǎn)保值的產(chǎn)品，更多情況下，出租的靈活性成為了公寓的主要受益之一。一線海景公寓固然比較容易出租，而且還可以作為民宿投資使用。那么“內(nèi)陸”公寓的要想獲得更高的出租收益，就完全取決于地段和商圈。

熱鬧的韓樂坊夜市

韓樂坊（也是高鐵站、汽車站商圈）：商業(yè)氛圍非常濃厚的地方，也是很多年輕群體熱衷的地方，這里的公寓產(chǎn)品相對(duì)來說比較受歡迎，但大多都是二手房了，可以參考下。

峰匯國(guó)際：青島路邊、長(zhǎng)峰商圈，這一地段算是經(jīng)區(qū)與環(huán)翠較為居中的位置，也是青島路最中段的位置，向南到經(jīng)區(qū)、九龍灣，向北到市里都是非常方便，向東距離海岸線步行10分即可到達(dá)。所以，這里是上班族最為理想的居住地，公寓的出租價(jià)值顯而易見，順帶做些民宿也是未嘗不可，畢竟距離高鐵站也就5分成車程。

豐禾商品城：威海經(jīng)區(qū)南部最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)，人流量非常大。這里的公寓為周邊的店鋪主、員工提供了非常便利的居住場(chǎng)所，出租出售都比較容易。推薦：豐禾、佳源名城。

歐樂坊：世昌大道西側(cè)，高區(qū)商業(yè)娛樂中心，類似于韓樂坊的一個(gè)地方，但現(xiàn)在的人氣與熱度遠(yuǎn)不及韓樂坊了，在售公寓產(chǎn)品多以居家戶型為主，參考一下吧。

寨子印象匯：純市中心公寓產(chǎn)品，優(yōu)勢(shì)是依托希爾頓歡鵬酒店，以合作分紅形式投資，是一個(gè)20年的長(zhǎng)線投資產(chǎn)品，收益有保障，但是戰(zhàn)線拉的比較長(zhǎng)，純投資性質(zhì)。

除了這些，像威高廣場(chǎng)、竹島大潤(rùn)發(fā)、九龍灣等周邊的一些公寓產(chǎn)品也有很多，但基本都?xì)w類于這些屬性之中。在威海投資民宿產(chǎn)品，如果您考慮做民宿、出租，盡量靠近海岸線，以觀海效果的優(yōu)劣決定出租價(jià)格的高低；或者靠近高鐵站、商業(yè)中心，因?yàn)檫@些地方的人氣較旺，人多的地方做什么生意都比較容易；最后就是具備很高的交通便利性質(zhì)，為年輕上班群體租房提供便利，大道穩(wěn)定的長(zhǎng)期出租收益。

拓展知識(shí)：