換房的人有福了！兩部門一錘定音，10月1日起買房能“賺”一筆錢

調(diào)控樓市，就像駕駛馬車，馬兒跑得太快了，就勒緊韁繩，馬兒跑得慢了，就抽一鞭子。過去二十年，一直都是這樣。樓市熱時，就踩一腳剎車，樓市冷時，就祭出刺激政策，尤其是信貸工具，堪稱是調(diào)控樓市的“不二法寶”。

現(xiàn)如今的樓市，又到了需要“揚(yáng)起鞭子抽馬屁股”的階段了，但這一次，好像不靈了。

截止到目前，全國250+城市，累計(jì)出臺政策超700次，但樓市仍然復(fù)蘇艱難。很多城市的房價已經(jīng)陰跌了一年多了，其中不乏跌回三四年前水平的。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月底，70個大中城市中，有37個二手房價格跌回2020年的水平。

開發(fā)商這邊，處境更加艱難：銷售額腰斬下滑，今年上半年，百強(qiáng)房企中，超過6成的開發(fā)商銷售額同比下跌超50%。而且是降價促銷都不管用了——20強(qiáng)房企有12家降價甩貨，但是買房人仍然不買賬。從央行公布的居民儲蓄、貸款等情況來看，今年大家的買房意愿降至歷史冰點(diǎn)，尤其是二季度，房貸新增為負(fù)，這說明大家不僅不貸款了，而且還在積極提前還房貸。

今年3月以來，為了加熱樓市，很多城市在新房調(diào)控方面，絞盡腦汁。小麥換房、大蒜換房等手段橫空出世，有些城市街道社區(qū)也被下達(dá)了賣房指標(biāo)，更罕見的是，有些縣城的官員甚至公開喊話，讓大家買完一套買兩套，買完兩套買三套、四套。

前面提到了，信貸工具早就拿出來用了，今年8月份第二次降息后，首套房貸款利率已經(jīng)低至4.1%，這是歷史最低水平了。

此外，很多強(qiáng)二線、省會城市，也逐步放開了購房社保要求的限制。有些城市雖然主城核心區(qū)仍然在限購，但基本上都可以通過補(bǔ)繳社保破除限購。

一句話總結(jié)就是，目前全國除北上廣深四大一線城市，買房仍然有門檻限制外，其它城市基本上已經(jīng)是零門檻了，而且信貸寬松程度史無前例。

這種大力刺激下，老百姓的購房興趣仍然難提起來。背后的原因，我們已經(jīng)說過很多次了，總結(jié)起來無非三點(diǎn)：一是房價只漲不跌的預(yù)期被徹底打破了。現(xiàn)在連一線城市的房價都在跌，買房都賺不到錢了，更何況其它城市。更不要說，過去這兩年，環(huán)京、環(huán)深等周邊城市，買房血虧的案例比比皆是；

二是口罩病已經(jīng)三年多了，這三年發(fā)生了太多事，我們的衣食住行等生活習(xí)慣都受到了影響。尤其是很多直接受影響的行業(yè)的從業(yè)人員的收入，毫無保障。治好了很多人喜歡亂花錢的毛病，更直接促成了全民儲蓄的習(xí)慣；

三是不敢買新房，理由很簡單粗暴：怕停工、怕延期、怕開發(fā)商減配成豆腐渣，更怕爛尾。

新房賣不動，二手房成交量也跟著起不來。因?yàn)槎址颗c新房往往都存在很大的價格倒掛。換言之，二手房價格虛高嚴(yán)重。

于是我們看到，為了盤活二手房市場，促進(jìn)二手房成交量上升，近段時間多城把調(diào)控的目光聚焦到二手房上。或者直白點(diǎn)說，很多城市開始搶救二手房市場了。

典型的措施有三個：一是解除“二手房指導(dǎo)價”政策，還二手房市場以自由。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年以來，全國15個推行二手房指導(dǎo)價的城市中，目前絕大多數(shù)城市已取消該政策；

二是“二手房帶押過戶”。能夠降低交易成本，促成交易便利化，活躍二手房市場，是一項(xiàng)順應(yīng)民心之舉。

三是趕在國慶假期前，財政部、稅務(wù)總局兩部門一錘定音，給換房族發(fā)國慶節(jié)購房福利：對居民出售自有住房并1年內(nèi)購房的，售房已繳個稅予以退稅優(yōu)惠。

根據(jù)公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

不得不說，換房退稅措施很實(shí)惠。

綜上，為了活躍二手房市場，三大舉措齊發(fā)，對于有換房需求的人來說，是重大利好。用房產(chǎn)專家劉博的話說，“換房的人有福了。”一方面，簡化了二手房交易流程，降低了二手房交易過程中的風(fēng)險，這給真正有換房需求的人帶來了實(shí)質(zhì)性的便利；另一方面，可以退一大筆錢。尤其是北上廣深杭房子總價高的城市，退稅高的能達(dá)到幾十萬元。即便是普通二三線城市，一套房也可以節(jié)省稅費(fèi)35萬元。這意味著，兩部門一錘定音，國慶后買房又能“賺”一大筆。

那么問題來了，近期頻繁針對二手房市場的施策，到底釋放了什么信號？“撐房價”的目的沒變。俗話說得好，量在價前。當(dāng)下的樓市，不管是新房還是二手房，成交量都很慘淡，所以體現(xiàn)在價格層面，都是在陰跌。樓市回暖預(yù)期達(dá)不到，說到底還是交易頻次低。此前雖然也針對信貸進(jìn)行施策，但房貸利率下調(diào)帶來的實(shí)惠，相對于房價，可以說是杯水車薪，影響確實(shí)有限。

那么這一次，多管齊下，樓市能立竿見影迎來回暖嗎？個人認(rèn)為，雖然有助于提振二手房交易，刺激有換房需求的人進(jìn)場，但想短期大范圍激活買房人的信心，難度還是比較大的。前面說過了，現(xiàn)在大家不買房的主要原因之一是新房建設(shè)交付問題。這個問題如得不到切實(shí)有效地解決，出臺再多的措施，也是治標(biāo)不治本。這一點(diǎn)，大家都心知肚明，但是又急不得。