你以為房貸利率下降就是好事？如果有錢還是提前還貸，收益最高！

你以為房貸利率下降就是好事？如果有錢還是提前還貸，收益最高！

8月31日晚上央行、金融監(jiān)管局連發(fā)兩則與住房貸款有關(guān)的通知，其中之一便是大家心心念已久的降低存量房貸利率。

事先聲明我認(rèn)為降存量貸款利率是利國利民的大好事，舉雙手支持，對(duì)于沒有資金實(shí)力提前還貸的人絕對(duì)是一則超級(jí)大利好。不過，站在普通人投資收益率的角度理性分析后我還是建議在不影響日常生活的前提下提前還貸，資金不足的可以提前歸還一部分。

為什么這么說呢？從收益率的角度為大家分析一下。

只有首套房可以調(diào)低利率且有下限

如果你的房子是二套房，那么不用多說，有錢還是考慮提前還款，這次的政策只是針對(duì)首套房，二套房“湊不了熱鬧”。所以你得先確定自己背有貸款的房子屬于首套房還是二套房。

有兩種情況需要注意。

一是買房的時(shí)候?qū)嵤罢J(rèn)房又認(rèn)貸”，因“認(rèn)貸”被判定為二套房，現(xiàn)在不少地區(qū)剛實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，按照新政屬于首套房。

二是買房的時(shí)候名下有一套房子，辦理貸款時(shí)適用二套房政策，后來賣掉了一套房導(dǎo)致名下就一套房子了。

根據(jù)我對(duì)央行和金融監(jiān)管局發(fā)布的通知理解以上兩類均屬于“或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款”情形，應(yīng)該視為首套房。

確定是首套房后再看能夠下降多少。

根據(jù)《通知》規(guī)定符合條件的房貸利率可以下調(diào)但有“地板價(jià)”，不能太低。“地板價(jià)”指的是辦理房貸的時(shí)候當(dāng)?shù)氐恼呃氏孪蕖?/p>

這一條直接讓部分首套房失去了調(diào)低利率的可能。比如，我的一位朋友在上海，2018年買房，當(dāng)時(shí)的利率為執(zhí)行基準(zhǔn)利率的9折，只有4.41%。后來選了浮動(dòng)利率計(jì)價(jià)，經(jīng)過多次LPR下降后現(xiàn)在連4%都不到了，明顯低于“辦理房貸時(shí)上海的政策利率下限”，無法再下降了。

實(shí)際上北京、上海、深圳等地這幾年的首套房貸款利率基本上是挨著地方下限甚至更低標(biāo)準(zhǔn)給的，所以絕大部分這些城市的首套房貸款利率沒有下降的空間，只能每一年跟著LPR的變化而調(diào)整。

當(dāng)然，絕大部分城市的存量房貸利率并不是挨著當(dāng)?shù)卣呃氏孪拊O(shè)立的，前些年貸款買房的人多，銀行不愁沒人貸款，于是對(duì)利率下限熟視無睹，給的固定加點(diǎn)數(shù)很高。

根據(jù)監(jiān)管部門的規(guī)定2019年至2022年5月大部分城市的利率下限為LPR加0個(gè)基點(diǎn)，2022年5月之后為LPR減20個(gè)基點(diǎn)，你的存量房貸利率加幾個(gè)基點(diǎn)？五六十個(gè)不算高，100個(gè)以上的都大有人在，這批人能夠吃進(jìn)本次政策。

那么當(dāng)?shù)卣呦孪薜降资嵌嗌倌兀楷F(xiàn)在有兩種意見，需要等央行發(fā)布調(diào)整細(xì)則后才能確定哪一種準(zhǔn)確。

不論哪一種在最好的情況下也不可能將你的存量房貸利率下降至4%以下，比較悲觀的解讀為大部分人最低降至4.65%左右。

無法確保投資收益率超過房貸利率的可以考慮提前還貸

從5%甚至6%以上下調(diào)至“4”開頭其實(shí)也不錯(cuò)了，能夠節(jié)約不少利息。根據(jù)央視的舉例測(cè)算，貸款本金為100萬元，利率從5.1%下調(diào)至4.3%（下降0.8%）后每年可以少支出5000元利息，這些錢夠一次家庭短途自駕游了。

不過，等著降低存量房貸利率并非最佳選擇。如我前文說過的，大部分人還是選擇提前還貸更加劃算，原因如下:

決定是否以前還貸的關(guān)鍵點(diǎn)不是還剩下多少本金沒還，網(wǎng)上一些“半瓶水”財(cái)經(jīng)自媒體經(jīng)常用這種觀點(diǎn)忽悠人，這也不能全怪他們，因?yàn)樗麄冏约阂膊欢?/p>

真正的關(guān)鍵點(diǎn)是你每年的投資收益率能夠超過貸款利率，能的話不用提前還貸，相反考慮提前還貸。

這不難理解，假設(shè)你有50萬元，通過理財(cái)能夠?qū)崿F(xiàn)年化6%的投資收益，而你的貸款利率為5%。提前關(guān)還貸雖然可以省下5%的貸款利息支出卻失去了6%的投資收益，不如用銀行的錢賺1%的利差。可如果每年就存銀行，一年的投資收益率只有3%甚至更低，提前還貸吧，雖然損失了3%的投資收益但節(jié)約了5%的貸款利息支出。

請(qǐng)大家反復(fù)看這段話直到徹底搞明白其中的邏輯為止。這很重要，只有理解了原理性的東西才能做出正確的決策。

理解了的朋友可以繼續(xù)看下去。

現(xiàn)在能夠確定的是無論存量貸款利率如何下降都無法達(dá)到4%以下（央視用調(diào)降后為4.3%的例子舉例），分析當(dāng)下的投資收益率進(jìn)行比較。

我相信關(guān)心存量房貸和考慮提前還貸者基本上是風(fēng)險(xiǎn)厭惡性投資者，不怎么玩股票這種高風(fēng)險(xiǎn)高收益金融產(chǎn)品，有錢也是以投資銀行存款、低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品為主。

2022年9月以來銀行存款利率已經(jīng)下降了兩次，今年9月1日起又下降了，四大行的一年定存利率為1.55%，最長的五年期定存利率只有2.25%，年化利率比較高的大額存單不到3%，低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品一年下來很難達(dá)到3.5%以上。

對(duì)很多人來說在存量房貸利率下降后依然比投資收益低，持幣在手顯然不太劃算，提前還了4%以上成本的貸款是能夠獲益的。

還是要再提醒一下，提前還貸的前提是有錢，如果銀行里基本上沒有多少存款，那么不必考慮這個(gè)選擇，享受國家給的降低首套房存量房貸利率、每年少還幾千元也是不錯(cuò)的。

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