杭州蕭山蜀山燃氣灶維修(蕭山燃氣灶維修電話號碼)

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前沿拓展：

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前言：

國宸府入市后，南部新城的主流在售樓盤共6個，分別是東原旭輝璞閱、國宸府、德信市心府、綠城九龍倉桂語朝陽以及融信旭輝湘湖悅章、德信金茂佳源府。

其中最值得去搖的樓盤是德信市心府，項目位于南部新城市心路上，周邊配套齊全且成熟，又近地鐵2號線潘水站，區位條件是所有樓盤中最好的，價格卻不是最貴，因而最值得去搖。

其次是璞閱。項目戶型總價低，擁有景觀資源且商業配套優勢較為突出：一則北鄰已在運營的物美大賣場，二則未來會增加蕭山銀泰城的配套。

隨后值得去搖的是佳源府和湘湖悅章。

如果愿意付出點時間，不妨等等佳源府的高層開盤。也就是說，這兩個盤中建議優先選擇佳源府，尤其對想買剛需三房戶型的購房者而言。

兩個樓盤的區位地段優勢差別很小，差距主要在于剛需三房戶型的面積大小和由此可能造成的套總價差異。佳源府的高層三房戶型面積規劃為約89方，湘湖悅章的高層三房戶型面積則規劃為97方，由此可能造成的價格及性價比差異，《你愿意為1.97㎡使用面積付出10萬/㎡代價嗎？湘湖悅章零驗資首開 |選房指南No.84》一文有所指出，可點擊查看，本文不再贅述。因而兩者中建議優先選擇佳源府。

最不值得去搖的是綠城九龍倉桂語朝陽的高層。項目高層售價是6盤中最高的，但地段、配套不是6盤中最好的，因而綜合性價比在6盤中最低。

以下為正文。

近期，蕭山南部新城的搖號焦點聚集在東原旭輝璞閱、旭輝國宸府、融信旭輝湘湖悅章三盤上。

上述三盤均有旭輝參股，從6月15日至6月23日次第開展購房意向登記。

前兩個樓盤不設驗資門檻，只有湘湖悅章需提供50萬或者100萬的驗資證明。

這也意味著，即便不拿出任何驗資證明，就能去搖璞閱和國宸府兩個樓盤；如果能拿出50萬驗資證明，那么三個盤隨便搖。

三盤都推出了高層精裝房源，戶型涵蓋剛需三房到改善四房。

看上去擁有相似的價格、產品，三盤的價值差異點在哪兒？關于這三盤的選擇，又該作何解？

| PART1 |

南部新城旭輝三盤價值差異點

①配套區位

交通優勢的從高到低排序依次是湘湖悅章、璞閱、國宸府。

公路交通方面，湘湖悅章位于風情大道和蜀山路之間。風情大道是濱江、蕭山和錢塘江北岸人流車流往來的主干道。蜀山路未來接軌博奧路，將提升樓盤與錢江世紀城通勤往返的便利度。

▲湘湖悅章鳥瞰圖

而璞閱和國宸府的公路出行主干道只有一條通惠路，周邊其他道路的作用則更多在于實現南部新城內部的串流，且通惠路所經區域的發展程度以及發展預期都不及風情大道和蜀山博奧路所經區域。

軌道交通方面，如果是到地鐵2號線的距離，三個盤基本能打個平手。如果考慮到遠期地鐵11號線在蕭山段的規劃，從目前經證實的消息看，地鐵11號線在北辰奧園、規劃浙醫二院一帶有望設置站點。湘湖悅章恰巧位于這一帶，因此不排除在后期可獲得11號線地鐵優勢的加持。

而商業配套規劃上，北臨物美大賣場、300米近鄰規劃蕭山銀泰城的璞閱最具優勢，不僅有現成已投入使用的商業配套物美大賣場，未來的銀泰城規劃也不錯；

▲東原旭輝璞閱鳥瞰圖

其次是國宸府，國宸府周邊1公里范圍內可享受規劃銀泰城、在建商貿綜合樓等商業配套。它的商業配套特點是距離近，但都不夠成熟，尚在規劃或建設中。需待未來建設完成并運營起來之后，它的商配便能具備近距離、便捷和豐富的優勢。

排在最后的是湘湖悅章。湘湖悅章約2公里范圍內缺乏類似綜合體的已運營成熟的商業配套，只有一條尚在招商中的慢生活街區。

幸運的是項目自帶小區商業，可解決部分日常購物需求。

因為三盤都是新房，它們的學區優劣勢不做過多著墨。

據悉國宸府代建小學為中國傳媒大學附屬杭州蕭山中旭小學，而距離融信旭輝湘湖悅章最近的一所公辦小學由德信金茂佳源府代建，計劃引入浙大附屬教育集團的教學資源。

哪所學校可能更好？

國宸府方面對外宣稱其代建學校會是蕭山南部區域最好的公辦小學；湘湖悅章方面則表示：“國宸府代建學校剛剛進入杭州，還沒有展示任何教學效果，因此哪所學校更好現在不能下判斷。”

▲旭輝華宇國宸府鳥瞰圖

在居住環境方面，國宸府的條件在三個盤中最差。國宸府位于通惠路沿線，東南側不到500米處為鐵軌，容易受道路噪聲影響。璞閱同樣位于通惠路沿線，通惠路的劣勢和國宸府同樣無從避免，但它勝過國宸府的地方在于較為遠離鐵軌以及西臨較大面積的景觀河帶。湘湖悅章在三盤中最具優勢，一方面它不靠沿任何主干道，不容易受道路噪聲影響；另一方面較為貼近湘湖景區，直線相距約1公里。

總體而言，璞閱的配套優勢在于商業生活配套和景觀，湘湖悅章則交通優勢和景觀優勢較為突出；國宸府從規劃上看具備一定的商業優勢，但還處于規劃中，需待將來兌現。

②產品和價格

產品方面，璞閱的優勢在于交房時間最早，2020年可實現交付，比湘湖悅章和國宸府提早近2年。后者的交房時間均在2022年3月。

三個盤的高層房源提供了四種戶型產品。

一種是剛需三房，戶型面積89102方。戶型設計上璞閱和國宸府接近，勝過湘湖悅章的地方在于次衛的空間位置設計更合理。湘湖悅章勝過前者的地方在于帶雙陽臺，陽臺面積更大。

這類產品中的國宸府套售價最貴，璞閱購買門檻最低。

▲東原旭輝璞閱約89方戶型

▲湘湖悅章約97方戶型

（國宸府約102方戶型見下文“國宸府選房指南”）

第二種是戶型建面約121126方的四房。該面積段的四房戶型設計中，璞閱和湘湖悅章接近，不過璞閱的兩個衛生間空間更寬敞些，比較明顯的缺陷是廚房夾在兩個臥室之間，廚房活動可能給兩個臥室帶來一些噪音影響。國宸府的約122方戶型設計的缺陷則在于次衛的空間緊鄰南向次臥，導致與兩個北次臥的空間距離較遠，不方便2個北次臥使用次衛。

這類戶型產品中三個樓盤的套售價基本接近。

▲東原旭輝璞閱約121方戶型

▲湘湖悅章約126方戶型

（國宸府約122方戶型見下文“國宸府選房指南”）

第三種戶型建面為約134方四房。三盤中僅璞閱和國宸府規劃了該戶型。國宸府的約134方戶型設計更具優勢，不僅能做到3房朝南，還擁有更大的陽臺面積和更多的儲藏空間。

璞閱134方戶型的購置門檻為302萬，比國宸府低約26萬；但璞閱134方戶型套總價上限368萬，比國宸府高出近10萬。

▲東原旭輝璞閱約134方戶型

（國宸府約134方戶型見下文“國宸府選房指南”）

第四種是湘湖悅章獨有的“3+1”房，戶型面積為約108方。該類戶型套售價250290萬，可以買到璞閱樓層較差的121方和國宸府樓層最好的102方。

▲湘湖悅章約108方戶型

③區域二手房市場和規劃布局

湘湖悅章所在片區的二手樓盤目前有開元名郡和北辰奧園，今后有望新增湘湖悅章、佳源府、印江南，形成5盤“割據”的局面。

璞閱和國宸府所在片區目前在售二手樓盤有恒大帝景、香悅半島、四季華庭，新增璞閱、國宸府和一個禹洲項目后，片區內的二手樓盤數量達到6個。

粗略來看，璞閱和國宸府所在區域競品更多，進入二手房市場后面臨的競爭形勢更激烈。

當前兩個區域的二手房成交特點分別為：湘湖悅章所在片區售價偏低，但成交更活躍，成交量更大；璞閱和國宸府所在片區售價更高，同時成交活躍度更低，成交量更小。

比如北辰奧園的毛坯89方單套成交價格在230萬左右，據了解今年內僅一家中介就成交了15套；而四季華庭同類型房源的單套成交售價在250萬左右，據熟悉四季華庭交易業務的某中介員工所掌握情況，今年內成交4套左右。

兩個樓盤的成交客群，來自濱江區、蕭山老城區、蕭山周邊鄉鎮等，但各有側重。北辰奧園的看房購買客群主要來自濱江，四季華庭則以周邊鄉鎮購買力為主流。

兩個區域的規劃利好也存在差異。湘湖悅章所在片區的規劃利好有浙醫二院和環湘湖布局的產業帶，規劃側重產業布局；璞閱和國宸府所在片區的規劃利好有火車南站和蕭山銀泰城。

不同規劃利好對各自區域內的人口導入數量的差異或很難判斷，較容易判斷的是，可能璞閱和國宸府所在片區規劃利好帶來的人口導入效應的生效速度更快。

| PART2 |

購買建議

因為新房學區的不確定性，投資和自住建議上沒有過多考慮學區因素。

不管作為投資還是自住，三個樓盤在選擇上的優先級排序都是“璞閱>湘湖悅章>國宸府”。

①投資購入

投資建議選擇國宸府的102方、璞閱的89方和湘湖悅章的97方。當中：

首選璞閱的89方，該戶型單套精裝售價200230萬，是三盤中單套售價最低的，與區域內二手房四季華庭毛坯89方售價存在價差；同時周邊配套相對齊全些，再考慮到所在片區的配套利好和由此帶來的人口導入效應會兌現更快，璞閱的89方可以嘗試較短線投資，但不排除會像四季華庭一樣，面對掛牌成交周期比湘湖悅章所在片區更長的問題。

次選湘湖悅章的97方，樓盤區域未來可承接來自濱江、錢江世紀城、蕭山周邊鄉鎮、地鐵11號線和浙大二院的購買力，雖然價格比璞閱和北辰奧園高，但勝在未來或許不缺購買力，房子更容易出手。

但也正因為湘湖悅章的精裝97方單套售價相對北辰奧園的毛坯89方來說不具有價格優勢，如果買入湘湖悅章的97方，可能需待周邊利好進一步落實，帶動更多置業人口流入板塊的時候出手，意即需要支出稍長一些的等待的時間成本。

國宸府的102方相對來說不太值得投資購入。它的弊端是售價過高，地段配套不具優勢，區域內二手市場競爭壓力較大，如果該片區二手房市場幾年后依然保持當前的“高價、低頻”特征，那么國宸府的102方會面臨較大的出手壓力，除非它所代建小學的教學水平真正能實現它所宣稱的“蕭山南部區域最好的公辦”。

②自住購入

因學區的不確定性，若不考慮學區，從價格、配套、交通、居住環境上看，璞閱是首選。

璞閱具備一定價格優勢，尤其是剛需89方戶型。其次璞閱周邊商業生活配套相對另外兩個樓盤更齊全，未來還會加碼銀泰城商業配套。項目靠臨景觀河道，也具有一定的景觀優勢。

次選是湘湖悅章。湘湖悅章的環境優勢與璞悅的差距不大，交通優勢比璞閱明顯，但價格上比璞閱略高些，且項目最大的弱點是2公里范圍內缺乏商業綜合體，但它自身攜帶小區商業，可解決部分日常購物消費的問題；

而國宸府，不管在交通還是居住環境上和另外兩個盤有較明顯的差距，可作為最后選擇。國宸府周邊雖然布局了一些商業配套，但從周邊已落成小區的店鋪招商不怎么火熱的情況看，周邊新布局的商業配套從建成到成熟運營還需要一段時間，因此國宸府可作為末選項。

旭輝華宇國宸府選房指南

| PART1 |

搖號信息

▲國宸府鳥瞰圖

搖號房源：3536共245套

主力戶型：102㎡、122㎡、132㎡

無房戶傾斜：30%

均價：精裝25607.8元/㎡，含裝修2800元/㎡

驗資門檻：0驗資

登記時間：06.1806.20

| PART2 |

規劃配套

定價情況 →

開發商：旭輝，華宇

拿地時間：2018年7月30日

拿地樓面價：13473元/㎡

銷售價格：25607.8元/㎡，含裝修2800元/㎡

裝修改造費：無

車位售價：未定，周邊25萬左右

車位選購時間及付款方式：未定

| 周邊一手房售價 |

東原旭輝璞閱均價26171元/㎡

湘湖悅章均價25200元/㎡

| 周邊二手房售價 |

綠都四季華庭89㎡5月份成交單價29214元/㎡

恒大帝景89㎡成交單價31272元/㎡

產品介紹 →

項目規劃：17幢高層，18幢排屋

交房時間：2022年3月

房屋朝向：南北朝向

單層層高：2.9米

小區物業：永升物業

容積率：2.8

得房率：81%左右

精裝亮點：美的中央空調、愛迪士新風系統、方太油煙機、燃氣灶

配套介紹 →

| 周邊城市界面 |

東：通惠南路

南：南三路

西：規劃二路、育才路

北：規劃一路、晨輝路

| 公交交通 |

196路、412路、1597路等

| 軌道交通 |

地鐵2號線曹家橋站地鐵口約1.5公里

| 小區內部配套 |

3000方大草坪、會客連廊、共享廚房、書吧

| 周邊商業購物娛樂配套 |

王有始商貿綜合樓（在建）約450米

銀泰城（在建）約1km

開元廣場約1.8km

項目西側規劃了34萬方的商業綜合體

琴山下社區農貿市場1.4km

琴山園1.6km

| 小區代建學校 |

幼兒園：旭輝中旭愛思坦幼兒園

小學：中國傳媒大學附屬杭州蕭山中旭小學

| 周邊學校 |

蕭山匯宇小學約1.4km

蕭山高橋小學約2.5km

蕭山第十一中學約1.14km

高橋初中約1.7km

|周邊醫療 |

蕭山愛心醫院約0.8km

蕭山第一人民醫院約3.2km

| PART3 |

戶型介紹

102方三房兩廳兩衛 →

位置：35、36號樓中間套

套數：123套

總價:246267萬

優點：三開間朝南，廚房面積大

缺點：廚房和次衛通風井相鄰，可能會串氣

122方四房兩廳兩衛 →

位置：35號樓東西邊套、36號樓東邊套

套數：92套

總價：297325萬

優點：餐客廳一體帶大飄窗

儲物空間大

缺點：僅兩開間朝南

132方四房兩廳兩衛 →

位置：36號樓西邊套

套數：30套

總價：305357萬

優點：餐客廳一體帶大飄窗

儲物空間大

缺點：僅兩個半開間朝南

| PART4 |

35、36樓幢區位優劣勢分析

優點：

無遮擋，采光好。

缺點：

靠近馬路，容易受到道路車行噪聲尾氣污染；

小區次出入口靠近36幢，低樓層容易受到噪聲影響。

| PART5 |

35、36樓一房一價&噪聲測評

| PART6 |

35、36樓選房建議

102方選房建議 →

考慮因素：

1.所處位置：36幢、35幢中間套

2.采光因素：無遮擋采光好

3.噪音因素：靠近主干道容易受到噪聲影響

4.價格因素：20層、21層總價最高

120方選房建議 →

考慮因素：

1.所處位置：35幢東西邊套、36幢東邊套

2.采光因素：無遮擋采光好

3.噪音因素：靠近主干道容易受到噪聲影響

4.價格因素：20層、21層總價最高

132方選房建議 →

考慮因素：

1.所處位置：36幢西邊套

2.采光因素：無遮擋采光好

3.噪音因素：靠近主干道容易受到噪聲影響

4.價格因素：20層、21層總價最高

END

文/宇宙無敵帥的TF、由著你 編輯/宇宙無敵帥的TF

本文僅代表作者個人觀點。

本文相關內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因發生變化。

拓展知識：