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前沿拓展：

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未來太倉站將現(xiàn)“六線交匯樞紐”

秒殺昆山、嘉善，雄踞環(huán)滬之首！

↑上海周邊地區(qū)2030年城際鐵路規(guī)劃圖

你可不要小看太倉，今天雖然她還“手無寸鐵”，但是一年之后，太倉立馬就會(huì)“逆天”，成為跟昆山、嘉善一樣的環(huán)上海“高鐵”新城！

目前，滬通鐵路一期（西線）已全面開通，太倉境內(nèi)的鐵路高架橋和車站已初現(xiàn)端倪。

2010年7月，太倉可通過滬通西線，先接入上海站（靜安區(qū)）、上海虹橋站，取得和昆山一樣的區(qū)位優(yōu)勢；

預(yù)計(jì)到2023年，滬通鐵路二期（東線）開通后，太倉更可直達(dá)上海北（寶山楊行）和上海東站（浦東機(jī)場旁）；屆時(shí)，環(huán)滬諸城中唯太倉有直達(dá)上海東（浦東）、西（虹橋）、北（寶山）、中（靜安）4個(gè)方向的列車，相比昆山、嘉善，后來居上的太倉到上海各區(qū)的通達(dá)性會(huì)更高！

↑預(yù)計(jì)到2023年，太倉雙鐵交匯，直通上海4大鐵路樞紐

而從上海北上，去往江蘇南沿江（常熟、張家港、江陰、常州）、北沿江（啟東西、海門機(jī)場、南通、泰州、揚(yáng)州）、蘇錫常（昆山北、蘇州北、無錫碩放機(jī)場、常州奔牛機(jī)場）、蘇北（鹽城、連云港）、山東半島（青島、煙臺、威海），即使是去隸屬上海管轄的崇明島，太倉也都是必經(jīng)之地，太倉將成為“木”字型的六向鐵路樞紐站。

↑預(yù)計(jì)到2025年，太倉有望實(shí)現(xiàn)六鐵交匯，“木”字型鐵路樞紐形成

從上述規(guī)劃圖上可以看出，太倉境內(nèi)高鐵2站，都是換乘樞紐！

2

太倉樓市“三個(gè)世界”

5大熱點(diǎn)板塊說透透

太倉樓市的格局，可以概括為"1城"、"1港"、"1鎮(zhèn)"，形成了涇渭分明的“三個(gè)世界”：

A.“第一世界”：高新區(qū)+科教新城

“1城”即太倉主城區(qū)，包括老城區(qū)（城廂鎮(zhèn)）、高新區(qū)（太倉市政府所在的婁東街道）、科教新城（包括天鏡湖國際社區(qū)、太倉南站片區(qū)）3大板塊，其中，老城區(qū)幾無新房可售，高新區(qū)和科教新城房價(jià)則是清一色的23000元/㎡，是太倉樓市的“第一世界”。

太倉市政府、寶龍城市廣場、高爾夫球場、G15高速太倉入城口，都位于高新區(qū)板塊，可以說，高新區(qū)板塊，相當(dāng)于太倉市的“門面”，從該板塊的滬太快線朝陽路站，城際公交20分鐘即可到達(dá)上海11號線嘉定北站，“工作在上海，居住在太倉”，在這里已成為現(xiàn)實(shí)！

高新區(qū)目前在售的新盤，有萬科翡翠鉑樾、都會(huì)之光和建發(fā)泱著，全都精裝交付，清一色均價(jià)23000元/㎡，已與昆山市區(qū)、花橋沒有價(jià)差。

高新區(qū)在售三盤距離太倉高鐵站有89公里的路程，距滬太快線朝陽路站也有3公里遠(yuǎn)，交通出行優(yōu)勢并不明顯，以太倉本地改善型需求為主。

太倉樓市“第一世界”的另一個(gè)板塊，是以天境湖為核心的科教新城板塊，實(shí)驗(yàn)小學(xué)、省太倉高級中學(xué)、健雄職業(yè)技術(shù)學(xué)院、太倉市科技產(chǎn)業(yè)園、風(fēng)情水街·海運(yùn)堤，都位于該板塊。

該板塊的宜居指數(shù)，在全太倉都是排第一的，堪稱是太倉的“世紀(jì)公園板塊”。明年高鐵開通后，該板塊還設(shè)有太倉南站，但是與主樞紐太倉站距離過近，該站的命運(yùn)恐怕與滬寧城鐵上的花橋站、陽澄湖站差不多，一天也沒有幾班車經(jīng)停。

科教新城板塊目前在售的新盤有陽光城中南翡麗云邸、天境華府，精裝交付，清一色均價(jià)23000元/㎡。與科教新城板塊一界之隔的上海嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)，目前在售新盤外岡一號均價(jià)24000元/㎡，價(jià)差僅1000元/㎡，這與滬太之間同為一界之隔的寶山羅涇VS太倉瀏河，20000元/㎡的價(jià)差形成天壤之別。

也許有人說，科教新城畢竟是縣市級配套，而瀏河只是鎮(zhèn)級配套，但是科教新城未來僅有1個(gè)高鐵小站太倉南站支撐，蘇州S1支線和上海11號線北延伸（或嘉定有軌電車），至少十年內(nèi)看不到通車的希望；而瀏河那個(gè)規(guī)模僅次于迪士尼的恒大童世界主題樂園開業(yè)后，至少通往上海1、7、11號線富錦路、美蘭湖、嘉定北三大始發(fā)站的公交班線能做到全天候運(yùn)營，待到上海7號線、蘇州S2線軌交落地，出行更將是如虎添翼。

不得不說，太倉樓市的“第一世界”高新區(qū)和科教新城板塊，房價(jià)已透支了明年高鐵開通的利好，早已處在了“高位站崗期”，房價(jià)滯漲已有2年多時(shí)間了。如果是太倉市區(qū)改善置業(yè)也就罷了，反正自住不賣，貴就貴一點(diǎn)了，若是投資，現(xiàn)在再去碰這兩個(gè)板塊，真是一點(diǎn)價(jià)值也沒有。

B.“第二世界”:瀏河+港區(qū)（浮橋）

“1港”，就是沿長江岸線的“太倉港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”，作為國家級經(jīng)開區(qū)，只是名義上隸屬太倉市，經(jīng)濟(jì)大權(quán)歸省里直管。港區(qū)從南到北，又細(xì)分為瀏河、浮橋、璜涇3鎮(zhèn)。港區(qū)是整個(gè)太倉市的“錢袋子”，也是產(chǎn)業(yè)、人口高度集聚區(qū)。

目前，港區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，主要集中在瀏河和浮橋2鎮(zhèn)，新房無論位置遠(yuǎn)近，只要是個(gè)知名品牌，基本上都是一口價(jià)：浮橋14000元/㎡、瀏河15000元/㎡，兩者相差14公里，價(jià)差只1000元/㎡，可謂“你方唱罷我登場”，只要瀏河有供應(yīng)量，浮橋就停下來歇一歇！2018年大部分時(shí)間，瀏河新房短缺，浮橋就賣得不錯(cuò)，2019年瀏河兩盤新開，浮橋的聲量自然就要低一些。

瀏河，我們在上一篇文章里已經(jīng)具體介紹過了，這里不再多述。

“浮橋”也就是今天慣用地名“太倉港區(qū)”，或簡稱“港區(qū)”的真正所在地，是整個(gè)太倉港國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和太倉港保稅區(qū)的核心區(qū)。太倉港是中國內(nèi)河第一大港，江蘇第一大港，吞吐量居全國第6（僅次于甬滬港廣深，高于天津），全球第15名，太倉港是國家一類口岸，國家級開發(fā)區(qū)，上海國際航運(yùn)中心的北翼，對太倉全市的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率超過30%。

盡管浮橋比之瀏河遠(yuǎn)了14公里，但從既有規(guī)劃圖來看，瀏河是既沒有高鐵，也沒有軌交，浮橋至少還有一條蘇州市域軌交S2線，方便往來太倉站、昆山和蘇州主城區(qū)。

而且浮橋的產(chǎn)業(yè)、人口密度高于瀏河，瀏河多以上海居民養(yǎng)老為主，浮橋則以本地企業(yè)員工自住為主，浮橋已交房小區(qū)的入住率都還不錯(cuò)，2房租金穩(wěn)定在2500元/月。目前在售新盤有招商依云水岸、碧桂園海上時(shí)光、中南漫悅蘭庭、遠(yuǎn)洋萬和四季等，均價(jià)在1350015000元/㎡之間，與瀏河一樣，這里90%的客群來自于上海寶山區(qū)及軌交1、7號線沿線外溢的剛需，除了有直達(dá)7號線美蘭湖站和上海火車站南廣場的城際公交，更有直達(dá)虹橋火車站的定期長途班線。

C.“第三世界”:沙溪

“3鎮(zhèn)”就是除上述“1城”、“2區(qū)”之外的太倉較偏遠(yuǎn)區(qū)域3鎮(zhèn)，屬于太倉樓市的“第三世界”，自然離上海也就更遠(yuǎn)了（公交出行肯定超過2小時(shí)），她們自近及遠(yuǎn)，依次是雙鳳鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)和鹿河鎮(zhèn)。這其中，目前房地產(chǎn)開發(fā)最火熱的是沙溪鎮(zhèn)。

沙溪是太倉著名的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，國家4A級景區(qū)，毗鄰G15沈海高速。復(fù)星集團(tuán)重金打造的地中海小鎮(zhèn)項(xiàng)目，在沙溪鎮(zhèn)境內(nèi)有金倉湖和沙溪古鎮(zhèn)兩大開發(fā)片區(qū)。

隨著太倉主城房產(chǎn)開發(fā)的幾近枯竭，幾乎國內(nèi)所有有名的大牌開發(fā)商都已屯兵沙溪，未來這里將是全太倉供應(yīng)體量最大的一塊“睡城”！

沙溪鎮(zhèn)目前新房體量大得驚人，且多為數(shù)家開發(fā)商參股聯(lián)合開發(fā)，例如：依云悅府，由招商蛇口、保利、綠地、金地4家房企聯(lián)合開發(fā)；熙岸原著，由東原、華宇、旭輝、中駿4家房企聯(lián)合開發(fā)），均價(jià)在1350014300元/㎡之間。也有更高端一些的，比如：碧桂園云樾天境、金地翡翠城市、五洋公園府，均價(jià)1500016000元/㎡，與港區(qū)、瀏河的房價(jià)不相上下。

沙溪鎮(zhèn)的客源來自于太倉主城區(qū)（距沙溪12公里）及沙溪本地的客源，與來自上海嘉定區(qū)及軌交11號線沿線的外溢剛需，各占50%。

總體來看，沙溪鎮(zhèn)相比臨滬一線，占據(jù)“地利”優(yōu)勢的瀏河，和產(chǎn)城一體，占據(jù)“人和”優(yōu)勢的港區(qū)（浮橋），一點(diǎn)性價(jià)比優(yōu)勢也沒有。瀏河可以盼上海7號線延伸，港區(qū)可以等蘇州S2線開工，沙溪既無高鐵（滬通鐵路太倉港站多半是貨運(yùn)站），又無軌交，雖有沙嘉快線可達(dá)11號線嘉定西站，但1個(gè)小時(shí)的車程，同樣房價(jià)的瀏河，都可以到市中心的上海火車站了。

D.“未來之王”:太倉高鐵片區(qū)

明年就要開通的太倉高鐵站周邊，處在太倉主城區(qū)與瀏河主鎮(zhèn)區(qū)之間，方圓78公里范圍內(nèi)都是一片待開發(fā)的處女地。相比高鐵昆山南站所處的昆山城南（中華園）片區(qū)，可開發(fā)的面積大得多。目前這一大塊區(qū)域內(nèi)，尚無任何房地產(chǎn)、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，未來可想像的空間巨大！

據(jù)傳，太倉高鐵片區(qū)未來將引進(jìn)西北工業(yè)大學(xué)，利物浦大學(xué)的兩所分校。

可以斷定，未來太倉高鐵片區(qū)若有新房上市，按現(xiàn)時(shí)行情，都將是23000元/㎡起步的價(jià)格，屬于太倉樓市“第一世界”的水平。

3

太倉新房限購又限價(jià)

全城漲價(jià)得看瀏河臉色

太倉隸屬于蘇州大市，實(shí)行與蘇州主城六區(qū)和昆山市一樣的限購政策：必須繳滿1年社保才有購房資格，且不得一次性補(bǔ)繳。

太倉大多數(shù)開發(fā)商都提供外地人士代交社保服務(wù)（需繳13個(gè)月，費(fèi)用18000元），即看中房子后，先簽訂房協(xié)議，落位選房，鎖定房價(jià)，1年后再行網(wǎng)簽。

太倉買房，現(xiàn)執(zhí)行首套首付3成，二套無貸首付5成，二套有貸首付8成，利率上浮20%。

目前太倉新房實(shí)施嚴(yán)格的限價(jià)措施，在售樓盤基本上每家都是由36家品牌房企聯(lián)合拿地，互相參股，2017年供應(yīng)熱區(qū)沙溪、港區(qū)（浮橋）的樓板價(jià)雙雙突破了6000元/㎡，因此目前14000元/㎡均價(jià)在售的項(xiàng)目，基本上也是貼著成本在賣，地價(jià)和開發(fā)成本擺在那里，降無可降！

但是要漲價(jià)，首先得看恒大太倉旅游文化城的臉色。在瀏河15000元/㎡的房子沒斷貨或提價(jià)之前，港區(qū)（浮橋）、沙溪要想漲價(jià)，或者快速去化，都是相當(dāng)有難度的。

預(yù)計(jì)2020年太倉高鐵通車元年，作為離高鐵站最近的兩大板塊，“第一世界”太倉主城區(qū)房價(jià)刷新到25000元/㎡，“第二世界”港區(qū)、瀏河上探到1800020000元/㎡的可能性很大，而離高鐵站甚遠(yuǎn)的沙溪，由于新盤體量巨大，競品甚眾，房價(jià)繼續(xù)在1400016000元/㎡之間徘徊，是大概率事件！

拓展知識：