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      發(fā)布日期:2022-09-24 23:26:25 瀏覽:
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      前沿拓展:


      01

      最后24小時,錦尚和品府究竟要不要報?

      近500人的購房群里,這已是露西第5次發(fā)出“靈魂拷問”。

      不熟悉的群友,看到她如此糾結(jié),略帶調(diào)侃式回復(fù):房產(chǎn)稅馬上來了,還搖什么,又不缺房子住。

      熟悉的群友一想到她的切身實情,不免替她揪心:

      一來,露西手握的是一張0社保房票(出自其女兒,正在讀研),屬于最底層的社保幼子,分分鐘被淘汰出局。上個月信心滿滿參搖中杭府,結(jié)果連入圍資格都沒。

      錦尚和品府首開恰逢新政后的紅盤潮,勉強逃過拼社保。如今,僅天玨華庭一個競爭對手,有房票隨時可能拼社保。與其如此,資金還不如躺在理財里收利息。

      二來,錦尚和品府未來收益是否真如預(yù)期穩(wěn)固?

      02

      賬面上看,精裝限價51700元/㎡的錦尚和品府,有著不菲的倒掛。

      比如,往東不到1公里的“文暉三子”——萬科新都會1958、朗詩熙華府、朗詩樂府,今年二手房價相繼沖上7萬

      上個月底,新都會1958和熙華府,各自拍賣了一套法拍房。新都會1958被拍賣的是一套中高樓層(12F/19F)的138.75㎡,成交總價880萬,折合單價63428元/㎡;

      熙華府被拍賣的是一套低樓層(3F/18F)的126㎡,成交總價836.2萬,折合單價66362元/㎡。

      二手行情持續(xù)低迷的當(dāng)下,大多小區(qū)“有價無市”,相較而言,法拍房的價格更能凸顯當(dāng)前市場價。

      饒是如此,錦尚和品府倒掛仍高達(dá)1萬21萬5,絲毫不遜中杭府,搖號動力瞬間滿格有沒有。

      但有一點,熙華府、樂府是科技住宅,自帶一批忠實粉絲。

      更重要的是,“文暉三子”有學(xué)區(qū)優(yōu)勢。長壽橋岳帥小學(xué),雖算不得全城拔尖,可在教育資源薄弱的原下城區(qū),頗受家長歡迎,有一定學(xué)區(qū)溢價。

      而錦尚和品府交付后有可能劃入北面的德天小學(xué)(期房不承諾學(xué)區(qū)),學(xué)區(qū)并無優(yōu)勢。

      同樣學(xué)區(qū)一般的野風(fēng)現(xiàn)代系三盤——名苑、雅苑、景苑,與錦尚和品府一路之隔,當(dāng)前二手房成交價集中在45萬。部分位置差的大戶型,網(wǎng)簽價不到4萬。

      只是,野風(fēng)現(xiàn)代系三盤,十幾年前的房子了,產(chǎn)品代差大(如外立面用的是面磚),缺乏一定的可比性。

      綜上,錦尚和品府的“倒掛論”,具體還得看參照物。與“文暉三子”比,倒掛足夠誘人;與野風(fēng)現(xiàn)代系三盤比,倒掛十分微弱。

      但有一點可以肯定:錦尚和品府比“幾乎沒有倒掛”的保利天匯,更具吸引力;但比倒掛更夯實的中杭府,稍欠了點火候。

      03

      倒掛之說,歸根結(jié)底考驗的是接盤俠的實力與魄力

      錦尚和品府新房限價51700元/㎡,比奧體、未科高出不少。放眼全杭州限價新房,僅次于69800元/㎡的南星、江河匯,67000元/㎡的錢江新城2.0,以及54000元/㎡的申花。

      未來,準(zhǔn)房東對二手房價的預(yù)期,必然是向著杭州“天花板看齊”。

      可接盤俠們有自己的喜好。去年至今,奧體、未科二手房價之所以屢次刷新三觀,核心原因在于:他們自帶光環(huán),能吸引到數(shù)量不菲的外地人。

      錦尚和品府實景

      甬臺溫金、乃至深圳投資客,都是杭州高價二手房的主力接盤者。畢竟,千金難買心頭好。

      回到錦尚和品府,其所處的和平廣場一帶,隸屬杭州老城區(qū)。周邊界面,十幾年如一日,日漸老舊。

      這兩年,雖新添了城市之星、嘉里城等重磅級明星項目,可在外地人眼里,仍沒有后起之秀的奧體、未科更具想象力及吸引力

      問問甬臺溫金等老家的親朋好友,他們眼中的杭州中心,不是一江兩岸,就是未科。在這些熱門地段有套房產(chǎn),不僅是實力的體現(xiàn),更是面子上的較量。

      04

      那么,誰更愿意接盤錦尚和品府呢?本地需要改善的老杭州人。

      首先,他們沒有所謂的“追熱點執(zhí)念”,反倒更樂意在熟悉的環(huán)境里置換;

      其次,老杭州人內(nèi)心或多或少存在些許“地域邊界”,和平廣場一帶符合他們對市中心的傳統(tǒng)定義。

      我隨機咨詢了一批錦尚和品府的搖號業(yè)主,5個人里、3個人準(zhǔn)備未來自住。“周圍方便啊,出門搭地鐵,45個站就到西湖。”

      只是,自住意愿高沒啥卵用,最后還得拼運氣。若搖不中新房,未來只能接盤二手房。

      錦尚和品府示范區(qū)實景

      問題來了,老杭州人愿意高價接盤的數(shù)量是有限的。

      錦尚和品府雖頂著最高限價賣,可濱江、保利、越秀三家呈現(xiàn)出來的作品,依然是濱江“經(jīng)典流水線”。起步113㎡,最大231㎡(頂躍),與市面上絕大多數(shù)產(chǎn)品面積段雷同。

      就是4500元/㎡的裝標(biāo),也是熟悉的配方。東芝的中央空調(diào),西門子廚具三件套(油煙機、燃?xì)庠睢⑾赐霗C),馬可波羅瓷磚,唯寶盥洗盆、主衛(wèi)浴缸,TOTO馬桶,漢斯格雅的花灑、龍頭等。

      跟同樣裝標(biāo)的嘉品、君品比,多了麥迪龍的新風(fēng),消毒柜升級為洗碗機。

      錦尚和品府裝標(biāo)

      別忘了,錦尚和品府預(yù)計2024年中交付,長達(dá)兩年半的等待交付后,讓準(zhǔn)業(yè)主們的持有成本,大幅增加。

      再加上他又是一個近2000套房子的大型社區(qū)。哪怕投資客占比僅10%,也有約200套房子交付后會流入市場。

      按平均一套139㎡,二手價格7萬算(微利),就需要200個千萬級選手。如果想賣8萬或者9萬,其難度可想而知。

      杭州本地社保巨子,那可是見過市面,算盤打得叭叭響的精明人,想想被炒房客中間硬賺一大筆錢,心里有幾個服氣的?

      不菲的持有成本、湊和的倒掛,加上有限的接盤俠,錦尚和品府更像是當(dāng)下房住不炒的最佳典范。如果你是自住,上述分析均可忽略,按自己的喜好來搖便是。

      自住沒有對錯之分 ,只有適不適合自己。

      拓展知識:

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      我家的也出現(xiàn)過這樣問題,突然就打不著火了,頭天還行呢,你看看電池是不是沒電了。電子打火兒的探頭兒挺耐用的,但是電池沒電了就不管事兒了。

      追答 光電打火頭頭兒那兒閃電,光噠噠響。 本回答被網(wǎng)友采納

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