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前沿拓展：

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01

“最后24小時，錦尚和品府究竟要不要報？”

近500人的購房群里，這已是露西第5次發(fā)出“靈魂拷問”。

不熟悉的群友，看到她如此糾結(jié)，略帶調(diào)侃式回復(fù)：房產(chǎn)稅馬上來了，還搖什么，又不缺房子住。

熟悉的群友一想到她的切身實情，不免替她揪心：

一來，露西手握的是一張0社保房票（出自其女兒，正在讀研），屬于最底層的社保幼子，分分鐘被淘汰出局。上個月信心滿滿參搖中杭府，結(jié)果連入圍資格都沒。

錦尚和品府首開恰逢新政后的紅盤潮，勉強逃過拼社保。如今，僅天玨華庭一個競爭對手，有房票隨時可能拼社保。與其如此，資金還不如躺在理財里收利息。

二來，錦尚和品府未來收益是否真如預(yù)期穩(wěn)固？

02

賬面上看，精裝限價51700元/㎡的錦尚和品府，有著不菲的倒掛。

比如，往東不到1公里的“文暉三子”——萬科新都會1958、朗詩熙華府、朗詩樂府，今年二手房價相繼沖上7萬。

上個月底，新都會1958和熙華府，各自拍賣了一套法拍房。新都會1958被拍賣的是一套中高樓層（12F/19F）的138.75㎡，成交總價880萬，折合單價63428元/㎡；

熙華府被拍賣的是一套低樓層（3F/18F）的126㎡，成交總價836.2萬，折合單價66362元/㎡。

二手行情持續(xù)低迷的當(dāng)下，大多小區(qū)“有價無市”，相較而言，法拍房的價格更能凸顯當(dāng)前市場價。

饒是如此，錦尚和品府倒掛仍高達(dá)1萬21萬5，絲毫不遜中杭府，搖號動力瞬間滿格有沒有。

但有一點，熙華府、樂府是科技住宅，自帶一批忠實粉絲。

更重要的是，“文暉三子”有學(xué)區(qū)優(yōu)勢。長壽橋岳帥小學(xué)，雖算不得全城拔尖，可在教育資源薄弱的原下城區(qū)，頗受家長歡迎，有一定學(xué)區(qū)溢價。

而錦尚和品府交付后有可能劃入北面的德天小學(xué)（期房不承諾學(xué)區(qū)），學(xué)區(qū)并無優(yōu)勢。

同樣學(xué)區(qū)一般的野風(fēng)現(xiàn)代系三盤——名苑、雅苑、景苑，與錦尚和品府一路之隔，當(dāng)前二手房成交價集中在45萬。部分位置差的大戶型，網(wǎng)簽價不到4萬。

只是，野風(fēng)現(xiàn)代系三盤，十幾年前的房子了，產(chǎn)品代差大（如外立面用的是面磚），缺乏一定的可比性。

綜上，錦尚和品府的“倒掛論”，具體還得看參照物。與“文暉三子”比，倒掛足夠誘人；與野風(fēng)現(xiàn)代系三盤比，倒掛十分微弱。

但有一點可以肯定：錦尚和品府比“幾乎沒有倒掛”的保利天匯，更具吸引力；但比倒掛更夯實的中杭府，稍欠了點火候。

03

倒掛之說，歸根結(jié)底考驗的是接盤俠的實力與魄力。

錦尚和品府新房限價51700元/㎡，比奧體、未科高出不少。放眼全杭州限價新房，僅次于69800元/㎡的南星、江河匯，67000元/㎡的錢江新城2.0，以及54000元/㎡的申花。

未來，準(zhǔn)房東對二手房價的預(yù)期，必然是向著杭州“天花板看齊”。

可接盤俠們有自己的喜好。去年至今，奧體、未科二手房價之所以屢次刷新三觀，核心原因在于：他們自帶光環(huán)，能吸引到數(shù)量不菲的外地人。

錦尚和品府實景

甬臺溫金、乃至深圳投資客，都是杭州高價二手房的主力接盤者。畢竟，千金難買心頭好。

回到錦尚和品府，其所處的和平廣場一帶，隸屬杭州老城區(qū)。周邊界面，十幾年如一日，日漸老舊。

這兩年，雖新添了城市之星、嘉里城等重磅級明星項目，可在外地人眼里，仍沒有后起之秀的奧體、未科更具想象力及吸引力。

問問甬臺溫金等老家的親朋好友，他們眼中的杭州中心，不是一江兩岸，就是未科。在這些熱門地段有套房產(chǎn)，不僅是實力的體現(xiàn)，更是面子上的較量。

04

那么，誰更愿意接盤錦尚和品府呢？本地需要改善的老杭州人。

首先，他們沒有所謂的“追熱點執(zhí)念”，反倒更樂意在熟悉的環(huán)境里置換；

其次，老杭州人內(nèi)心或多或少存在些許“地域邊界”，和平廣場一帶符合他們對市中心的傳統(tǒng)定義。

我隨機咨詢了一批錦尚和品府的搖號業(yè)主，5個人里、3個人準(zhǔn)備未來自住。“周圍方便啊，出門搭地鐵，45個站就到西湖。”

只是，自住意愿高沒啥卵用，最后還得拼運氣。若搖不中新房，未來只能接盤二手房。

錦尚和品府示范區(qū)實景

問題來了，老杭州人愿意高價接盤的數(shù)量是有限的。

錦尚和品府雖頂著最高限價賣，可濱江、保利、越秀三家呈現(xiàn)出來的作品，依然是濱江“經(jīng)典流水線”。起步113㎡，最大231㎡（頂躍），與市面上絕大多數(shù)產(chǎn)品面積段雷同。

就是4500元/㎡的裝標(biāo)，也是熟悉的配方。東芝的中央空調(diào)，西門子廚具三件套（油煙機、燃?xì)庠睢⑾赐霗C），馬可波羅瓷磚，唯寶盥洗盆、主衛(wèi)浴缸，TOTO馬桶，漢斯格雅的花灑、龍頭等。

跟同樣裝標(biāo)的嘉品、君品比，多了麥迪龍的新風(fēng)，消毒柜升級為洗碗機。

錦尚和品府裝標(biāo)

別忘了，錦尚和品府預(yù)計2024年中交付，長達(dá)兩年半的等待交付后，讓準(zhǔn)業(yè)主們的持有成本，大幅增加。

再加上他又是一個近2000套房子的大型社區(qū)。哪怕投資客占比僅10%，也有約200套房子交付后會流入市場。

按平均一套139㎡，二手價格7萬算（微利），就需要200個千萬級選手。如果想賣8萬或者9萬，其難度可想而知。

杭州本地社保巨子，那可是見過市面，算盤打得叭叭響的精明人，想想被炒房客中間硬賺一大筆錢，心里有幾個服氣的？

不菲的持有成本、湊和的倒掛，加上有限的接盤俠，錦尚和品府更像是當(dāng)下房住不炒的最佳典范。如果你是自住，上述分析均可忽略，按自己的喜好來搖便是。

自住沒有對錯之分 ，只有適不適合自己。

拓展知識：

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我家的也出現(xiàn)過這樣問題，突然就打不著火了，頭天還行呢，你看看電池是不是沒電了。電子打火兒的探頭兒挺耐用的，但是電池沒電了就不管事兒了。

追答 光電打火頭頭兒那兒閃電，光噠噠響。 本回答被網(wǎng)友采納

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