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記者｜楊冰柯

調控持續加碼，房地產行業走入下行，房產商們的日子越來越難。

過去的九月，以往都是地產商傳統的大豐收時節，今年他們對項目去化的渴求格外強烈，不少開發商將項目提前入市，力推“特價房”，甚至還有不少大幅降價搶跑。

從結果看，開發商的努力并未完全收到成效，銷售業績整體下滑明顯。無論是頭部開發商還是中小開發商，現在的銷售去化都異常艱難。

根據克而瑞數據，9月，超過9成百強房企單月業績同比降低，其中6成企業同比降幅大于30%，逾半數企業同環比雙降。截至9月末，有近半數房企目標完成率不及70%，四季度去化壓力依然巨大。

以操盤金額為例，9月TOP100房企實現單月銷售操盤金額7596億元，單月業績規模不及8月、首次環比下降。同比去年下降36.2%，較2019年同期也下降17.7%，79月單月業績連續三個月同比下跌，且同比跌幅進一步擴大。

具體來看，據不完全統計，有29家房企已經公布九月業績。從環比看，9月銷售額整體環比下降11.3%。其中，15家房企銷售額環比下降，降幅前三名有中國恒大、大悅城和越秀地產，銷售額分別下降了86.1%、68.9%和47.8%。

同比上，29家房企中有27家房企銷售業績均有下降，降幅前三名為中國恒大、大悅城和綠地控股，銷售額分別下降了93.5%、69.6%和55.5%。

一位市場人士對界面新聞記者表示，房企前9月累計銷售額同比大多數都是增長的，但8月、9月房企銷售額單月同比下滑得更多。

事實上，為了收獲“金九”，房企們使出渾身解數，不少地區的售樓處中都打出特價房、買房送車位、買房送物業費等營銷手段。在熱點城市，房企們更是將多個項目的入市計劃提前，搶收市場。

在北京，9月上旬，共有13個項目對外公示預售許可信息，相較于過往幾個月份，開發商的推盤速度明顯加快。在5月北京首次集中供地后，出讓的30宗土地中有24個項目在“金九”前后流出戶型資料，并陸續開放售樓處。

在蘇州，中南春風南岸在國慶前后推出的房源價格，均價1.7萬/平米，要知道，該項目當時的拿地價就要1.6萬/平米。

在鄭州，融創、金科等房企采取降價促銷方式，降價幅度少則1000元/平米，多則3000元/平米。

在青島、桂林兩地，近乎腰斬的“工抵房”出現，之前的熱點城市惠州出現零首付、購房返現等。

三四線城市更是接連上演樓市價格“跳水”戲碼。

在湖南岳陽，多個樓盤價格“跳水”，降價幅度多達3000元/平方米，奧園譽湖灣更由6300元/平方米降至3378元/平方米。在株洲，也有房企降價促銷，陽光城·新城·樾府售價由7000元/平方米降至4000元/平方米。

然而，9月多個城市市場下行明顯，房企想在“金九”大賣一筆的愿望落空。

根據克而瑞數據，2021年9月，房地產市場下行壓力加劇，28個重點監測城市商品住宅成交面積環比再降7%，同比跌幅進一步擴至25%，較2019年同期下降17%。

在一線城市，商品房成交也全線回落，同、環比分別下降36%和23%。其中，北京、廣州和深圳同比跌幅都在30%附近，上海跌幅為45%。

在24個二、三線城市中，成交持續走低，環比再降4%，同比跌幅擴至23%。近8成二、三線城市成交同比轉降，熱點城市廈門、武漢、寧波等同比跌幅都在20%附近，昆明、長春、南寧等同比更是腰斬。

市場入冬背后，調控政策頻繁和房貸利率提高、房貸審批難是主要原因。

根據中原地產相關數據，9月單月全國房地產調控累積62次，疊加18月的420次，2021年房地產調控次數刷新歷史同期記錄，高達482次，同比調控上漲次數高達20%以上。

同時，房貸收緊，利率提高、審批難加速了市場下行。

相關數據數據顯示，9月全國首套平均利率5.46%，比去年年底上升了23個bp；二套平均利率5.83%，也比去年年底上升了29個bp。

以杭州為例，半年內，杭州房貸利率連續5次上調。 8月底，農行等各大銀行的房貸利率又漲到首套6.3%，二套6.4%。

中原地產數據顯示，房貸全面收緊，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，導致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經跌至歷史低點。二手房流動性大大降低，市場入冬，這又傳導到新房市場上，置換需求被抑制。

去化困難，融資被扼住咽喉，房企們生存環境堪憂，新力、花樣年、恒大等房企在國慶前后爆發危機，房地產商們普遍面臨流動資金緊張問題。

值得注意的是，對于房地產行業的下行影響，多個相關部門已經關注到。

為了維護房地產行業的穩定，昆明、沈陽、株洲、張家口等多個城市發布“限跌令”，限制開發商的大幅降價行為。

同時，金融政策接下來或有可能放松。

9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

這是近期金融系統第二次關注房地產行業，要知道，自2003年開始，貨幣政策委員會例會已連續18年未涉及房地產問題。因此，該座談會被認為是金融政策放松的信號。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，該會議是央行“兩個維護”的主張向具體金融、住房管理等部門的傳達，要堅持“三穩”目標和“房住不炒”，在行政調控的同時，也要關注房地產金融的合理的市場需求。

許小樂預計，金融方面未來將圍繞“調節奏，保穩定”兩個關鍵詞進行，金融機構將配合相關部門和地方政府，根據城市實際需求，因城施策，合理安排房地產信貸投放節奏，避免出現上半年的信貸投放與市場需求之間的節奏錯配，避免信貸大面積收緊誤傷基本住房需求。

克而瑞研究報告稱，我們認為嚴守系統性金融風險仍是底線，房企融資可能仍將堅持去杠桿，居民購房信貸政策有望適度調整，表現為提升居民按揭額度、縮短放貸周期，保證市場正常交易。

報告認為，受此影響，四季度房地產市場或將筑底企穩，成交有望企穩回升，尤其是那些市場需求及購買力相對堅挺的核心一二線以及強三線城市，成交整體提升幅度或將更為可期。