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前沿拓展：

奧園集團介入后，翠微村改造加速。資料圖片

珠海最大城中村翠微村拆違，廣州中心區(qū)最大城中村瀝滘村復(fù)建安置房開工，深圳最大的城中村之一白石洲動工……

今年上半年以來，隨著珠三角一大批停滯已久、規(guī)模巨大的城中村改造項目迎來突破性進展，廣東的城市更新工作也正式進入發(fā)展快車道。南方日報記者從日前公布的廣東“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）中看到，到2021年，全省至少新增實施舊改23萬畝、完成15萬畝，其中超八成新增面積在珠三角。

不過，廣東省自然資源廳此前調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不同主體利益協(xié)調(diào)難、未形成強大合力，依然制約著廣東舊改實施效率。為此，該部門已建立起系統(tǒng)性的激勵倒逼機制，以求為下一步的工作突破掃清路障。

利益錯綜復(fù)雜致舊改停滯多年

幾個月前，廣州正式批準(zhǔn)《冼村地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》公布實施，標(biāo)志著珠江新城最后一個城中村舊改項目進入全面攻堅階段。這座曾經(jīng)被喻為羊城最難改造的城中村，自2010年啟動以來，至今仍有部分業(yè)主未能與開發(fā)商保利地產(chǎn)就補償安置問題達成共識，導(dǎo)致項目進展緩慢。

地處珠海繁華腹地、有著700多年歷史的翠微村，因為同樣的利益協(xié)調(diào)困難，項目從2000年開始一停便是十幾年。不過，比冼村幸運的是，2016年8月，該村簽約引進奧園集團作為前期合作企業(yè)以后，城市更新工作便一直有序開展。2018年8月，奧園正式成為翠微村城市更新項目開發(fā)企業(yè)，當(dāng)年12月下旬，翠微啟動拆違工作。

記者了解到，作為珠海歷史最久、規(guī)模最大的城中村之一，翠微村的改造呼聲一直十分強烈，其布局混亂、設(shè)施薄弱與環(huán)境惡化，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于城市發(fā)展的步伐。

在廣州，類似的村莊則多達200多個。與舊廠房、舊城鎮(zhèn)項目不一樣的是，城中村違章、違規(guī)建筑更多，產(chǎn)權(quán)更亂，利益主體更散。每一座城中村都可說是“臟亂差”的代名詞。對一座城中村進行改造更新，往往意味著高昂的綜合成本和不可確定的投資風(fēng)險。像占地面積達34.4萬平方米的珠海翠微村，總投資便高達150億元。

而根據(jù)廣東省有關(guān)部門的匡算，2019年至2021年，全省“三舊”改造項目需要投入資金高達5000億元以上，其中政府財政只能投入約15%，另約85%則要靠社會投資來解決。

不過，相比巨額的投資成本，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為最難的是妥善處理與舊改相關(guān)的那些錯綜復(fù)雜的利益。尤其是近幾年立項的這些舊村改造項目，幾乎每一個都是難啃的硬骨頭。

企業(yè)期盼政府繼續(xù)釋放政策紅利

有專家指出，政府對舊改項目“協(xié)議搬遷”過高的簽約比例要求，一直在拖城市舊改的“后腿”。盡管過去十年，廣東已經(jīng)在城市更新領(lǐng)域探索出了多種創(chuàng)新合作開發(fā)模式，但仍未能攻克一些客觀存在的難點和堵點。

相比改造入庫門檻高、規(guī)劃調(diào)整難、稅費負(fù)擔(dān)重等問題，土地征拆難似乎更能觸及開發(fā)商的痛點。在今年9月廣東“舊改”19條新政出爐之前，部分城市一直沿襲著舊屋權(quán)利人必須簽約率達到90%或100%才能啟動拆遷的規(guī)定，導(dǎo)致許多實力雄厚的房企面對村民的漫天要價，寧愿選擇知難而退。

“實際上，在2018年以前，珠三角的舊改項目已處在一個進展相對緩慢的狀態(tài)?！币晃粡V州的干部告訴記者。廣州共有城中村272個，居住人口達680多萬，約占全市的1/3。2018年上半年全市已批舊村全面改造項目不到50個。截至去年底，真正有效動工的項目占比并不算多。正因如此，廣州不得選擇將村民改造意愿強烈、條件成熟的城中村及時納入年度計劃，優(yōu)先實施改造。

利益協(xié)調(diào)難、運營成本高，不僅容易讓項目難產(chǎn)或爛尾，還可能導(dǎo)致開發(fā)商對已經(jīng)啟動的舊改村莊“挑肥揀瘦”，只把那些簽下來、經(jīng)濟價值更高的地塊列入改造對象，剩下的邊邊角角則成為灰色的地帶繼續(xù)維持臟亂差的現(xiàn)狀。

當(dāng)前，在新增用地指標(biāo)日益緊張的背景下,以向存量要發(fā)展為目標(biāo)的“三舊”改造，已經(jīng)被納入粵港澳大灣區(qū)城市發(fā)展的重要議程。

“隨著行業(yè)進入存量時代，城市更新也成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要戰(zhàn)場。奧園目前在大灣區(qū)及其他地區(qū)便擁有逾30個不同階段的城市更新項目，規(guī)劃總建筑面積約1600萬平方米?！眾W園集團相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，城市更新實施上仍然存在差異性較大的歷史問題。政府一方面要加強民眾和金融機構(gòu)等多方參與，另一方面也要以實施為導(dǎo)向，制定適配當(dāng)?shù)匦枨蟮摹罢吖ぞ甙?，提供關(guān)于公共利益平衡的實施路徑，充分調(diào)動實施主體的主觀能動性。

建立系統(tǒng)性的激勵倒逼機制，無疑已成為廣東舊改制度創(chuàng)新的必由之路。

系統(tǒng)性的激勵倒逼機制助舊改提速

根據(jù)廣東今年推出的舊改新政，從今年起，全省各地要完善土地收益分配政策規(guī)定，制定農(nóng)村集體土地上房屋搬遷補償安置具體規(guī)定，加大財政獎補力度，落實改造項目稅費優(yōu)惠政策，加大金融支持力度，建立倒逼促改制度。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉博士便認(rèn)為，新政出臺的一系列新機制，通過優(yōu)化利益分配，對促進市場打破目前一些項目的僵局會有明顯作用，同時降低了項目的參與成本，也有利于鼓勵更多的社會資本進入?yún)⑴c城市更新。

事實上，除了奧園之外，廣東的萬科、碧桂園、時代和富力等房企近年在舊改方面均有重點布局。譬如曾經(jīng)參與廣州首個城中村項目獵德村改造的富力，截至今年上半年簽下城市更新項目便超過60個，規(guī)劃總建筑面積逾6000萬平方米。

在奧園集團看來，城市更新實施過程中，企業(yè)遭遇的難點堵點可能非常多，這對開發(fā)商是嚴(yán)峻考驗要推進各方利益協(xié)調(diào)，一定要掌握政策規(guī)定和走向，注重各方利益平衡，注重社會和諧和貢獻。在成功改造梅溪村舊工業(yè)區(qū)為珠海奧園廣場后，該公司僅在珠海布局的優(yōu)質(zhì)城市更新項目便已有約10個，廣州荔灣、番禺、南沙、花都、增城以及深圳、佛山、東莞、環(huán)北京、西安、南寧等全國核心城市舊改項目也在有序快速推進，實現(xiàn)了“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”三類改造全覆蓋。

在廣東省“三舊”改造協(xié)會規(guī)劃與設(shè)計專委會主任委員馬向明看來，廣東已經(jīng)進入了城市更新的時代，各大房企都希望搶占這塊大蛋糕。但是，城市更新不僅僅是舊建筑、舊設(shè)備的翻新，而是要走向融合社會、文化、經(jīng)濟和物質(zhì)空間為一體的全面復(fù)興和綜合更新。

“不能把舊改項目當(dāng)成一般的房地產(chǎn)項目來理解，而應(yīng)該通過城市更新，讓參與者共建健康品質(zhì)人居，共享公共配套服務(wù)，共贏利益增長目標(biāo)，共推城市高質(zhì)量發(fā)展?！眾W園集團相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，作為城市更新建設(shè)者，奧園已形成一套包括規(guī)劃設(shè)計、投資合作、拆遷回遷、開發(fā)建設(shè)、運營服務(wù)等成熟的運作模式。該公司充分整合“體育、教育、健康、文旅、商業(yè)、電商、金融、科技”八大復(fù)合產(chǎn)業(yè)優(yōu)質(zhì)資源，堅持促進城市更新片區(qū)生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間有機融合。像珠海的梅溪舊改項目珠海奧園廣場，僅用三年時間，改造成為集購物、休閑、游樂為一體的大型城市商業(yè)綜合體，有機組合逾10萬平方米購物中心及風(fēng)情商業(yè)街，近14萬平方米寫字樓，極大改善了城市面貌，完善城市功能，提升城市經(jīng)濟活力。開業(yè)兩天人流量突破30萬；創(chuàng)造就業(yè)崗位逾千個，并將陸續(xù)創(chuàng)造超萬個崗位，帶動大眾創(chuàng)業(yè)就業(yè)，項目在更新改造后對當(dāng)?shù)匕l(fā)展提供持續(xù)的產(chǎn)出，實現(xiàn)了政府、企業(yè)、村民共贏。“只有以人為本，因地制宜、共建共享、利益共贏，才能在社會上形成強大合力，推動項目發(fā)展得又快又好?！?/p>

南方日報

金色年華花園

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效果圖金色年華花園基本信息 單價 待定 產(chǎn)權(quán)年限 70 區(qū)域商圈 火炬開發(fā)區(qū) 戶型 二居室(100.00㎡)三居室(115.00㎡)三居室(125.00㎡) 收房時間 預(yù)計2021年12月二期交樓 開盤時間 2019年8月17日19加推

動態(tài)：金色年華花園目前在售12、15、19建面85117㎡三至四房園景單位，交通地段優(yōu)越，戶型方正實用，帶裝修均價約19500元/㎡，9月21日推出天璽283㎡大平層，價格尚未公布，敬請關(guān)注。小區(qū)內(nèi)設(shè)計兒童游樂區(qū)、青年健身區(qū)、老年人健身康復(fù)區(qū)、萌寵樂園等等。詳情請咨詢售樓處為準(zhǔn)。

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名豪花園

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效果圖名豪花園基本信息 單價 均價11000元/平方米 產(chǎn)權(quán)年限 70 區(qū)域商圈 沙溪鎮(zhèn) 戶型 四居室(139.99㎡)二居室(84.41㎡)三居室(120.13㎡) 收房時間 預(yù)計2020年12月底交樓 開盤時間 2019年9月5日加推8

動態(tài)：名豪花園9月5日已加推8棟新品，主力戶型為建面約84120㎡二至四房，均價11000元/㎡，詳情請咨詢售樓部。

項目簡介：名豪花園項目雄踞中山城區(qū)西部，博愛西繁華地段，毗鄰吉之島、星寶兩大商圈，繁華近在咫尺。項目位于沙溪行政服務(wù)中心區(qū)，行政服務(wù)機構(gòu)、三甲醫(yī)院、百畝生態(tài)公園、重點學(xué)府資源環(huán)繞，衣食住行一應(yīng)俱全。港式奢華風(fēng)格設(shè)計，致敬峰層人士，雙層花園住宅，空中花園泳池，打造城市精英會客廳，自帶萬平風(fēng)情商業(yè)街，締造博愛西都市精英人居典范。

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瀚康首府

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效果圖瀚康首府基本信息 單價 待定 產(chǎn)權(quán)年限 70 區(qū)域商圈 南頭鎮(zhèn) 戶型 四居室(103.00㎡)三居室(86.00㎡) 收房時間 開盤時間

動態(tài)：瀚康首府銷售中心已盛大開放，主力戶型為建面約86109㎡N＋1高拓空間戶型，正接受誠意登記，具體開盤時間及價格待定。詳情請咨詢售樓處。

項目簡介：招鑫首府項目，由深圳瀚康控股集團投資開發(fā)，亦是瀚康集團首次進駐中山。項目占地約4萬㎡，建筑面積約10.5萬㎡；身處軌道交通高速發(fā)展繁榮的時代，項目距城軌南頭站僅300米，通達廣珠深，執(zhí)掌大灣區(qū)；項目兩公里內(nèi)包攬金盛隆購物廣場、穗西市場等6大綜合商業(yè)體和南頭公園等4大公園景觀，便利生活觸手可及。招鑫首府項目旨在打造成為城市精品住宅，綠化率約40%，享受繁華里的高端人居生態(tài)圈；主力戶型是86109㎡戶型，擁享6.2米超大景觀陽臺，戶內(nèi)空間結(jié)構(gòu)南北通透，以舒適、和諧、尊崇的姿態(tài)擁抱生活。府藏繁華，人居典范，打造集城市居住、商業(yè)配套、休閑舒適為一體的新宜居地。

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龍湖·春江紫宸

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效果圖龍湖·春江紫宸基本信息 單價 均價15500元/平方米 產(chǎn)權(quán)年限 70 區(qū)域商圈 小欖鎮(zhèn)大信順昌 戶型 四居室(135.00㎡)四居室(116.00㎡)三居室(99.00㎡) 收房時間 預(yù)計2021年6月1、2、7收樓 開盤時間 2019年9月15日首期開盤

動態(tài)：龍湖·春江紫宸已于9月15日首期開盤，現(xiàn)在售1、2、7建面約99135㎡墅級平層單位，戶型方正實用，毛坯，均價15500元/㎡。預(yù)計2021年6月收樓，詳情請咨詢售樓處。

項目簡介：龍湖·春江紫宸是龍湖集團首進中山開篇之作，項目傲居小欖城心中軸升平東路，鎮(zhèn)政府旁，海港城、大信新都匯地標(biāo)商圈咫尺之間，升平小學(xué)等7所學(xué)府環(huán)伺，優(yōu)渥城市萬千繁華；俯瞰龍山、江濱兩大生態(tài)公園，與自然為鄰，擁享自然生態(tài)大境。項目總占地：36834平方米，總建筑面積：148317.72平方米，共規(guī)劃7棟高層，以全國第31座“春江系”TOP系鉅作，造極欖心。園林打造上，汲取小欖“菊花金瓣”文化元素，提取菊中之王“鳳凰振羽”靈感，一脈相承“中魂西技”理念精髓，復(fù)刻“鳳凰”元素，并融入獨具匠心的五維園林，重著“一軸一環(huán)九境”的現(xiàn)代園林大境，通過對景、借景、框景、花木等造園手法，營造一幅“鳳隱九境”的至美畫卷，打造小欖人居新高度。

保利碧桂園領(lǐng)秀海

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效果圖保利碧桂園領(lǐng)秀?；拘畔?單價 待定 產(chǎn)權(quán)年限 70 區(qū)域商圈 南朗鎮(zhèn) 戶型 三居室(120.00㎡)三居室(105.00㎡)三居室(93.00㎡) 收房時間 預(yù)計2020年12月二期交樓 開盤時間 2019年6月8、9加推

動態(tài)：保利碧桂園領(lǐng)秀海目前在售建面約83138㎡三四房海景洋房，均價為1700018000元/㎡左右，全屋定制，拎包入住，戶型方正實用，采光通風(fēng)良好，詳情請咨詢售樓處。

項目簡介：保利碧桂園領(lǐng)秀海項目位于粵港澳珠江西岸經(jīng)濟帶樞紐、珠海唐家高新區(qū)與中山翠亨新區(qū)雙特區(qū)，由央企保利聯(lián)袂千億碧桂園共同鑄造，定位為面向深中珠的灣區(qū)領(lǐng)秀級作品。項目扼守深中通道、港珠澳大橋正前排，2公里內(nèi)覆蓋輕軌、高速、港口全時空交通，縱享灣區(qū)經(jīng)濟直接紅利。項目坐落偉人孫中山故里翠亨新區(qū)國際旅游區(qū)，領(lǐng)享千億級大城規(guī)劃，飽覽57公里海岸線、近萬畝紅樹林濕地公園，更有中山紀(jì)念、紀(jì)念名校簇?fù)?。項目總建筑面積47萬㎡，總戶數(shù)3260戶，其中人才公寓戶數(shù)460戶，是保利5.0全生命周期居住系統(tǒng)首落中山的示范性項目。景觀會客廳、健康泳池、寵物樂園、親子樂園和康體樂園等八大園林組團，81136㎡全生命周期裝修奢品，將從適老、適幼的全齡關(guān)懷，為灣區(qū)人民帶來呵護一生的舒居體驗。

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天明海怡灣

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效果圖天明海怡灣基本信息 單價 待定 產(chǎn)權(quán)年限 70 區(qū)域商圈 西區(qū) 戶型 三居室(135.00㎡)三居室(130.00㎡)三居室(111.00㎡) 收房時間 預(yù)計2020年8月1交樓 開盤時間 2019年4月中旬1加推

動態(tài)：天明海怡灣目前在售1、5建面約79135㎡二三房單位，江園雙景，戶戶設(shè)計弧形陽臺，毛坯均價1500019500元/㎡，岐江公園旁，預(yù)計1將于2020年8月交樓，5將于2020年4月交樓，詳情請咨詢售樓處。

項目簡介：天明海怡灣項目，一線南向江景大宅。闊綽弧線外飄陽臺，一步飽覽醉美江景。18年天明地產(chǎn)匠心巨作，總共規(guī)劃有6幢住宅，共668戶，主力戶型為79166㎡二至四房。70%戶型朝南向，且均帶超大弧形陽臺，視野開闊明朗，享一線南向江景景觀。毗鄰中山名片之一岐江公園，清風(fēng)信步即可抵達，開啟濱江公園生活。

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