京城雅居(北京京城雅居)

京城雅居(北京京城雅居)

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我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：你好，房姐！本人疑問去下：1.現金400左右，大連一套100平房產市值約在250左右，出售中。有過貸款記錄，非首套，目前已可得北京房票，自主和投資兼顧，想近期入手一套，選擇總價在600800間的是否合適？2.有些新盤信息如亦莊首創遠洋天著或未來科技城周邊，有投資價值嗎？3 .如選擇二手，參考區域有推薦奧體、望京、酒仙橋、東壩、雙井，九龍山，四惠，百子灣，勁松，哪個板塊更有長遠發展？4.看上幾個次新，金地名京loft. 76平，700720；萬科星園，天暢園，國美第一城，天鵝灣loft,東壩的首開常春藤，酒仙橋的麗都壹號，哪個更合適些？謝謝！

回答：總價600800需要挑區域找性價比盤 投資不要碰 800左右主看望京、酒仙橋、九龍山、雙井，這幾個都不錯 天鵝灣有輕微溢價不過也可入 國美第一城整體更穩妥， 其他都溢價

提問：美麗智慧的房姐，請問惠新西街老破大世紀嘉園等5.5均價四居1000萬以內全下來，和亞運村老破大歐陸經典等5.5均價四居1300萬以內全下來，哪個更值得入手？通勤相差不太多，不考慮使用學區，但是有學區加持升值空間是不是更好？

回答：世紀嘉園2000年的老大樓，不破，保養維護比較好 。歐陸經典在亞運村周圍整體溢價，老破大不建議入手。 從價格上，我認為世紀嘉園值得更貴，選籌也最優先。具體也要結合你的選籌來看。

提問：房姐好，夫妻目前住在東五環五方橋附近一套175大三居，戶型不錯但周邊配套社區環境不好想置換高品質樓盤，改善自主為堅固保值；目前和父母名下均沒有購房名額了只能先用親戚stsd名額，考慮總價1400，賣一套133平兩居天鵝灣，特殊偏好：大戶型大面寬，位置三四環左右，品牌樓盤無學區要求，夫妻在朝陽上班；看了一圈房子最后把范圍放在南四環新宮泰禾金府大院和中糧天悅壹號。糾結兩個點：1.目前的形勢賣方換房的手續及額外費用(貸款利息\/過戶\/裝修等等，需要額外付出五六百萬)，是否值得置換；2.如果出手泰禾小區密度和園林精致，中糧175戶型很贊，樓位置樓層差不多情況下泰禾貴二三十萬，怎么選呢？急求指教[抱拳]

回答：垡頭豆各莊，我能想到的175三居就只有京城雅居。 這個小區非常孤立，只有一根輔路下來印象非常深刻，連到未來豆各莊地鐵都相對困難，小區又是大戶型，4.5往上的價格未來出手無論是價格還是流動性都有困難。 天鵝灣不賣，可以買； 泰禾金府大院，中糧天悅壹號都非常差，再三回避。

提問：房姐，您好。 先介紹下本人狀況：我與愛人各有外地房貸記錄一次，北京無房，我外地戶有北京5年社保個稅，愛人北京集體戶。目前孩子以愛人西城集體戶在西城小學中，租住學校附近，為了孩子方便6年內不打算搬家，月租8500。現手頭現金300，希望北京上車一套，買了直接出租，房租可抵付部分房貸，所以投資為主。 問題： 1、看哪一片哪些小區能在購房路上少走彎路？月供不超過1萬5，總價多少的合適？ 2、如果考慮西城集體戶被清理的風險，西城能有合適的嗎？或者有東西城合并的預期看東城也可以？ 3、買房能否在房本只寫我的名字，然后以網簽提取愛人國管公積金余額？后續每月繳存額是否也能提取？以此保留愛人北京首套的資格。

回答：300首付可以朝陽或者豐臺，看你對位置的需求 不建議看東西城 可以，都是家庭單位計算房票，你們可以先離婚，在用你的房票，可以保留另一個人

提問：星姐，純投資，二套，重點看了三個盤，東三環半蘋果南區，95平兩居，720；東南三環半中海香克林100平小三居，700；西南三環半萬年花城90平兩居，620，擬持有5年，如何選擇，請指點還是有其他更好的選擇！

回答：蘋果南區有一定溢價，除了個別心頭好一般不建議作為投資。 成壽寺這片的中海不建議選。 萬年花城體量大，價格沒有套利空間，評估操作不大，未來出手會面臨大量競品壓價，削弱流動性。

提問：房姐您好，先說一下我的情況，畢業兩年多，拿到工作居住證，算上公積金大概有130w，預計也就湊130w首付了，首套首貸，之前一直關注您，這兩天跑了東三東四的房，辛苦您幫我參考一下： 八里莊西里：電梯16層兩居，東西向，滿五唯一公房，355w，57.13p，87年鋼混 六里屯西里：2樓無電梯，328w，50.37p，83年 甘露家園：3樓無電梯，323w，59.91平，82年 甘露家園：滿二公房，2000年鋼混，320w，58.5p 今天下午還會去團結湖附近看看 平常上班在東升科技園這邊，或者有其他地方推薦嗎

回答：350萬總價位于血海市場，這里唯一具備性價比和確定性收益的是核心地段的老公房。 即使是公房，也有很多標的是溢價的，主要在望京團結湖金臺路甜水園十里堡甘露園雙井勁松等片區可以淘到價格實惠的。六里屯和八里莊部分比較老排除，甘露家園比較老。 這些小區本質上是一類產品，上車盤老公房，沒有太大差別。通常北京優選房齡94年以后房源，其次8894，其次8088年，80年前的貸款有比較大難度基本直接回避。 六里屯一帶，好房子不多，需要精挑細選。要注意房齡和品相問題。6萬和以內的可以淘一淘。

提問：房姐你好。我現在住百子灣是兩居室，想改善住房換一個三居或者更大一些環境好一些的房子。目標還想在朝陽。曾看過安德魯斯，京城雅居。但是又擔心孩子后年上小學接送不方便，目前不太考慮學區問題。您覺得安德魯斯和朝陽其他小區戶型好一些的，價格在1500以內，有推薦嗎？糾結不知道該買聯排疊拼這樣的還是大平層。謝謝

回答：如果考慮保值，還是建議大平層 青年路，大望路，雙井，這些地段更好 樓盤可以看下附近 天驕，九龍，珠江，麗水嘉園，34居

提問：看到房姐評價不建議買易構空間，原因是不是居住型空間。易構空間我看過，應該是5棟塔樓合圍而成的，請問可以解釋下什么是居住型社區嗎？覺得易構空間和旁邊的后現代城比較像。

回答：從結果上看，你能看到大量一家三口，或者老人帶孩子，或者樓下遛彎的人群的小區，往往是居住環境或者氛圍比較好的小區。 適合居住的幾個要素: 1.有人氣 不能是辦工的氣氛，而是放松的，回家的氣氛，普通小區有煙火氣，高檔小區有服務員。 2.有居住人群 大部分住戶是業主而不是租戶，說明這里值得住，滿足正兒八經生活的條件。 3.有環境 封閉社區當然最好，不過總價低的小區，往往也是開放式的，那就看安全性，有沒有亂七八糟的商販，樓道會不會讓人覺得“危險”，社區的綠化怎么樣，有沒有生氣？ 4.戶型，梯戶比，采光 戶型不合理，梯戶比太高，往往會驅散居家人群，而底層的租房人群相對可以忍受這些缺點。 異構空間是住家和出租參半，主要是居住體驗和小區品相很一般； 后現代城分區，有幾個居住還行，不過社區相對開放，和辦工混合有一定影響。

提問：抱歉呀房姐 問題有點多 看到您不推薦限競房，這個主要是因為什么呢？是因為目前其價格偏高么？如果周邊二手房價格普遍高于該限競房定價，這類限競房能考慮么？ 另外，對于經濟適用房，如果戶主已經繳納綜合地價款并轉為商品房，這類房子能考慮么？

回答：限競房不能光看「限競」二字。 限競的價格是針對開發商的，不是針對購房者的。 對開發商限價，不等于購買者占便宜。 土地本身就是溢價拍下的，土地市場，二級市場，三級市場的投資邏輯和定價都是不同的，混為一談的話妥妥虧光光。 一百個限競房里，出現一個價格還不錯的概率大概在1% 經適房買賣后就是商品房，可以考慮

提問：房姐，您之前講的賣房技巧，我翻了好久也沒翻到，可否給個鏈接？

回答：賣房實操技巧 目前的樓市，肯定是低掛，低開高走，千萬不要高開再降價低開的目的是盡量吸引到多的帶看量，帶看量多了，你才能適度漲價，有若干個客戶來談，你才有跳價的底氣高掛，連看的人都沒有，只能自娛自樂至于和中介打交道，姿態禮貌，經常寒暄，發發小紅包，多說你辛苦了。 賣房的幾個基本共通原則： 1.掛盡可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。 最后再掛網上。 最好有23個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這里注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.盡量集中一個時間約看，再找朋友托看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你托高。

提問：房姐您好，看您之前有提到申請三張高額信用卡，然后互相還款，請教您一下，為何要這樣操作，想達到啥樣的效果？具體對購房有啥好處呢？還請幫忙詳細介紹下步驟，謝謝。

回答：空檔接龍操作，用來臨時周轉資金，利率極低 3張是從操作性和輸出額度來看最合適的組合，每張卡的還款日間隔12天左右，就可以循環起來

提問：房姐，順義馬坡拆遷戶，父母（退休）名下三套300出頭的房子，考慮賣一套。本人無房無貸無公積金，夫妻月入16K。孩子明年上幼兒園，想為孩子上小學購入一套學區房。順義城區所謂的學區房，均價4.5萬，值不值得？還是可以市中心的學區房更有價值。是買大直接住，還是買小占學位另租房劃算。馬坡今后發展空間怎樣？

回答：順義的房價普遍4萬多，起手的價格比較高； 加上北京的內卷化，孫河，來廣營的開發，人口進一步縮小范圍，脫離順義。 順義房產未來的接盤人群存在一定風險性。 目前投注分離更合適

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發布于 09:05

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