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發(fā)布日期：2023-01-28 15:46:11 瀏覽：

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我的房地產(chǎn)觀與行（之二）：復(fù)合概念地產(chǎn)，是改變賽道，還是重拾“本手”

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· 秦彤 | 文關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

房子的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)需要三維的空間想象和生活品味，甚至需要生產(chǎn)者個(gè)體的審美和即時(shí)的感情。房子作為一個(gè)家的物理載體初胚，應(yīng)該具備無限的成長性。當(dāng)你找到一個(gè)相對(duì)快速的賽道，需要的是專注、堅(jiān)持，咬定青山不放松。在始終夯實(shí)“本手”價(jià)值的基礎(chǔ)上，探索市場(chǎng)出奇制勝的“妙手”。

2021年底，當(dāng)我在這一輪深陷債務(wù)危機(jī)的房地產(chǎn)公司里看到奧園集團(tuán)的名字時(shí)，多少有點(diǎn)意外。

僅僅兩年前，他們旗下的子公司奧園健康生活（03662.HK）才剛在香港主板上市，旗下文旅集團(tuán)也在籌劃上市，集團(tuán)年銷售額剛剛突破千億元。2020年，奧園集團(tuán)還收購了深交所上市公司京漢股份并更名為奧園美谷，進(jìn)軍醫(yī)美行業(yè)。這正是應(yīng)該大干快上、舍我其誰的時(shí)候啊，然而卻突然爆出美元債到期兌付不了的消息，現(xiàn)在還在首批銀行紓困的房地產(chǎn)企業(yè)名單中。希望他們能夠重組成功，度過難關(guān)。

2019年7月，奧園集團(tuán)總部搬遷至番禺萬博板塊的奧園大廈。10月，我和原《羊城晚報(bào)》名記蔡洪波等當(dāng)年為奧園集團(tuán)提供策劃服務(wù)的班子成員一起，到奧園總部和集團(tuán)創(chuàng)始人郭梓文先生聚會(huì)。

這時(shí)，和任何一家剛剛進(jìn)入千億軍團(tuán)的房地產(chǎn)企業(yè)一樣，奧園也雄心萬丈，城市更新、收購兼并、分拆上市是我們見面交流的主題。只是我依稀感到，2019年的“奧園”已經(jīng)從那年那個(gè)血?dú)夥絼偂€(gè)性鮮明的“新青年”，變成了一個(gè)面目模糊的“中年人”。

曾經(jīng)的奧園集團(tuán)給自己開創(chuàng)過一條獨(dú)立的高速賽道，可以像博爾特風(fēng)一樣飛奔，在體育、健康復(fù)合地產(chǎn)的跑道上，只需要耐心把每一個(gè)400米跑好。

在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)30多年的發(fā)展歷程中，曾有無數(shù)神奇的壯大，也有很多神秘的發(fā)家。從早期八仙過海到近年來金融為大，各有各的緣分，各有各的道法。但真正能咬定一條大道堅(jiān)持不懈并不斷成功的案例并不多見。更多的，是不斷變換賽道、人云亦云的跟風(fēng)者、搏懵者。當(dāng)下這一波危機(jī)過后，不知他們會(huì)不會(huì)重拾初心、道心，回歸商業(yè)規(guī)律。

在為碧桂園寫出“給你一個(gè)五星級(jí)的家”之后，我第一個(gè)完整參與策劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目就是“廣州奧林匹克花園”，之后我才正式進(jìn)入房地產(chǎn)界從業(yè)。個(gè)中經(jīng)歷，帶有那個(gè)年代項(xiàng)目發(fā)展的特殊性，但對(duì)今天多少也有借鑒意義。

｜安聯(lián)球場(chǎng)

一串和體育相關(guān)的機(jī)緣

1998年7月初，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，我認(rèn)識(shí)了番禺金業(yè)集團(tuán)的老板郭梓文，上一年他在番禺沙灣開發(fā)的第一個(gè)樓盤金業(yè)別墅花園大獲成功。當(dāng)時(shí)他們采取的是相當(dāng)于“賣地自建”的模式，即發(fā)展商做好樓盤規(guī)劃，提供幾個(gè)基本戶型和外立面方案供客戶選擇，客戶選好地塊位置和方案并交錢后，甲方幫你建起來。

這從開發(fā)模式上像現(xiàn)在汽車行業(yè)的菜單式銷售，外型和型號(hào)不能變動(dòng)，但顏色、內(nèi)飾可由客戶選擇。類似的方式在上世紀(jì)90年代初期有很多南方發(fā)展商用過，比較適合中小型別墅樓盤或者資金不充足的發(fā)展商。

在今天看來，隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到來，這種雙向選擇、互動(dòng)營銷、社群共建的方式又有可能成為目前房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng)方式。因?yàn)榘殡S著長租公寓和房地產(chǎn)REITS基金的發(fā)展，開放形態(tài)、社區(qū)關(guān)系、公眾參與、公共意識(shí)有可能成為未來主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的主流價(jià)值。

回到1998年，郭總當(dāng)時(shí)正在謀劃洛溪大橋南畔的一個(gè)項(xiàng)目，聽說我參與過碧桂園早期的策劃，于是請(qǐng)我參與項(xiàng)目策劃。他從中國臺(tái)灣運(yùn)動(dòng)健康產(chǎn)業(yè)受到啟發(fā)，想通過引進(jìn)“體適能測(cè)試”概念開發(fā)“運(yùn)動(dòng)健康”型的社區(qū)。

地塊在廣州洛溪大橋南岸洛浦路東，是廣州南下番禺、珠海的必經(jīng)之道，正對(duì)上世紀(jì)90年代著名的麗江花園。洛溪地塊那時(shí)已顯示出巨大潛在價(jià)值，不用開發(fā)，轉(zhuǎn)手就可以賺幾千萬，對(duì)于初創(chuàng)不久的金業(yè)集團(tuán)還是有點(diǎn)吸引力的。但郭梓文權(quán)衡再三，下決心自己開發(fā)，闖出一條新路，他想找到一把打開廣州市場(chǎng)、廣州文化的鑰匙。

這時(shí)，我已站在了“奧林匹克花園”的策劃起點(diǎn)上。但要說清楚這個(gè)故事，還得回過頭先說說我在此之前嘗試的一個(gè)項(xiàng)目——雖然最后沒有實(shí)際實(shí)施，但其中的收獲直接啟發(fā)了我后續(xù)的創(chuàng)意。

1997年早些時(shí)候，我在廣州《房地產(chǎn)縱橫》雜志炒更。伴隨著順德碧桂園“給你一個(gè)五星級(jí)的家”橫空出世和1996年《謀事在人——王志綱策劃實(shí)錄》的出版，房地產(chǎn)策劃業(yè)一時(shí)成為南中國炙手可熱的新行當(dāng)。那段時(shí)間，雜志剛好接到了廣州珠江新城一個(gè)項(xiàng)目的策劃。

當(dāng)時(shí)珠江新城的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)開始沒多久，未來的天河CBD方見雛形。那塊地就在廣州大道邊，大股東是北京華普集團(tuán)。項(xiàng)目方找到雜志為他們做寫字樓市場(chǎng)的調(diào)研和營銷定位策劃。

我把老總給我的市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目SWOT分析翻來覆去看了好幾遍。廣州甲級(jí)寫字樓那時(shí)候還不算多，大部分都在越秀區(qū)和天河北。我專門去找了幾棟寫字樓實(shí)地看了看，查查樓下銘牌上都有什么公司辦公。偶然發(fā)現(xiàn)，區(qū)莊的東山廣場(chǎng)里集中了我最喜歡的運(yùn)動(dòng)品牌阿迪達(dá)斯廣州公司等幾家跨國公司，馬上做了記錄。

已經(jīng)到了廣州最熱的時(shí)候，那天下午我先去天河北廣州體院踢了場(chǎng)球。從我來廣州開始，就有一幫喜歡足球的記者朋友定期約球。我們組織過一支廣州青年記者足球隊(duì)，有人拉贊助，有人約對(duì)手，有人拍照片，很是熱鬧。這會(huì)兒寫到足球，是因?yàn)榻酉聛淼陌咐c運(yùn)動(dòng)有密不可分的關(guān)系。

因?yàn)槟菚r(shí)還沒有進(jìn)入數(shù)字時(shí)代，除了看香港電視，業(yè)余生活大都很單調(diào)，體育運(yùn)動(dòng)是大家最主要的社交活動(dòng)。雖然中國男足還沒有沖出亞洲走向世界，但屢敗屢戰(zhàn)，仍然是每四年一輪最火爆的市場(chǎng)話題。

那兩年，我對(duì)房地產(chǎn)有了更多的關(guān)注和研究。之前長期在媒體的工作，讓我鍛煉出一種對(duì)龐雜信息的敏銳洞察和整合力，以及倚馬可待的快速創(chuàng)作能力。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告里的各種信息，尤其是實(shí)地勘察后潛在的市場(chǎng)直覺，常常在我的大腦里交織在一起。

我清晰地認(rèn)識(shí)到，這種辦公樓項(xiàng)目面對(duì)的不是單個(gè)的個(gè)體，也不是像火車站周邊的那些專業(yè)市場(chǎng)，應(yīng)該有一種全新的組合和形態(tài)。它不可能簡單地依靠產(chǎn)品設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)就能引爆市場(chǎng)，而要求有基于市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)可能的顛覆性創(chuàng)新。

發(fā)現(xiàn)特定的客戶市場(chǎng)，率先占領(lǐng)、量身訂造、深入挖掘、持續(xù)經(jīng)營，賺取超額利潤，這正是后來“發(fā)現(xiàn)藍(lán)海”等各種營銷理論所標(biāo)舉的。

遺憾的“足球大廈”

我早忘了那個(gè)炎熱的下午到底是和誰踢的球，只記得那晚翻來覆去，一直很難入睡。實(shí)在醒了睡不下去，便起來在陽臺(tái)上站一會(huì)兒，想想那個(gè)還沒有完稿的項(xiàng)目策劃。我的思想脈絡(luò)順著那段時(shí)間調(diào)研的成果慢慢地思索，幾個(gè)不同的名字重復(fù)出現(xiàn)，不斷疊加。最后，大腦定格在幾個(gè)大字：“足球大廈”。

后來，我在策劃報(bào)告中寫道：“廣州國際大公司多，但也比較分散，有一些跨國品牌分布在不同的寫字樓。但物以類聚，人以群分，我們能不能打造一個(gè)讓某個(gè)行業(yè)的公司可以相對(duì)集中的辦公場(chǎng)所？珠江新城是新區(qū)，容易吸納年輕人和外地公司，適合打造年輕化、時(shí)尚化的新概念、新事物。”

當(dāng)時(shí)，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國職業(yè)足球市場(chǎng)越來越成熟，甲A聯(lián)賽火爆。我認(rèn)為可以圍繞體育產(chǎn)業(yè)大市場(chǎng)，打造一座足球大廈，讓廣州所有和足球相關(guān)的企業(yè)、產(chǎn)品都集聚到一起。

提交報(bào)告那天，三個(gè)股東都有代表參加，還請(qǐng)了本地三大報(bào)紙知名的房地產(chǎn)記者做見證，匯報(bào)會(huì)直接變成了評(píng)審會(huì)。基本材料講完不久，華普廣州總經(jīng)理就主動(dòng)說：“時(shí)間有限，我們能不能集中論證一下足球大廈的可行性？”他接下來的話更激動(dòng)人心：“我也是個(gè)球迷，你們這個(gè)策劃讓我很激動(dòng)。”

會(huì)議氣氛一下子變得熱烈而輕松。圍繞著足球大廈提案，更多的火花碰撞出來，甚至很多已經(jīng)超過了策劃報(bào)告本身所需要的設(shè)想。在那樣的場(chǎng)合，一旦一個(gè)火花迸發(fā)出來，馬上就會(huì)點(diǎn)燃無數(shù)個(gè)聯(lián)想；一旦定位明確了下來，所有的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營銷馬上跑步就位、快速啟動(dòng)。

盡管如此，“足球大廈”項(xiàng)目最后并沒有付諸實(shí)施。聽說華普廣州公司做了不少努力，希望可以據(jù)此操作，但總部并不敢冒險(xiǎn)。畢竟，喝“頭啖湯”的人可能成功，也可能犧牲。不過，在參與了那次會(huì)議的人心目中，“足球大廈”這個(gè)名字不管過了多久，都難以忘記。

經(jīng)過補(bǔ)充調(diào)研和論證后的“足球大廈”策劃案，本來有可能成為中國房地產(chǎn)業(yè)從啟蒙時(shí)代進(jìn)入特色概念時(shí)代的一個(gè)標(biāo)志性案例。

如果說“給你一個(gè)五星級(jí)的家”是房地產(chǎn)營銷案例的1.0版，打的是服務(wù)牌，滿足的是客戶群對(duì)尊貴、特殊、面子等的顯性需求，那么足球大廈的提出，已經(jīng)在向客戶群的內(nèi)心探索，是對(duì)生命、健康、激情等本能需求隱性的滿足。

這個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)公司老板們已經(jīng)告別最初的懵懂，知道好產(chǎn)品是打開市場(chǎng)的敲門磚。

那個(gè)巨大、狂熱的愛健康、愛運(yùn)動(dòng)的群體一直都在那里。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，這個(gè)群體乃至他們中蘊(yùn)藏的巨大的消費(fèi)力不會(huì)變小，而將越來越大。長達(dá)20年的時(shí)間里，體育產(chǎn)業(yè)一直都在分享中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利。

把奧林匹克文化和居住小區(qū)連接

金業(yè)集團(tuán)的這次項(xiàng)目策劃遠(yuǎn)比“足球大廈”項(xiàng)目更復(fù)雜。連續(xù)一周，我都泡在廣州圖書館查閱相關(guān)的人口社會(huì)資料，并把幾年的《中國體育報(bào)》合訂本借出來檢閱。

從1992年起，體育產(chǎn)業(yè)開始被我國列為第三產(chǎn)業(yè)的第三層次，即“為提高科學(xué)文化水平和居民素質(zhì)服務(wù)的部門”；國務(wù)院頒布的《全民健身計(jì)劃綱要》，也提倡大力啟動(dòng)以體育健身、娛樂為主的社會(huì)化體育服務(wù)體系。總體上講，體育產(chǎn)業(yè)正是國家大力提倡的新興產(chǎn)業(yè)。

我還在《中國體育報(bào)》某日頭版發(fā)現(xiàn)了一則消息：國家體委推出“陽光健身工程”，核心內(nèi)容是在全國選擇1520個(gè)條件較好的城市，建成一批以游泳、健身、運(yùn)動(dòng)保健為主業(yè)的多功能運(yùn)動(dòng)基地，并命名為“綠色健身城堡”。我要找的正是這樣的政策，讓“金業(yè)體育花園”成為“綠色健身城堡”！

《羊城晚報(bào)》名記蔡洪波則在宏觀經(jīng)濟(jì)分析的信息里看到了金融危機(jī)后救市政策不斷出臺(tái)的苗頭。“經(jīng)歷過嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)在最近一年成為政府主要的刺激行業(yè)，被廣州列為六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。”

當(dāng)年，地方政府推出一系列刺激措施，包括：

1、下調(diào)房貸利率，廣州市計(jì)劃完成的房地產(chǎn)貸款任務(wù)中明確60%以上需要面向住宅；

2、推出貨幣分房政策，廣東省取消機(jī)關(guān)事業(yè)單位自建住房；

3、試行二手房按揭，刺激二手市場(chǎng)；

4、刺激開發(fā)商加大開發(fā)力度，加強(qiáng)收回不開發(fā)土地的力度；

5、允許購房入戶等。

1994年的分稅制改革促成了地方的“土地財(cái)政”，強(qiáng)化形成了中國房地產(chǎn)業(yè)的“土地紅利”。1998年7月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出要停止單位住房實(shí)物分配，進(jìn)行“住房分配貨幣化”，帶來了革命性的“政策紅利、市場(chǎng)紅利”。

這些政策真正啟動(dòng)了居民住宅的市場(chǎng)化，從此，房地產(chǎn)業(yè)前途可期。

這時(shí)，我們已經(jīng)主動(dòng)地把足球大廈、體育花園概念和房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系完整厘清，統(tǒng)一在對(duì)金業(yè)項(xiàng)目的整合上。但只有概念還是不夠的，與上一年的“足球大廈”比，金業(yè)體育花園這個(gè)名字很明顯太普通。雖然體育運(yùn)動(dòng)本身充滿力量和激情，但因?yàn)楹w面太廣，反而不如足球這種單一的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目那么具象、有代表性，也不如“奧林匹克”“五環(huán)”等概念那樣有文化感，而且深入人心。

圍繞著體育運(yùn)動(dòng)、足球項(xiàng)目和奧林匹克文化，我們最后終于確定，就采用“奧林匹克花園”這個(gè)命名。如果可以成功導(dǎo)入奧林匹克花園概念，不僅對(duì)于項(xiàng)目，而且對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都將是劃時(shí)代的。這正是“綠色健身城堡”最完美的體現(xiàn)。

把奧林匹克文化和居住小區(qū)連接起來，把運(yùn)動(dòng)精神和居住理念連接起來，這才是概念地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)最完美的體現(xiàn)。拿一個(gè)幾百畝的小區(qū)來進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施，比一座寫字樓的可能性大多了。我們甚至在最后的報(bào)告里還做了命名的候選建議：“廣州五環(huán)城市廣場(chǎng)”或者“廣州奧林匹亞花園”。

年輕的郭總聽到我們的匯報(bào)喜出望外。公司迅速圍繞“奧林匹克花園”的理念和規(guī)劃建議展開設(shè)計(jì)，并由郭總親自出馬去北京申報(bào)命名。一切都在保密中進(jìn)行。

出乎我們意料的是，兩個(gè)月以后，郭梓文不僅帶著“廣州奧林匹克花園”的簽字回來，還帶回了國家體委下屬上市公司中體產(chǎn)業(yè)的考察人員。

考察完畢，中體產(chǎn)業(yè)決定以現(xiàn)金方式直接入股廣州奧林匹克花園項(xiàng)目，并由此推動(dòng)了中體產(chǎn)業(yè)公司向以“奧林匹克花園”為房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。

“運(yùn)動(dòng)就在家門口”

廣州奧林匹克花園這一復(fù)合地產(chǎn)、跨界營銷的顛覆性創(chuàng)新案例，最關(guān)鍵的是使一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)有了完整的核心。不管是住宅產(chǎn)品、商業(yè)業(yè)態(tài)還是室外空間，不管是物業(yè)服務(wù)還是商業(yè)經(jīng)營，一切都圍繞體育運(yùn)動(dòng)、健康生活展開。

復(fù)合地產(chǎn)也因此不再只是一種概念、一種說法，更是企業(yè)一切行動(dòng)應(yīng)該遵守的綱領(lǐng)。在誕生之初，它就成為這家企業(yè)的初心，也應(yīng)該成為企業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)。

1998年底的一天，金業(yè)地塊正對(duì)面，一塊巨大的廣告路牌換上了“碧桂園，給你一個(gè)五星級(jí)的家”。廣州碧桂園廣而告之大舉進(jìn)入廣州，讓洛溪板塊硝煙彌漫。廣州碧桂園一期開工的規(guī)模讓本地發(fā)展商們直呼“狼來了”，要知道，僅這第一期就有幾千套房子開工。

1999年元旦前后，廣州碧桂園廣告鋪天蓋地而來，省市有線電視翡翠臺(tái)等香港電視頻道里，3分鐘電視廣告雜志不斷狂轟亂炸。春節(jié)，廣州碧桂園開盤。廣州城區(qū)有6條免費(fèi)看樓巴士線路，每15分鐘一班源源不斷地拉人過來，整個(gè)洛溪車水馬龍，看樓者還有盒飯?zhí)峁V州樓市第一次這么轟動(dòng)！碧桂園稱，3000套房子一個(gè)月售罄。

而孕育中的廣州奧林匹克花園，則要等到幾個(gè)月之后了。

3月18日，廣州奧林匹克花園也終于破土動(dòng)工。沿著國道，巨大的體育會(huì)所飛速建起來，外面看不像住宅，倒像是一個(gè)大商場(chǎng)。3月31日，廣州各個(gè)報(bào)紙房產(chǎn)版上開始出現(xiàn)類似的內(nèi)容：“四大天王逐鹿洛溪地塊，房產(chǎn)大戰(zhàn)一觸即發(fā)”。金業(yè)宣布，聯(lián)手國家體育總局下屬上市公司中體產(chǎn)業(yè)共同打造中國第一個(gè)將體育概念、奧林匹克文化與房地產(chǎn)融為一體的新型住宅精品小區(qū)。

那個(gè)周末，廣州奧林匹克花園體育會(huì)所工地邊，一個(gè)嶄新高大的廣告牌拔地而起，同一天，《廣州日?qǐng)?bào)》上刊登了三分之一版廣告，兩者的內(nèi)容是一樣的：

“當(dāng)年，可怕的順德人創(chuàng)造出房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)輝煌；今天，可愛的番禺人將為您奉獻(xiàn)一個(gè)跨世紀(jì)的運(yùn)動(dòng)型、健康型住宅小區(qū)。為了卓越，我們尋求超越。”畫面的主文案則是三行大字：

任何星級(jí)都能想象

廣州奧林匹克花園

比想象的更精彩

所有看到這則報(bào)紙和路牌廣告的人都知道，一個(gè)嶄新的樓盤就要誕生了，它的目標(biāo)，就是超越廣州碧桂園。

值得一提的還有廣州奧林匹克花園廣告語的誕生。我們策劃班子的三個(gè)人當(dāng)時(shí)已經(jīng)寫了二三十句精當(dāng)?shù)奈淖郑瑴?zhǔn)備敲定十句出來。其中，記得有“動(dòng)感人生健康地帶”“21世紀(jì)運(yùn)動(dòng)健康家園”“中國首個(gè)運(yùn)動(dòng)型、健康住宅社區(qū)”“活力盡舒展動(dòng)靜兩相宜”“讓成功永遠(yuǎn)在叫青春能永久”等等。

這每一句話，都可以作為單期廣告的文案，卻都達(dá)不到統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目的效果。有一天我們碰頭，老蔡話未出口先露出一絲曖昧的笑容，“我下午上大廁所，坐在那兒憋了半天，突然想到一句話。現(xiàn)在大城市里對(duì)于愛運(yùn)動(dòng)的人最難得是什么？找個(gè)地方鍛煉都不容易，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地越來越少……運(yùn)動(dòng)型社區(qū)，就是讓運(yùn)動(dòng)就在家門口啊！”

從創(chuàng)作出“給你一個(gè)五星級(jí)的家”和“足球大廈”開始，我就相信，不管是文學(xué)創(chuàng)作還是科技發(fā)明，中國式創(chuàng)新一定有著自己獨(dú)特的思維方法和爆發(fā)形態(tài)。正如六組慧能開創(chuàng)禪宗“頓悟”，莊子《逍遙游》里“扶搖而上者九萬里”，中國式逆向思維、跳躍思維往往能沖破固有的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，自行實(shí)現(xiàn)“顛覆性”突破。這一次，老蔡也“頓悟了”。

沒有任何遲疑，我們迅速把“廣州奧林匹克花園，運(yùn)動(dòng)就在家門口”認(rèn)定為最終選擇。廣州奧林匹克花園是什么，不用再做任何其他解釋。

1999年6月25日，在北京人民大會(huì)堂，國家體育總局授予廣州奧林匹克花園“陽光健身工程”稱號(hào)；7月17日，項(xiàng)目公開發(fā)售當(dāng)天，首期住宅售罄；8月8日，李永波、伏明霞兩位“園長”率李小雙、熊倪、王義夫、李玲蔚等一眾奧運(yùn)冠軍蒞臨洛溪，為奧林匹克花園大廈剪彩！廣州奧園從開工起，只用了四個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了公開發(fā)售，銷售一個(gè)月，就完成了全年銷售任務(wù)。

兩年以后，廣州新的房地產(chǎn)必爭(zhēng)之地轉(zhuǎn)移到華南板塊，星河灣、華南新城、錦繡香江、南國奧林匹克花園，上演了一場(chǎng)更精彩的龍爭(zhēng)虎斗。開盤前一個(gè)月，南國奧林匹克花園在《廣州日?qǐng)?bào)》上開辟了每天四分之一版的“新生活雜志”廣告，在創(chuàng)刊號(hào)上，我這樣寫道：

“一切追求身心健康與和諧的人，不管身在何處，都是‘奧林匹克人’。

一切不僅追求空間美觀，而且追求空氣美好的人，都是奧林匹克花園的朋友！”

和社會(huì)發(fā)展的節(jié)奏同呼吸

2001年的星河灣是“一個(gè)心情盛開的地方”，南國奧林匹克花園則是“新生活的領(lǐng)跑者”……20年前的廣州華南板塊，幾家南派發(fā)展商用美輪美奐的花園式的家把中國房地產(chǎn)業(yè)帶到一個(gè)新的產(chǎn)品高地。

直到那時(shí)，在所有的房地產(chǎn)公司中，老板們還在認(rèn)真研究房型，還會(huì)去工地檢查質(zhì)量、砸掉不滿意的地方，時(shí)不時(shí)到售樓部坐在角落傾聽客戶的聲音。2002年前，合生創(chuàng)展已經(jīng)以“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”引領(lǐng)廣州市場(chǎng)，年底的一天，朱老板還親自帶著幾位公司老總，通宵討論過“合生創(chuàng)展對(duì)于住宅開發(fā)的十大理念”。

那個(gè)時(shí)候，優(yōu)秀的公司不僅靠產(chǎn)品，更是靠文化引領(lǐng)著行業(yè)和社會(huì)發(fā)展。

但到了最近這些年，我竟然有好幾次親耳聽到，有房地產(chǎn)老板洋洋自得于“有些項(xiàng)目，連地我都沒去看過就賣完了”——這，才是危險(xiǎn)的信號(hào)！

二十年前、十年前、一年前……時(shí)代在變，人心在變，房子不需要變嗎？從物理的數(shù)量來說，目前中國大陸的人均居住面積和住宅擁有量已經(jīng)不小，很多城市甚至開始出現(xiàn)商品房大量空置。但是，我們也不難看到，從房子的設(shè)計(jì)與質(zhì)量、社區(qū)的建設(shè)和管理、物業(yè)維護(hù)和增值服務(wù)的多樣性，人群互動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)的參與上，還有多么巨大的改變與提升的空間。

年輕一代已經(jīng)在虛擬空間里建設(shè)“元宇宙”，但他們現(xiàn)實(shí)的住宅還時(shí)不時(shí)水漫金山、污水倒灌。這些問題難道不需要今天的房地產(chǎn)從業(yè)者們繼續(xù)思考與探尋嗎？

城市更新、城鎮(zhèn)化發(fā)展，不能只考慮容積率的提升、建筑密度和綠化率的達(dá)標(biāo)，更要考慮到每平米城市價(jià)值、社會(huì)價(jià)值的綜合表達(dá)。

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展30年后的今天，一套房子對(duì)于一個(gè)家庭來說可能已經(jīng)是最大的資產(chǎn)，更是人生幸福的港灣。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)乃至這個(gè)行業(yè)，沒有和這個(gè)社會(huì)發(fā)展的節(jié)奏同呼吸，沒有和大多數(shù)人的幸福共患難，只把房子當(dāng)成是賺錢和資本運(yùn)作的工具的話，不管它曾經(jīng)多么成功，也一定會(huì)被歷史所遺忘。

同樣是在2019年末，我也曾前后腳到訪過碧桂園集團(tuán)剛剛建成的機(jī)器人研發(fā)大樓和北滘鎮(zhèn)的美的大學(xué)。我曾設(shè)想，順德北滘鎮(zhèn)應(yīng)該就是“一座美的碧桂園（A Beautiful BiGui Garden）”——全國沒有幾個(gè)像北滘這樣產(chǎn)生兩個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)的小鎮(zhèn)。在這座小鎮(zhèn)里，一家企業(yè)插著科技的翅膀，一家企業(yè)夯實(shí)生活的基石，在各自擅長的賽道上奮斗、合作，如果他們能在同一片土地上持續(xù)地投入、經(jīng)營，完全可以實(shí)現(xiàn)像南通之子張謇“近代中國第一城”那樣的偉大理想，讓“中國夢(mèng)”在北滘率先實(shí)現(xiàn)，成為當(dāng)代的模范城、模范鎮(zhèn)。

這兩年，我還曾多次參觀過碧桂園的建筑機(jī)器人和機(jī)器人餐廳，就我個(gè)人淺見，如果這種戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型主要靠“自動(dòng)化施工機(jī)械”的研發(fā)、生產(chǎn)和市場(chǎng)化應(yīng)用，很難成就遠(yuǎn)大前程。和一般的企業(yè)不同，每一個(gè)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，必須把自己的前途和行業(yè)的發(fā)展綁在一起，把企業(yè)的命運(yùn)和行業(yè)的興衰綁在一起，才能實(shí)現(xiàn)從規(guī)模巨大向價(jià)值美好的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)有尊嚴(yán)、受尊重的發(fā)展。在居住空間、服務(wù)業(yè)態(tài)、生活質(zhì)量的提升上，還有更多改進(jìn)的可能。

那樣的話，即使疫情未盡，市場(chǎng)的春天又還會(huì)遠(yuǎn)嗎？