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綠地海珀云翡是綠地入京7載,打造的住宅項目。在2017年下半年開盤價是7.6~8萬/㎡左右的價格,是當時大興房價的天花板,又是大興地王、大興頂豪,現在有消息說推出了特價房單價6.3萬/㎡起,而且是精裝的現房,基本想買哪套就看哪套,所見即所得!買新房有這樣的待遇可不常見,要不要沖上去買一套呢?
辯題:打特價的海珀云翡到底值不值得買?
No.1區域板塊如何?
布吹女士:
綠地?海珀云翡位于最具發展潛力的大興新城東區,也被稱為新國門商務區。伴隨著京津冀一體化、雄安新區規劃落定、新機場開工建設、“8901億南城籌劃”等區域利好的落地,大興南城區域價值急速提升,已經成為北京城市發展新方向。
隨著新機場、8號線、T1線和“南城計劃”的建設,大興作為京津冀協同發展的前沿陣地,連接千年大計雄安新區的中間地帶,可謂當之無愧的國際交往門戶和綜合國際航空交通樞紐,已經有越來越多的開發商把目光瞄準了大興,區位優勢今非昔比了。
綠地海珀云翡,是最早布局大興的高端成品房住宅項目,也是綠地旗下首批TOP系住宅產品,亦是海珀系列在京城的初次亮相。在一個樓盤項目上,承載如此多的初次,無論放在哪兒都是少見的。
這個項目距離軌道交通會有一些距離,到最近的4號線清源路出口大概有1.5 公里,不算太近,但是也完全可以接受,自駕交通也是相當便利,距離京開高速約300米,距離新機場高速約4公里,結合高端定制“海珀八院”園林景觀,可謂出則繁華,入則靜謐。
再來說說周邊的配套。由于這一塊區域還在不斷開發,所以目前來說,項目內部和周邊暫時還沒有太多的大型商業配套,只有一些小型商鋪,應對日常生活倒也沒什么問題,要想買更多更全的東西,還需要去附近的其他商圈才行。
項目周邊是黃村、西紅門和天宮院這三大商圈匯聚,最遠的天宮院商圈開車大概需要20多分鐘就能到,而較近的西紅門差不多10多分鐘就可以抵達,整體上商圈的距離非常適合生活,近則太吵,遠則不便。
總而言之,綠地海珀云翡的距離新機場30公里,奢享臨空型商務、產業、文娛發展利好,避開了機場與產業區的嘈雜,屬于航空產業人群置業的舒適距離,區位優勢明顯。
綠地海珀云翡位于最具升值潛力的東片區,所謂的“最具升值潛力”換個說法是“沒有現成的配套”,如果各項配套都齊全,未來還哪來的潛力?想要享受各項配套,還得依仗核心區的成熟配套
而綠地海珀云翡最初就是對標的10萬+的高端樓盤,但是周邊配套比較欠缺,未來基本依靠對面的商業,學校資源又普普通通。升值潛力依賴于是否有周邊商品房地塊拍賣,以及能否爭取到外遷的教育資源。
項目周邊的學校數量不少,但是大興的學籍是各區里墊底的存在,周圍的學校都相對一般。
海珀云翡周圍沒有現成的商業配套,最近的大型商業是直線距離2公里的綠地繽紛城和直線近距離5.5公里的薈聚中心,比起這樣的配置和相對位置,我更傾向于一些打著十分鐘生活區”的宣傳口號的新房。
總之,海珀云翡最大的弊端在于頂豪非頂配,配套資源成最大短板,根本撐不起來頂豪的價格,周圍的二手房成交價在4.0~4.8萬之間,對比海珀云翡之前的價格,近乎便宜一半,加之大戶型動輒近千萬,這樣的價格,可選擇性太多了,完全沒必要一棵樹上吊死。
No.2開發商靠譜嗎?
布吹女士
綠地控股集團有限公司(簡稱為“綠地”或“綠地集團”)是一家全球經營的特大型企業集團,創立于1992年7月18日,總部設立于中國上海。
房地產開是綠地集團兩大核心主導產業之一,形成了集超高層、國際會展中心、現代產業園等多種功能性產品分類,匯聚全球優質產業資源,打造區域與經濟發展的“新引擎”,讓城市發展更富內涵與生機;對標世界最高水平,推出“綠健百科”產品體系,打造健康宅、科技宅系列產品,躋身世界建筑開發前沿。2020年實現合同銷售金額3584億元。
2021年8月2日,《財富》雜志公布2021年世界500強企業最新排名——綠地控股(600606.SH)以2020年實現營業收入4558億元,歸母凈利潤150億元,同比均實現穩健增長的不俗業績,位列全球企業第142位,排名較去年大幅上升34位,再度刷新歷史最高位次。
《財富》世界500強排行榜一直是衡量全球大型公司的最著名、最權威的榜單,被譽為“終極榜單”。自2012年成為中國首家以房地產為主業的世界500強企業以來,綠地已連續10年成功入圍,排名整體實現穩步提升,可見綠地實力之強。
而提到綠地TOP海珀系,相信對中國豪宅市場有所了解的人都不會陌生。自2005年第一座“海珀”在上海閃耀登場,十余年來,20多座海珀作品遍及全國、拓疆海外,將“綠地”二字刻入中國豪宅史。
“海珀系”定位“城市輕豪宅”,豪宅之所以稱之為豪宅,是因為占據了某種獨特的資源,就別墅而言,別墅多占據自然資源,位于比較偏遠的城市郊區,而這對于許多工作繁忙的都市高層人士來說,并不適合。而“城市輕豪宅”恰巧迎合了這一社會群體的需要,坐落市中心,占據城中央資源,匯集城市精華。
布黑先生:
措手不及的三線四檔:
近幾年的綠地,似乎沒有表面上那么風光,這一切起源于高杠桿,高負債帶來的影響,2020年8月監管層祭出關于房企債務及現金流管理的“三線四檔”辣招,使得綠地一下子變得危機重重。
所謂“三條紅線”分別是:一是剔除預收款后的資產負債率不超過70%;二是凈負債率不超過100%;三是現金短債比不小于1。不幸的是,三條紅線,綠地全部踩線。
綠地2020年3季報顯示,截至2020年9月30日,綠地控股的凈負債率高達183%,較2019年末上升27個百分點,較2020年中報期也提升了3個百分點。在這個節骨眼上,其凈負債率還在一路走高,這可不是什么好事。剔除預收款項后的資產負債率為82.4%,也超過了70%的紅線;現金現金短債比0.69,也大幅低于1的安全闕值。
面對懸在頭上的三把達摩克利斯之劍,如今綠地只剩華山一條道可以走,那就是加大銷售去化、全力賣房,就像某大,通過多賣貨、抓回款,來實實在在的降低負債率和優化現金流,所以為什么海珀云翡降價力度這么大推出特價房的原因就找到了。
負面消息頻發:
巨額的負債壓力之下, 綠地似乎也是一個頭兩個大,無暇他顧,導致負面消息不斷,包含虛假宣傳、延期交房、無法退款、物業不作為等,3.15剛剛才過,在“你不維權,權不維你”的口號引領下, 想必綠地正是焦頭爛額的時候。
不過這些都是小場面,仔細查一下就會發現,綠地的“大事”不少,包括上海項目建筑違法被央媒點名批評、多次被曝拖欠工程款、被列為被執行人以及新增數百起訴訟糾紛等,足可見其信用質量存在很大瑕疵。
對了截止發文,綠地剛剛在官網發了公告,綠地的第一大股東將部分股份質押給了華夏銀行……所以說,這樣的綠地還排在了世界500強的142位——《財富》排行榜這玩意兒真的靠譜嗎?
No.3產品設計如何?
地塊:
2016年2月23日,綠地以總價39億元,配建15000平米自住房代價從眾多競爭對手中成功斬獲大興區黃村鎮四街、五街、六街村項目DX0002086001等地塊,實際樓面價高達47000元/平米,創造了大興區域住宅用地價格新高。
海珀云翡占地45196㎡,建筑面積120599㎡,共10棟板樓高層住宅,共計562戶,整個地塊被新鳳河半包圍,可觀河景。
園林:
在園林方面,海珀云翡以雙庭八院多景觀,呈現別墅級居住環境。其八大庭院,借鑒燕山八景打造精美的海珀八院及業主私屬園林。云翡雙庭,則在社區中央打造兩個中央景觀會客廳,供業主進行戶外休閑、聚會、娛樂、商談等。
雙庭八院不僅注重觀賞性,更注重不同年齡層居住者的實際感受。從400米夜光跑道、700平米陽光草坪的配備,到兒童活動區、青年活動區的設置,再到智慧設施的配置、入口處關愛設計、人性化道路等,最大程度地提升業主的日常生活體驗。
戶型:
120㎡的兩居室,南北通透的格局,一梯一戶,享有5㎡私家電梯廳,主臥套房帶獨衛,約19㎡的面積,十分寬敞,北側設備平臺約6㎡的贈送面積,可以做個小書房或者多功能間,增加戶型的功能性。
135㎡的戶型,南向雙主臥的設計,套間帶獨衛,主人房距離兒童房的位置也非常近,方便照顧,設計貼心,同樣有獨立的入戶電梯廳,贈送面積約為15㎡
158㎡的戶型也是做了三居室,目前市面上常見的所謂改善產品,在這個面積段大多做了四居的設計,明顯做三居更符合改善的定義。三面朝南,南北通透,雙主臥、三個衛生間,美中不足是沒有做全明的格局,這個戶型同樣有15㎡的贈送。
178㎡大平層,戶型方正、南北通透,270度觀景采光,9.7米×5.4米的超大客廳,公共家庭空間超過50平米,完全動靜分離,三重獨立套房設計,雙臥室朝南,極大提升居家生活的品質,178的贈送面積也在15㎡。
182㎡是項目最大的戶型,完全的動靜分離,生活區和居住區完全分離,互不打擾,客廳雙向采光,視野開闊,空間感強大,贈送面積是20㎡,是所有戶型中最大的。
此外,海珀云翡在軟實力上下足了功夫,高端科技精裝約10000元/平。
全屋凈水&軟水系統,全屋智能家居,三星中央空調(廚房也有),新風除霾,耶魯門鎖,鋼木復合門,德國杜拉維特智能馬桶和衛浴、美諾冰箱5.3萬起,黑科技可移動智能插座,方太智能洗碗機及煙機灶具,博世烤箱,水槽垃圾粉碎器,高儀五金7萬起,六重收納,超大收容空間,五重安防,24小時多維度高端體驗,免費WiFi覆蓋。
布黑先生:
設計的再好,規劃的再棒,也得落地才行,不過,畢竟是一個準現房項目,一期都已經交房了,如果房子有問題肯定就早就已經暴露出來,在網上找到了一些一期業主的居住感受,來分享一下:
部分業主要求退房
海珀云翡分為三期,一期不少業主在2017年購買,均價約7.5萬元每平方米,約定交付時間為2019年12月30日。部分業主在購買102㎡戶型時,售樓處并沒有設置樣板間,但銷售人員說102㎡只比135㎡樣板間少一間房,其他都一樣。而且若是購買102㎡戶型,可以獲贈6㎡的面積,這樣就可以由兩居變成小三居。”
左為宣傳圖,右為實際圖——截自《中國質量萬里行》
但是,收房后發現,102㎡戶型變成了兩間小房間配三個迷你衛生間,衛生間小到連一個浴缸都放不下,而作為補償,開發商為這些業主提供了兩個人防車位,并減免了十年物業費。堅決不接受的,要么退房,要么可以接受開發商的提議,更換為135㎡的房子。”
退房意味著巨額損失
對于要求退房的業主之一,開發商表示,選擇退房的業主需要簽訂免責協議。據免責協議內容:“現因乙方個人原因提出退房,但乙方無能力還清銀行按揭款。經甲乙雙方平等友好協商就北京市商品房預售合同解除及相關事項。”
根據房款情況,退房業主算了一筆賬:“若簽署協議,就意味著退房與開發商無關,但實際上并非如此。按照法律支持的退息計算,購房費近八百萬,四年利息合計約一百三四十萬,這就意味著房子業主一天沒住,卻損失了100多萬。”
承諾無法兌現
在項目宣傳視頻資料里,“一梯一戶專享5平方米電梯廳”是綠地海珀云翡項目著力宣傳的亮點。資料出處為海珀云翡項目官方微信公眾號,而再次搜索該微信公眾號時發現,當年的宣傳資料已經消失,一梯一戶也變成了兩梯兩戶。
除了電梯配置的更改,多個業主表示,海珀云翡項目還存在“贈送面積消失”的問題。在2017年購房時,綠地項目公司曾對業主承諾,西邊戶業主可獲得56平方米設備面積的免費贈送。但在實際成交中,這56平方米卻被開發商割去了2平方米放置空調等設備。
除承諾的102㎡戶型前后不一,業主們還發現承諾的雙大堂入室、高端車庫、可視對講系統攝像設備、全程監控系統和人臉識別系統均未兌現。
房屋質量問題嚴重
很多樓層的業主家中,正面窗戶漏雨、樓板滲水。還有人家中的大理石地板被腐蝕,空調所在墻面發霉。而且房屋還存在隔音效果差、樓頂石膏開裂、櫥柜變形等通病。
除戶內問題,地下車庫和公共區域也存在眾多問題,包括地下停車場入口處的地面不平整、電梯轎廂未按標準保養、樓道燈損壞長時間無人維修、樓道天花板因潮濕而發霉等。
物業服務跟不上
很多業主多次向物業反映這些房屋問題,結果面臨的是“工作人員怠于維修,服務不達標、態度差”這一反饋。不過按說這事兒真怪不了物業,為什么呢?
原因在于海珀云翡前期的物業公司是南都物業。20162020年,南都北分公司與北京綠地京翰房地產開發有限公司簽訂多份協議,約定南都北分公司受北京綠地京翰房地產開發有限公司委托為北京市大興區黃村鎮海珀云翡項目提供物業服務。
而根據合同第九條約定“開發商在完成物業共用部分交接前,乙方不得向甲方收取物業服務費”,故業主無需向開發商繳納物業費,物業費由開發商承擔。
然而,自2018年1月5日后,北京綠地京翰房地產開發有限公司一直未支付服務費,南都物業便向北京市大興區人民法院提起訴訟,并于2020年5月離開海珀云翡,不再為其提供物業服務,這也就難怪了,不付錢誰也不能白干活不是?后來換了一家物業公司,物業服務效率并沒有提高,做事依舊拖拉、懈怠,維修時間往往都會超過合同中約定的保修響應時間。
贈送面積就一定好?
贈送面積這事一定要辯證著看,要想清楚為什么開發商這么好心送你這么多面積,這都是真金白銀,原因在于一方面,羊毛出在羊身上贈送面積成本都勻在了單價里,最終還是是由購房者買單,另一方面開發商贈送面積其實會變相的提高小區的容積率。
通過打政策擦邊球,以設備平臺為名做成贈送,平均每套房有可能“偷”出約15個平方米的面積,562套房子就是8430㎡左右。這樣,開發商在容積率不變的基礎上,又可以多蓋1到2層樓,能多賣近萬平方米。這樣一來,開發商成為了最大的受益方。而國家卻有可能因此損失了稅收,購房者為此犧牲了舒適度。
更重要的是,大部分所謂的“贈送面積”,由于沒有計算在規劃報建的建筑面積和容積率內,并沒有產權。一旦這部分“贈送面積”發生問題,業主很難通過法律維權。
所以,綜上所述,一個問題頻發的樓盤,也難怪從期房賣到現房了,已經入住的業主,覺得這個“大興頂豪”還香嗎?
No.4性價比怎樣?
布吹女士:
對比海珀云翡首次開盤的7.6~8萬/㎡的價格,現在的均價在6.5萬/㎡,性價比有了極大的提升,是抄底入手的好機會。
而且現在還推出了特價房,價格優勢就更大了
102平 2+1戶型 總價:590萬;
135平 3+1戶型 總價:820萬;
158平 3+1戶型 總價:995萬;
178平 3+1戶型 總價:1121;
182平 3+1戶型 總價:1147萬;這樣的價格,誰看著不心動?
布黑先生:
覺得降價之后價格有優勢的,只是因為參照物選取的有問題,對比開盤價,價格是下降了,但說到底還不是因為價格高的離譜賣不出去才不得不降價,如果對照周邊其他住宅區,這個價格還是高了不少。
另外,海珀云翡推出特價房、工程抵賬房、清退房源這樣的噱頭其實也不是第一次了,開發商常用的銷售套路,也不止是綠地一家用過,只不過這次的降價力度上看似是不小,但比特價房更大的優惠也不是沒有,感興趣的朋友可以點個關注,私信。
參考二手房的價格,都不用看別的小區,海珀云翡二手房銷售單價是57000元/㎡,這個價格就很能說明問題。
大家對海珀云翡的特價房是怎么看的呢?點個關注,私信溝通,么么噠
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