10月約8成百強(qiáng)房企銷售同比下跌，半數(shù)打折降價(jià)

一輪輪高頻次、大力度政策利好釋放完成之后，多地市場情緒出現(xiàn)回落，“銀十”期間的房地產(chǎn)市場修復(fù)動(dòng)能稍顯不足。

10月31日，第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，10月單月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，與2022年同期相比，降幅則達(dá)到27.5%，保持在高位；環(huán)比表現(xiàn)則有約0.6%的上漲。

但房企內(nèi)部對(duì)銷售的環(huán)比改善的感受并不算明顯，多位受訪房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)直言，10月表現(xiàn)“比9月差好多”。

億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，以全口徑計(jì)，約有5成百強(qiáng)房企10月單月銷售業(yè)績環(huán)比降低，近2成降幅在30%以上；TOP10中的保利發(fā)展、萬科、中海、建發(fā)、濱江環(huán)比也出現(xiàn)不同幅度下挫，最大降幅達(dá)15%以上。

相較于2022年同期，房企10月的表現(xiàn)更顯慘淡。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企中有約8成同比下降，近6成降幅在20%以上，既包括保利發(fā)展、建發(fā)、華發(fā)股份等國資背景房企，亦有龍湖、濱江、美的置業(yè)、卓越等民營房企。其中不少TOP50房企的單月銷售額已跌至30億以內(nèi)。

事實(shí)上，市場自下半年重回下行通道至今，百強(qiáng)房企的累計(jì)銷售額降幅持續(xù)擴(kuò)大，從前7個(gè)月的不足5%，已擴(kuò)大至如今的12.8%；其中更有超2成房企的累計(jì)銷售額同比降幅仍在40%以上。

盡管銷售恢復(fù)表現(xiàn)遜色，但10月份各地仍在推進(jìn)市場優(yōu)化政策的進(jìn)一步落地，不乏多個(gè)高能級(jí)城市釋放大力度政策。

10月16日，杭州收窄限購范圍，包括蕭山、臨平和錢塘等熱門近郊區(qū)市場取消限購約束；同時(shí)，非杭州市戶籍只要有社保記錄即可在限購區(qū)域購房，購房門檻幾乎降低為零。10月24日，上海優(yōu)化金山區(qū)三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域人才購房政策，對(duì)符合一定標(biāo)準(zhǔn)的非戶籍人才在滬繳納職工社?；騻€(gè)稅要求年限由5年降至3年。

同期，上海、北京優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，成都執(zhí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”；成都、濟(jì)南、合肥等多個(gè)城市取消了地價(jià)上限等。

有大力度政策加持的高能級(jí)城市，隨著新政的落地出現(xiàn)了短期內(nèi)成交、去化的不同程度回升。據(jù)克而瑞，杭州10月一圈層去化率回升至93%；在天津、合肥、昆明、南寧等城市，新政、黃金周對(duì)成交的提振作用則呈“前高后低”的特點(diǎn)。

不過，多數(shù)城市的限制性政策已基本放開，政策頻次較9月有所減少，10月份市場情緒有所回落。中指院認(rèn)為，當(dāng)前政策效果持續(xù)性不足，房價(jià)普跌、一線城市政策優(yōu)化預(yù)期等因素依然制約著購房需求釋放節(jié)奏。此前有多家房企內(nèi)部人士向記者反饋，某熱點(diǎn)城市近來落地的大力度政策，其效果期限大約為3周左右。

“十一”黃金周期間，第一財(cái)經(jīng)記者在走訪上海樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，許多項(xiàng)目售樓處人氣回升明顯，有項(xiàng)目已有超1.5倍蓄客量。該項(xiàng)目內(nèi)部人士向記者透露，該項(xiàng)目近期開盤的去化率約在9成以上，并未售罄清盤，但這一表現(xiàn)已是符合預(yù)期。

這一去化表現(xiàn)與市場整體情況相吻合。另一全國性房企在上海的營銷條線人士告訴記者，10月份的市場表現(xiàn)不佳，“看房人還是比較少，目前也就比較優(yōu)點(diǎn)突出的項(xiàng)目流量還不錯(cuò)”。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，一線城市在9月小幅放量后10月出現(xiàn)回落，上海迎來十批次集中供應(yīng)，但是樓盤日光現(xiàn)象減少，成交低迷，環(huán)比降幅超3成，累計(jì)同比降幅達(dá)6%。其他一線城市如北京則受限于供應(yīng)，成交環(huán)比下降11%，同比降幅在4成以上；廣州持穩(wěn)、深圳則有階段性回升。

某房企在華東省會(huì)城市市場負(fù)責(zé)人也向記者表示，一線頭部城市的市場都沒熱起來，其他地區(qū)自然也更為平淡。該負(fù)責(zé)人所在城市的各大房企為實(shí)現(xiàn)去化，仍在進(jìn)行降價(jià)銷售，降價(jià)幅度約在5%左右。這在房企端亦有所體現(xiàn)，據(jù)中指院提供的數(shù)據(jù)，50家重點(diǎn)房企中，10月份銷售均價(jià)同比下降約有半數(shù)，其中12家房企的售價(jià)降幅超10%。

未來，業(yè)內(nèi)認(rèn)為仍需要依賴進(jìn)一步的政策提振市場。中指院指出，當(dāng)前“穩(wěn)房價(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場修復(fù)，從政策趨勢(shì)來看，未來北京、上海、深圳有望按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購政策，廣州限購政策亦有進(jìn)一步優(yōu)化空間；北京、上海優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率等亦是重要方向。

從市場趨勢(shì)來看，上述機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，短期內(nèi)成都、杭州等政策優(yōu)化力度較大的城市市場活躍度有望保持一段時(shí)間；若一線城市政策進(jìn)一步優(yōu)化，一線城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)二線及三四線城市市場調(diào)整壓力仍較大，短期市場或延續(xù)低迷表現(xiàn)。

克而瑞預(yù)判，11月市場供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣h(huán)比持增，但整體成交或不容樂觀，熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)都將持續(xù)減少。整體來看，市場修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，樓市還將面臨較長的調(diào)整期。