10月約8成百強房企銷售同比下跌，半數打折降價

一輪輪高頻次、大力度政策利好釋放完成之后，多地市場情緒出現回落，“銀十”期間的房地產市場修復動能稍顯不足。

10月31日，第三方研究機構克而瑞發布的銷售數據顯示，10月單月，百強房企實現銷售操盤金額4066.9億元，與2022年同期相比，降幅則達到27.5%，保持在高位；環比表現則有約0.6%的上漲。

但房企內部對銷售的環比改善的感受并不算明顯，多位受訪房企內部人士向第一財經直言，10月表現“比9月差好多”。

億翰智庫提供的數據顯示，以全口徑計，約有5成百強房企10月單月銷售業績環比降低，近2成降幅在30%以上；TOP10中的保利發展、萬科、中海、建發、濱江環比也出現不同幅度下挫，最大降幅達15%以上。

相較于2022年同期，房企10月的表現更顯慘淡。億翰智庫數據顯示，百強房企中有約8成同比下降，近6成降幅在20%以上，既包括保利發展、建發、華發股份等國資背景房企，亦有龍湖、濱江、美的置業、卓越等民營房企。其中不少TOP50房企的單月銷售額已跌至30億以內。

事實上，市場自下半年重回下行通道至今，百強房企的累計銷售額降幅持續擴大，從前7個月的不足5%，已擴大至如今的12.8%；其中更有超2成房企的累計銷售額同比降幅仍在40%以上。

盡管銷售恢復表現遜色，但10月份各地仍在推進市場優化政策的進一步落地，不乏多個高能級城市釋放大力度政策。

10月16日，杭州收窄限購范圍，包括蕭山、臨平和錢塘等熱門近郊區市場取消限購約束；同時，非杭州市戶籍只要有社保記錄即可在限購區域購房，購房門檻幾乎降低為零。10月24日，上海優化金山區三個重點區域人才購房政策，對符合一定標準的非戶籍人才在滬繳納職工社保或個稅要求年限由5年降至3年。

同期，上海、北京優化住房公積金貸款套數認定標準，成都執行公積金“認房不認貸”；成都、濟南、合肥等多個城市取消了地價上限等。

有大力度政策加持的高能級城市，隨著新政的落地出現了短期內成交、去化的不同程度回升。據克而瑞，杭州10月一圈層去化率回升至93%；在天津、合肥、昆明、南寧等城市，新政、黃金周對成交的提振作用則呈“前高后低”的特點。

不過，多數城市的限制性政策已基本放開，政策頻次較9月有所減少，10月份市場情緒有所回落。中指院認為，當前政策效果持續性不足，房價普跌、一線城市政策優化預期等因素依然制約著購房需求釋放節奏。此前有多家房企內部人士向記者反饋，某熱點城市近來落地的大力度政策，其效果期限大約為3周左右。

“十一”黃金周期間，第一財經記者在走訪上海樓市時發現，許多項目售樓處人氣回升明顯，有項目已有超1.5倍蓄客量。該項目內部人士向記者透露，該項目近期開盤的去化率約在9成以上，并未售罄清盤，但這一表現已是符合預期。

這一去化表現與市場整體情況相吻合。另一全國性房企在上海的營銷條線人士告訴記者，10月份的市場表現不佳，“看房人還是比較少，目前也就比較優點突出的項目流量還不錯”。

克而瑞數據也顯示，一線城市在9月小幅放量后10月出現回落，上海迎來十批次集中供應，但是樓盤日光現象減少，成交低迷，環比降幅超3成，累計同比降幅達6%。其他一線城市如北京則受限于供應，成交環比下降11%，同比降幅在4成以上；廣州持穩、深圳則有階段性回升。

某房企在華東省會城市市場負責人也向記者表示，一線頭部城市的市場都沒熱起來，其他地區自然也更為平淡。該負責人所在城市的各大房企為實現去化，仍在進行降價銷售，降價幅度約在5%左右。這在房企端亦有所體現，據中指院提供的數據，50家重點房企中，10月份銷售均價同比下降約有半數，其中12家房企的售價降幅超10%。

未來，業內認為仍需要依賴進一步的政策提振市場。中指院指出，當前“穩房價”“穩預期”才能更好地促進房地產市場修復，從政策趨勢來看，未來北京、上海、深圳有望按照因區施策原則，優化限購政策，廣州限購政策亦有進一步優化空間；北京、上海優化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率等亦是重要方向。

從市場趨勢來看，上述機構預計，短期內成都、杭州等政策優化力度較大的城市市場活躍度有望保持一段時間；若一線城市政策進一步優化，一線城市市場有望逐漸企穩恢復，而多數二線及三四線城市市場調整壓力仍較大，短期市場或延續低迷表現。

克而瑞預判，11月市場供應或將低位回升，環比持增，但整體成交或不容樂觀，熱點城市和熱銷項目個數都將持續減少。整體來看，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，樓市還將面臨較長的調整期。