首付壓力最大的北上廣深，會執行“認房不認貸”嗎？

“認房不用認貸”政策措施，將被推動落地。這也意味著，在一些熱點城市執行多年的“認房又認貸”政策，即將迎來松動。

8月25日，據新華社消息，近日住房和城鄉建設部、中國人民銀行、金融監督管理總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（簡稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

“將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本。”住房城鄉建設部表示，此項政策，能更好滿足剛性和改善性住房需求。

“若地方加快‘認房不認貸’執行速度，將有利于帶動需求入市，核心城市樓市‘金九銀十’行情可期。”中指研究院市場研究總監陳文靜告訴《中國新聞周刊》。

在一些熱點城市執行多年的“認房又認貸”政策，即將迎來松動。圖/中國新聞圖片網

對“賣一買一”人群影響較大

《通知》提到，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策，即“認房不用認貸”。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，觀察地方上出臺的樓市優化政策比較多，尤其是一些二線城市持續發布政策，但是市場方面依然很期待高層有更為統一的政策。此次三部門出臺政策，明確定調，對于后續各地房地產政策的出臺具有很好的指導價值。

2023年以來，三四線城市房地產限制性政策已基本放開，但據中指研究院統計，北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都等十余個重點一二線城市仍執行“認房又認貸”。

“認房又認貸”是指，除了名下有房再買房算第二套之外，如果名下曾有房貸，無論是否結清，再貸款買房都會被認定為第二套，首付比例、房貸利率都會調高不少，對外地有過貸款記錄本地無房和“賣一買一”人群影響較大。

“‘認房又認貸’誤傷了很多剛需與改善性住房需求，使不少無房戶執行二套房房貸政策，提高了貸款門檻和房貸利率，不利于購房需求實現。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池告訴《中國新聞周刊》

據易居研究院梳理，在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達到了70BP。

若上述城市均實施“認房不認貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數據，以下同）降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。

“若一線城市積極調整認房又認貸政策，其將通過降低首付款和降低月供款等渠道產生顯著的減負效應。”嚴躍進說。

“認房又認貸”是上一個房地產政策調整周期的產物。

2010年5月26日，為落實《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，住建部聯合人民銀行、原銀監會出臺《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確二套房認定以家庭為單位，對“借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的”，貸款人應對借款人執行第二套（及以上）差別化住房信貸政策。

“認房又認貸”開始作為樓市限制性措施，被許多城市采納，但政策松緊存在差異。北京首次出現“認房又認貸”是在2010年7月，第二次是在2017年3月，沿用至今。北京、上海兩地對二套房界定標準最嚴，即全國有住房貸款記錄的，無論是商貸還是公積金貸款，已結清還是未結清，均記作一套。

在此前兩輪房地產市場調控周期中，“認房又認貸”就像個閥門，極大影響熱門城市樓市活躍度。當房地產面臨過熱情形時，出來降溫，市場低迷則退出舞臺。

據貝殼研究院數據，2016年末、2017年初一線城市相繼重啟“認房又認貸”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、57%及49%。

從成交價格看，“認房又認貸”有效遏制了房價上漲。北京在兩次啟動“雙認”之后，二手住宅成交均價都經歷了約1年的下跌期，房價累計跌幅均達到15%。

一線城市會跟進嗎？

這一輪調整的信號，從7月下旬開始密集釋放。

7月24日，中共中央政治局會議提出，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。

幾天后，住房和城鄉建設部部長倪虹召開企業座談會，提出進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施。

隨后，鄭州率先跟進，明確落實“認房不認貸”，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。此前，鄭州執行的是“認貸不認房”的政策，即有一套住房并已結清購房貸款的家庭，執行首套房貸款政策，政策已較為寬松。

受新政影響，鄭州房地產市場成交量出現短期上漲行情。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，第32周（7.318.6）鄭州二手房成交1831套，環比上漲61.32%，33、34周再漲1.02%和3.41%。

“認房不認貸”能提振樓市活躍度。但《通知》只是將此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，并非作為強制性措施。

“各地因城施策制定相應政策，給各地政府一定的自主權。有利于有的放矢，做好各城市房地產調控。”趙秀池說。

嚴躍進認為，因為各地情況不一樣，如果全國都統一執行“認房不認貸”，可能會出現在一些重點城市集中跨城買房的情況，導致部分樓市過于火熱，存在風險隱患，不利于“房住不炒”總基調。所以強調“因城施策”，各地靈活使用。

至于一線城市是否會跟進？趙秀池認為，各城市情況不一樣，二三線城市“認房不認貸”會很快落地，一線城市出臺政策會比較謹慎，可能根據不同情況給予不同的房貸政策，但一線城市應該跟進。

陳文靜表示，“認房不認貸”納入政策工具箱，為核心城市優化房地產信貸政策打開了空間。對于一線城市而言，同樣存在政策預期，由于一線城市房屋總價高，且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進執行，預計將對市場產生較為明顯的帶動。

“市場有壓力，政策肯定會以寬松為主，進一步減輕購房者負擔。一線城市現在也有這種呼聲，所以跟進‘認房不認貸’是很有可能的。”嚴躍進說。

另據財政部網站25日消息，財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。其中提出，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

嚴躍進表示，多部門聯合推出新政策，表現出住房、金融、財稅等部門積極發力的導向，體現宏觀政策的針對性、組合性和協同性，有助于進一步促進購房政策的效力釋放。

作者：哈力克