購房首付比和存量房貸利率下調，樓市將迎來哪些利好？

來源：中央廣電總臺中國之聲

市場期待已久的住房政策利好終于出爐。昨天（8月31日）晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，最低首付款比例和利率下限、存量房貸利率均迎來調整。

消息發布后，人民幣、A50指數直線拉升。樓市后續走勢如何？有關政策能讓貸款購買商品住房的居民家庭省下多少錢？

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購房首付比下限、存量首套房貸利率調整落地?

8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。存量貸款利率下調等政策正式落地，意味著幾千萬戶家庭可以自主申請降低房貸利率，減輕月供、首付壓力。

歸納來看，兩項通知的主要內容涵蓋：

在存量房貸利率——也就是已經按揭買房但尚未還清的貸款利率方面，對于符合條件的存量住房貸款，自9月25日起，借款人可以向承貸銀行提出申請，既可以變更合同約定的房貸利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放的貸款也只能用于償還存量首套住房貸款。

在首付比例方面，不再區分“限購”和不“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

在房貸利率方面，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限LPR加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

在落地執行方面，需要注意，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套房最低首付款比例和利率下限。

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專家：此次房貸政策調整

可降低住房消費負擔

當晚，農業銀行、建設銀行、中國工商銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行等緊隨其后火速發布公告，將依法有序推進降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作。

招聯首席研究員復旦大學金融研究院研究員董希淼觀察，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿。與此同時，穩步下調個人存量房貸利率和新發放房貸利率，將直接減輕借款人的居民房貸支出，提振居民消費意愿，也將減少居民提前還貸行為，保證銀行經營與信貸的穩定性。

“據有關測算，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅大約為80基點，約25萬億元的首套房貸借款人可以申請調整。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超過5000元，可以降低住房消費負擔，進而增加消費能力?！?

董希淼表示，降低存量首套房貸利率具有“一箭三雕”的作用：有助于減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求；有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規“轉貸”行為；有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化為消費和投資。

此外，《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》將存量房貸利率調整的對象明確為首套房貸，表明利率調整仍然堅持“房住不炒”原則，主要意在降低剛性和改善性購房者的利息支出。

同時兩部門在《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》中決定，統一全國房貸最低首付款比例，調整二套房貸利率下限。對此，董希淼分析：

此前，不同地區房貸首付比較復雜，部分地區二套房貸首付比例最高達80%。降低首付比例，有助于適當降低居民住房消費門檻，提高居民住房消費能力。

將二套房貸利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。過去一段時間，住房信貸政策調整集中在滿足居民剛性住房消費需求。而降低二套房貸利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費需求，降低改善性購房者的利息支出。

無論是首付比例還是利率下限，文件調整的都是全國性政策下限。各地可按照因城施策原則，在全國性下限的基礎上自行確定本地區的首付比例和利率下限。從目前情況看，預計全國多數地方不會另行加碼，將直接執行全國性下限。

易居研究院研究總監嚴躍進說：“過去政策比較側重于支持首套房，而現在對二套房也給予了非常明確的支持，這次政策實際上是‘一碗水端平’。”

另外也有業內人士表示，后續商業銀行凈息差和利潤或再度承壓，除調降存款掛牌利率外，還應及時通過降準、結構性貨幣政策工具等方式支持銀行合理管控負債成本。